最高人民法院關于發布第14批指導性案例的通知

　　來源：最高人民法院網

　　發布時間：20**-09-30 16:23:18

　　法〔20**〕311號

　　各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：

　　經最高人民法院審判委員會討論決定，現將上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案等5件案例(指導案例65-69號)，作為第14批指導性案例發布，供在審判類似案件時參照。

　　最高人民法院

　　20**年9月19日

　　指導案例65號：

　　上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案

　　(最高人民法院審判委員會討論通過 20**年9月19日發布)

　　關鍵詞：民事/業主共有權/專項維修資金/法定義務/訴訟時效

　　裁判要點：

　　專項維修資金是專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　相關法條：

　　《中華人民共和國民法通則》第135條

　　《中華人民共和國物權法》第79條、第83條第2款

　　《物業管理條例》第7條第4項、第54條第1款、第2款

　　基本案情：

　　20**年3月，被告上海環亞實業總公司(以下簡稱環亞公司)取得上海市虹口區久樂大廈底層、二層房屋的產權，底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環亞公司未支付過上述房屋的專項維修資金。20**年9月，原告久樂大廈小區業主大會(以下簡稱久樂業主大會)經征求業主表決意見，決定由久樂業主大會代表業主提起追討維修資金的訴訟。久樂業主大會向法院起訴，要求環亞公司就其所有的久樂大廈底層、二層的房屋向原告繳納專項維修資金57566.9元。被告環亞公司辯稱，其于20**年獲得房地產權證，至本案訴訟有6年之久，原告從未主張過維修資金，該請求已超過訴訟時效，不同意原告訴請。

　　裁判結果：

　　上海市虹口區人民法院于20**年7月21日作出(20**)虹民三(民)初字第833號民事判決：被告環亞公司應向原告久樂業主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修資金57566.9元。宣判后，環亞公司向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于20**年9月21日作出(20**)滬二中民二(民)終字第1908號民事判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由：

　　法院生效裁判認為：《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第七十九條規定，“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！薄段飿I管理條例》第五十四條第二款規定，“專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)(以下簡稱《辦法》)第二條第二款規定，“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！币罁鲜鲆幎?，維修資金性質上屬于專項基金，系為特定目的，即為住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業費之外，單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定，專項維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關系，而是為了準備應急性地維修、更新或改造區分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護關乎全體業主的共同或公共利益，所以維修資金具有公共性、公益性。

　　《物業管理條例》第七條第四項規定，業主在物業管理活動中，應當履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。第五十四條第一款規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金?！币罁鲜鲆幎?，繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業主共同利益而特別確立的一項法定義務，這種義務的產生與存在僅僅取決于義務人是否屬于區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人。因此，繳納專項維修資金的義務是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務，其只存在補繳問題，不存在因時間經過而可以不繳的問題。

　　業主大會要求補繳維修資金的權利，是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可享有以其他業主的維修資金維護共有部分而帶來的利益，其他業主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對建筑物的長期安全使用，對全體業主的共有或公共利益造成損害。

　　基于專項維修資金的性質和業主繳納專項維修資金義務的性質，被告環亞公司作為久樂大廈的業主，不依法自覺繳納專項維修資金，并以業主大會起訴追討專項維修資金已超過訴訟時效進行抗辯，該抗辯理由不能成立。原告根據被告所有的物業面積，按照同期其他業主繳納專項維修資金的計算標準算出的被告應繳納的數額合理，據此判決被告應當按照原告訴請支付專項維修資金。

　　(生效裁判審判人員：盧薇薇、陳文麗、成皿)

