城市間項目合作與開發合作模式的思路

　　蒲進/《城市開發》/20**1016

　　中國的城市化建設加快步伐，社會經濟的發展又是城市化的主要動力，之所以人們愿意并且希望向城市或者大城市靠攏，集中，是因為大城市擁有更多的社會資源與福利，擁有更多的創業、就業機會和公共基礎設施保障；同時人們的這種集中相對的又推動了城市的財富聚集，消費增加帶來的經濟增長同樣提高著城市的公共資源配置能力，形成了一種良性循環。

　　仔細研讀各大、中、小城市的相關政策、通過分析絕大多數置業人群置業心理以及各類業態分布情況，我們認為城市效應還是中國房地產市場的主導因素。如此看來，大中小城市間、不同地域及文化間的合作就顯得尤為重要，各自取長補短，推動城市繁榮、成長！

　　從資金、資源角度出發，房地產合作開發通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為，合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。

　　城市間項目合作開發所針對合作模式存在如下幾種思路。

　　一是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權（土地協議折價，或評估入股方式構成合作投資比例），另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內容和形式上都符合合伙經營的特點，對內按照合同約定的投資比例共同經營，共擔風險，合作參與各方以分利、方式、土地補償等方式獲得利潤匯報，對外雙方共同互負連帶責任。

　　二是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。這是一種以合作開發為名，吸收開發資金分享利益的合同，享有土地使用權的開發方負責開發經營的運作并承擔經營風險，合作方只投入資金或技術，但不加名合作，也不參加經營及承擔風險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權人的名義進行開發，所以其中風險主要由提供土地使用權一方承擔。

　　三是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術并以其名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，實為轉讓土地使用權的性質，其中風險主要由開發商一方承擔。

　　四是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。

篇2：房地產項目合作開發合同樣本

　　房地產項目合作開發合同樣本

　　房地產項目開發過程中，開發商因為資金、項目審批手續等方面存在的障礙或者項目運作水平的欠缺，往往需要與其他有實力的開發商共同合作開發房地產項目。如何選擇合作模式，才能更好地規避稅收風險呢？開發商們往往會選擇內部合作的模式；在該模式下，對合作參與方而言最重要的莫過于經濟風險的控制。

　　甲方：**實業發展有限公司

　　住所：

　　法定代表人：

　　乙方：**置業顧問有限公司

　　住所：

　　法定代表人：

　　鑒于：

　　甲方擁有“**”項目（下稱該項目）用地，乙方擁有資金上的優勢，為了促進**市城市建設的發展，適應城市規劃的要求，合理開發利用土地，盡快實現土地的經濟效益與社會效益，明確合同雙方當事人的權利義務，甲、乙雙方本著公平、誠實信用的原則，經友好協商就合作開發該項目達成如下協議，以資共同遵守。

　　第一條 項目用地基本情況

　　1、項目名稱： “**”

