15種養老地產開發模式分析探討

　　引言

　　我國正值養老地產開發熱潮，各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品。而養老地產在我國是新興事物，開發者雖然看到了其中的商機，但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題，例如應當采用何種方式進行開發建設，產品類型和建筑形式應怎樣選擇等等。

　　近年來，我們對于養老地產的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養老項目，對其發展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準備開發或正在開發的養老項目，了解到目前市場的狀況和趨勢。通過對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，我們嘗試提出了15種適應于當前國內市場的養老地產開發模式，希望與大家共同探討。

　　為便于說明，我們將這15種開發模式劃分為五個類別，分別進行闡述。

　　第一類：與社區共同建設

　　在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

　　模式1：專門建設綜合型養老社區

　　綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

　　綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

　　通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

　　圖1綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施

　　圖2大規模的養老社區可考慮分期建設

　　模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

　　一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

　　開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

　　以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建筑面積720萬平方米，開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看，養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，并設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。

　　圖3養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定范圍內

　　模式3：普通社區中配建各類養老產品

　　據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

　　圖4普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖

　　普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

　　普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便于對養老公寓進行單獨管理。

　　模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

　　據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易于復制和實現連鎖經營。

　　此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(圖5)。

　　圖5日本小規模多功能老年服務設施的常見功能示意圖

　　第二類：與相關設施并設

　　養老地產項目除了依托社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：

　　模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

　　目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老

設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在于，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

　　與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

　　以日本六甲老年公寓為例，開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起(圖6)，當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。

　　圖6日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關系，鄰近設置在一起

　　模式6：養老設施與幼兒園并設

　　養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

　　在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見，其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。

　　隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置，將這些建筑部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

　　圖7日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起

　　模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

　　與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

　　美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，并利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養老地產項目的開發不僅在于硬件設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現自我價值。

　　第三類：與旅游或商業地產結合

　　養老地產與旅游、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。

　　模式8：在旅游風景區中開發養老居住產品

　　養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅游地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、云南等地。

　　此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

　　一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新，例如設計新型的養老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時，養老公寓的居室還可轉變為賓館客房，供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利于開發管理者實現多種經營。

　　圖8結伴式養老公寓標準層平面圖

　　模式9：與商業地產結合，開發老年公寓

　　圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖

　　在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

　　由于城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

　　第四類：與國際品牌接軌

　　這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：

　　模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

　　目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

　　模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

　　圖10美國養老社區在規劃時對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同

　　最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。

　　例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風，重視節約用電，不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營管理模式產生影響(圖10)。如果對我國國

情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產生很多問題。

　　第五類：以其他方式轉型

　　除上述幾類開發模式之外，當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

　　模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產

　　目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

　　模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

　　在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

　　模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

　　在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

　　模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

　　可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

　　這種開發模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強，內部墻體移位相對靈活，更有利于進行改建。

　　圖11利用舊有房產改建而成的養老設施：北京石景山區首鋼老年福敬老院

　　小結

　　養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特征，創造出適應中國國情的產品類型。

篇2：養老地產盈利產品定價

　　養老地產盈利與產品定價

　　【項目簡介】作為中高檔老年住宅項目的開山之作，項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨厚的優勢，但項目地塊的用地限制、規劃限制、建筑成本、周邊的配套設施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發展。同時，相關項目的陸續推出，為項目帶來目標客戶分流的威脅。

　　根據政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產權銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。

　　作為盈利性老年公寓在收費服務方面存在著固定收費、經常性收費和不固定收費三種途徑：

　　1.固定收費：

　　有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要是針對入住的環境來制定收費標準；

　　2.經常性收費：

　　內容包括護理費和醫療費用，根據服務程度的不同來制定收費標準；

　　3.不固定收費：

　　主要體現在某些特殊服務方面。

　　根據現況，現就本項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：

　　一、盈利模式的比較、分析和建議

　　根據對上海親和源項目盈利模式的調查和研究，以及參考國外相關老年公寓的操作經驗，在中國式創新的基礎上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。

　　1.盈利模式列舉

　　(1)會員制盈利型模式及中國式創新

　　會員制盈利模式：以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。

　　中國式創新：根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，上海親和源對會員制模式采取了創新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據實際經營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。

　　(2)逆抵押貸款購房

　　逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。

　　(3)轉讓使用權模式

　　在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。

　　(4)分散租賃模式

　　即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經營模式，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的經營模式。

　　2.盈利模式分析

　　以上各種盈利模式在經營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在本市是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。

　　逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應大連市場的需求，也尚不得知；轉上使用權的盈利模式，是目前無法產權銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉讓上，又較多的受到政策法規的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設施服務配套要求比較高，但在經營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。

　　3.盈利模式建議

　　在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據開發周期，走多元化盈利模式建議，結合本市場實際情況，在項目開發前期，以轉讓使用權和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據項目老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優惠力度，以增強目標客戶投資信心；

　　在項目開發中期，在配套服務設施呈現一定規?；蜷_始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓使用權模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。