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篇2：論建筑物區分所有權中業主共有權的保護

　　本文作者：焦富民 揚州大學法學院教授

　　一、建筑物區分所有權*有權的保護前提--識別共用部分[1]的范圍

　　建筑物區分所有權是隨著現代城市的興起以及現代建筑技術的高度發達而產生的一種較為特殊的不動產所有權形態，它是一項復合型權利，是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的集合。由于“共用部分是建筑物區分所有的核心重要問題”， [2]因此，共有權是建筑物區分所有權中的核心權利，但對其理論研究的不足，立法保護的缺漏，使其成了建筑物區分所有權中最易發生糾紛和最易受到侵害的權利。因此，探討共有權的保護不僅有利于共有權的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮灿袡?，也稱‘共用部分持份權’或‘持份共有權部分’，是建筑物區分所有權結構中另一重要的‘物法性’要素，其與另一‘物法性要素’即專有所有權共同構成建筑物區分所有權制度的‘兩個靈魂’--共同性靈魂與單獨性靈魂。共有權，指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約之規定，對區分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利?！?[3]因此，共用部分作為共有權的客體，成為共有權中一個最為重要的因素，決定了共有權的范圍和性質，從某種程度上說，正確識別共用部分的范圍，是共有權合理行使并得以有效保護的關鍵。

　　(一)共用部分的識別模式和范圍的確定--比較法視野的考察

　　如何識別共用部分，確定其范圍，各國、各地區立法有不同的規定?？偟膩砜?，主要有三種典型的識別模式，即一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結合式。

　　1.排除式

　　排除式的識別模式，即認為建筑物專有部分以外的部分為共用部分，典型的立法例為日本和我國臺灣地區。日本現行的《建筑物區分所有權法》第2條第4項規定，共用部分為“建筑物的專有部分以外的部分、建筑物的不屬于專有部分的附屬物及第四條第(二)款規定的成為共用部分的附屬建筑物”;第4條規定：“共用部分”即指“通過數個專有部分之走廊，樓梯及其他構造上供區分所有權人全體或部分共用的建筑物部分?！?[4]易言之，在日本，除去法定專有部分及約定專有部分外，都屬于共有部分，而且共有部分又有法定共有和約定共有之分。 [5]我國臺灣地區民法第799條對共用部分也做了明定，即“區分建筑物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有”。臺灣“公寓大廈管理條例”第3條第4款規定：“共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！?[6]

　　2.列舉式

　　該模式沒有對共用部分下定義，而是采列舉方法規定哪些屬于共用部分，采用此種識別標準的國家主要是意大利?！兑獯罄穹ǖ洹穼^分建筑物的共用部分進行了列舉，該法典第1117條規定：“在權利證書未作相反規定的情況下，建筑物的下列部分屬于不同樓層或者同一樓層的不同單位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墻、屋頂、屋頂平臺、樓梯、大門、門廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必須共用的部分;(2)門房和看門人的住所，洗衣、晾衣的場所、中心供暖處以及安置其他類似公共服務設施的場所;(3)任何種類的供全體共有人使用和享用的工作物、設施、建筑物，例如：電梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水溝以及直接通向專屬每個共有人所有的支路起點以前的供水、供氣、供電、供暖系統?！?[7]

　　3.排除與列舉、推定相結合式

　　大多數國家的立法例采用排除與列舉、推定相結合式來確定共用部分的范圍，如法國、德國和美國等。在法國，“判定區分部分與共同部分的決定性特征是‘使用’，即當事人如何使用房屋或土地的某一部分：如果系特定所有人排他地使用，其應為區分部分;如果系全體共有人或其中部分共有人共同使用或利用，則應為共同部分?！备鶕▏?965年住宅分層所有權法規定，共用部分系指供區分所有者全體或數名區分所有權者予以使用或對其具有有用性的建筑物諸部分與土地，該法還對共用部分的范圍做了列舉式詳盡規定，“在當事人無相反約定，或不存在相沖突的權利證書時，根據1965年法律的規定，下列財產視為共同部分：土地，水流，公園和花園，進出通道，房屋的主要組成部件(地基、屋頂，墻等)，共同的基本設施(如電梯、垃圾通道、鍋爐、電視天線、排污管道或暖氣管道)，煙囪頭、管道，共同服務的場所(守門人住房、垃圾存放處等)，過道和走廊?！?[8]

