國內溫泉度假村開發模式研究
隨著一批旅游大鱷、地產大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰略擴張，溫泉度假村的開發已經從廣東、云南、北京等傳統的溫泉旅游熱點地區向全國范圍高速擴展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮，隨之而來的是激烈的市場競爭。
溫泉度假村贏得市場競爭的關鍵是開發模式的創新，開發企業應當高度關注，因為這不僅直接決定著溫泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影響著溫泉度假村的投資回報。
綠維創景溫泉水療與度假酒店設計中心作為溫泉開發的專業研究平臺，在系統梳理我國現有溫泉度假村六大經典開發模式的基礎上，結合相關案例，初步提出溫泉度假村開發模式創新的五個關鍵思路，以期對全國的溫泉度假村投資開發形成一定的指導作用。
一、中國溫泉度假村呼喚開發模式創新突破
溫泉項目是旅游項目中最具快速盈利潛力的項目之一。中國溫泉度假村的開發，目前已經從原來的沐浴、療養、休閑、娛樂時代進入了全新的主題化、復合性、度假型溫泉時代，開發水準也得到空前提升。在這樣的大勢下，開發模式的創新，從戰略上直接決定著溫泉度假村的盈利效應，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過改造來重塑吸引力，而且新開發的溫泉度假村更需要通過創新來構建核心競爭力。
二、中國溫泉度假村六大經典開發模式總結
盡管關于溫泉度假村開發模式的研究總結還非常落后，但是，中國的一大批先行的溫泉度假村，實際上已經在多年經營實踐中，通過開發模式的創新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經典開發模式：
1、特色溫泉景區模式——“特色溫泉+景區”
所謂“特色溫泉景區”模式，就是以創造獨具特色的溫泉泡浴景區來贏得市場的模式。這是溫泉度假村開發最根本的模式，這類溫泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創造現代溫泉文化、締造溫泉行業標準、引領中國溫泉行業的整體發展。其關鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區，主要包括兩種類型：
第一，面向大眾的精品溫泉景區。以中國溫泉行業的領頭羊——御溫泉和超級后起之秀——天沐溫泉為代表。不論是御溫泉耳熟能詳的“御泉道”、“太醫五體”、“N福湯六次方”，還是天沐的“真山水溫泉”、“太極八湯”、“美人四潤湯”、“九步六法沐湯儀式”，以及他們所共同提倡的“夏季泡溫泉”，實際上都是在開創和豐富現代溫泉文化。正因為致力于創造溫泉文化，挖掘溫泉養生的內涵，構建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉成為了行業的標桿，不僅獲得項目開發的成功，而且成功鑄就了企業品牌，形成管理團隊和經營模式，使其有資本輸出品牌，實行全國性的戰略擴張
第二，面向小眾的高端SPA景區。以昆明的柏聯SPA為代表。柏聯SPA利用昆明陽宗海旅游度假區作為高端休閑度假產品集聚區的區域優勢，以個性化的高端產品為重點，強調人均高消費而不是大規模游客量，最終使其被評為“亞洲第一溫泉SPA”，獲得了開發經營的極大成功。我們判斷，隨著中國高端休閑消費人群的增加，柏聯SPA的模式將成為未來溫泉度假村開發最重要的方向之一。
2、溫泉會議中心模式——“溫泉+會議休閑”
“溫泉+會議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發模式，分為“溫泉+大型會議”及“溫泉+中小型會議”兩種模式。
其一，“溫泉+大型會議”模式。北京九華山莊無疑是最典型的代表。它敏銳地看到了北京地區龐大的會議市場，充分利用溫泉的康體療養價值與休閑整合效應，把溫泉與會議融合的文章做大，把商務會議作為最重要的一項服務來對待。建設完善的商務及會議設施（其會議室數量和規模令人震驚），配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運動、保健、體檢和購物服務，再加之強有力的關系營銷，使其最終成為京城當之無愧的“溫泉會都”。這種溫泉會都模式，通過大型會議會展與溫泉的結合，并圍繞會都來進行各項配套建設與經營服務，會議會展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實現的是溫泉資源綜合開發價值的巨大突破，是一種典型的創新模式，但其會議市場的龐大規模是支撐其成功的關鍵。
