中國業主組織的發展

　　1991年，以“業主委員會”為名稱的中國的第一個業主的組織誕生了。準確的說，它還不是一個真正的業主組織，而是一個由政府、物業服務企業策劃和監控的、幾個業主組成的、以維護業主利益為目標的、業主群體中的一個委員會，一個“小組”。只不過冠以“業主”這兩個字而已。

　　而由于這個“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業服務企業提供資金，故其生存活動(維持運轉所需資金)就成了其第一重要的事情，而業主利益就成了第二業務。這種以“業主”名義產生的委員會或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要務就是為錢而生存。自然就會把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個業主的幫會、協會組織概念。并且還把名稱為“業主委員會”的小組，定義在了“業主大會的執行機構”這一法律地位。準確的說，從這個時候起，業主們才有了真正是自己的組織--由全體業主組成的--業主大會。而早期那個以“業主”冠名的委員會，其實只是一個由幾個業主組成的，號稱維護業主利益的小組而已。

　　這個時候的業委會，其運轉所需的一切資金預算，都來自業主大會，即由業主大會會議決議來決定業委會的預算。業委會不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業服務企業“彎腰”，頂多向業主大會彎腰，向全體業主彎腰。至此，一個由全體業主參加的，由全體業主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業委會使用這些費用的一個完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來了!

　　20**年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織--業主大會的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實，設計了當業主們不能組織起來的時候的決策機制--業主共同決定。但無論如何，一個建筑物或一個建筑區劃(物業管理區域)內的業主組織，不再是那個以“業主”二字冠名的“委員會”，而是業主大會。當然，一個人數眾多的協會類組織，選舉一個常設理事機構也是非常自然的。盡管20**年《物業管理條例》修改之后取消了對業委會“業主大會的執行機構”的限制，也并不是說業委會就可以代替業主大會做出決定。因為《物權法》規定：

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　就是說，上述七項事項由業主共同決定，或由業主大會會議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業委會來決定。這，就是業委會的真正法律地位--業主大會的常設理事機構。

　　立法，已經走在了社會習慣的前面：業主組織是全體業主參加的業主大會而不再是一個幾個人組成的以“業主”冠名的委員會。上海等城市都已對業主大會備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關業主大會的部門規章。

　　盡管業主委員會的運轉直接反應出業主組織--業主大會的運轉水平，但業主組織還是業主大會。業主委員會，只是業主組織內部的一個特別機構而已。

　　我們有理由相信，中國業主組織的發展，必將是從獨立運轉的業主委員會，逐步轉向到花業主大會的錢、組織業主大會會議、產生業主共同決定、為業主大會做事的業主大會內部的公仆(理事、秘書)機構。完成這個理念、制度、操作轉型之日，就是中國業主組織發展走向成熟之時。

篇2：中國業主組織的發展

　　中國業主組織的發展

　　1991年，以“業主委員會”為名稱的中國的第一個業主的組織誕生了。準確的說，它還不是一個真正的業主組織，而是一個由政府、物業服務企業策劃和監控的、幾個業主組成的、以維護業主利益為目標的、業主群體中的一個委員會，一個“小組”。只不過冠以“業主”這兩個字而已。

　　而由于這個“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業服務企業提供資金，故其生存活動(維持運轉所需資金)就成了其第一重要的事情，而業主利益就成了第二業務。這種以“業主”名義產生的委員會或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要務就是為錢而生存。自然就會把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個業主的幫會、協會組織概念。并且還把名稱為“業主委員會”的小組，定義在了“業主大會的執行機構”這一法律地位。準確的說，從這個時候起，業主們才有了真正是自己的組織--由全體業主組成的--業主大會。而早期那個以“業主”冠名的委員會，其實只是一個由幾個業主組成的，號稱維護業主利益的小組而已。

　　這個時候的業委會，其運轉所需的一切資金預算，都來自業主大會，即由業主大會會議決議來決定業委會的預算。業委會不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業服務企業“彎腰”，頂多向業主大會彎腰，向全體業主彎腰。至此，一個由全體業主參加的，由全體業主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業委會使用這些費用的一個完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來了!

　　20**年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織--業主大會的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實，設計了當業主們不能組織起來的時候的決策機制--業主共同決定。但無論如何，一個建筑物或一個建筑區劃(物業管理區域)內的業主組織，不再是那個以“業主”二字冠名的“委員會”，而是業主大會。當然，一個人數眾多的協會類組織，選舉一個常設理事機構也是非常自然的。盡管20**年《物業管理條例》修改之后取消了對業委會“業主大會的執行機構”的限制，也并不是說業委會就可以代替業主大會做出決定。因為《物權法》規定：

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　就是說，上述七項事項由業主共同決定，或由業主大會會議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業委會來決定。這，就是業委會的真正法律地位--業主大會的常設理事機構。