　　德國用排除和推定的方式確定共用部分的范圍，并把其分為法定共用部分與約定共用部分。依德國住宅所有權法第1條第4項及第5條第2項規定，共用部分的范圍包括：(1)建筑物所在之土地及其附屬的庭院，及圍繞建筑物的空地;(2)維持建筑物安全必要的建筑物的構成體部分，如外墻、屋頂、地板等;(3)供住宅所有權人共同使用的設施、設備部分，如樓梯、冷暖氣設備、自來水等;(4)本為專有部分客體而具有封閉性空間，但依住宅所有權人全體約定，供共同使用的部分。 [9]

　　美國統一區分所有物業產權法第3條采用了排除式來確定共用部分的范圍，即“指除房屋單元以外的全部物業小區”， [10]同時，聯邦公寓所有權法第2條對共用部分的范圍做了詳盡的列舉：“建筑物

篇3：業主共有權其限制

　　業主的共有權及其的限制

　　一、業主共有權的概述

　　業主的建筑物區分所有權*用部分的權利，簡稱業主共有權，是指建筑物區分所有權人按法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、處分的權利。這種權利的稱謂，有共有所有權、共用部分持份權、持份共有所有權部分、互有權、持分共有所有權部分等多種。物權法采用了共用部分持份權的觀點。該稱謂不僅能反映該權利的客體為共用部分，而且能反映區分所有權人對共用部分按一定比例享有權利或承擔義務，同時還比較貼近全體區分所有權人對共用部分共享權利、共擔義務且不得分割的法律屬性。

　　業主的建筑物區分所有權法律制度中的共有權的法律特征與一般共有權的法律特征相比有著以下顯著的區別：

　?。?）從主體上看，共有所有權人的身份具有復合性，集專有權人、共有權人、管理團體成員的三種身份于一身。而一般共有權人的身份則是單一的，只能作為共有權人。

　?。?）從客體上看，區分共有所有權人的客體范圍較為廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一般共有權人的客體通常只限于一項財產。

　?。?）從內容上看，區分共有所有權人的權利義務比較廣泛，包括：①全體區分所有權人對建筑物整體所共同享有的權利義務；②對建筑物的其中某一部分所共同享有的權利義務；③一部分區分所有權人可在建筑物某一部分的共用部分上所設定專用使用權所產生的權利義務；④因建筑物基地的利用而發生的區分所有權人與土地所有人之間的權利和義務。而一般共有權人的權利義務則比較簡單，僅僅限于各共有權人之間因某一財產而發生的權利義務。

　?。?）從種類上看，區分所有權人的共有權可以依據不同的標準劃分為不同的種類，如法定共有權和約定共有權、全體共有權和部分共有權、對建筑物的共有權和對附屬建筑物的共有權、無負擔的共有權和有負擔的共有權(專用使用權)。而一般共有權人僅僅可分為共有權(分別共有權)和共同共有權兩類。

　?。?）從權利變動上看，區分所有權人的共有權的設定、移轉、消滅隸屬于專有權的設定、移轉和消滅，前者從屬于后者，后者處于主導地位，共有權人無處分權。而一般共有權的設定、移轉、消滅，依共有權人獨立的行為為之，不存在主從關系問題。另外，區分所有權人的共有權的出讓必須伴隨專有所有權的出讓而出讓，其他區分所有權人一般無優先購買權。而一般共有權(按份共有)的出讓，其他共有權人有優先購買權。

　?。?）從標的物分割上看，區分所有權人的共有權的標的物不得請求分割，這是維護區分所有權法律關系的需要。而一般共有權的標的物，共有權人可以請求對自己應有部分進行量的分割。

　　二、共有權的法律性質

　　區分所有人對共用部分的共有權在法律性質上有幾種代表性觀點：一種認為應屬按份共有，臺灣學者王澤鑒持此類觀點，臺灣立法也明文規定，如“各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。第二種觀點認為應是共同共有，此以梅仲協先生為代表。第三種觀點認為應從建筑物的形態判斷，縱向分割的是按份共有；橫向或縱橫向的則是共同共有。第四種觀點認為應按照具體的使用情況確定，對不能按照一定的份額來確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的應確定為共同共有。反之則為按份共有。另外，還有人認為既不能以按份共有也不能以共同共有來定性，而是一種特殊的共有。筆者認可這種觀點。

