我國房地產業現狀從發展歷程上看,與20世紀20、30年代美國房地產業的狀況基本相同,其共性表現主要是房地產市場的不穩定性,都出現了前所未有的大起大落,房地產金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產市場的周期性變化,在階段上,同美國有特別相似之處。1993年底,深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現了商品房價格偏高、空置率上升,從而導致房地產市場迅速下滑,而且連續4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態勢。無獨有偶,美國1929年房地產市場因股市驟然下跌也曾出現過連續4年持續低迷瀕臨崩潰的形勢,兩地情況非常相似,都不同程度地出現了一方面商品住房大量積壓滯銷,而另一方面缺房戶無力購買的供求畸型現象。美國當時由于房地產業已開始走向衰落而嚴重地影響到了社會經濟的發展,這種狀況促使美國聯邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規政策并通過金融機構的重組和房地產金融體制的深化改革,才使美國房地產業于20世紀30年代后期開始逐漸復蘇,隨之社會經濟發展也開始逐步有所好轉。
實踐證明,房地產金融體制的改革完善,在一定程度上決定了房地產金融業和房地產業的發展方向和根本出路,而且對于促進國民經濟實現良性循環,建立良好的投資環境,加速城市國際化建設,保障社會穩定和城市居民的安居樂業都會產生至關重要的影響。
一、構建新型房地產金融體制的可行性
(一)房地產及房地產金融業發展的客觀需要和現實的必然要求
目前,我國和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平,全國6624萬平方米,深圳328萬平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,這是不容回避的客觀現實。坦率地講,由于供過于求,商品房積壓嚴重,不可避免地會出現開發經營性貸款不能如期償還,造成銀行回籠資金困難,周期運轉不暢,負擔沉重。這種連鎖式的不良反應,使得資源和資金得不到有效利用和合理使用,因而嚴重地阻礙了房地產業和房地產金融業的健康持續發展。究其原因,是我國現行的房地產金融體制還不夠成熟,體系也不完善,甚至可以說存在著一些弊端,主要表現為購房貸款和經營性貸款的融資渠道或資金來源受房地產市場波動的制約和宏觀調控的影響較大,資金運行很難保證正常循環,這種“風險”作用的結果表明,現行房地產金融體制已不能適應房地產業發展的需要,確切地說,已與社會主義市場經濟體制不相適應,已到了非改不可的地步。如果現階段我們不對其深化改革,非但解決不了眼前商品房空置率過高、資金周轉不暢的問題,而且從長遠的觀點看也難以保證房地產業和房地產業金融業有較大的發展,類似1993年宏觀調控中出現的“一調就‘死’,不調就‘亂’”的情況,在將來的發展中還會不同程度地出現,其結果是,房地產周期的低谷徘徊時間會更長,空置率會更高,缺房戶和資金積壓亦會更多。從支柱產業角度講,不僅會影響國民經濟的穩步增長和協調發展,而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力,由此也會產生一些社會的不安定因素。所以說,客觀現實要求我們必須加快對房地產金融體制的深化改革,依據經濟的規律構建一個能夠利于資金循環而且房地產市場對宏觀調控能夠表現出一定“彈性”作用的房地產金融體制,使之適應于房地產和房地產金融市場的運作和發展。只有這個核心問題真正解決了,房地產和房地產金融業才能持續、穩定、健康、協調地向前發展。
(二)有先進的經驗可以借鑒
中外金融理論界已基本形成一個共識:房地產金融體制的完善與否,主要取決于其有無二級市場以及二級市場的完善程度,因為二級市場比一級市場具有更多的優點:
①能夠確保資金有正常流動的渠道;
②資金流動更安全;
③使資金能夠在更大范圍內流動。
美國房地產金融兩級市場體系非常完備,從我國和深圳目前的實際來看,我們從美國房地產金融體系中可借鑒之處有三點:
①建立了二級市場;
②在二級市場運行機制中設置了政府金融平衡機構;
③建立了二級市場的證券中介機構。
市場經濟的金融理論認為,這三點是世界市場經濟國家發展房地產金融體系可取的共同之處,所以,可以作為共性吸收借鑒,為我所用。
通過研究比較和吸收借鑒美國成功經驗,從我國和深圳具體實際出發,在現行房地產金融體制架構的基礎上建立“兩級市場雙軌制”的體制架構模式是房地產和房地產金融市場發展到現階段的最佳選擇,不是權宜之計。順便說明一點,隨著資本的積累、財力的增加,我國和深圳在以后的發展階段中可視房地產和房產地金融市場的實踐情況再進一步酌情考慮建立“兩級市場多軌制”的架構模式,逐步完善其功能。
(三)深圳具備良好的試點基礎和條件
深圳率先建立新型的房地產金融體制具有有利的條件,完全可以在政府的扶持下,通過試點探索出一條成功的經驗,為在全國建立有中國特色的房地產金融體制起到示范作用。
(1)深圳是我國經濟體制改革的試驗場,對外開放的窗口,市場經濟體制的基本框架已初步形成,城市國際化建設符合國際慣例。
(2)深圳開展房地產信貸業務早,房地產金融業務量大,且業務范圍廣,資本積累實現了多元化,還有深圳金融市場活躍,法律法規體系健全、完善。
(3
(4)深圳住房制度改革深入,而且一直走在全國的前列,在住宅商品化的深化改革方面成效大,經驗多。
(5)深圳有一大批從事房地產及房地產金融理論研究的專家、學者以及實踐經驗豐富的業界人士。新體制的建立有科學、系統的理論作指導,可確保其運作管理具有較強的操作性和有效性。
二、中國房地產金融新體制的架構設計
現代房地產金融市場的體系構成,主要有兩大要素,即:一級抵押貸款市場(亦稱“初級市場”)和二級抵押貸款市場。一級市場是指借款人和貸款人之間交易的市場,即購房者或開發商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機構取得貸款的市場。二級市場是指一級市場的貸款發放機構將其發放的抵押貸款轉讓給政府金融平衡機構,金融平衡機構以最初抵押的房地產作擔保,向社會發行房地產證券(股票和債券)籌集資金的市場。
在房地產金融市場的構成要素中,一級市場是基礎,二級市場是其延伸和發展,二者有著相互依存、相互制約、相互促進的密切聯系。特別是二級市場的建立,對抵押貸款市場的發展具有極大的促進作用,它不僅使資金流動更安全,而且使資金能夠在更大范圍內流動,使房地產金融業的運行機制更加完善、合理和科學。最終使房地產業同金融業有機地聯系在一起,形成一個良性循環系統,即新的房地產金融體制。
三、中國房地產金融市場
(一)我國和深圳房地產金融一級市場的現狀
20世紀80年代以來,隨著我國經濟體制的不斷深化,金融體制的改革也全面展開,我國房地產金融業務特別是住房金融業務得到了長足的發展,一個以中華人民銀行為宏觀調控中心,以國有專業銀行為主體,多種金融機構分工協作的房地產金融組織體系已初步形成。目前,各家金融機構都不同程度地經辦了房地產金融業務。但從政策性的住房金融來看,基本形成了以中國建設銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主,其他銀行為輔的承辦住房金融業務的局面。我國房地產金融業務主要包括政策性和經營性房地產金融兩大類。據不完全統計,截至1995年,全國發放住房貸款未收回余額達1510億元人民幣,其中抵押貸款為92億元。
深圳房地產金融業務是隨著深圳房地產業的形成和金融體制的改革而發展起來的。在深圳特區建設的初期階段,城市土地開發和商品房建設是以吸引外資為重點,在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設資金的情況下,深圳進行了土地資金化的嘗試,采取了有償轉讓土地使用權的方式大力發展房地產。1979年至1982年,房地產的實際投資額達7.89億港元,占全特區投資總額的26.5%。房地產的開發、建設帶來了大量的土地使用費收入和商品房利潤,不僅為城市的發展積累了財源,同時也成為金融業和房地產業發展的重要資金來源。在特區房地產業大發展的過程中,深圳的房地產金融業蓬勃興起,它是金融業與房地產業不斷融合的產物。