淺論房地產聯盟與房地產企業

　　房地產是一個十分年輕的行業，盡管建筑一直伴隨人類文明的發展和進程，但是真正成為商品產業化也只有二十年的光景，尤其是近幾年發展更是迅猛，從房企數量劇增到規?；瘓F化的形成。于是，與之相關的產業鏈條開始形成并完善，土地、資本及人才等基本資源迅速升溫，思想、觀念及運作技術、技能、技巧等次生資源也開始興起，房地產聯盟組織就是其中一種形式。其實聯盟組織運營與企業運營大同小異，生存法則就是：或適應現有的空間，或拓展新的生存空間。在企業上叫遵循市場規律，在聯盟上叫為需要而聯盟，否則，企將不企，盟將不盟。

　　就目前形勢而言，房地產企業已經進入一個艱難時刻，與以往的樂觀時期相比絕大多數房企都如履薄冰，他們面臨資金周轉期長，土地成本虛高及行業人才層次相對較低等窘境，由此產生的后果就是總成本不斷增加，利潤逐步微化，要想擺脫這樣局面，唯一的辦法就是在降低成本上下功夫找出路。房企降成本主要體現在提升管理和挖掘公共資源上面，這些已經是企業管理者充分意識到的內容了，因此，發展聯盟建設必須是在緊密圍繞企業需求的點位上找依據，讓企業得到恩惠的同時，才是聯盟生存的硬道理。

　　聯盟發展三步驟：

　　一、從烘托氛圍來開始。任何事物的生存和延續都是需要足夠的支撐才能實現的，例如，開業的鞭炮，慶典的場面甚至是地攤上打把勢賣藝的鑼鼓聲，實際目的和宗旨就是為了集聚一下人氣，無論是場面還是聲勢，渲染的就是一個輻射面積的問題。這些模式完全可以借鑒到聯盟發起上，以豐富的活動內容開篇，以悅人悅心悅聯盟的情懷奠定加盟基礎，用以點射面的形式去體現盟的真正意義，實現盟成一片的形勢來。

　　二、用專業支持來延續。開場鑼結束鼓，一場能叫賣出座的好戲絕對不會只有鑼加鼓的喧鬧，所以無論是什么樣的聯盟必須扣緊專業的主題，集行業之優勢與精華，展技術之精銳，明確為專業而聯盟，為發展而聯盟這個基本思想。

　　三、靠需求提供來發展。其實每個聯盟成員都是帶著雙重身份和目的來的，他們既是平臺資源的組成元素，又是資源的享用者，甚至很多成員享用的資源遠遠高于自帶資源，這都是合理的，因為聯盟組織必須具有高端的整合能力，必須具備一加一大于二的運作運算能力。

　　雖然目前房地產行業形勢比較嚴重，但是這恰好是聯盟發展的好時機，只要堅持“大善原則與方向，小律細節與自身；為平臺而平臺，為資源而資源”，聯盟組織必將會蓬勃壯大起來。