　　應當看到，區分所有中的共有權是一種特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以說它不同于共同共有，是因為與共同共有相比，區分所有具有明確的份額劃分，并且小區物業相關費用，如綠地維護費、建筑物修繕費依據份額分攤。由于不存在共同關系，任何一人的退出，不影響共有關系的存在，也不導致共有財產的分割。之所以不同于按份共有，是因為區分所有人分別對自己的房屋享有所有權，對建筑物形成一種復合的權利結構，不是按照份額對一個建筑物享有所有權。與按份共有相比，區分所有的情況下，并沒有形成確定的份額。同時，其也不能按照確定的份額來具體行使權利，比如說電梯作為公共財產，一樓的人盡管一般不會去乘坐電梯，但這并不意味著他對電梯就沒有共有權。從另一方面看，高層住戶在對電梯行使權利時，也不能根據自己的份額來進行，特別是共有財產是永遠不能分割的，也就是說，共有是不能解體的，除非整個建筑物轉歸一人所有。即使建筑物滅失了，關于地基部分，仍然有一個按份額共有的問題。盡管對有關修繕的費用以及其他費用按照一定的比例確定，但這和按份共有中的份額存在本質區別，共有人對其份額不能單獨轉讓、拋棄，也不能在該比例上單獨設定負擔。它依附于專屬所有權，具有從屬性。轉讓專屬所有權，共有份額也一并轉讓；此外，共有份額與成員權具有密切關系，這也是不能單獨轉讓共有份額的另外一個重要原因。所以，此種共有與按份共有也是不同的。我們說，這種共有是一種特殊的共有，有的學者把它稱為總有，也有人稱為強制的共有。

　　三、共有權范圍

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　　1.共有范圍的界定

　　共有的范圍，根據物權法的規定，共用部分應當由三部分構成：一是區分所有建筑物專有部分以外的其余部分，如區分所有建筑物的基礎、梁柱、承重墻壁、外墻、樓頂，以及連通數個專有部分的走廊、樓梯、通往室外的門廳。二是不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設施；就附屬物而言，包括倉庫、防空避難室、屋頂凸出物、游泳池、蓄水池、化糞池、配電室等；而附屬設施，則指供應區分所有建筑物的自來水、電力、燃氣、管線設備等與區分所有建筑物效用上不可分或為區分所有權人生活上不可或缺的部分。應當注意的是，如果該附屬設施是供專有部分使用且除去該部分不致影響區分所有建筑物的使用的，則其仍屬于專有部分。三是經區分所有權人約定供共同使用的專有部分與其附屬物，此部分原本為區分所有建筑物的專有部分，具有獨立性可作為區分所有權的客體，但是經過區分所有權人的約定，供共同使用，而成為共用部分，如區分所有權人約定作為*室、管理室、會所使用的專有部分。

　　在各國的立法中，對共用部分范圍的規定方法不盡相同。我國香港地區的《建筑物管理條例》也在附表1第2條非常詳盡地列舉了共用部分的范圍，計13項內容。

香港地區的《建筑物管理條例》是1993年香港地區政府在修訂《多層大廈業主立案法團條例》的基礎上更名而來的；其將共用部分稱之為“公用部分”，包括:1.外墻及承重墻、地基、柱、梁及其他結構性支承物。2.圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁。3.屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟行衛星天線及附屬設備、天線及天線電線。4.護墻、圍欄及邊界墻。5.2個或多于2個單位共用的通風口。6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水管、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7.地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8.通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。9.升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。10.照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。11.設置在任何單位內但與建筑物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂場，以及任何其他康樂活動場地。13.游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。14.會所、健身房、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。15.組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土墻，包括海堤(如有的話)，而該土地與建筑物乃屬同一共同擁有者。我國物權法采取的是一種列舉法，重點強調該類共有部分的屬性，舉出其中的一兩個例子，便于實踐中參照掌握操作。物權法采取列舉方式舉出電梯、水箱等，意在突出電梯和水箱的代表性和重要性，同時指出與電梯、水箱具有相似性質，與業主的居住、生活存在一定聯系的建筑物及其附屬物的非專有部分。共有部分遠不只上述兩種。學界一般認為，所謂共有部分是指除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物，主要包括不屬于專有部分的建筑物其他部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱；還有就是不屬于專有的附屬建筑物，如排水設備、給水設備、防火設備、天井、水箱、水塔。溫世揚、廖煥國：《物權法通論》，人民法院出版社20**年版，第286頁。按照有關行政法規規定，共有部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　2共有范圍的分類