首先是專業銀行積極參與房地產金融業務。1979年,國家決定基本建設投資由財政撥款改為中華人民建設銀行貸款,由建行獨家辦理包括房地產開發貸款在內的基本建設貸款。隨著gg開放向縱深發展,生產性基本建設資金的需求量急劇增加。在20世紀80年代中期,深圳市專業銀行實行業務全面交叉,打破了由建行獨家經辦基本建設投資的局面。由此,房地產開發投資由多家銀行共同辦理。此后,隨著股份制的交通銀行和區域性的深圳發展銀行和招商銀行的成立,以及外資銀行的逐步引入,使深圳的金融體系不斷完善,同時也使得房地產的融資機構、融資形式不斷出現多樣化的格局。
(1)各家銀行為拓展深圳房地產市場,紛紛設立房地產開發公司和信托投資公司等機構,以各種形式開展房地產金融業務,在很大程度上填補了房地產的資金缺口。
(2)以房地產開發經營為中心,出現了各種房地產融資投資形式,房地產抵押、樓宇按揭等,大大地推動了房地產業發展和住房制度改革的進程。
各家金融機構由成立專門的融資機構發展到產融結合企業,由獨家金融機構經營發展到金融機構與企業聯合、金融機構與金融機構聯合,由單一的房地產信貸發展到信貸與直接投資相結合。
(3)1988年,深圳市推出住房改革方案,為配合深圳市住房制度改革,建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立,主要辦理房改和住房信貸業務。
這標志著房改金融的興起。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產信貸部”)業務的迅速發展,住房金融又開始向房地產金融業務方向發展。1994年,中國工商銀行深圳分行房地產信貸部成立并開始在較大范圍內開展房地產信貸業務。在深圳最早涉足房地產金融業務的國有專業銀行中,建行和工行開展房地產信貸業務量最大,對房地產業發展的支持和貢獻也最為突出。值得一提的是,深圳確立“市場化,居者有其屋”的住宅發展目標后,兩行為合理引導居民個人消費,支持個人購買住房,在開辦“先消費,后支付”的按揭業務中,除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業務外,還與農業銀行等專業銀行以及其他一些外資銀行一起共同創辦市場商品房的按揭業務,在調節整個社會的投資配置方面發揮了重要作用?，F在,深圳市政策性和商業性并存的房地產
金融一級市場的住房信貸體系已初步形成。(二)一級市場的架構及存在的主要問題
如前所述,我國和深圳房地產金融的現行體系依舊為傳統的架構模式,從體制上來說,房地產資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環制上。居民個人購房按揭所發生的經濟往來關系和住宅資金流向可簡單表述為“房地產消費者銀行”的循環過程。其市場構成要素為:銀行、房地產消費者或房產開發商。歷史地看,現行的這種房地產金融體制自1993年以來對全國各城市地區的住房制度改革,推進實現住宅商品化的進程都不同程度地發揮了積極的作用,促進了房地產業和國民經濟的發展,在發展階段上具有重要的歷史意義和作用,這是不容置疑的事實。但是,隨著我國城鎮住房制度改革的深入,房地產金融在住房生產、交換、消費中由于根植于原有的金融體制,因此,在現階段發展中不可避免地暴露出一些問題,具體歸納起來有下述幾方面:
1.銀行在住房貸款方面面臨的問題
(1)住房貸款需求增長速度快,其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。
(2)銀行貸款不能及時回籠,故而資金周轉不暢,難以為社會居民購房提供足夠的住房貸款支持。
(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年,極少數最長不超過15年),既不利于擴大社會居民的潛在需求和有效需求,活躍抵押貸款市場,也不利于住房制度的深化改革,在一定程度上影響和阻礙了實現住房商品化的進程。
(4)銀行抵押貸款方式不統一,管理不規范,資金流動受到一定影響,不利于實施有效的風險控制。
2.銀行發放抵押貸款無后續融資渠道,不能實現資金良性循環,使其變現能力差,風險高,不利于抵押貸款市場發展。
