隨著我國城市經濟的快速增長,許多大城市不同程度地出現了部分城市功能由中心城區向城市外圍擴散和轉移的傾向;盡管其擴散方式具有與西方國家城市化晚期的郊區化(Suburbanization)并不完全相同的特點,但人們普遍的看法仍然是,在中國的這些城市,郊區化進程已經開始發生。
與向城市外圍拓展的郊區化趨勢相對應,近年來在北京、深圳等地,“新都市主義”(New Urbanism)作為都市住區發展的一種時尚潮流也在悄然興起,并逐漸成為國內地產界一個頗為時髦的詞匯。由于“新都市主義”與20世紀80年代末期北美地區興起的“新城市主義”在英文字面上完全一致,使得許多人將兩者混為一談,認為前者是后者在中國的傳播和實踐。但事實上,時下國內地產界廣為流行的“新都市主義”這個概念似乎更像是一種商業的炒作,與西方“新城市主義”真正的內涵并不相同。本文試圖對郊區化、“新城市主義”、“新都市主義”這三個目前頗為時髦的概念進行闡述和辨析,希冀就其在國內住區開發中可能產生的影響和借鑒作用與業內同仁共同探討。
一、西方國家郊區化運動的興起和發展
早在20世紀初期,在霍華德的“田園城市”理論的影響下,西方國家的城市郊區化現象初見端倪。人們遷往郊區的原因主要是為了逃避日趨嚴重的大城市問題,諸如:惡劣的居住與衛生條件、交通擁擠、環境惡化、種族沖突、犯罪率上升……人們渴望在郊區找到一塊凈地作為自身的庇護所,以躲避工業化所帶來的危害的侵襲。在美國,擁有位于環境優美的郊區的一座被寬敞的花園或庭院所環繞的獨立式住宅,成為中產階級追求的最強烈的夢想。
在二次世界大戰后的美國,由于私人小汽車擁有量的劇增,高速公路網的大規模興建,政府關于郊區低稅率政策的吸引,郊區化的進程大大加快。伴隨著大量人口遷往郊區,許多制造業和零售業也從中心城向外遷移,郊區改變了起初僅作為“臥城”社區的角色,同樣可以為人們提供就業、購物和娛樂的機會,使郊區居民對中心城市的依賴性大大減少。特別是20世紀70年代之后,由于信息技術迅猛發展,空間因素對人類活動的限制大大弱化。通過遠程通訊網絡,人們可以獲得各方面的大量信息,高效率地完成業務聯系而不一定要像過去那樣進行“面對面”(face to face)的交流,這為人們在遠離城市中心的郊區居住與就業提供了更多的可能性。
但是,美國近幾十年來的郊區化蔓延也存在一系列致命的弊端:首先,過長的通勤距離耗費了人們大量的時間和精力,嚴重影響了人們預期要達到的生活質量;其次,對小汽車的嚴重依賴使許多不能開車的人(如老人和小孩)寸步難行,同時加重了家庭的經濟負擔;第三,郊區化的無序蔓延已造成郊區的空氣污染、環境惡化和富有地方特色的鄉村景觀的消失。
而更為嚴重的是,這種郊區化模式是以嚴格功能分區的現代主義原則為基礎的,破壞了傳統社區內部的有機聯系,進一步加劇了社會階層的分化與隔離;對公共空間的忽視減少了人們相互交往的機會,加深了人們的孤獨感,缺乏具有識別特征的空間的明確界定,使人們難以獲得起初所向往的郊區生活的安定感和歸屬感,反而陷入一種無法認定自我存在的茫然之中;無所不達的電訊網絡雖然為人們之間的聯系提供了方便,卻無法慰藉人們孤獨的心靈,也無法滿足人們希望把握清晰確定的物質居住環境的需要。
由此人們深深地感到,二戰后主流地位的郊區化模式必須進行改革,要尋求新的社區模式,才能適應可持續的人居環境的要求。在此背景下,“新城市主義”作為與郊區化相對應的居住社區理論應運而生。
二、“新城市主義”的主要理念
“新城市主義”是作為一種以再造城市社區活力的設計理論和社會思潮,于20世紀80年代末期在美國興起的。它是對被忽視了近半個世紀的美國社區傳統的復興,又被稱為“新傳統主義”。其基本理念是從傳統的城市規劃設計思想中發掘靈感,并與現代生活的各種要素相結合,重構一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區來取代缺乏吸引力的郊區模式。
“新城市主義”倡導許多獨特的設計理念,其中最突出的反映在對社區的組織和建構上。鄰里、分區和走廊成為“新城市主義”社區的基本組織元素。他們所構筑的未來社區的理想模式是:緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里;位置和特征適宜的分區;能將自然環境與人造社區結合成一個可持續的整體的功能化和藝術化的走廊。
上世紀30年代由Clarence Perry提出的“鄰里單位”(Neighbo rhood Unit)理論,被“新城市主義”予以發揚光大,并重新歸納了作為一個理想鄰里的基本設計準則:
(一)有一個鄰里中心和一個明確的邊界,每個鄰里中心應該被公共空間所界定,并由地方性導向的市政和商業設施來帶動;
(二)最優規模是由中心到邊界的距離為四分之一英里;
(三)各種功能活動達到一個均衡的混合——居住、購物、工作、就學、禮拜和娛樂;
(四)將建筑和交通建構在一個由相互聯系的街道組成的精密網絡之上;
(五)公共空間應該是有形的而不是建筑留下的剩余場地,公共空
相對于鄰里,分區曾被視作是功能專門化的地區,建立在高度由專業化必將帶來高效率的觀念基礎之上。但隨著信息革命和環境技術的發展,嚴格的功能分區思想已不再被尊為唯一經典,分區也允許多種功能活動來支持,分區的結構則是按照與鄰里的結構相類似的方式組織;有清晰的邊界和尺度,有具有明顯特征的公共空間,有互相聯系的環路服務行人,并通過公交系統與更大的區域發生聯系。