　　2、地籍號：

　　3、土地座落：**市湖里區

　　4、總用地面積：平方米

　　5、土地性質：出讓

　　6、該地塊目前所具備的文件：

　　1)；

　　2)；

　　3)。

　　第二條 項目總投資約人民幣元。

　　第三條 甲、乙雙方對項目投入方式

　　1、甲方以地塊出資，乙方以現金出資，作為對該項目的合作條件。

　　2、甲方地塊作價元，占該項目總投資的%；乙方出資元，占該項目總投資的%。

　　3、投入方式

　　1）乙方根據雙方《項目合作框架合同》，已實際借給甲方2000萬元人民幣整，現乙方以上述全部借款作為乙方對上述項目的投入；

　　2）。

　　第四條 合作方式

　　1、甲方權利義務：

　　1）辦理開發本項目手續；

　　2）同意將甲方在項目的經營管理權全權委托乙方代理，并出具正式的書面授權委托書；

　　3）提供印鑒使用的便利；

　　4）按照約定比例分取利潤。

　　2、乙方權利義務：

　　1）根據本合同約定履行出資義務；

　　2）協助甲方辦理政府部門審批手續；

　　3）按照約定比例分取利潤；

　　3、設立項目部，負責項目獨立運作與核算。項目部運作模式：

　　1)項目部設項目經理一人，項目實行項目經理負責制；項目經理由乙方指派或更換。

　　2)項目經理有權根據實際情況自主任命副經理及成立具體經營部門、人事管理；項目經理簽署的一切文件皆需向協議雙方報備。

　　3)甲方公章及財務章的管理：

　　4)項目部的財務部會計由甲方指定，出納由乙方指定。

　　5)項目部設立項目共管專用銀行帳戶，。

　　6)項目部發生的費用及承擔：

　　7)項目部職責：

　　a、

　　……

　　b、。

　　4、權益及風險：

　　1)項目銷售收入應先行承擔項目設計、施工、監理等項目開發成本，承擔項目融資成本及其他因項目運行發生的諸如銷售費用、廣告宣傳費用、行政審批費等費用；

　　2)雙方約定項目運作后續仍需要繼續投入的資金由雙方按股權比例繼續注資。如其中一方不能履行繼續注資的義務，則不能履行的一方將自身擁有的項目股權按未付應注資額大小按比例轉讓另一方，同時另一方應承擔相應注資。（轉讓比例具體計算方式為：轉讓比例=未付應注資額/5000萬）

　　3)在“金色**”項目完成最后的結算工作后，甲、乙雙方對余款按使雙方出資比例予以分配。

　　第五條 違約責任：

　　1、除本合同另有約定外，發生一方較對方遲延出資或因任何一方原因致使延遲清償對外債務等情形的，則每逾期一日一方應按千分之一向對方支付逾期違約金，并對項目因此而增加的損失（包括逾期利息、違約金等）承擔全部賠償責任；對方發出催款通知后，一方仍不履行付款義務的，則每逾期一日應按千分之二向對方支付逾期違約金。

　　2、甲方如未按照本合同第四條之1所規定履行義務，則每逾期一日應向對方支付萬元違約金，并對項目因此而增加的損失（包括違約金等）承擔全部賠償責任；另一方發出催款通知后，一方仍不履行付款義務的，則每逾期一日應按萬元向對方支

付違約金。

　　3、一方違約期限超過個月的，另一方有權解除本合同，同時約定如下：如系甲方違約，則甲方必須在乙方通知后15天內將乙方所投入資金一次性退還乙方，同時按乙方已支付金額的30%一次性向乙方支付違約金；如系乙方違約，則甲方可在乙方通知后15天內將乙方所投入資金一次性退還乙方，同時乙方應按甲方應支付金額的%一次性向甲方支付違約金。

　　4、若本合同生效后，任何一方要求退出本項目的，應向守約方支付萬元的違約金。

　　5、本合同約定的違約金不足以彌補對方因此而遭受的損失的，還應賠償不足的部分。

　　第六條 在該項目合作期間，如甲方有其它地塊需開發，在同等條件下選擇乙方作為合作對象。

　　第七條 合同的解除：

　　1、 依據法律規定解除；

　　2、 依本合同約定解除；

　　第八條 合同的終止

　　1、本合同履行完畢；

　　2、合同解除；

　　3、雙方協商一致終止本合同；

　　本合同的終止不影響違約責任條款的執行。

　　第九條 甲、乙雙方在本合同的履行過程中如有爭議，首先應協商解決，協商不成，任何一方均可向人民法院起訴。

　　第十條 本合同未盡事宜，雙方另行協商，所簽訂的補充協議須經各方簽字或蓋章，為本合同之有效組成部分。

　　第十一條 本合同一式份，雙方各執份，自各方簽字或蓋章之日起生效。

　　甲方：

　　法定代表人：

　　乙方：

　　法定代表人：

　　簽約日期： 年月日

篇3：房地產項目合作開發合同書(共同出資模式)

　　房地產項目合作開發合同書（共同出資模式）

　　合作開發合同書

　　第一章 總則

　　第一條 為了促進LL地區的建設、發展，合理開發利用土地，盡快實現土地的經濟效益與社會效益，明確合同當事人雙方的權利義務，**有限公司和兩方本著真誠合作、平等互利的原則，經友好協商，就合作開發LLD*地塊項目有關事項達成如下協議，以咨共同遵守。

　　第二章 合作雙方

　　第二條 本合同的雙方為：

　　**有限公司（以下稱甲方）

　　法定代表人：

　　住所：

　　** （以下稱乙方）

　　法定代表人：

　　住所：

　　第三章 合作項目概況

　　第三條 合作項目名稱為LLD*地塊項目（具體名稱待定，下稱項目）。

　　用地面積 平方米，建筑面積 平方米（商業面積 平方米以下），容積率1.12以下，建筑密度28%以內，綠地率不小于45%。

　　地塊具體規劃設計指標和要求詳見政府掛牌文件4。

　　第四章 成立合作公司

　　第四條甲、乙雙方于本合同生效后，就本項目依據《中華人民共和國公司法》及《中華人民共和國公司登記管理條例》和《**市企業登記管理條例》及其他有關法律法規的規定設立項目公司，公司名稱為，（以下簡稱合作公司），合作公司的法定地址為。