　　二、價格初步定位

　　在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。

　　1.采取會員制盈利模式的價格定位

　　會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉讓（不可退還本金），但與具體物業不掛鉤，會員卡發行數量以可售房屋數量為上限。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　2.采取逆抵押貸款購房的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180/平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發商返還剩余本金，所居住期間按照房產總額的整存一年的利息模式每月發放生活費，45平米的業主每月發放600元左右生活費；65平米的業主每月發放750元左右生活費；90平米的業主每月發放1050元左右生活費；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　3.采取轉讓使用權模式的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據其它項目70年使用年限和有產權可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉讓使用權模式的價格應定位在3100元/平米左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據

客戶要求配置。

　　4.采取分散租賃模式的價格定位

　　參照目前大連租賃市場的價格水準，在高品質配套服務設施的基礎上，項目的分散租賃價格應放在**元/平米/月的水準上，在加上經常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到**元平米/月左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　三、一期產品建議

　　1.面積及戶型建議

　　根據調查結果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認同度最高，約占所有調查者的71%，因此，建議項目在產品設計上以45平米、60平米和90平米為主打產品；受老年住宅規范限制，根據設計面積，主打的戶型可為一室一衛（45平米）、一室一廳一衛（65平米）以及兩室一廳一衛（90平米）。

　　2.產品精裝修建議

　　根據《****前期調研定位報告》調查結果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現在價格和裝修風格上，在價格問題上，項目具有存在優勢的可能性；對于裝修風格上，可以通過多種裝修風格并舉的模式，供目標客戶選擇。

　　3.一期產品規劃建議

　　康體中心工程和住宅工程是相互聯系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費者投資信心和項目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進入運營又對康體中心的完善和運營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設規劃應積極而快速地進入施工狀態；

　　而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導、戶型種類的市場認同以及盈利模式的市場認同等各方面因素制約，須堅持先以產品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進行市場試探，根據市場反饋，再及時調整整體規劃的市場策略。

　　結合方案的規劃設計，故建議項目在一期開發時，住宅工程的規劃建設順序要遵守以下三個原則：

　　(1)總體量不應過大，以防市場抗性較大，不利于后期調整；

　　(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；

　　(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產品；

　　總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規劃為80平米，另外三個單元規劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規劃為65平米戶型，剩余一單元規劃為45平米戶型。（建議80平米單元設計為1梯兩戶；65平米單元設計為1梯三戶；45平米單元規劃為1梯四戶）。

　　根據一期開發產品的市場試探反饋，及時調整項目后期開發的規劃和設計，以利于項目的良性和平衡地發展。（來源：東南建設資訊網）

篇3：太陽城PK萬科:你所不知道養老地產

　　太陽城PK萬科--你所不知道的養老地產

　　目前，包括遠洋、萬科、保利、綠城等在內的眾多房企涉足養老地產。龐大的老年人居住市場，等著廣大開發商去照護、開發。養老地產開發的核心戰略問題，在于適老化設計、養老配套服務、運作模式和成本精心測算、有彈性的土地開發控制模式、在成本及溢價平衡間選擇物業組合。

　　有報告顯示，養老地產商業模式包括銷售模式、租賃模式以及會員卡模式。選擇哪種模式取決于目標客戶及其服務需求、資金回報期限要求等。那么，除了這幾種養老地產慣用模式，是否還有商業模式的混搭、綜合及變種呢？

　　一、養老地產頂級標桿“太陽城”：精準定位、銷售快速回款反哺持有運營

　　1.太陽城開發模式九大特征

　?。?）屬于住宅開發性質；

　?。?）依靠銷售回款盈利；

　?。?）限定55歲以上的老人才能入??；

　?。?）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設施；

　?。?）沒有醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套，社區內沒有建設相應設施；

　?。?）一般都位于郊區區位，占地大、容積率低，建筑形態多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入??；

　?。?）房價便宜，“蘋果谷太陽城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3 左右，對老年購房群體很有誘惑力；

　?。?）附近一般都配有專為社區服務的商業中心；

　?。?）兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度 假客戶。如鳳凰城“太陽城”，每年居住的總人數在44000左右，其中28000人是常住客戶，而16000人是旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的“牧場太陽城”，也具有鮮明的“候鳥型”度假特征。

　　2.“太陽城”開發模式的優點

　?。?）住宅立項，依靠銷售迅速回款；

　?。?）客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；

　?。?）不設醫療、護理等配套設施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發風險；

　?。?）在市場和產業鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作， 在項目開始時便實現訂單生產。

　　3.借鑒應注意：因地制宜，揚長避短

　?。?）國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應以多層或小高層的單體形態為主；

　?。?）中國的公共醫療資源匱乏，如社區內不能提供一定的醫療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區最為關系的，還是所在社區能否提供及時、持續的醫療、護理條件。