走廊既是鄰里與分區的聯接體又是隔離體。在郊區模式中,走廊僅僅是保留在細分地塊和商業中心之外無形的剩余空間;但“新城市主義”將其視作連續的具有視覺特征的城市元素,由與之相鄰的分區和鄰里所確定,并為他們提供進出路徑。
“新城市主義”自20世紀80年代末期在美國興起后,近十余年來進行了大量的實踐,其中較有影響的作品包括:位于佛羅里達州Panhandel的倍受稱贊的Seaside旅游小鎮;洛杉磯內城的復興規劃;被譽為“進步的建筑”的亞利桑那州機動家庭村莊;德克薩斯州國家級的最大的城市更新住宅項目的重建;不列顛哥倫比亞為12000人所建的可持續性“社區”等等。
盡管“新城市主義”在新型社區的設計和開發中已經進行了較為成功的嘗試,但目前在美國并沒有被廣泛視為適于主導未來社區發展的模式。之所以如此,一個重要原因是“新城市主義”的實際設計標準和執行操作還不能完全與北美地區的法規框架相匹配,如目前美國許多消防部門所要求的街道寬度要超過“新城市主義”的建議寬度;另外,“新城市主義”未被很快普遍采納的原因是因為房地產業高度分隔形成的土地使用分類(如單戶住宅地、多戶住宅地、零售、辦公和倉庫用地等),每一種類別都有其不同的運作方式、市場、行業組織和融資來源。
三、郊區化與“新城市主義”兩種開發模式的比較;
在城市化快速發展和大城市規模急劇擴張的形勢下,郊區化成為城市發展不可阻擋的趨勢。而在全球化和信息化時代,無形的、虛擬的電子化空間(Cyber Space)的發展可以使人們的活動完全超越具體時空的限制,大大拓展了人們與外界聯系的范圍,也為郊區化進一步發展創造了條件。但與此同時,也加劇了人們生活的流動和不穩定性,使人們尋求可認同的穩定場所、肯定自身存在價值的愿望也日趨強烈。而“新城市主義”所構筑的以傳統鄰里為基礎、具有多元文化與自然特征的鄉村小城鎮式的社區模式,正好滿足了人們這種生理和心理的需要,對規劃師、設計人員和開發商都應有積極的影響。
對于中國未來的居住社區發展而言,郊區化模式與“新城市主義”理論均會產生有益的影響。郊區化最具吸引力的當屬其對自然環境的推崇,用陽光、空氣、草地等等,去引發人們心中對美好環境的熱愛和向往。而“新城市主義”則將傳統的價值觀念:多樣性、社區、宜人尺度等,作為人類都市理想的基礎;它強調以人為本的設計理念,力圖去創造一種現代、美好的居住社區,并由此喚起人類住區生活最基本的向往——生活是豐富多彩的,人是自由地選擇生活的權利的,人與人相互依存和溝通,人與都市緊密相連。
但由于目前國內大城市的郊區的各項配套設施尚不完善,生活便利程度和社會安全性與都市相比還有很大差距,這可能導致郊區化模式難以達到預期的生活質量。從中國的國情而言,地少人多的矛盾十分突出,郊區化難以避免地蠶食城郊綠化帶與耕地,破壞人們賴以生存的自然生態環境;其次,城市郊區化必將帶來大量交通工具的運用,不僅會加大本來已經很緊張的交通壓力,而且還會產生環境污染、能源過度浪費等許多發達國家都深受其害的城市問題。
“新城市主義”實際上提供了一種創造場所的新語言,它創造的緊湊型社區取代了無序蔓延的郊區模式,減少了對土地的浪費和小汽車的使用,既減少了交通擁擠又節省了能源?！靶鲁鞘兄髁x”吸納了許多傳統的城市設計理念,但并沒有否定現代科技手段給生活帶來的便利;相反,它所提倡的傳統社區鄰里,由于高科技的廣泛應用而得以實現。遠程通訊節約出來的時間和金錢,可以使人們有更多的閑暇用于家庭和鄰里之間的交流?！靶鲁鞘兄髁x”似乎預示著一種城市未來的發展模式,即多中心的居住社區網絡和各具特色的多元的人文和自然景觀;人們的家園坐落在自然景區內,在享受著清新的自然景觀的同時,也能在步行范圍內享受到社區生活的溫馨,而且還可以通過電子通訊網絡保持與世界的聯系。這種居住社區形式不僅是“新城市主義”的理想,而且也是全人類共同的人居夢想。
四、“新都市主義”的提出及其特征
隨著國內許多大城市郊區化居住模式不斷發展和深化的趨勢,“新都市主義”近年作為都市地區居住開發理念應運而生并被廣泛推崇。由于語意的相同,人們往往將目前頗為流行“新都市主義”視作北美“新城市主義”的中國版。但事實上,目前國內推出的“新都市主義”居住概念,既不同于追求自然、寧靜、清新的生活風格的郊區化模式,也與國外“新城市主義”所倡導的小城鎮式的社區模式有所不同,它具有自己的側重點和獨特的內涵。國內目前推崇的“新都市主義”概念,更多地強調以都市中心為生活工作核心,重視在都市區域內進行有效的合理的填補性開發及利用,將現代生活諸多要素進行充分的融合整理,使居住、工作、購物、休閑等“鏈接”起來,構成一個十分完善、便利、現代的生活空間,確保日常的各類生活、公務、商務性活動可在此范圍內迅速得以解決,使現代人生活、
工作需求和心理感受得到最大的保證和滿足。“新都市主義”所倡導的社區特征是:居住與辦公地點接近,可以大大節約時間成本;配套設施齊全,周邊資源較為豐富。這是由目前我國大城市中人們以工作為生活軸心的生存狀態所決定的?，F代都市人面臨激烈的競爭,必須追求最大的生活便利性,需要把握住都市的脈搏,占據繁華的心臟地帶,才能保持生活和事業的節奏,才能有效協調工作與生活的各種矛盾,將居住、工作、商業活動、休閑娛樂緊密結合起來。而“新都市主義”居住模式最根本的優越之處,就是在于處在城市資源交匯的中心地帶,將現代人的時間、交通成本縮至最短,反之將機遇、情感等概率提高,形成最具個性、時代、廣泛、效率的“新都市主義”居住主張。事實上,目前在深圳被推介為“新都市主義”代表作的環境麗園、都會100、都市名園等幾個樓盤,都是處于繁華都市的核心地帶,這與美國“新城市主義”主要在城市邊緣地區開發的社區有很大的不同。