篇2：房地產項目戰略聯盟合作意向協議

　　房地產項目戰略聯盟合作意向協議

　　甲方：

　　乙方：

　　江蘇z置業有限公司（以下簡稱甲方）同南京z房地產投資咨詢有限公司（以下簡稱乙方），就雙方戰略聯盟合作達成以下合作意向：

　　一、合作標的

　　1.甲方開發的“z華庭”項目待銷售的三、四組團——位于江蘇省z縣，規劃建筑面積約為11萬㎡（以下簡稱項目一）；

　　2.甲方開發的“z文苑”項目待銷售部分（未售出部分）——位于江蘇省z縣，規劃建筑面積約為13萬㎡（以下簡稱項目二）；

　　3.甲方名下待開發的“z花園”項目——位于江蘇省z縣，占地約174畝（以下簡稱項目三）；

　　4.甲方名下待開發的“z項目”——位于江蘇省z縣，占地約450畝（以下簡稱項目四）；

　　5.甲方開發的“z花園”項目商業裙房部分——位于江蘇省z縣，規劃建筑面積約為1萬㎡（以下簡稱項目五）。

　　二、合作方式

　　1.項目全程營銷代理（不含項目前期策劃），合作項目如下：

　　1）項目一

　　2）項目二

　　2.項目全程營銷代理（含項目前期策劃），合作項目如下：

　　1）項目三

　　2）項目四

　　3.項目全程策劃推廣及招商配合，合作項目如下：

　　1）項目五

　　三、合作期限

　　自各項目合作補充協議簽定之日起到該項目銷售率達到95%

　　四、主要服務內容概述

　　1.項目前期策劃

　　1）項目開發定位及開發建議

　　2）項目規劃設計任務書

　　3）項目規劃方案調整及市場化建議

　　4）項目核心形象設計及開發戰略

　　5）項目產品外延提示及優化建議

　　2.項目全程營銷代理

　　1）項目全程策劃

　　A、項目整體市場定位

　　B、項目整體營銷概念定位

　　C、項目整體營銷戰略

　　D、公關活動的策劃組織

　　E、階段性市場分析及連續性調研（含競爭對手分析）

　　F、目標消費者分析

　　2）項目整體銷售服務

　　A、項目整體銷售總策略擬訂

　　B、項目整體銷售戰略及戰術擬訂

　　C、項目階段銷售策略的制定與執行（推盤策略、價格策略、周期策略）

　　D、項目整體銷售體系建立

　　E、銷售專業隊伍的組織與管理

　　F、提供3名銷售管理人員、6名銷售接待人員參與項目整體的銷售服務

　　3）項目整體形象推廣

　　A、項目整體品牌形象定位

　　B、廣告創意設計及廣告包裝體系建立

　　C、廣告戰略組團計劃擬訂及執行

　　D、媒介計劃擬訂與執行

　　3.項目全程策劃推廣及招商配合

　　A、項目整體營銷概念定位

　　B、項目整體營銷戰略

　　C、公關活動的策劃組織

　　D、階段性市場分析及連續性調研（含競爭對手分析）

　　E、目標消費者分析

　　F、項目整體品牌形象定位

　　G、廣告創意設計及廣告包裝體系建立

　　H、廣告戰略組團計劃擬訂及執行

　　I、媒介計劃擬訂與執行

　　J、提供人員參與招商工作的執行配合

　　五、主要商務條件

　　1.項目策劃推廣服務費

　　按總銷金額的0.5%提取

　　2.項目全程銷售代理

　　1）銷售底均價

　　甲乙雙方可在項目正式開盤前1月最終商議確定

　　2）代理傭金

　　A、項目階段實際成交均價低于銷售均底價時，按總銷售金額的2%提??；

　　B、項目階段實際成交均價高于銷售均底價（小于50元/㎡)，按總銷售金額的2.1%提取，前期不足的予以補足；

　　C、項目階段實際成交均價高于銷售均底價50元/㎡時(小于100元/㎡)，按總銷售金額的2.2%提取，前期不足的予以補足；

　　D、項目階段實際成交均價高于銷售均底價100元/㎡時(小于200元/㎡)，按總銷售金額的2.3%提取，前期不足的予以補足；

　　E、項目階段實際成交均價高于銷售均底價200元/㎡以上時，按總銷售金額的2.4%提取，前期不足的予以補足。

　　3）營銷推廣費

　　占總銷金額的0.5%（由甲方承擔）

　　4）代理傭金結算

　　A、全程營銷代理（不含項目前期策劃）的項目

　　a)制定階段銷售指標，雙方按月度結算（每月5日為結算日）；

　　b)階段內完成相應指標的m.airporthotelslisboa.com，雙方按實際總銷售金額的100%予以結算；

　　c)階段內未完成相應指標的，雙方按實際總銷售金額的80%予以結算，待指標達到時補足剩余的20%傭金。

　　B、全程營銷代理（含項目前期策劃）的項目

　　a)該項目前期策劃工作正式執行之日起5日內，

甲方向乙方一次性支付人民幣20萬元作為項目前期啟動費；該費用在后期的銷售代理傭金內予以抵扣；

　　b)該項目進入正式銷售期后，雙方按5—2及5—4—1）的相應條款予以執行。

　　六、主要服務人員崗位設定

　　1.主要負責人員

　　1）項目策劃總負責：方瑋

　　2）項目銷售總負責：陳亮

　　3）項目協調總負責：湯錦莉

　　2.派駐團隊基本構架

　　1）常駐人員

　　A、銷售經理：2人

　　B、策劃執行：1人

　　C、平面設計：1人（06年春節后到位）

　　2）機動人員

　　A、市場研究人員：2人

　　B、前期策劃人員：1人

　　3.全程營銷代理項目銷售案場人員的基本組成

　　1）銷售經理：1人

　　2）銷售副理：1人

　　3）行政助理：1人

　　4）銷售人員：5~6人（根據項目情況調整）

　　七、其他合作條件

　　1.甲方負責項目預（出）售合同登記，配合客戶辦理銀行抵押按揭貸款及兩證辦理的相關手續。

　　2.甲乙雙方在合作期間，乙方不得在江蘇省z縣內承接任何地產項目。

　　3.甲乙雙方在合作終止后1年內，不得聘請另一方的任何工作人員，否則需向對方支付人民幣50萬元的違約金。

　　4.甲乙雙方中，任一方提前單方面終止合作合同的，應當賠償雙方合作期間及提前解約對另一方造成的一切損失。

　　5.甲、乙雙方均應對本合同重要內容保守秘密，非經他方同意或應司法行政機關要求，不得泄露給無關的他人。

　　6.本協議未明確之事項，雙方應友好協商，并將協商結果以書面形式作為本協議的補充協議，補充協議經雙方簽定后方可有效，且具有與本協議同等的效力，本協議與補充協議不一致的，以補充協議的約定為準。

　　7.本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。

　　8.本協議一式四份，雙方各執二份，具有同等法律效力。

　　9.甲方、乙方的法定代表人于二OO五年月日在簽署本協議，以茲證明。

　　甲方：江蘇z置業有限公司乙方：南京z房地產投資咨詢有限公司

　　法定代表人：法定代表人：

　　簽署日期：簽署日期：