其二，“溫泉+中小型會議”模式。此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養生價值吸引中小規模的團體會議市場，是我國目前絕大多數溫泉度假村最基本的開發模式。由于對市場規模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發模式。但是，此類開發模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假村的主題定位、產品特色、經營水準特別是以旅行社為主要渠道的營銷實力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進行高水準的策劃規劃。
3、溫泉休閑樂園模式——“溫泉+運動游樂”
溫泉與運動游樂的結合，也是溫泉度假村最常見的開發模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎上，通過發展滿足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長游客停留時間甚至改善溫泉度假村的淡季經營問題，提高人均消費水平，從實現整體開發經營的突破。以下主要介紹四個典型：
其一，溫泉+水游樂。把夏季最受家庭市場歡迎的水游樂項目引進溫泉度假村，彌補夏季這一淡季產品開發不足，對于提升溫泉度假村的整體經營，具有非常突出的效果。以北京溫都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉——浙江武義清水灣?沁溫泉等為代表，都是通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯……等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項目的引入，實現了溫泉度假村夏季經營的火爆。此模式已經被證明是最成功的開發模式之一，但未來競爭的關鍵在于水游樂項目的持續創新上，這就對水游樂的投資規模和設備更新提出了更高的要求。
其二，溫泉+高爾夫。以上海太陽島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津寶坻珠江帝景溫泉度假村為代表，通過高端溫泉水療SPA與高爾夫運動充分結合，形成了面向高端市場的高端休閑經典組合產品——溫泉高爾夫，是頂級度假村開發的經典模式。在這一模式中，文化的創新融入是整體品質提升的關鍵。
其三，溫泉+滑雪場。以青島即墨天泰溫泉滑雪場、遼陽弓長嶺溫泉滑雪場為代表。溫泉結合冬季最時尚、最具挑戰性的滑雪項目，是養生與運動的美妙結合，將形成強大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動冬季旅游的突破。此種模式應成為北方地區溫泉度假村開發的重要模式。
其四，溫泉+綜合游樂。以珠海海泉灣為代表。把相對靜態的溫泉泡浴與多種動感游樂項目結合起來，動靜結合，養生休閑與游樂體驗搭配，能夠極大地增強溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。海泉灣度假區以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級酒店、神秘島主題樂園、漁人碼頭、夢幻劇場、體檢中心、加勒比海岸、運動俱樂部、拓展訓練營、高爾夫項目、休閑垂釣區以及自駕車營地等項目組成，是中國目前
功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假區，被國家旅游局授予全國首家“國家旅游休閑度假示范區”稱號。此種模式把溫泉與多元化的游樂項目的結合發揮了到極致，從而產生了極大的市場吸引力。4、溫泉康復基地模式——“溫泉+康復療養”
溫泉吸引市場最核心的本質是健康養生，隨著社會上亞健康狀態人群的不斷加大，人們對于養生、康復的需求越來越大，把溫泉和康復療養結合起來，最能做成一項大產業。依托醫院、生命科學研究中心等機構，充分發揮醫學、生命科學與健康管理的作用，結合現代理療手法的應用，把溫泉的健康養生價值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等等一系列手段深度結合，打造溫泉康復療養基地，完全可以做大溫泉健康養生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國四大康復理療中心、亞洲著名溫泉——湯崗子溫泉療養院為代表。