盡管在高科技及信息化社會時代,傳統的居住模式和觀念、行為都可能發生本質的變化,但都市作為各種新生事物的聚合地帶仍然擁有不可替代的地位及影響?！靶露际兄髁x”的居住模式能夠滿足人們對城市資源的高度利用,充分顧及個人與社會、自然、城市的關系,能夠發揮城市最重要的功能和作用,迅速引發人們新的居住思潮?！靶鲁鞘兄髁x”能讓人產生更多的認知感,與社會的較近接觸也使人保持更多的責任感和義務感?！靶露际兄髁x”對自然環境的重視,對各個生活層面質量的高標準追求,使得都市具備了自然與城市共同融合的特征,使人們可能同時實現社會和自然的回歸。與都市毗鄰而居,可以充分把握社會的進步節奏,進而引發自我奮斗和追求成就感,這是當代人的主要精神和目標所在。
與郊區化向城市外圍擴張的發展模式不同,“新都市主義”重視都市已有社區的再設計和填補性的開發,強調再造城市中心的活力并限制城市的蔓延式擴張,這一點對于中國尤其具有重要意義?！靶鲁鞘兄髁x”的核心思想不是舊城改造,而是反對開發單一化郊區,主張整合構建平衡健全的城市社區。
五、結論
無論是對于城市外圍的相對分散的居住開發,還是緊湊型社區的建設,抑或位于都市中心地帶的開發,崇尚自然與社會的融合和“以人為本”’的精神,是人類居住社區的共同追求。體現在社區的規劃設計手法上,應遵循以下共同的原則:
(一)在社區設計中,明確的社區邊界是創造領域感和歸屬感必不可少的條件;
(二)適度的社區規模和具有明顯特征的社區中心是創造可識別的場所的關鍵;
(三)居住、就業和商業的多功能混合和提供多種類型的住宅是創造豐富多彩的社區生活的基礎;
(四)以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統應構成社區基本的網絡結構;
(五)公眾參與應成為社區設計中一個必不可少的重要環節,這樣才能保證社區真正成為人們心目中的理想家園。
篇2：房地產多項目開發的管理模式
多項目開發的管理模式
在新的市場政策下，房地產開發企業很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業投資收益越來越依賴于房產開發。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續、快速、穩健發展，房地產開發企業必須追求規模效益。因此，實施多項目開發并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發企業的必然選擇。
根據蘭德企管研究室20**年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發企業中有84%的企業在同時進行多項目開發，有15%的企業同時開發的項目數量在5個(含)以上;其中，73家房地產上市全部進行多項目開發，資質一、二級企業中90%進行多項目開發?？梢哉f，多項目開發是當前房地產市場的最主要特征，是企業做大、做強的必由之路。
“多項目開發綜合癥”
多項目開發下，特別是多項目開發初期，許多企業都存在一些問題，表現在以下幾個方面：
◎ 公司與項目部(項目公司)之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰;
◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發揮，難以對項目部實施有效考核;
◎ 項目部(項目公司)受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理;
◎ 項目部(項目公司)的執行力較差，計劃、方案、指令等的執行結果往往有較大偏差;
◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽;
◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享;
◎ 對企業品牌建設貢獻不大，等等。
這些問題是“多項目開發綜合癥”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大(特別是計劃成本、利潤目標)。
一家上海著名開發企業的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長一樣的在業界企業中不在少數。
為什么會出現“多項目開發綜合癥”?原因主要有三個方面：
第一，業務發展戰略不清晰