3.由于融資渠道不暢,開發商可支配資金量有限,選擇投資項目有一定的局限性,不利于房地產市場的發展
綜上所述,顯而易見,深圳乃至我國現行的房地產金融業發展到現階段,已明顯地表現出與房地產業的發展極不適應,由體制帶來的問題日趨嚴重。具體來說,就是單靠房地產金融一級市場單循環運作已不合時宜,不可再繼續維持現狀,必須從長遠考慮借鑒國外經驗,建立并逐步完善二級市場的運營體系,為一級市場提供一個暢通的融資渠道和足夠的資金來源,最大限度地提高住房資金循環的補償性及流動性。
(三)二級市場的建立
綜觀美日等市場經濟國家房地產金融體制的構建和住宅金融二級市場的建立和完善過程的長期實踐,可以看到,房地產金融組織的多元化,房地產金融系統的網絡化和系統化,業已成為房地產金融體制完善與否的重要標志?；诖?我國和深圳在構建新的房地產金融體制中應首先考慮房地產金融機構設置的系統化和網絡化,使其結構的設置科學合理。目前,我國不存在房地產金融的二級市場。所以,建立二級市場已成為建立和完善我國房地產金融體制的首要任務。
1.理論依據與經驗借鑒
系統工程和網絡理論指出,任何自然范疇的循環系統網絡(如:電路、磁路、水路、氣路等)和社會經濟科學范疇的循環網絡(經營中的產、供、銷網絡、金融系統中資金流動網絡等等)都具有一些網絡的共性特點:①系統性;②反饋性;③再生性;④補償性。前一點表征了網絡系統的靜態特性,后三者表征了網絡系統的動態特性。具有上述特征的網絡系統都能夠在一定的條件下通過自我調節顯現出穩定平衡的功能,因此稱這樣的系統網絡具有一定的合理性和科學性。如果我們深入考慮一下美國房地產金融兩級市場的機構設置和運行情況,便會發現,它作為一個系統反映出的特性與系統論和網絡理論要求的要素特征、作用和系統特性非常吻合,也就是說,美國房地產金融市場的二級市場的建立完全符合現代理論的現點,有一定的理論基礎,而且經過長期的完善和實踐檢驗,已被證明是科學的、合理的,而且是行之有效的。
根據上述理論和經驗,我們可以構筑一個符合我國國情的新型房地產金融體系,建立一個可供操作的房地產抵押二級市場。
2.二級市場的模式
房地產金融市場是由一級市場和二級市場兩大要素構成,其二級市場的模式設計,是房地產金融新體制架構問題的核心內容。如果說一級市場是新體制確立的必要條件,那么二級市場則是其確立的充分條件,二者之間的關系是:一級市場是基礎,二級市場是保障。
通過比較研究和論證,本文認為,“兩極市場雙軌制”具有系統要素設置合理、運行機制科學、可操作性強等特點,比較符合深圳乃至我國的實際情況,可以作為我們現階段房地產金融市場體系的最佳模式。本節將對設計模式作一個全面、系統的概述,并就二級市場的系統構成和運作過程進行綜合說明。
一級市場,從廣義上講是泛指房地產抵押貸款的初級市場,它涵蓋的內容包括兩個部分:①開發商用于商品房開發并將其抵押向銀行申請的抵押貸款,即所謂的經營性貸款;②購房者個人以所購房產權作抵押向銀行取得的貸款,即通常所說的“按揭”,狹義講是指個人購房按揭,所以又稱為住宅抵押貸款初級市場?？傊?一級市場就是發放貸款的市場,由銀行按照規定的條件將貸款抵貸給購房者,購房者將所購房產的產權以抵押方式抵押給銀行
下文在一級市場的基礎上,重點介紹二級市場的構成、功能作用和運作過程及其運行機制。
(1)二級市場的構成
二級市場網絡系統的構成要素包括:①政府金融平衡機構(暫定名為“中國政府房地產金融管理局”);②房地產證券中介機構;③社會投資者等,各要素之間按一定的內在聯系構成二級市場的網絡系統。
(2)二級市場的運行過程
兩級市場的資金流程可簡單地表述為:房地產消費者銀行政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(證券投資者),其中“政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程。房地產金融體制的運行過程分為兩個循環,即一級市場循環和二級市場循環,現分述如下:
一級市場運行過程:銀行或金融機構先按借貸條件將抵押貸款抵給購房者,購房者按時分期還本付息償還貸款,然后將購房者的貸款存單契據賣給政府金融平衡機構,回籠資金后再抵貸給新的購房者,至此完成一個循環過程。