　　第五條合作公司為有限責任公司，甲、乙雙方分別以其各自的出資額為限對公司承擔責任，雙方的出資和投入的方式、收益和利益分配、風險和虧損的分擔、經營管理方式和合作公司的清算均按本合同的規定執行。

　　第六條 合作公司經營期限為拾年。

　　第五章 投資總額、注冊資本和資金籌措

　　第七條項目總建設期約為年，投資總額預計為人民幣萬元。

　　第八條合作公司注冊資本為人民幣萬元，其中：甲方出資額為人民幣萬元，出資比例為50％，乙方出資額為人民幣萬元，出資比例為50％；

　　第九條 出資方式：

　　1、甲、乙兩方為取得項目用地支付的土地出讓金為兩方的首期出資，雙方應按投資比例在土地出讓合同規定期限內繳足土地出讓金；

　　2、甲方剩余出資共計萬元應以現金形式于日前繳清；

　　3、乙方剩余出資共計萬元應以現金形式于日前繳清

　　第十條合作公司除由合作雙方所付的注冊資金外，其余建設資金由合作公司通過貸款或其他方式籌措，不足部分由雙方股東按股權比例投入。

　　第十一條 任何一方向第三方轉讓股權，必須經對方同意；對方在同等條件下有優先購買權。

　　第六章 盈虧分配比例

　　第十二條 甲、乙雙方按股權比例或經調整后的股權比例分配或承擔盈利和虧損。

　　第七章 組織機構

　　第十三條 甲、乙雙方合組項目公司股東會，股東會行使以下職權：

　　1、決定項目的投資規模；

　　2、根據股東的提名選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項；

　　3、審議批準董事會的報告；

　　4、審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

　　5、對公司增加或者減少注冊資本作出決議；

　　6、對發行公司債券作出決議；

　　7、對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；

　　8、對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議；

　　9、修改公司章程。

　　第十四條股東會的議事方式和表決程序：股東會對公司增加或者減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式作出決議，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過，其他決議必須經代表二分之一以上表決權的股東通過。

　　第十五條 合作公司設立董事會，董事會由 3名董事組成，其中甲方有權提名 2 名董事人選，乙方有權提名 1 名董事人選，董事長由甲方提名的董事擔任，董事長為合作公司法定代表人；董事會對股東會負責，行使以下職權：

　　1、負責召集股東會，并向股東會報告工作；

　　2、執行股東會的決議；

　　3、決定公司的對外借款；

　　4、制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；

　　5、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

　　6、制訂公司的年度經營目標和獎懲措施；

　　7、制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；

　　8、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

　　9、決定公司內部管理機構的設置；

　　10、根據股東的提名聘任或者解聘公司總經理、副總經理、財務負責人，決定其報酬事項；

　　11、制定公司

的基本管理制度。

　　第十六條董事會的議事方式和表決程序：召開年度董事會會議，應當于會議召開十日以前通知全體董事；召開臨時董事會，應當于會議召開三日以前通知全體董事。會議通知由董事長負責簽發。