戰略發展規劃是企業發展的指南針、北斗星。房地產開發企業的業務發展戰略一般包括市場發展規劃、區域發展規劃、產品發展規劃等。在多項目開發之初，房地產企業就應該研究、制定清晰的發展規劃。如市場發展規劃，土地一級開發、房產開發、經營性物業開發等三個市場的發展規劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區域發展規劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區;是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等;是重點發展東部城市，還是積極發展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發展規劃，產品模式是什么，項目規模是多大，各類產品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發企業必須盡早由機會導向轉變為戰略導向，否則盲目性擴張將極易引發或放大“多項目開發綜合癥”。
第二、資源配置不合理
眾所周知，房地產企業是資源密集型的企業。按范圍劃分，房地產企業資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰略、制度等。社會發展的過程是資源配置的過程，企業發展的過程也是資源配置的過程。企業要實現持續健康發展，必須要做到各類資源的最優化配置。只有做到資源的最優化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業的發展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業發展所必須具備的核心能力。
許多企業在實施多項目開發時，不能有效地優化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費;有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業界絕大多數從事多項目開發的企業都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業開的一個大玩笑。
第三，規章制度不健全
企業要保持持續、穩健的發展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規章制度。與其他行業相比，房地產開發企業在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業應建立以下管理分體系：
行政事務管理體系;
信息管理體系;
法律事務管理體系;
人力資源管理體系;
財務管理與成本控制體系;
投資者關系管理體系;
供方管理與采購管理體系;
項目(工程)管理體系;
營銷管理體系;
客戶關系管理體系，等。
健全的規章制度、完善的管理體系是企業發展的基本保障。在發展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現“多項目開發綜合癥”。
不要盲從“標桿”企業
或許是快速發展的中國房地產業缺乏真正的榜樣，許多企業習慣給自己找一個標桿企業。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業界企業羨慕的目光，特別是一些也處于快速發展階段的企業中有不少企業將順馳視為標桿。當然，更多的企業還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業的企業就更多了。
樹立標桿企業可以使企業在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。
以萬科為例，之所以希望業界企業不要盲從，有兩點原因：
第一，沒有可比性
截至20**年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。20**年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業是名副其實的NO.1。萬科能成為業界的NO.1有很多歷史的、現時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業所無以比擬的。特別是萬科的研發力量、服務觀念、品牌價值、企業文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業化之路，而業界許多企業走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒有什么可比性。再說，萬科的專業化發展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業卻不一定適合。每一家企業有每一家企業的特殊情況，企業群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發展模式呢?對每一家企業來說，適合自己的，就是最好的。
第二，萬科的項目管理模式不是 高效的模式