二級市場運行過程:政府金融平衡機構首先將一級市場銀行金融機構已抵貸出的貸款額度用自身原有儲備金或發行房地產證券回收的資金以略低于銀行或金融機構發放抵押貸款的利率收購銀行或金融機構已貸款的存單契據,然后,以存單契據標定的額度向社會投資者或通過房地產證券中介機構向社會(房地產證券投資者)公開發售房地產有價證券(如股票或債券),收回資金,至此完成一個循環過程。
這樣一、二級市場的兩個循環銜接后構成一個大的系統循環,房地產資金就是這樣周而復始、循環往復地流通運行。由此可見,新體制的大系統循環實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優惠條件資助居民購房,尤其是中低收入的家庭。從本質上講這是一種“取之于民用之于民”的做法,只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。再有,從發展房地產債券的額度上也能大體看出房地產市場的交易情況,不失為衡量房地產業發展狀況的一個宏觀數量指標。
(3)二級市場的功能作用
二級市場按照金融理論講是一級市場融通資金的渠道或資金來源,通俗地說,它既可以為一級市場“造血”,又可為之源源不斷地“輸血”,兩種功能兼而有之。從作用上講,二級市場為一級市場的銀行或金融機構提供了一個回籠資金的場所,從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷,通過這樣的間接作用可以進一步刺激和活躍房地產市場,為房地產業的發展創造有利的條件,此為其一;其二,二級市場科學完善的運行機制不僅可保證自身融資的充足,而且還可以有效地供給一級市場的銀行或金融機構所需資金,并通過一級市場間接地作用于房地產市場,使之對宏觀調控的力度產生一定的“彈性”作用,最大限度地避免宏觀調控因施力過大對其造成負面影響和作用。相對現行的一級市場給房地產市場帶來的“剛性”作用,無疑更完善了一步。
一般而言,一級市場由銀行或金融機構的可供貸款額度是有限的,而購房者的借款數額卻是無限的,顯而易見,“有限”難以應付“無限”,只有用“無限”來滿足“無限”才是融資的“硬”道理,二級市場的政府金融平衡機構的設置作用就可以圓滿地解決這個問題。在二級市場的運行過程中,政府金融平衡機構的主要作用有兩個:一是為一級市場銀行金融機構提供貸款途徑,二是從社會投資者手中吸納資金。房地產證券中介機構的作用是為政府金融平衡機構發售房地產股票或債券籌集資金。
二級市場的作用主要有:
①為一級市場集聚資金;
②調劑資金余缺,發揮資金流通作用;
③組織資金分配為一級市場提供貸款;
④保證資金流通的安全穩定;
⑤穩定金融系統,規避利率變動的借款風險。二級市場可使一級市場按固定利率發放貸款的借貸雙方避免市場利率帶來的風險損失;另一方面又可使房地產金融系統免受利率調整帶來的沖擊性影響,增強其抗沖擊的固有恢復能力;
⑥社會投資者獲利高。一般來講,社會投資者投資房地產證券,其到期收益通常比銀行長期儲蓄存款高;
⑦滿足購房者“先消費,后付款”的需求愿望,二級市場購房者可根據自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的抵押貸款;
⑧穩定房地產市場,保持供求基本平衡。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進一級市場的資金流通,進而降低商品房空置率,保持房地產市場供求關系相對平衡,減少房地產周期的困擾或不良影響,有益于國民經濟的穩步發展;
⑨有利于居民安居樂業和社會穩定。二級市場通過買入抵押貸款和對房地產證券的發售,組織流通資金在全國范圍內從資金相對充足的地區向人口增長快、資金需求量大的地區流動,對于實現全國居民“居者有屋”的發展戰略和穩定社會具有巨大的推動作用。
(4)二級市場的內在運行機制
前已述及,政府金融平衡機構在整個房地產金融市場(包括一、二級市場)中擔負有中央銀行的某些職能,因而具有房地產金融系統的核心作用。但它同時又擔負著二級市場的組織和流通職能,一方面對二級市場起著調節、平衡作用,另一方面又對一級市場起著穩定器和潤滑劑的作用,這種雙向作用有賴于它完善的內部運行機制。