5、溫泉生態莊園模式——“溫泉+生態農莊”
此類模式以北京蟹島度假村為代表。按照“溫泉生態莊園”的模式，將溫泉資源與生態農莊開發有機融合，將實現雙重目標：
一方面是有力發揮溫泉資源的延伸利用價值，以地熱營造溫室，發展高附加值種養殖項目、溫泉生態農業項目，有助于推動生態農業從單一的產品經濟向服務經濟邁進。另一方面，生態農莊的建設有效地改善了溫泉度假村的休閑環境，更可以利用生態農莊的設施載體，創造出極具特色的溫泉泡浴場所。以綠維創景設計的北京藍調莊園為例，通過溫室大棚的藝術化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態農莊結合的典范。此種模式對于在非建設用地區域開發溫泉度假村非常適用。
6、溫泉度假社區模式——“溫泉+旅游地產”
由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產特別是旅游地產的開發創造了非常突出的優勢，往往能夠以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力，從而取得非?？捎^的投資回報。因此，“溫泉+旅游地產”模式成為全國絕大多數溫泉度假村最優先考慮的開發模式之一。
珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧**溫泉度假村（綠維創景設計）等，都是溫泉度假社區模式的典型代表。溫泉與旅游地產的廣泛結合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區、溫泉小鎮、溫泉新城（區）等項目，帶動了大型區域的整體開發。我們認為，“溫泉+旅游地產”的開發模式仍將是未來溫泉度假村開發最為重要的模式之一。
三、溫泉度假村開發模式創新五個關鍵思路
如何實現開發模式的創新？結合上述六大經典開發模式的總結，我們提出五個關鍵思路：
1、充分把握溫泉度假村未來發展大勢，走“溫泉+*”的大溫泉開發之路
從戰略上把握趨勢，跳出傳統溫泉度假村的行業壁壘尋找藍海，通過溫泉與其他產業的嫁接以達成1＋1>2的效果，必將是溫泉度假村發展的大趨勢。僅從以上六個經典模式中就可以看到，中國溫泉度假村的先行者已經通過溫泉與外部產業的嫁接取得了巨大的成功。
因而，在溫泉本身競爭異常激烈特別是已經出現了若干個難以超越的頂級溫泉開發企業的今天，新建的溫泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠矚地把握溫泉度假村未來發展大勢，從戰略高度上首先確定要走“溫泉+*”（溫泉與特色休閑產業嫁接）的大溫泉開發之路，才能跳出傳統溫泉度假村在溫泉自身上浴血火拼的層面。
2、通過文化主題的整合及泡浴模式的創新，把溫泉泡浴板塊的特色做足
溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對于新建的溫泉度假村來說。只有把溫泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與“*”（其他特色休閑產業）共同構建強大的市場競爭力。其重點包括以下兩個方面：
其一，文化主題的整合。溫泉度假村競爭的關鍵是文化的競爭，深入挖掘當地最具特色的文化，并與溫泉、休閑等概念充分整合，形成獨具特色與感召力的文化主題（度假村案名），繼而通過溫泉產品將文化主題充分演繹，是溫泉度假村創造特色的關鍵手段。在綠維創景策劃設計的貴安溫泉度假區項目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價值的福文化進行主題整合并通過一系列福文化體驗產品來充分演繹，形成了鮮明的特色。
其二，泡浴模式的創新。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點，創新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環境的完美結合甚至要優化提升乃至創造一個優美獨特的環境，也要注重結合輔助養生材料、養生手段及現代科技康療手法的運用，才能實現持續創新。
3、以溫泉帶動特色休閑產業發展，實現溫泉度假村綜合開發價值最大化