鑒于企業規模、項目數量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司-區域公司-城市公司-項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業界絕大多數房地產企業來說，因為項目數量比萬科少，開發格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司-城市公司-項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司-項目部(項目公司)。
管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規律。許多企業盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業務流程為其他企業咨詢，其結果真是難以想象。
確立產品模式是多項目開發的基礎
在進行多項目開發時，如果各項目在物業類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時開發商業地產、市區高層住宅、郊區低密度住宅項目)，那么各項目在報批報建、規劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業要有各方面的、具有豐富開發經驗的不同人才。對于絕大多數開發企業來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業在多項目開發時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業類型、項目規模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那么各項目的開發流程、工作流程是統一的，就像單項目開發一樣單一、輕松。
所謂產品模式就是基于預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。
通過長期、系統地研究，蘭德公司發現“第一梯隊”企業都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列(城郊結合部);金地集團的“格林”系列(格林小鎮/格林春天/格林春曉);世茂集團的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發沿江豪宅);陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發“城市新興白領公寓”)，萬達集團的“萬達商業廣場”系列(在全國十幾個城市的中心商圈均開發商業地產項目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。
可以說，確立產品模式是企業進行多項目開發的前提和基礎。
對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：
1、城市選擇，就是基于戰略發展規劃選擇擬進入的目標城市。
2、區位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區位：是在開發城市中心區，還是在城鄉接合部，抑或是在近郊區、遠郊區。明確了項目的區位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。
3、確定項目規模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。
4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。
5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業開發的什么類型的項目。
6、設計定型，就是各項目的規劃設計、景觀設計在物質形態上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。
7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型后，各項目就可以有風格統一的賣場和風格統一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。
8、統一的VIS。這是產品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。
建立項目管理模式是多項目開發的關鍵
如前所述，“多項目開發綜合癥”的原因之一是“規章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規章制度不健全”的直接或外在表現而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發企業實施多項目開發的關鍵。
建立項目管理模式可分為三個步驟：
第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計