風險反
穩定調節機制。房地產證券化是房地產發展到一定階段的必然產物,可以說是解決房地產信貸流動性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。相對而言,房地產證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優越性:
①籌措資金速度快、時間短、效率高、收益大;
②直接籌集資金的數量大;
③發行的有價證券利息通常比儲蓄利率高,可以吸引廣大儲蓄者,也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金;
④還本付息的時間是固定的,可以方便籌資者事先作好償還預算;
⑤流通便利,安全靈活,風險分散,可以作為抵押,也可上市轉讓,便利投資者。
鑒于此,房地產證券中介機構的設置實際上等于在二級市場的流通環節上建立了一個穩定調節機制,通過這個機制的作用,可使二級市場的調節功能更加完善,抗風險能力更強,同時也使得房地產金融市場整個網絡系統增強了穩定性。由于住宅抵押貸款的資金流動不穩定,一旦銀行緊縮或利率上調,一級市場的資金就很有可能流入高利率的優勢債券或股票市場,從而引起一級市場的波動,這種分流作用無疑會減少房地產市場的交易,阻礙住宅市場的發展。房地產證券中介機構的穩定調節作用就在于它不僅擇時擇機地通過發行和購買房地產債券來調節一級市場的資金余缺,而且使居民儲蓄轉化成長期投資,有效地解決了住宅資金來源,穩定了整個房地產市場,強化了市場調節機制。
競爭機制。隨著房地產業的發展,特別是隨著住房商品化進程的加快,居民個人購房的潛在需求和有效需求會與日俱增,而且越來越大,由于有房地產二級市場作后盾,給予一級市場金融支持,必然會吸引越來越多的金融機構向房地產金融業滲透,涉足房地產信貸業務,使一級市場的融資主體呈多元化。這樣一來,就會加劇一級市場銀行金融機構之間的競爭,其結果是,爭的客戶越多,放貸額就會越大,刺激房地產市場的作用就會越顯著,促進房地產業發展的推力自然也就越大。這就是二級市場給房地產市場帶來的競爭作用。很明顯,這種競爭是一種有益的競爭,會對消化現階段的大量過剩的商品房起到一定的促進作用。當然,競爭的激烈程度會通過宏觀調控(如調整利率及政府金融平衡機構減少購買一級市場放貸機構的放貸額等措施)加以有效控制,不會因此影響或阻礙房地產金融業及房地產的健康發展。
房地產金融市場除上述三個運行機制外,還有一級市場保險公司開展抵押貸款保險業務的保險保證機制,在我國,該機制的建立在一定意義上對于穩定一級市場發揮了重要作用,同時也滿足了中低收入家庭的購房需求。
3.政策配套
美國的實踐經驗證明,房地產金融體制一經確立,相關政策的完善配套必須與機構設置同步進行,這樣才能保證房地產金融機構的正常運行并具有可操作性,兩者是“軟件”與“硬件”的關系,不可倚輕倚重。所以,我國在房地產金融新體制建構伊始,或者說,在房地產二級市場建立之初,應從長計議,審慎考慮以下幾方面的問題,這些問題同時也是構建二級市場有待解決的問題與基本前提。
(1)由擔負我國中央銀行職能的中華人民銀行組建成立具有官方性質的政府金融平衡機構(暫定名:中國政府房地產金融管理局),并賦予該機構根據一級市場銀行或金融機構開展房地產信貸業務的實際情況及調節房地產市場供求平衡的需要,發行房地產證券(股票和債券),并通過測算提供可供運作的儲備金。
(2)適度延長抵押貸款期限。按照銀行給予購房按揭的現行規定,一般居民的貸款期限為5年,只有極少數居民可享有15年期的貸款,新體制要求輔以新的政策,即將現行的按揭貸款期由一般的5年延至20~30年。以后視試行情況再進一步決定最佳的貸款期限。按揭保險規范化,單據憑證標準化。從簡化抵押貸款和保險手續考慮,各銀行金融機構和保險公司應按國際通行的做法對保險抵押貸款實行統一的規范化管理和標準化管理,以便利二次抵押貸款的操作。