在“溫泉+*”的結構中，這個“*”是一個變量，就是指特色休閑產業。溫泉度假村要真正實現綜合開發價值的整體突破，必須充分發揮溫泉的休閑產業整合效應，在“*”上形成突破。我們認為，“*”的選擇應著重考慮三個因素：第一，是否有市場足以支撐合理的建設投資；第二，是否能夠與溫泉形成優勢互補實現綜合收益突破；第三，是否能夠整合利用溫泉度假村的場地資源。
但是，究竟溫泉適合與哪些特色產業嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？溫泉如何提升這些特色產業？這些特色產業又是如何反過來強化溫泉的？都需要進行詳細而系統的研究，才能形成最終確定。復制的價值是有限的，原創“*”，才是最有價值的創新。
4、把景區化打造理念引入溫泉度假村的開發，提升溫泉度假村整體品質
我們提出，把景區化打造的理念引入溫泉度假村的開發，把整個度假村按照一個4A甚至5A級景區的標準來完善各項建設、提高各項服務，為旅游者創造更好的溫泉旅游體驗，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質。在這個方面，很多溫泉度假村已經走在了前列，如廈門日月谷溫泉、從化碧水灣、廣西嘉和城溫泉谷（均為AAAA級旅游區）等。這樣的理念，應當在溫泉度假村的建設之初，就予以重視和考慮。
5、以高水準的策劃規劃設計指導開發，是實現開發模式創新的關鍵戰略
由于投資較大、風險較大，溫泉度假村的開發，更應注重在開發建設之前進行做好項目策劃規劃設計工作，應高端關注兩個方面：
第一，策劃規劃設計要符合溫泉項目自身經營的特點，要站在經營的角度來考慮策劃規劃設計問題，才能夠確保未來經營的成功。
第二，策劃規劃設計要對旅游休閑產業特別是溫泉與休閑產業的互動關系有深度研究，才能夠超越“就溫泉做溫泉”的層面，而是通過“溫泉+*”實現質的騰飛。
篇2：X度假村項目開發可行性報告
曲周溫泉SPA度假村開發項目可行性報告
第一章 項目概述
第一節項目說明
項 目 名 稱 曲周溫泉SPA度假村
項 目 地 點 曲周縣城309國道南側
開發占地面積總建筑面積總投資 67000平方米(100畝)25000平方米7900萬元RMB
承 辦 單 位 河北眾誠房地產開發集團有限公司
開 發 時 間 20**年-20**年
第二節 開發目標
曲周溫泉度假村開發項目是曲周縣國土資源局確定的建設項目之一。作為開發曲周縣旅游產業結構--溫泉旅游,其開發要本著高標準、高起點、高檔次的原則。以承攬各種會議、團體及散客、高級服務項目為三大定位。目前,國內旅游市場一直存在著南熱北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏熱點的載體,大部分旅游景點因季節因素基本上處于冬眠狀態,這種情況嚴重制約了這一區域旅游業的正常發展。由于溫泉旅游受季節的影響較輕。而且,冬季的溫泉旅游項目對游客更有吸引力。因此,開發建設溫泉旅游項目要本著彌補北方冬季旅游清淡的局面,以該區域增加冬季旅游新熱點為基本發展目標?，F在,溫泉旅游項目的開發在南方已達到了如火如荼的程度,而在北方還處在起步階段,具有較大的發展空間。因此,曲周縣這一開發項目要充分利用豐富、優質的地熱資源,瞄準河北省南部地區及周邊旅游市場,努力開發吸引河南、山東等外省游客,建造一處集健身、療養、娛樂、訓練和文化享受等于一體的大型綜合旅游服務設施?；谶@一發展設想,曲周溫泉SPA度假村的開發建設要努力達到和實現以下目標:
建立河北乃至北方冬季旅游市場的新熱點;
建立中原地區自然健康的會議中心;
建立北方溫泉文化休閑娛樂場所;
建立國內重點溫泉療養康復基地;
第三節 主要設施
曲周溫泉SPA度假村規劃占地面積6.7萬平方米。主要設施由休閑娛樂設施和綜合服務設施兩大部分組成,具體如下:
一、水上樂園
水上樂園是溫泉SPA度假村的重要娛樂設施。在規劃和設計上要根據北方四季分明的特點和溫泉的自身優勢,分別建立適宜四季嬉水的室內外水上娛樂設施,形成度假村能夠及引游客的主要服務場所。
水上樂園規劃占地面積10000平方米,由室內嬉水館、室外水上娛樂場和游泳館三部分組成。整個建筑的風格要注意互相呼應,可視環境景觀為主要部分。整個區域要努力追求自然風格,成為有山、有水和綠樹成蔭的人造景區。嬉水娛樂設施要考慮以青少年為消費主體,選擇安裝和引進國內外先進的設施和形式,使之成為度假村的主要閃光部位。游泳館要配套服務設施完善,一年四季皆宜游泳的場所。
二、溫泉世界