多項目開發的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現在職能定位和組織結構 設計上。在單項目下，房地產企業一般、也只能采用直線職能制的開發管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發工作。但是在多項目下，因為實現項目制，公司和項目部(項目公司)在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司-項目部(項目公司)”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價。項目部(項目公司)是成本中心、利潤中心，主要行使執行和實施職能，也要做好三件事：(1)完成目標;(2)樹立品牌;(3)培養和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎上，企業應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：
◎ 戰略發展規劃對組織結構設計的要求;
◎ 項目類型;
◎ 產品模式;
◎ 經營模式(特別是外包模式);
◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);
◎ 企業文化。
多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業界許多領先企業一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。
第二步，劃分項目類型
項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目;按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目;按項目規模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等;按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。
劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：(1)本地直屬項目部;(2)異地項目公司;(3)控股項目公司;(4)參股項目公司。
第三步，進行流程設計，建立項目管理體系
多項目下，房地產開發的流程與多項目下的開發流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經紀)公司負責，有的由項目部(項目公司)負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發流程進行重新設計。在流程設計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。
通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：
一項目組織管理(包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等);
二項目人力資源各類(包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等);
三項目資金與財務管理;
四項目計劃與目標管理;
五項目投資決策管理;
六項目研發與設計管理;
七采購與招標管理;
八項目工程管理(包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等);
九項目營銷管理;
十項目客戶關系管理，等。
投資主體虛擬化與管理主體實體化
確立產品模式解決了企業的商業運營模式，建立項目管理體系是解決了企業的管理機制問題。但企業采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題──體制決定機制，機制決定體系(規章制度)。
但是遺憾的是，盡管許多企業都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上──傳統的項目體制是公司和項目部(項目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因為代表公司)，又是管理主體(行使項目開發職能)。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業界企業景仰的“標桿企業”，還是風光無限的“地產大腕”，現今幾乎所有房地產開發企業都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目(投資)公司，該項目(投資)公司所有的法人證照、財務等由公司統一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員(但列支管理費用)。
項目投資主體虛擬化的益處
◆ 有利于項目融資(包括債權融資和股權融資);
◆ 有利于規避法律風險;
◆ 有利于財務核算;
◆ 有利于稅務籌劃。
“項目管理主體實體化”是指由公司(或再引入社會上專業的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協議書》，并支付一定額度的管理費用。
