商業街區項目詳細規劃要求

　　一、規劃總則

　　1.項目要體現在市場中的先導性和個性化之外，更要突出對貴陽城市文脈的傳承和時尚生活態度的詮釋。

　　2.設計要求大膽創新，突出建筑意像、現代時尚生活元素、高品位的商業街區情景的規劃設計理念，使建筑文化藝術成為本案景觀系統構成的重要部分，同時組成情景街區的主要表現載體。

　　3.設計要注重建筑與商業、環境與商業、文化與商業的和諧與協調統一，突出"價值為本"的商業化設計。

　　4.規劃設計重點體現商業情景景觀化，包括建筑情景、景觀情景、建筑與環境的互動情景（消費體驗）的規劃布局。

　　5.規劃設計應考慮化解地塊周邊不利影響，特別應重點考慮化解道路高差所帶來的影響。

　　二、規劃細則

　　1、整體布局

　　本項目由星級酒店、寫字樓及中心商業樓宇組成。市政交通干道穿越其中呈南北方向，擬建的星級酒店和寫字樓在道路的西邊、商業中心在東邊。該商業項目位于中天·世紀新城的中部，整個項目集公寓、商務、酒店、購物中心、地下停車等多種功能，組成了一個相對完整的商業綜合體。

　　該項目的整體設計理念，應是充分利用環島地塊的高差（南北底中部高）的地勢，盡量體現錯落有致的立體建筑風格，給人以層次豐富的空間感受。在下沉部分，設置大面積的中庭廣場和多個室內中空，使內外空間得以相互滲透。

　　2、項目環境空間處理建議

　　"時尚生活中心（Life style center）"的功能呈多元化的、綜合性強的特點，因此，本項目整體建筑風格形象應定位為"多元""現代""親和"的特征。

　　"時尚生活中心（Life style center）"的視覺識別系統遵循從整體到局部的設計原則。突出整體，局部形象應當服從整體形象；整體性中突出個性，同一性里蘊涵多樣性。構成整體形象的關鍵要素包括標志、重要的通道、節點（如街區出入口、廣場、重要路口等）、重要區域和重要的邊界等。

　　在建筑造型上，應統一為現代、簡潔的設計風格。由于"時尚生活中心（Life style center）"涉及多種業態并存，建筑外立面不適宜完全統一，如酒店、寫字樓與商場可用玻璃幕墻做主外立面，而住宅則不適用，因此建筑群統一的內涵為建筑設計協調統一，視覺達到虛實互補的效果即可。

　　3、分層入口及廣場空間處理建議

　　由于環島地塊有高差，建議在中部設置的下沉空間建成門前廣場，以廣場進入商場為負一層，從南邊進入商場為首層，從北邊進入商場為二層。下沉式廣場，配合雕塑、標識牌、園林綠化景觀設施。對高差空間的滲透、增加層次感、視覺敞通以及組織城市景觀起到良好的作用。

　　把環境設計的各項要素，包括地面鋪設材料、綠化、小品、照明等，統一考慮，以構成外部環境設計的整體性統一。

　　從負一層開始，以多層透空大型中庭為樞紐，聯系首、二、三層三個商場出入口，打破傳統商業建筑的內外部嚴格劃分的觀念，通過公共空間的變化處理，創造出不同的主題和鮮明個性風格，形成內部四通八達的網絡，成為購物中心人流集散、水平垂直交通的樞紐。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不僅成為公共空間中的半私密空間，給予消費者一種領域感、安全感，并以鮮艷奪目的造型和色彩點綴。雕塑、懸掛植物等自然小尺度的處理與寬敞、宏偉的高大空間對比，突出主題和重點。通過中庭內布置的透明觀光電梯、自動扶梯，人們在垂直升降的活動中，賦予了中庭的動感和節奏感。

　　在中庭內，為使消費者對整個空間作上下左右的環視，以便消費者對方位作出自我調整與安排，采用通體透明的鋼化玻璃或不銹鋼欄桿，避免視線的阻擋，使消費者無論在作垂直或水平的移動時，均可從不同的角度環顧四周而獲得較好的視覺感受。

　　4、項目整體交通組織建議

　　本項目對外交通流線的組織方式，采取人車分離式設計。

　　商業部分主要客流入口設于中、南、北三面，中部下沉廣場保留有南北走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店和寫字樓入口由路面直接進入，在地下車庫設地下通道與下沉式廣場連接，貨物、車流則由靠近東邊的后山南北兩側較安靜的進入地庫。

　　5、商場交通組織及設施建議

　　水平交通組織：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導，到達分布于項目各層的商場出入口，將分散的商業板塊自然地聯成一體，實現各商業主題功能區消費群體的互動與共享。