溫泉世界是溫泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服務項目,該工程規劃建筑面積12000平方米,由溫泉浴城、休閑湯都及SPA水療中心三部分組成。
1、溫泉浴城:是溫泉世界的基礎設施要突破傳統的洗浴觀念,在傳統洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目,提高服務檔次和設施水平。該服務項目的市場定位主要是本地企事業單位及周邊居民及短期觀光游客。
2、休閑湯都:是溫泉世界的精華。該服務區要注重突出溫泉文化,重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化,采眾家之長,集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目,一改傳統的溫泉“洗澡”和“治病”觀念,要設計建造各式各樣的溫泉湯池,重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味,有的取園林意識,有的處于花叢環抱,有的處于巨樹濃蔭,有的為山環繞與水洞相連。各個湯池有大有小,大者可容納百十人,小的鴛鴦湯池僅供二人。休閑湯都主要吸引高消費層次的入境旅游者(以愛好“泡湯”的日本、韓國、臺灣的游客為主)和國內的私營企業主、企事業單位高級白領高消費旅游者。它是溫泉度假村的主打品牌。
3、SPA水療中心:是度假村的特殊服務設施,也是休閑的主要配套服務設施。SPA水療為近來香港、臺灣及東南亞地區非常熱門的項目,是利用地熱溫泉及自然植物藥物、專門為男、女士進行保健及美容服務的項目。
隨著國民收入的增加和生活水平的提高,人們的旅游消費水平也不斷地提高,而且,近年來,健身游客量
曲周溫泉溫度高,含有多種對身體有益的礦物質。因此,要有充分發揮溫泉這種固有功效的基礎上,針對治病和健身的需要,配合純中草藥及中醫針炙、按摩、推拿、拔罐等治療形式及文化娛樂健身設施達到“有病治病,無病健身”的目的,使之成為國內有名的溫泉康復所。
三、游泳館、球類館
游樂市場時興的臺球、沙球、保齡球等,達到休閑娛樂的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于溫泉度假村內的餐飲住宿服務設施。酒店設計要合理,服務設施要配套、完善,而且,園村式的布局與規劃、設計中的溫泉度假村容易協調、統一。
該酒店位于度假村的北區或東區,建筑面積15000平方米,投資2000萬元。有160間高、中檔套房和標準房,具有供300人同時就餐住宿的會議能力。服務設施按三星級的標準配套、完善,而且還具備了與整個度假村各種服務設施和要求相配套的最佳基本條件,是理想的規劃方案。
度假村酒店可以與其他單位合作或就讓他們單獨運做。
第四節 項目用地
溫泉SPA度假村位于曲周縣城309國道南側,屬曲周縣最有發展前景的黃金地段,整個項目用地100畝,可由項目承辦單位自行調整解決。
第五節 配套情況
溫泉SPA度假村的配套主要有電、水兩大項。
一、電:全村需要用電100萬度,由本曲周供電公司通過電網供應,來源充足。
二、水:生產用水分冷水和熱水兩部分。根據各設施年用水量估算,年用水60萬立方米,其中冷水40萬立方米,熱水20萬立方米。冷水熱水均由自備生產井供應?，F有的溫泉生產井年出水量120萬立方米。整個生產所需的冷、熱水完全可以保證需要。
第六節 環保情況
溫泉SPA度假村建設項目是以健身療養、休閑娛樂為主體的綜合服務項目,不同于工業生產項目的開發,不會產生廢氣、廢渣,無粉塵、無噪音。其溫泉綜合服務區和酒店產生的洗浴廢水和生活污水經過處理,完全能夠達到排放標準。因而,整個項目完全符合環保要求。
一、水上樂園。主要服務項目為嬉水和水上運動項目,池水只需消毒和經常更換,不會形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂釣養魚用水等。
二、酒店及其它餐飲服務區用油、氣作燃料,屬環保型燃料。
三、溫泉世界和酒店及餐飲服務區產生的洗浴廢水和生活污水通過循環處理,然后經過排污管道進入地下進行自然過濾,可達到排放要求。
第七節 項目投資
一、資金總額:曲周溫泉SPA度假村集食宿、健身、理療、娛樂、度假為一體的綜合服務項目,工程量大,需要大量的資金。據估算,整個項目總建筑面積25000平方米,總投資5900萬元人民幣。
二、資金來源:由河北眾誠房地產開發集團有限公司投資解決。
第八節 開發步驟
