一、房地產金融的概念

房地產金融是指為房地產生產、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱。

房地產金融業務包括房地產抵押業務和房地產產業資金融通業務等。

房地產抵押業務是指金融機構以房地產信用為條件,為房地產產權人籌集和融通房地產資金,這些資金可以用于房地產投資與消費,也可以用于非房地產投資與消費。比如,某人以房地產作為擔保物而獲得100萬元的貸款,其中30萬元用于裝修房屋,40萬元用于購車,另外30萬元用于投資興辦一小型加工廠。

房地產產業資金融通業務是指為房地產業及其相關部門籌集、融通、清算資金,并提供相應服務的金融業務。房地產產業金融業務包括為房地產的開發、經營和消費而融通資金,也包括為農地開發與經營而融通資金,并促進農、林、牧、漁等各方面的發展。房地產產業資金融通業務的資金籌措,可以是以房地產為擔保而獲得,也可以不以房地產為擔保而獲得,如通過信譽擔保、動產擔保、政策投資撥款等形式而獲得資金。

現代房地產金融包括房地產擔保、信托、保險和租賃等多種金融形式。

二、房地產金融的發展

早在18世紀,英國和德國就相繼開辦了住房金融和土地金融業務,并獲得成功。隨后,這種業務方式被其他國家引進和推廣,并獲得廣泛發展。

1770年,德國的西里西省成立了世界上第一個土地抵押信用合作社。擁有土地的農民共同組織起來形成合作社,合作社以社區內的全部土地作為抵押物,通過土地證券化,擔保發行債券,籌集到的資金供社員使用,以改善土地利用,提高土地產出,促進社會經濟發展。

1775年,英國的伯明翰開創了世界上第一家互助性的住房合作社,該合作社將購買住房的人組織起來,其成員定期將一定數量的資金儲存在合作社內,用于建造房屋,住房建成后,該合作社的成員可通過一定的方式進行購買。

美國的房地產金融十分發達,其主要特點是通過銀行的房地產證券融資,由金融中介將短期儲蓄轉變為長期貸款,房地產抵押貸款利率可以隨市場變動。目前美國對房地產金融市場的調節已經形成了三個主要系統:初級市場的保證系統、聯邦不動產金融機構系統和二級市場的經營系統。

新加坡非常重視住房建設,政府直接調控住房金融,成立中央公積金局,強制居民儲蓄,儲蓄額達到購房款的一定比例后開始放款。中央公積金的儲蓄利率和貸款利率不受市場影響,采取固定利率的形式。

我國房地產金融方興未艾。1987年在山東煙臺和安徽蚌埠成立了兩家住房儲蓄銀行。自1988年起,各專業商業銀行相繼建立房地產信貸部,形成目前的以各商業銀行房地產信貸部為主的房地產金融體系。1991年在上海率先實行住房公積金制度,此后有許多城市相繼實施。1994.1995年期間,中華人民銀行下發了《政策性住房信貸業務管理規定》、《商業銀行自營性房地產貸款管理規定》、《關于清理房地產信貸業務有關問題的通知》等文件,將商業銀行房地產信貸業務分為政策性和自營性兩大類,要求兩類業務分賬經營,分別核算。1996年7月,中華人民銀行下發了《關于清理商業銀行國際業務部、房地產金融部、信用卡業務部對外營業機構的通知》,中國建設銀行和中國工商銀行的房地產信貸部改建撤并后,分別保留了641家和494家對外營業機構。1997年,由中國建設銀行在成都、上海,中國工商銀行在太原,進行住房儲蓄信貸試點。在我國住房制度改革過程中,曾經采用的面向個人的購買貸款形式有自建公助貸款,儲貸結合貸款和個人購房貸款等。1999年4月國務院發布了《住房公積金管理條例》,要求在全國城鎮范圍內實施住房公積金制度。

三、房地產金融的特點

房地產金融與一般金融相比,具有如下幾個主要特征:證券化、安全性、長期性、多樣性和政策性。

(一)證券化

房地產抵押貸款是房地產金融的主要內容。在進行房地產抵押貸款時,其資產具有期限較長、額度較大的特點,而負債大多具有期限短、流動性較強的特點,這樣,銀行就會面臨資金的流動性風險。為了使抵押資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化,也就是將抵押債權進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,降低長期信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重,減少銀行信貸風險。因此,證券化是規避房地產貸款風險的有效手段,也是房地產金融的主要特征。