　　董事會由董事長主持，董事會應當對所議事項的決定作成會議記錄或會議紀要或董事會決議，出席會議的董事應當在會議記錄、會議紀要、董事會決議上簽名。

　　董事會作出決議，必須經二分之一董事通過；但在無法作出可決決議而形成公司僵局時，董事長可多投一票。

　　第十七條合作公司設總經理一名，由總經理人選由甲方提名；副總經理二名，甲、乙兩方各提名一名人選；財務負責人一名，由甲方提名。

　　總經理對董事會負責，行使以下職權：

　　1、主持公司的經營管理工作，組織實施董事會決議；

　　2、在公司年度預算范圍內，組織實施項目的勘察、設計、監理、建設、銷售，決定除借款合同外的一切對外合同；

　　3、擬訂公司內部管理機構設置方案；

　　4、擬訂公司的基本管理制度；

　　5、制定公司的具體規章；

　　6、聘任或者解聘除應由董事會聘任或者解聘以外的其他工作人員；

　　7、公司章程和董事會授予的其他職權。

　　8、總經理列席董事會會議。

　　第八章 雙方責任

　　第十八條 除了本合同其他條款所述責任外，雙方還應各自負責完成以下各項事務：

　　1、 甲方責任

　?。?）負責辦理合作公司向有關部門申請批準注冊登記等公司設立手續，并領取營業執照、稅務登記證等證照，產生的費用由雙方按股權比例承擔，并在公司設立后列入公司成本；

　?。?）負責組織本項目的開發、建設、銷售所需的工作人員；

　　2、 乙方責任

　?。?）協助甲方辦理合作公司設立手續，及時提供所需相關文件；

　?。?）負責向有關政府部門爭取將與本項目相鄰的R-13地塊盡快掛牌出讓；

　?。?）負責協調開發項目的外部關系。

　　第九章 勞動管理

　　第十九條 合作公司應設立專門管理機構負責所有職工的錄用、辭退、報酬、福利、勞動保護、勞動保險等事項，并報董事會備案。

　　第十章 稅務、財務、審計

　　第二十條 合作公司應按照有關法律規定，繳納各種稅款。

　　第二十一條 合作公司應按照有關法律和財會規定，建立會計制度，會計年度以每年一月一日起至同年十二月三十一日止。

　　第二十二條 甲、乙兩方均可聘請獨立的審計機構對每年度財務進行審計，所需費用由提出審計要求的一方承擔。

　　第十一章 違約責任

　　第二十三條 如一方未能按本合同的約定繳清土地出讓金或履行出資義務的，守約方可選擇以下方式要求違約方承擔違約責任：

　　1、繼續履行繳交土地出讓金或出資義務，并按未履行部分金額以每日萬分之二點一支付守約方違約金；或

　　2、由守約方補足違約方未履行部分金額，雙方股權比例按雙方實際出資比例進行調整，并違約方還應向守約方支付未履行部分％的違約金；或

　　3、守約方有權解除合同，并可要求取得中標地塊的全部權益，守約方將違約方已支付的土地出讓金和出資返還違約方，違約方應支付守約方人民幣萬元違約金，違約金從守約方應返還違約方的款項中扣除；或

　　4、守約方有權解除合同，并可要求違約方承擔中標地塊的全部權益，違約方應將守約方已支付的土地出讓金和出資返還守約方，違約方還應支付守約方人民幣萬元違約金。

　　第二十四條在合作公司自有資金不足，需由股東投入建設資金時，未能按合作公司的需要投入建設資金的一方應按少投入資金的％向另一方支付違約金，違約金可從合作公司應分配給違約方的利潤中扣除或在合作公司清算時應分配給違約方的財產中扣除。

　　第二十五條 一方未能履行本合同約定的其他責任，而給另一方或合作公司造成損失的，應承擔賠償責任。

　　第十二章 合同終止

　　第二十六條 雙方均應按合同的約定履行合同，但出現下列情形合同終止：

　　1、合同經營期限屆滿；

　　2、因不可抗力致使合同履行成為不可能；

　　3、雙方協商一致或依據本合同約定解除合同。

　　第二十七條合同終止后雙方應組織人員進行清算，清算后財產除本合同另有約定之外，由雙方按股權比例分配。一方無正當理由阻擾清算的，另一方可聘請獨立機構進行清算，清算結果對雙方均有效。

　　第十三章 不可抗力

　　第二十八條由于地震、臺風、火災、水災、戰爭以及其它不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，受不可抗力影響的一方不能按本合同約定的條件履行時，應在不可抗力消除后十五日內向另一方提供不可抗力的詳情和不能依約履行的理由及有效證明文件，則受不可抗力影響的一方不視為違約。按其對履行合同影響的程度，由雙方協商是否解除合同，或部分免除履行義務，或延期履行義務。

　　第十四章 合同的修改、變更

　　第二十九條 本合同未盡事宜雙方另行協商，經雙方協商一致達成的對本合同的補充、修改協議，均為本合同不可分割的有效組成部分。

　　第十五章 爭議的解決

　　第三十條 甲、乙雙方在履行本合同過程中如有爭議，首先應通過協商解決，如協商不成，任何一方均可向**仲裁委員會申請仲裁。

　　第十六章 通知

　　第三十一條任何與本合同有關的通知、文件均需以書面方式發送至本合同第二條所述的甲、乙雙方的法定地址。任何一方的地址如有變更，必須在變更后三日內以書面方式通知另一方，否則未能送達的責任由其自行承擔。

　　第三十二條 一切由專人送達的通知、文件均視為當天收到，以郵件的方式送達的通知、文件以寄出日的次日為收到日。

　　第十七章 其它

　　第三十三條 在項目建設過程中，在同等條件下，合作公司的對外業務在法律允許的范圍內可優先考慮股東及股東關聯企業。

　　第十八章 文本及生效條件

　　第三十四條本合同壹式份，雙方各執份。

　　第三十五條 本合同經雙方簽字蓋章后，自

雙方聯合競標取得R-11、R-12土地使用權起生效。

　　甲方：**有限公司

　　法定代表人：

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　　乙方：

　　法定代表人：

　?。ɑ蚴跈啻砣耍?/P>

　　簽約日期：年月日