“項目管理主體實體化”的益處
◆ 有利于控制項目開發成本和管理費用;
◆ 有利于實施有效的考核;
◆ 有利于項目投資目標的實現。
“項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發商相分離”的主流業態形式，應該是最適宜、有效的多項目開發管理模式。
篇3：我國房地產開發模式的發展
我國房地產開發模式的變化
房地產開發商實際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設者。第一種角色要求開發商不可避免地追求開發利潤的量大化,第二種角色又要求開發商追求開發的社會效應?；仡櫡康禺a業發展的歷史,我們不難看出,隨著房地產相關法規的不斷完善和市場自身的成熟,開發商的城市建設意識在逐步增強,與此同時,房地產開發模式也在發生著變化。
短平快的合作開發模式
“聯合開發”和“項目公司”是我國房地產開發歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數不少的建設項目用地是以協議出讓方式取得,某些取得開發權的企業或個人因種種原因,不能在短時間內啟動項目,致使開發周期大大延長,甚至使土地長期閑置。而隨著房地產市場的持續升溫,房地產業對資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術管理優勢的企業迫切希望獲取土地資源,于是合作開發這種形式應運而生。
合作開發使一批擱置已久的項目進入開發流程,大大加快了項目開發進度,在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾,一些企業也在項目開發的過程中積累了經驗和資金,得以迅速發展。
但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發的項目公司存續期與項目開發周期幾乎相同,項目完工,公司的使命也結束了。因此,項目公司通常追求的是開發利潤的最大化和快速實現,不可避免地會采取一些短平快的手法。再者,在市場銷售形勢持續向好的情況下,企業追求的是產品的快速消化和成本控制,對產品創新和品質的提升不會花費太多精力,也不可能去完成售后服務,走的是合作、建設、銷售、結算的路子。此外,由于進入門檻較低,一些不具開發經驗的企業和個人也挾資本實力強行進入,使這類項目的產品水準普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設單位的情況,容易產生產品交付后的遺留問題,對整個市場發展來說,不足一種良性的方向。
小而全的多項目開發模式
一些有相當開發經驗的企業或是因為取得項目的條件限制,或是主動地希望完善企業自身的產品層次,開始注重后續發展的取向上,并希望多點出擊,四面開花,擴大企業在不同客戶層面的影響力。這就出現廠小而全的多項目開發模式。
這種開發模式可以在一段時間內增加企業的曝光率和知名度,以不同的產品形成系列。但是除非該企業有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產品上均取得市場認可,稍有閃失,則可造成對企業整體印象的損害,而且產品交叉會使開發商不自覺地將不同產品概念混用,造成產品個性的方向性偏差。
從城市建設的意義上說,這種開發模式不僅無法實現企業資源的優化配置,而且容易造成城市建設功能的紊亂,使城市建設無法在城市規劃部門的統一指導下進行,因為同樣出于企業切身短期收益的需要,開發商不可能從某種戰略和長遠的角度思考自己的開發行為。
精耕細作的成片開發模式
相對于前二種模式,成片住宅開發無疑更具活力,也更加符合城市經濟發展和擴張對房地產開發和城市建設的客觀要求。
成片開發的原則是總體規劃,適度調整,即小區總體布局、建筑風格、景觀規劃通盤考慮。對產品而言。成片開發可以有足夠的空間和規模實現產品品質的最優化設計;對開發商來說,可以體現更完整的開發理念,使企業獲得持久的發展動力和持續品牌建設,更加具有責任感;對消費者來說,一個大規模的規劃成型的小區,不確定因素較少,不會因為日后周圍環境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現有居住環境質量的改變或下降;從整個行業發展來說,成片住宅開發客觀上促進了精品住宅的形成?！爸袊慨a看廣州,廣州房產看華南”,一批大盤住宅的出現,使精品樓盤成為市場的標兵,規?；?、集約化效應可以實現成本優化,提高產品的性價比。
成片開發使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環境景觀各異而又在城市整體交通網絡的連接下的有機統一體,使城市真正呈現無限生機。同時,這樣的模式有利于政府部門規范房地產業,更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據可持續發展的原則科學地制定城市建設布局,使城市充分發揮自身的作用。
開發模式的轉變不是一朝一夕之功,隨著城市經濟的發展和城市規模的擴大,隨著人們對居住條件和居住環境的要求的提高,相信房地產開發商還將與時俱進,不斷探索出更富創新精神和更具社會責任感的開發模式。