溫泉SPA度假村由于內設服務項目多,工程量大,開發建設需要較長的時間,因此,應堅持一邊開發,一邊經營,一邊完善的原則,逐步完成各項服務設施的建設。建設將分三個階段進行。
一、完成基礎設施和中心設施的開發建設。溫泉SPA度假村的水上樂園、溫泉世界和SPA水療中心等休閑娛樂設施是整個項目的基礎和主體。就整個工程的建設順序來看,應首先將資金投入到溫泉世界的開發建設上,其次是SPA水療中心的建設,根據資金和招商情況進行實際性的運作。因此,應將開發單位的自籌金首先投入到溫泉世界的開發建設上,計劃該工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳館、球類館的建設,作為二期開發階段。爭取20**年底交付使用。
三、綜合服務設施的開發建設階段。這一階段將根據第一階段決定的項目投資參與者的意見,對基礎設施和主體設施做局部計劃修改和完善。同時,開始向投資者招集水上樂園和溫泉世界內配套項目的經營權的合作方式。并重點抓好度假村酒店服務設施的完善、配套、使其達到三星級旅游涉外飯店的標準。此外,第一階段的在建工程將繼續進行,預計第二階段到20**年底基本結束。(也可以與其他單位合作建設酒店,但要進入度假村整體規劃中)
三、完成并完善規劃設計中各項服務設施的開發建設。這一階段為度假村開發建設的攻堅階段,同時,注重提高完善已建項目的服務功能,將規劃要求中的各個項目配置完整,到20**年6月前溫泉度假村的整體開發基本結束。
第二章 開發條件及意義
第一節 開發背景
近年來,我國加快了旅游業的發展步伐,旅游業作為國民經濟的又一支柱產業,普遍得到全社會的重視。今年,國務院對于大力發展我國的旅游業又提出更高的要求。我國旅游業的基礎設施還比較落后,旅游資源開發和保護的總體水平較低,服務質量還有待提高。要求實施精品戰略,努力建設和推出一批在海內外旅游市場上影響大和競爭力強的旅游景區、景點和旅游線路。曲周縣國土資源局也提出了“科學開發利用地熱資源,提出溫泉旅游項目,加快旅游業開發,推動三產發展”的工作思路,并且為發展旅游業與河北眾誠集團制定了相應的措施。在這種旅游業大發展的良好氛圍下,我們審時度勢,經過認真分析研究,認為加快溫泉旅游項目的開發和建設,既符合全國的發展政策,又具有很好的經濟效益和社會效益,完全符合全國旅游業的發展方向。我國加入WTO在即,世界經濟一體化是發展所必須,邯鄲地區也是對外開放的窗口,外國友人的來訪不斷增長。所以,在廣泛深入考察論證的基礎上,我們決定做好溫泉旅游項目的開發和建設,推出“溫泉之旅”這一特色旅游項目。此項目的開發必將得到省、市、縣各級有關部門的大力支持。
第二節 開發優勢
一、資源優勢:曲周縣擁有豐富的地熱資源,根據地質勘察探險資料顯示,地熱分布于曲周縣區南部,面積約1.5平方公里,是一處產于變質巖和花崗巖交匯帶,受區內最大斷裂帶---平斷裂帶控制的地熱泉。該地熱泉水是由雨水和地表水下沉至地殼深處,再由巖石裂隙循環到地面而形成的。曲周溫泉井深2800米,出井溫度為88攝氏度,天然自熱,單井出水量達80立方米/小時,整個地熱日水量達3000立方米/小時,是邯鄲市境內溫度最高、出水量最大的熱水泉。溫泉富含鈣、納、鉀、鐵、鎂、硫、氮等二十多種礦物質,還含有微量具有醫療價值的放射元素--鐳、氫。用該溫泉洗浴后,對人體的運動、神經、皮膚、消化、心血管、呼吸等系統的疾病均有十分顯著的療效。曲周溫泉集中分布于縣南區,地理位置十分優越,大環境建設容易配套,有利于整個項目的開發和建設。
二、環境優勢:曲周及其周邊擁有豐富的人文資源,處于河北省邯鄲地區東部板塊的中心。曲周即將開發建設的邯鄲第一個溫泉旅游項目面對的是巨大的市場空白,在這一地區沒有任何競爭對手,既具有較強的壟斷性,又有極大的吸引力,這將為溫泉旅游市場帶來較大的客源。曲周南邊有河南安陽、東部有山東濟寧、西部有邯鄲、周邊各縣等城市和縣城,臨近的邢臺等景點也表現出極大的發展潛力,而且,周邊的旅游項目多為觀光娛樂型,還沒有產生較大的壟斷性和競爭力較強的度假型經營項目。因此,以度假和休閑健身為重點的溫泉SPA度假村極有可能成為河北省南部旅游觀光線路上的一個有益的補充,成為一個連接東西旅游板塊的獨具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅游“驛站”。
三、交通優勢:曲周縣位于邯鄲東部,方圓 100公里之內全部為服務區域。即將開通的東西高速公路橫穿境內,公共汽車四通八達,交通非常便利。同時,曲周又是上述城市相向的重要交通樞紐,具備了發展旅游業所必須的交通條件。