　　垂直交通組織：客流可通過負一層到達本層及地下二層車庫并利用各層設于各交通核心的電梯到達各層的商業區域；貨物則先進入地下一層貨區；通過四側的垂直貨梯，運輸貨物至各層。

　　6、購物中心服務設施配置建議

　　服務設施：包括電話亭、郵箱報刊亭、垃圾桶、座椅、指南圖、觸摸顯示屏、標示系統等，進行統一的布局及造型設計，并賦予這些設施以景觀方面的品質和系統性。廣場商場內部設置雕塑，噴泉、座椅等小品。

　　景觀設施：設施包括立體綠化、雕塑、噴泉、櫥窗、廣告、標識物、街燈等，營造商業街區輕松自然的活躍氣氛，并增加人文景觀，給人以歷史的聯想。

　　照明設施：包括人行道燈、廣場燈、埋地燈、泛光燈等。其造型以現代、簡潔為原則，與整個購物中心風格一致，使燈光豐富建筑和通道景觀。其照明質量應該注重的是大眾的視覺體驗以及公共非營業場所的光環境設計。

　　店面裝修：確定整飾原則，對各獨立商店進行裝修設計審核。嚴格把關，令其在統一中求變化，使店面裝修既符合商業街區整體環境的要求，又造型各異，豐富多彩。

　　7、倉儲配置建議

　　庫房是貯存和保管商品的場所，是商業部分的必要配套。

　　超市：地下一層超市區內設置。綜合超市經營的生鮮食品占有相當的比重，因此，應在地下一層合理預留儲存加工區空間。一般來說，倉儲式超市售貨區面積占70-80%，儲存加工區占15-25%，輔助區（超市行政管理、生活和放置技術設備的區域）占5-10%。儲存加工區一般設在賣場的最里端。

　　三、配套功能規劃

　　1.雨水、污水管網：

　　1)雨水、污水管網采取雨污分流制。

　　2)雨水、污水管網的拐點均應以絕對坐標標注，并注明材質、管徑、長度、坡向及坡度。

　　3)污水主管網應通向污水處理站。

　　4)雨水經收集后可排入市政雨水管網內。

　　5)雨水排量按當地最大降雨量計算確定。

　　2.給水、消防給水管網

　　市政給水管網提供的駁接點應明確。

　　考慮商業區的噴灌系統。

　　3.電力供應

　　提供11000伏高壓電源至地塊。

　　規劃變配電房

的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應符合相關規范及政府主管部門的要求。

　　電氣設計以《 民用建筑電氣設計規范》、《商業樓宇設計規范》及貴陽市住宅建設標準管理規定為依據。

　　公共建筑有空調時按100 W/M2計算容量；無空調要求時按50W/M2考慮。

　　電房的布置應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時應考慮其負荷范圍。

　　4.弱電

　　弱電包括電視、電話、寬頻網、監控智能化等。

　　總平面布局上應綜合布置弱電線路。

　　5.總平面布局上應綜合布置市政管網、強電、弱電等的布線。

　　6.停車位

　　商業建筑按1個/100平方米建筑面積設置。

　　在地塊主要采用地下室集中停放的方式處理，酒店和其他配套中心也適當考慮機動車停車位。

　　四、功能配比

　　商業功能附屬設施面積要求（㎡）

　　綜合超市及生活輔店理貨區、加工區、庫房、員工更衣室等1.2萬㎡左右

　　文化書城（新華書店）展覽館、書吧、網吧、茶館等5000～8000㎡

　　運動主題商業街滾軸滑輪俱樂部、室內GOLF訓練場等5000～8000㎡

　　培訓中心（休閑生活會館）美容、美發、纖體等5000～8000㎡

　　餐飲中西快餐、雪糕屋等3000～5000㎡

　　五、建筑設計原則

　　該項目中的商業格局呈多元化，涵蓋了超市、步行街、店中店、餐飲、娛樂等。每種商業形態對店面的要求均有所不同，在進行建筑設計時應注意如下幾點要求：

　　1)層高及開間要求：設計層高不低于4.5米，柱距不小于8米為最理想設計。

　　2)合理規劃商場的交通組織，在不影響消防和檔次的前提下盡量提高物業的使用率。其中，商場的主通道以3.5米為限，次通道以2.2米為限.