　　(1)法定共有部分與約定共有部分。法定共用部分，又稱當然共用部分，是指“在構造上只能供區分所有人共同使用，各區分所有人不得以合意變更、轉變為專有所有權之部分”?！芭e凡建筑物之基礎結構，如支柱、外墻、屋頂等部分，以及供區分所有人共同使用之部分，如樓梯、走廊、電梯室等均屬之”。溫豐文:“論區分所有建筑物共用部分之法律性質”，載《法學叢刊》(臺灣)第131期，第94頁。而約定共用部分，又稱為規約共用部分，是指本來應屬專有所有權的部分，依規約或全體區分所有權人的合意變更、轉換成個區分所有權人的共同使用部分，如管理人室、會所、會議室。臺灣地區“公寓條例”第3條第6款。二者雖都屬共用部分，但性質相異。法定共用部分，是在性質上、構造上與主建筑物不可分、必要的共用部分；約定共用部分，則原本是專有部分，依規約或區分所有權人會議的約定而被供作共用部分。所以，法定共用部分必將隨建筑物的存續而存續，不可變更；而約定共用部分，得依規約或經區分所有權人會議的決議而變更。

　　從法律的角度對共用部分作此劃分，有益于區分所有建筑物的維護與管理?！芭_灣公寓條例”依此劃分，并分別作了規定。該條例第3條第6款規定，約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。第7條規定：“公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，并不得為約定專用部分：①公寓大廈本身所占之地面。②連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之道路或門廳，社區內各巷道，防火巷弄。③公寓大廈基礎、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構造。④約定專用有違法令限制之規定者。⑤其他有固定使用方法，并屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分?！痹摋l雖未直接注明屬法定共用部分，但既排除約定專用，即為法定共用。我國物權法關于車位和綠地的規定既有法定的共有，也有約定的共有。

　　(2)全體共用部分與一部共用部分。區分所有建筑物之共用部分，有的為全體區分所有人所使用，有的僅供部分區分所有人所使用。前者推定為全體區分所有人之共有，是為“全體共用部分”；后者推定為相關區分所有人之共有，則為“一部共用部分”。全體共用部分的情形，如一棟八層樓的電梯、樓梯由各層區分所有權人共用，因此又被稱為一般共用部分，俗稱“大公”。一部共用部分，如二層樓與三層樓間的樓板，僅由二、三樓區分所有權人所共用，因此又被稱為限制共用部分，俗稱“小公”。對共用部分作此區分的目的在于，明確共用部分的修繕費與其他費用的負擔問題，即全部共用部分的修繕、管理、維護。其費用由全體區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔；一部共用部分的修繕、管理、維護費用，則由相關區分所有權人按其應有部分比例分擔。無疑，這一區分有利于明確權屬，可以免除權利行使糾葛、義務分擔不均的弊端。此外，還有利于減少面積爭議——在房屋買賣的糾紛中，面積爭議最為常見(例如未使用該部分，卻仍分擔其面積)，這些爭議多數是由于對專有部分、共用部分劃分不明確或雙方認知產生差異所導致的，而將共用部分區分為全體共用部分與一部共用部分，則可以有效地避免爭議的發生。

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　　建筑物區分所有權人作為共用部分持份權人主要享有對共用部分的使用、收益、處分的權利。

　　1.使用權

　　這是建筑物區分所有權人作為共用部分持份權人的基本權利之一，指共用部分持份權人享有使用建筑物及其附屬建筑物共用部分的權利。共用部分持份權人應當按照共用部分的種類、性質、構造、用途或約定合理地使用，其他人不得妨礙或干涉；而持份權人使用時亦不得妨礙其他權利人的權利。