第三節 開發意義
開發建設溫泉SPA度假村,不僅可以改變傳統的地熱利用觀念,充分發揮溫泉的理療保健作用,提高人民群眾的物質文化水平,而且能夠有效的加快本地旅游市場的形成,提高全市第三產業的快速增長,促進整個經濟的發展。
一、充分發揮了溫泉的理療保健作用,促進了人民群眾的身心健康。曲周溫泉含有豐富的有益人體健康的礦物質和微量元素。許多專家經實地考察后指出:曲周溫泉具有較高的醫療價值,如果加強在康復理療方面與中醫有效的結合,那么,治病健身的功效將會更佳。因此,曲周溫泉的開發建設,將為促進人們身體的健康發揮不可替代的作用,從全民要普遍提高身體素質的角度來看,溫泉旅游潛在的客源極為豐富,開發前景比較廣闊。
二、能夠促進本地旅游市場的盡快形成,推動旅游業的全面迅速發展。曲周的旅游業開發較晚,至今還沒有完全形成地區的旅游市場體系。造成了旅游資源的嚴重浪費,影響了全縣經濟的快速發展。就我市旅游業的總體規劃要求和發展方向來看,溫泉旅游項目既是開發建設全縣旅游市場的重要主體,又是全縣旅游市場的重要補充,這一項目的開發建設可積極帶動其它旅游經營項目的發展。就溫泉的開發基礎來看,溫泉的基礎服務設施比較完善,容易盡快配套,因此,優先選擇溫泉旅游項目,能夠做到多、快、好、省、既可盡快的加速全市旅游市場的形成,同時,溫泉旅游項目如果開發成功,完全可成為經濟建設的一個重要補充。曲周處在山東省、山西省兩大熱點板塊之中,是東西部的交匯點,以休憩、娛樂和康復為主要內容的溫泉度假村,可以作為游客在山東省境內自東向西、自西向東或南北相向觀光旅游的一個中途歇腳點。舒適的溫泉享受和水上娛樂活動,可以讓游客洗去風塵,洗去疲勞,抖摟精神,再踏旅途。同時,由于溫泉旅游項目受天氣因素的影響較少,尤其是北方寒冷的冬季,多數季節性的旅游景點基本上處于“休假”階段,熱點旅游景點較少。因此,開發建設溫泉旅游項目,不僅對游客有較大的吸引力,而且可以填補邯鄲地區冬季無旅游熱點的空白,有助于拉動和激活該地區的冬季旅游市場。
三、能夠拉動相關產業的發展,促進地方經濟的快速增長。我們開發建設溫泉度假村,就是要以溫泉的綜合開發為切入點,針對人們健康意識的消費品位日益增長的趨勢,著重發揮基理療健康和休閑娛樂的功能,并以此為龍頭,配套完善相關的各類服務英目,最終把曲周溫泉度假村開發建設成為一個集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、購、娛)為一體的綜合旅游場所,形成溫泉產業集團,形成我縣國民經濟的重要產業,促進經濟的發展。
第三章 市場分析
第一節 客源預測
溫泉SPA度假村根據其設計的服務項目和功能,客源可分為外來游客、療養人員和本地消費者三部分,具體如下:
一、外來游客:曲周溫泉度假村處于熱點交通通道上,附近有山東、山西、河南,客源非常豐富,開發潛力巨大,如果我們能夠按照規劃要求將度假村的各項服務功能配齊,將市場著眼于周邊各縣及城市和旅游景區,加大宣傳促銷力度,估計吸引2%的客源,一年就可吸引游客20萬人。
二、療養人員:邯鄲地區的礦藏資源十分豐富,尤其是鐵礦、煤礦所占的比重較大,大量長期從事礦山生產工作的是一個極大的療養客源市場由于曲周溫泉對長期從事井下及礦山作業的人員具有獨特的健身、療養和治病的作用,因此,度假村完全可以成為全省及周邊礦山職工的定點療養基地,按日接待能力150人計,每年可接待前來療養的人員5萬人以上。
三、本地消費者:邯鄲市現有人110萬,如果按市區20%,其余10%的消費者計算,每年參與度假村的消費者可達20萬以上。此外,營造的轟動效應也大大有助于吸引外來游客,綜上所測,預計度假村每年接待的各類游客可以達到40萬人以上。
第二節 效益分析
一、水上樂園
1、基本情況:項目占地面積10000平方米,總投資1700萬元,其中,基建800萬元,設備投資700萬元,流動資金200萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
25 80 2000
3、營業成本
管理費:按營業收入2%計算:2000萬元×2%=40萬元
建筑折舊:按20年計算:800萬元/20年=40萬元/年
設備折舊:按5年計算:700萬元/5年=14萬元/年
維修費:100萬元/年
工資:15人×7200元/人=10.8萬元/年
水電費:28萬元/年
稅金:2000萬元×5.5%=110萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2000萬元-(40萬元+40萬元+14萬元+100萬元+10.8萬元+28萬元+110萬元)=1657.2萬元/年