　　二、持續照料退休社區：據年齡段與健康程度分類照顧，服務資源按需配比

　　1.老人按年齡段和健康活躍度分3類

　　持續照料退休社區一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為以下三類：

　?。?）完全可以自理的健康活躍老人，一般在55歲～65歲之間；

　?。?）需要半護理的老人，一般在65歲～75歲之間，可以部分自理，或在醫院醫治后可以回家康復理療的老人；

　?。?）全護理老人，一般在75 歲以上，行動不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24 小時看護和照料的老人。持續照料退休社區的概念就是，在一個綜合社區中，為上述三類老人都能提供相應的居住產品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務的要求，老人不需要搬家就可以在社區中完成人生三分之一的幸福旅程。

　　2.持續型照料的9大特征

　?。?）至少同時滿足三類老人的居住需求，并配備了相應的服務設施；

　?。?）產品類型，按三類老人的基本特征，有所區別；

　?。?）一般三類產品的配比為12:2:1；

　?。?）附近緊鄰醫院資源，社區內設有醫療室，每層設置秘書站（護理站）；

　?。?）設老人專屬食堂，給老人提供營養配餐；

　?。?）不設大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設施；

　?。?）在經營模式收取入門費+年費。只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權。①入門費（或押金） 按房間大小，入門費從20萬～100萬美元不等。②年費（或月費）。健康活躍老人，3000美元/月；半護理老人，4000美元/月；全護理老人：5000美元～6000美元/月。

　?。?）郊區區位，以多層為主，規劃布局緊湊，有力與集中的護理服務，減少管理成本，方便對老人開展及時的護理和照料；

　?。?）擁有較高的管理和護理服務人員比例，管理和護理人員與老人的比例一般可達1:1。

　　3.持續型照料開發模式啟示中國養老地產開發

　?。?）滿足了老人對健康管理、護理和醫療等基本養老需求；

　?。?）在同一社區中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養老需求；

　?。?）經營方式上的可取之處：①通過會員費的收取，迅速回籠資金；②開發商持有產權可以獲得抵押貸款等進一步擴張所需的資金支持；③通過年費（或月費）獲得日常經營收益；④通過出租店面獲得租金收益。

　?。?）由于配套設施要求較高，導致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢；

　?。?）持續照料退休社區是值得在中國推廣的真正的老年住區，但起成功過的前提，必須依靠值得客戶信賴的管理和服務品牌贏得客戶的信任，客戶在一開始就能支付入門費。如果沒有一定過的市場認可度、企業品牌，一個新公司要成功運用這種商業模式銷售會員卡（入門費），難度還是比較大的；

　?。?）持續照料退休社區模式的風險，將來自于會員卡的預付費性質，如遇到不誠信的開發企業，或開發企業經營不善或出現管理漏洞導致群體性對抗事件，使資金流出現嚴重問題時，老人預先繳納的入門費（會員卡費用）就難免會有損失，而且損失一般很難彌補。

　　三、“復合型的老年住區”，中國養老地產的應循之道

　　1.居住人群的復合

　?。?）中國現階段還未進入細分的老年住區開發市場，還做不到像 美國一樣的客戶細分和服務細分；

　?。?）中國的傳統還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區。老年住區中生活的人群應該是復合的，老人希望能夠看到兒童。

　?。?）在老年住區中生活，隨著時間的推移，老人本身對護理照料 的要求也會發生改變。健康老人、半護理老人、全護理老人也會逐漸在同一個住區*存，形成復合的老年人群。

　　2.服務功

能的復合

　　開發養老地產不能只是賣房子，開發企業要真正實現轉型，需要 學習如何在養老住區中配套必要的養老設施，需要專業的服務和護理人員，這樣才能可持續發展。

　　3.產品形態的復合

　?。?）比如說在同一住區中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區內不同的居住人群，提供不同產品形態。

　?。?）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉變過程中，功能空間應該相應變化調整，在策劃、設計、建造的過程中，應該應用“百年住宅”和SI體系等理念和技術手段，實現空間的可變性。

　　4.產業的復合

　　我們能不能很好地發展養老地產，關鍵是養老產業鏈必須要盡快 形成，來支撐養老地產的開發建設和運營服務。產業鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫療、康復、護理、家政服務等環節。 可以預見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養老產 業集聚區，吸引國內外老年產業鏈的各類環節入住園區，依靠老年產業園區的輻射作用推動周邊養老地產開發的快速發展。

　　5.盈利模式的復合

　　除了產權銷售和會員制方式，養老地產的發展中還將產生多種盈 利模式。開發企業做好盈利模式研究至關重要，盡量避免單一的盈利模式給企業帶來的可能的資金壓力和風險。一定會有企業在項目發展初始階段，因其品牌影響力不夠，會員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產權以支撐現金流。如果在項目立項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項，就能為實施多種盈利模式的復合、降低企業的開發風險提供靈活保障。

　　四、“養老為老”，萬科養老地產的無障礙設計

　　北京萬科總經理毛大慶此前公開指出，萬科的養老地產產品未來經營的兩種形式：嫁接到住宅產品和嫁接到持有型物業。但也考慮到東西方差異進行產品調研和規劃研發。

　　那么，萬科在養老地產的研究上有哪些精細化管理？(略)