　　3)超市：生鮮區、冷凍區樓板的承重要求至少不低于450gk/㎡；配備給排水、排煙、隔油、排污系統及充足的倉儲空間；設計有單獨的理貨區。

　　4)臨街獨立商鋪：開間要求4米、進深不大于12米；同一風格的店面招牌設計、廣告招牌設計。

　　5)店中店：開間要求不小于3.5米、進深不大于10.5米；商場主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；同一風格的店面招牌設計、廣告招牌設計。

　　6)餐飲：應設計專門的給排水、排煙、隔油、排污系統。

　　六、建筑材料與設備

　　1、安防智能化網絡系統應遵循技術先進、經濟適用、合理的原則，包括以下子系統：

　　?綜合布線系統；

　　?建筑安全系統（防災、防火數據系統）；

　　?環境能源管理系統（電力照明、空調衛生系統）；

　　?物業管理系統、維護保養系統；

　　?商場內的背景音樂系統和安防系統。

　　2、外墻材料：外墻使用高級面磚，設計時應考慮其質感能對色調的效果有很好的滿足；

　　3、建筑結構的防水防滲、強度等主要專業指標應滿足國家規范和貴陽市相關規定；

　　4、新技術、新材料：建筑結構設計應考慮到與新施工技術與新建材預留接口；

　　5、屋頂建筑設計：應充分考慮貴陽多雨、多霧、少陽的氣候特點，重點考慮技術先進性材料的運用；

　　6、電梯：對擬選用電梯的品牌和載重標準應于考慮

　　7、管線：對擬選用的各種管線應考慮技術先進性、適用性和經濟性。

篇2：地下商業街人性化規劃設計要領

　　地下商業街人性化規劃設計要領

　　地下商業街的設計應反映所在城市的文化特質，要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現，也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風格和個性。

　　地下商業街缺乏人性化設計剖析

　　形象單調，整體效果不佳。地下街外觀缺乏統一的 形象、出入口不明顯、地上顯現物布置分散，不利于人們識別和對空間內部布局的整體把握。從外部空間進入地下空間時，缺乏過渡空間的處理，沒有很好的考慮到 人的心理因素，加劇了人們的恐懼心理。

　　尺度不當，環境質量低。內部空間的尺度缺乏人 性，可識別性差，缺少與外界的聯系，從而極易使人迷失方向，造成人們的情緒不穩定和恐懼。多數地下人防空間尺度小而封閉，通風差、自然光線不足、濕度大、 空氣污濁、環境惡劣。

　　缺乏交往，場所精神不強。在現實的地下街規劃 中，無論從地下商業街的整體景觀環境上，還是每一層級的景觀環境設計中，都存在著諸多問題。如視覺審美、心理安全的滿足、社會交往場所的設計的缺乏。人在進入地下商業街的空間內 部時，地上空間環境向地下空間環境轉變讓人產生對生理和心理變化，無法尋求交往場所。

　　內外空間割裂，可識別性差。在地下空間中，人們 看不到外界的景觀，從而大大喪失了外界景觀對視覺常有的一種引導作用，人們的視覺容易受到局限，如確定方位所需的外界參照物大為減少甚至沒有，無法確定空 間的對應關系，使其定位能力變差，方向感變弱，容易加強人的緊張感。

　　地下商業街人性化規劃分析

　　按照馬斯洛提出的需求層次論，可以將人類的需求分為低級、中級、高級三個層次，這也為地下空間的人性化設計提供了參考框架。人性化的地下商業街規劃就要從地下環境對人的心理、生理的影響入手，依據人們 在地下商業街的需求層次：生理需求、行為心理需求、情感需求層次，來塑造良好的空間環境。

　　生理需求可以通過一般的建筑空間設計方法來解決。由于地下商業街特殊生理環境，如天然光線不足、空氣質量較低、濕度大等缺點，所以對地下商業街的設計中，注意通風、采光、除濕等技術手段保證良好的舒 適度，對于滿足人們最根本的需要，對于提高地下空間環境質量起到非常重要的作用。

　　滿足人的生理需求是人性化設計必須做到的初級層次，那么關注人行為和心理需求便是人性化設計的中級層次。地下商業街環境設計應體現對人的行為心理和行為習性的關注，對人的環境認知和環境體驗規律的考 慮。既要有充滿個性的、豐富多樣的地下商業街，又要全面考慮城市地下空間形態和功能的整體協調關系。

　　情感層次主要體現在人們對地下空間的個性化、審 美、交流等各種高層次的需求。在對地下商業街的采光、通風、舒適氣候等生理需求，對空間的尺度、可識別性、空間的多樣性等行為心理需求得到滿足之后，就要 對空間的藝術性、空間體現的地域文化性、人的參與性和親自然性進行考慮，塑造出滿足人們 情感需求的地下街空間環境。