所得稅:1657.2萬元×33%=546.88萬元/年
稅后利潤:1657.2萬元-546.88萬元=1110.32萬元/年
5、投資回收期:1700萬/1110.32萬元≈1.53年
二、溫泉世界
1、基本情況:溫泉世界由溫泉浴城和SPA水療中心組成,總面積12000平方米,總投資3200萬元,其中溫泉浴城7000平方米,基建投資1400萬元,設備投資500萬元,流動資金100萬元。SPA水療中心5000平方米,基建投資1000萬元,設備投資100萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
溫泉浴城 25 120 3000
SPA水療中心 8 200 1600
合計 ----- ----- 3600
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:3600萬元×1.5%=54萬元
建筑折舊:按20年計算:2400萬元/20年=120萬元/年
設備折舊:按5年計算:600萬元/5年=120萬元/年
維修費:125萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:100萬元/年
營業物品消耗:35萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=1135萬元/年
稅金:3600萬元×5.5%=198萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:3600萬元-(54萬元+120萬元+120萬元+125萬元+32.8萬元+100萬元+1135萬元+198萬元)=1705.2萬元/年
所得稅:1705.2萬元×33%=562.72萬元/年
稅后利潤:1705.2萬元-562.72萬元=1142.48萬元/年
5、投資回收期:3200萬元/1142.48萬元≈2.8年
三、游泳館、球類館
1、基本情況:總建筑面積3000平方米,總投資1000萬元,其中游泳館1250平方米,基建投資125萬元,設備投資100萬元,流動資金50萬元。球類館1750平方米,基建投資175萬元,設備投資300萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
游泳館 5 120 600
球類館 8 200 1600
合計 ----- ----- 2200
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:2200萬元×1.5%=33萬元
建筑折舊:按20年計算:300萬元/20年=15萬元/年
設備折舊:按5年計算:400萬元/5年=80萬元/年
維修費:20萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:50萬元/年
營業物品消耗:5萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=985萬元/年
稅金:2200萬元×5.5%=121萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2200萬元-(33萬元+15萬元+80萬元+20萬元+32.8萬元+50萬元+985萬元+121萬元)=863.2萬元/年
所得稅:863.2萬元×33%=284.86萬元/年
稅后利潤:863.2萬元-284.86萬元=778.34萬元/年
5、投資回收期:1000萬元/778.34萬元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店擬采用合作開發、自主經營辦法,因此,可以預測是溫泉度假村效益最好、投資回收期最短的服務設施。
第四章 總論
根據市場預測,曲周溫泉SPA度假村各服務項目投資回收期最短的只需1.53年,最長的也不超過2.8年,是經濟效益比較理想的開發項目。同時,曲周溫泉SPA度假村的開發建設,可以彌補邯鄲市冬季無旅游熱點的不足,促進該區域旅游業的發展。而且,它的開發和建立,將會不同程度激活人們的文化生活需求,刺激人們的消費和生活觀念,推動當地第三產業的快速發展,因此,僅僅從普通意義的市場定位,曲周溫泉SPA度假村的開發建設是十分及時和正確的,是極具開發前景的。