　　立法，已經走在了社會習慣的前面：業主組織是全體業主參加的業主大會而不再是一個幾個人組成的以“業主”冠名的委員會。上海等城市都已對業主大會備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關業主大會的部門規章。

　　盡管業主委員會的運轉直接反應出業主組織--業主大會的運轉水平，但業主組織還是業主大會。業主委員會，只是業主組織內部的一個特別機構而已。

　　我們有理由相信，中國業主組織的發展，必將是從獨立運轉的業主委員會，逐步轉向到花業主大會的錢、組織業主大會會議、產生業主共同決定、為業主大會做事的業主大會內部的公仆(理事、秘書)機構。完成這個理念、制度、操作轉型之日，就是中國業主組織發展走向成熟之時。

篇3：業主組織培訓--業主共同作主的核心理念要點

　　業主組織培訓資料(1)--業主共同作主的核心理念要點

　　業主相處-共同作主的核心理念要點

　　業主共同享有“共有權”和行使“共同管理權”

　　共同所有，同權享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽光運行，共同監督

　　放開建議，程序決定

　　意見表達，實名負責

　　多數決定，保護少數

　　一、共同所有，同權享受

　　小區里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場地停車位;水泵窨井排水管道;業主們商議事情開會的會所，等等，這些實物財產，都是全體業主共同所有的;

　　所以，對共用部位：

　　“先使用業主就永遠使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應該給其他業主公平補償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費用為例：

　　業主室內專歸一戶使用，室內維修水電消耗等，單戶業主出錢;

　　單元樓道，本單元業主使用，維修和用電消耗等，全單元分攤;

　　一幢樓共有共用，維修費用由整幢樓業主按單戶面積比例出錢;

　　全小區共用部分，維修費用由全體業主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區共有的實物資產的使用維護--保潔、維修、綠化養護、保安，這些打理所干的活，是全體業主都一樣享受的服務，全體業主就要合伙出錢。

　　三、陽光運行，共同監督

　　城市住宅業主之間沒有親緣關系，沒有企事業單位的同事或上下級關系，沒有業務關系、沒有朋友關系，在完全陌生的情況下，要使用維護共同財產，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開透明、共同監督。

　　公開透明--必須要公開清晰的內容包括：

　　共有資產(實物資產和資金存量情況);

　　開支情況(維修資金和共有收益的開支;酬金制的費用開支);

　　收益情況(實物資產的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業主大會決定、業委會等機構操作過程記錄)

　　共同監督--監督的依據與方式：

　　各項操作事務，決定與執行的運行依法共同制定明確的依據(議事規則、管理規約);

　　業主大會批準的業委會計劃和通過的預算;

　　任何一位業主都可以查詢、復制、抄錄的權利

　　四、放開建議，程序決定

　　業主們不同的喜好、生活習慣和對小區怎么管理才更方便、安全、更劃得來，會有很大差距，評價也會很不一樣，眾口難調，意見不一怎么辦?

　　放開建議而非壓制--每戶業主都有權建議，所以要相互聽取，而不是拒絕理睬或相互責罵

　　充分表達程序決定--七嘴八舌不同意見，經過充分表達，相互理解各個不同意見的利弊權衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見，投票做出決定

　　五、意見表達，實名負責

　　為了保證每個業主的建議權，又能避免情緒化對立，所以有必要采用實名的方式，讓每個提意見的業主盡量冷靜客觀，用事實和邏輯論證自己的建議;對自己的言論負責任。包括

　　在小區論壇網站、公告欄，向其他業主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區進行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵業主提出自己認為更合理的建設性建議方案

　　六、多數決定，保護少數

　　業主之間存在著利益不一致，首先應該共同遵守約定的程序，執行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數票的決定也不能侵犯少數人的正當權益，所以，也應該避免對少數人明顯不合情理的權益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對少數人利益造成損害，可能多數人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺在開發商銷售的時候就已經界定給的了頂樓業主，是專用權部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業主拒絕動用維修資金，那么，多數人的拒絕決定，就侵犯了少數業主權益，該頂樓業主就可以依法起訴共有權人侵犯了自己的權益。

　　--少數人無法從共用部分的運行開支或更新開支中受益，或收益較少的業主比例很小

　　例如，一樓業主無法從電梯運行中受益;多層無電梯的業主也不從高層電梯運行中收益，但是如果多層業主人數不足1/3的話，那么多數人決定的費用分攤方案就可能不合情理。粗糲這種利益矛盾，應采用情理之中的“收益-付費匹配原則”，不受益的不付費，少受益的少付費，多受益的多付費，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對約定的表決再進入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對少數人利益造成損害，執行多數人決定，但對少數人應予合理補償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業主室內，施工后應恢復該戶裝修狀態，對該戶業主的配合應表示感謝，造成的損失也應合理補償(如影響一天的居住，就是一天的標間住宿費)。而該戶業主如果拒絕入戶維修，對其他業主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個要點，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學經濟學系 朱憲辰教授)