　　2.收益權

　　收益權是共用部分持份權的一項重要權能，指各共用部分持份權人可依約或按其共有的應有部分比例，獲得收取共用部分所生利益的權利。對共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如將公用場地出租獲取的租金、樓頂設置廣告獲得的費用，即法定孳息；種植果樹所結果實，即為天然孳息。從理論上來看，各區分所有權人有權共享或按其專有部分占有的比例來分享所獲利益，但實際上很難實行。因為區分所有

權人不僅享有收益權，也有分擔建筑物維修費的義務。如果分割收益與維修收費分別操作，不僅非常繁瑣，而且浪費時間和人力。對此，物權法第80條規定：“建筑物及其附屬設施……收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！?/P>

　　3.處分權

　　共用部分持份權人對區分所有建筑物的共用部分有處分權。處分權分為事實上的處分和法律上的處分。行使事實上的處分權時不得損害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。因此各國多允許共用部分持份權人基于居住或其他用途的需要，有權在不影響或損害共用部分固有性質的前提下，對共用部分進行單純的修繕改良。修繕改良必須經區分所有權人大會決定，不得由部分人擅自決定。共用部分持份權人對共用部分在法律上的處分應當連同專有部分一起處分，不得分割開來。

　　四、共有權的限制

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　　對共用部分的使用，應當按照共用部分的本來性質使用，不得改作他項用途，如用于正常通行的共用通道、樓梯不得堆放雜物。對某些雖非依其本來用途使用的共用部分，但無損建筑物保存、不違反區分所有權人共同利益的，應當允許，如在墻壁上懸掛字畫以求美觀。

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　　共用部分持份權人對建筑物進行管理、修繕、維持的活動必然會發生費用，這些費用應由全體或部分區分所有權人分攤。共同費用和負擔的范圍通常包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公用設備的費用，管理事務的費用(包括管理人以及管理服務人的酬金)，由區分所有權人共同負擔的法定的捐稅等。各國的立法通常規定，按共有持分的比例合理分攤共同費用和負擔的份額。我國物權法第80條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤……事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　?。ㄈ┚S護現狀的限制

　　建筑物區分所有權人作為共用部分持份權人均負有維護、保存共用部分現狀的義務，任何人都無權要求分割共用部分。這是由區分所有建筑物的本質決定的。如20**年８月，宋先生購得順義區馬坡花園躍層住房一套（169.41平方米）。該棟房建筑設計有躍層露臺陽臺（在樓的北側，出售時露天陽臺未計算價款）；陽臺上留有兩個排氣口。20**年12月15日，宋先生和小區物業公司簽訂《承諾書》，載明宋先生須遵守《馬坡花園住宅物業管理公約》。該公約規定：產權人或使用人應當按房屋設計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質的，應征得相鄰產權人以及管委會的書面同意，并報政府有關主管部門批準。20**年4月，宋先生以露臺的排氣口影響其室內空氣質量為由，擅自在躍層露臺上建設塑鋼結構房屋（約26.3平方米）。物業公司認為宋先生搭建的房屋屬違章建筑，遂與宋先生進行協商，但雙方未能達成一致。為此，物業公司一紙訴狀將宋先生告上法庭，請求法院判令宋先生拆除違章建筑，恢復原狀。北京順義區人民法院審理后認為，多層單元式樓房的業主，在行使所有權和使用權時，必須遵從該樓房的設計要求，維護所有產權人的共有利益。被告以躍層露臺上的排氣口影響其室內空氣質量為由，擅自改變房屋結構、外貌和用途的行為，與建筑設計要求及其承諾相悖。被告即使的確需要改造露臺，亦應經物業公司批準，整齊劃一。因此，一審判處被告宋先生將其私自搭建在其住房躍層露臺上的所有建筑物全部拆除，恢復原狀。

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　　各區分所有權人使用共用部分時負有維持現狀及按照共用部分用途使用的義務，這決定其不得侵占共用部分，并有義務對因不當使用共用部分而造成損害承擔賠償責任。