(3)房地產證券的種類和經營方式國際化。政府金融平衡機構在二級抵押市場使用的工具(如債券、貼現票據及存單)和證券經營方式(如定期發售方式、直接拍賣方式和市場經營機構的證券交易)應注意借鑒國外經驗,盡可能符合國際慣例,在條件可行的情況下一步到位,避免“后遺癥”。
(4)適當降低地價,給予開發商取得使用權以一定的優惠,降低開發成本,從而降低房價,保持新開工面積增長的速度和數量,滿足房地產市場的供求要求。對銀行來說,開發商經營性貸款可為其帶來三方面利益:①利率回報;②放貸資金快速回籠,有助于銀行放貸“松綁”,卸掉包袱,減輕負擔;③能夠保障銀行資金回籠,規避貸款到期但資金回籠不到位的風險出現,同時還可避免出現呆滯款,減少損失。
(5)盡快實現全國住房的商品化和社會化,逐步改變住房制度的多軌制,加速我國社會主義商品經濟的發展。
篇2：如何用金融方法經營房地產？
股票及土地價格的膨脹導致了日本泡沫經濟的產生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產企業開始尋求新的土地經營方式，他們紛紛把金融學、信息學的方法，運用到土地經營中。
邁克房地產公司總 裁樽井常一是日本戰后最早去北美留學的企業家之一。在日本泡沫經濟崩潰后，其企業的房地產交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業務不是進行土地買賣，而是通過對房地產的經營來擴大企業的收益。金融方法提高土地收益
日本也有一個經濟發展相對落后的東北地區。在那里，工業不夠發達，農漁業收入不高，有些土地、園林已經荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農民在沒有收獲之前就已經提前把農產品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農民都能穩定地獲得現金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農民支付錢。有了固定消費者以后，農民也沒必要大量施用化肥、打農藥了。這種模式使農民和城市的人實現了“雙贏”。
受到啟發，樽井總裁也開始對房地產進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現有房地產進行重新裝修，提升房地產的收益率，讓房地產所有者能穩定地獲得收益，而樽井的企業則能獲得房地產開發、房地產經營的雙豐收。
“那些死守房地產基業的人，在泡沫經濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經營土地的企業，在這一過程中實現了新的增長?！遍拙偛脤τ浾哒f。房地產成了信息產業
信息是否靈通，對于從事房地產開發的人來說，比資金是否充足更加重要。
“日本大型企業的投資動輒都在數千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業談投資問題，給再高的優惠條件，也已經沒有成功的可能性了?！遍拙偛谜f。
因此，參加和組織各種協會、與日本國內外各個行業的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學過，與北美國家的上層有很深的關系，為國外的駐日使節建設使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經歷。與日本國內各個行業人士的交往，也讓樽井對企業經營模式能迅速地進行改革。
“房地產企業可以歸入信息行業中，人脈就是金脈?！遍拙偛脤P者說。
篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。
其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。
同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。
在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。
另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決