　　地下商業街人性化規劃設計方法

　　1. 生理需求人性化設計

　　在地下商業街人性化設計的最基本層次就是滿足人 的生理需求設計，消除人們對地下街的種種不良心理。因此，引入天然光線，進行采光設計是解決該問題的主要方式。

　　天窗式采光設計。對于淺埋式地下建筑，設置天窗 是向地下街引入天然光線的一種常用方式。天窗布局可以分為點狀、條狀和面狀，按房間的大小和功能靈活處理。天窗的造型可為平面形、錐形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑圍繞一個與地面相通的下沉式庭 院或天井布置，并朝向庭院天井開設大面積的玻璃門窗以攝取光線。在通過天井獲取自然采光的同時，也可通過在庭院中栽植植物，使人與自然界保持聯系，減輕恐 懼感等不良心理反應。同時，植物花草的植入也可以為地下建筑提供宜人的空氣環境。

　　中庭式。地下中庭可以結合大廳、通道和入口進行 設計。應確定中庭在整個地下商業建筑的位置，盡量使之布置于平面幾何中心，保證其服務半徑不大于200m。地下商業街中庭平面形式宜采用矩形、圓形和方形。如采用三角形 則會產生動感空間，在具體的設計中也是可以嘗試的。

　　2. 行為心理人性化設計

　　滿足人們的行為心理的地下街規劃設計，既要符合人的認識規律，也要符合人的經歷體驗，創造出讓人感到舒適和愉悅的心理環境，重視空間的舒適性、可識別性與尺度的適宜性。

　　空間的舒適性。在地下商業街的設計中，應采取一 些技術措施，最大限度地消除這些不良反應，將地下商業街的環境盡可能地營造成與地面空間環境一樣舒適。如在香港名店街的設計中通過入口下沉式廣場引入自然 光、布置綠化，設置座椅，創造了舒適的活動空間。港匯廣場貫通地上地下的商業空間中，通過在中 庭等公共空間布置綠化、輕質裝飾，營造熱鬧的氛圍來使人忘記身處地下的不良心理感覺，感到舒適愉悅。

　　空間的可識別性。凱文·林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質要素概括為五個方 面：路徑、區域、邊界、節點和標志。我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間使用，形成地下街空間可識別性的五個意象要素，從五要素本身的特征和處理手 法出發，改善現階段我國地下街空間形態整齊劃一、缺乏可識別性的窘境。

　　地下街空間的方向感，可以通過地下空間內、外部 環境的設計實現。通過入口與外觀設計以及內部空間的布局創造出一個布局清晰、組織良好、簡潔而富于變化的空間結構來增強人在地下的方向感。

　　和諧的比例和尺度。日本的蘆原義信曾提出在外部空間設計中采用20-25m的模數是最合適的。以靜安寺下沉式廣場的設計為例，設計者很好 地符合了這個模數，下沉式廣場基本上就是20m見方。靜安寺下沉式廣場約20m的寬度，相對于下沉式廣場約7.2m的深度，D:H小于3，人們在廣場中能夠看清廣場圍合的界面的整體，整個廣場既有一定的封閉感，又能形成整體感。

　　3. 地下商業街情感文脈性設計

　　城市地下空間作為城市空間的一部分，代表著非語言的文化符號，其空間形式中也包含著一定的意義或象征，同樣對人們的行為與個性產生著潛移默化的深刻影響。所以，城市地下空間的設計也應反映所在城市的文化特質，文化特質包括文化符號和文化觀念兩個方面。城市的地下空間環境的文化特質就要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現。也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風格和個性。

　　地下街在外觀上具有的低可視性，使得其在保護歷 史性建筑和傳統城市風貌方面具有很好的優越性，對于延續城市文脈，體現城市文化特色起到積極的作用。如法國巴黎盧浮宮的擴建、英國愛丁堡市中心公主大街的 擴建、美國華盛頓東方藝術中心和非洲藝術博物館等等都是很好的范例。

　　當前我國地下街規劃設計中依然存在許多問題，人 性化的設計手法，有助于提高地下街的規劃品質。人性化設計分為滿足人的生理需求

、行為心理需求和情感需求三個層面。滿足人的生理需求必須從引入自然光線和 創造健康的環境進行整治；滿足人的行為心理需求必須從和諧的 空間創造、適宜的比例尺度進行景觀設計；通過文脈創造具有活力的空間環境，以滿足人的情感需求。

篇3：國內商業街規劃設計問題

　　國內商業街的規劃設計問題

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。

　　這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　商業街的空間限定和功能劃分

　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

　　現在中國處于反映了經濟的大爆發時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

　　住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。

　　專業化的顧問機構沒有市場

　　北京發展商常常存在這種情況，盲目進行設計。應該先明確了業態、招商渠道以后再做設計，否則招商會有壓力。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確商業態的形式。

　　另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，目前市場上恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何、開發商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

　　主力店不應在招商前進行建筑設計

　　我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。

　　對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里

邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　如何操作商業地產設計

　　建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　對于一幢建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。新近入市的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層部分。

　　在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商有必要找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。