(二)安全性

由于房地產具有位置固定性、產權明晰、使用期限長、價值高、保值增值性強等特點,房地產作為抵押品不會遺失,不容易被損毀,也較少發生產權糾紛,因而以房地產作為抵押物而進行的貸款項目,對貸款機構來講,債權可靠,具有較高的安全性。

(三)長期性

以房地產為抵押品進行的貸款,其資金大多用于土地和房屋的購置、開發、改良、建設等,而土地的開發和房屋的建設周期都較長,投資資金量大,并且其投資價值的回收需要更長的時間,因此,房地產融資的償還期限一般都較長,國外很多土地開發和房屋建設貸款項目的最長期限可達30~40年,我國住房抵押貸款的最高年限為30年。

(四)多樣性

房地產金融的形式,除了一般的開發建設貸款、房屋消費貸款,還有房地產證券、信托投資、房地產保險、住房公積金、合作建房、投資入股、融資租賃等多種形式。

(五)政策性

由于房地產關系到國計民生,直接影響城鄉經濟的發展和人民生活的安居樂業,因此,受政府政策的干預較強,受到社會經濟發展計劃、產業政策和城市規劃及土地利用規劃的限制,同時也受政府各種優惠政策的扶持。如采用利率優惠政策、貸款政府擔保、稅收優惠等措施支持住房貸款的發展。住房金融是房地產金融的主要組成部分,住宅產業及住房金融都帶有濃厚的社會性和政策性。房地產金融是政府推動有關土地政策、金融政策和農業政策的重要措施,通過調節投資結構、信貸利率和信貸方向等,可以起到調整土地利用結構、房地產投資結構、住房消費行為等作用,進而實現政府宏觀調控的目標。

四、房地產信貸資金的籌集渠道

對房地產金融機構而言,信貸資金的來源主要由以下幾個部分組成:即自有資金、銀行存款、借入資金、同業往來資金、主動負債和利用外資。此外,還有一部分是受托資金,主要是集資款項、個人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項。在房地產融資活動中,融出資金的一方有權按期收回融出的資金和獲得融出資金的利息。

自有資金是我國專業銀行房地產信貸部信貸資金的主要來源。在國外,許多房地產金融機構的資金來源都是通過股份制形成的,其中自有資金包括股本、儲備資本及未分配利潤。

銀行吸納的存款是房地產金融機構信貸資金的基本來源和主體。銀行存款可分為企業存款、個人存款和基金存款?；鸫婵钍欠康禺a金融機構代理國家和地方政府管理的各種住房基金。其特點是?？顚Ｓ?但也構成了房地產金融機構的信貸資金來源之一。這種基金主要是住房基金、國家委托資金、住房集資款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地產金融機構存款的一個來源。其資金主要來自以下幾個方面:單位投入的建房資金、社員按規定繳納的購房資金、社員的住房儲蓄金、私有產和公私共有產繳納的公共部位維修費以及私有產超出維修范圍應由住戶承擔的費用、合作社其他收入、政府資助的資金和銀行貸款。我國的住房合作社資金,按國家規定,必須存入中國建設銀行,構成房地產金融機構資金來源的一部分。為了擴大經營規模,增強信貸能力,房地產金融機構有時也主動負債。

房地產金融機構也可以直接向國外金融市場借款,基本方式是向國際金融機構貸款和發行國際債券。國際金融機構貸款主要是指世界銀行、國際貨幣基金組織和亞洲開發銀行等國際金融機構提供的中長期項目貸款,主要用于舊城改造和成片危房改造,利率比商業銀行貸款利率低,期限也較長。如世界銀行最長貸款可達25年,但需由國家或地方政府作擔保。

五、房地產金融的業務種類

(一)住房儲蓄業務

住房儲蓄存款是指金融機構為支持住房建設,提供為建房貸款而開辦的單位住宅專項存款和個人住宅儲蓄業務。

(二)住房基金的經營管理

住房基金是指通過多種渠道和一定形式籌集起來的,定向用于住房生產、經營和消費的專項資金。住房基金可以由住房基金委員會領導的金融機構進行經營管理,也可以由該委員會委托某一專業銀行管理,實行自負盈虧,保本或微利經營。

(三)房地產開發與經營貸款

房地產開發與經營貸款是指房地產金融機構為支持房地產開發與經營活動而對房地產開發與經營企業發放的各類生產與經營性貸款。房地產開發與經營貸款有的要求提供抵押財產,有的只要求擔保即可。

(四)房地產抵押貸款

房地產抵押貸款,是指抵押人以其合法擁有的房屋所有權或國有土地使用權向抵押權人提供擔保,借以取得抵押權人提供的貸款。通過房地產抵押進行融資的作用在于保證了開發企業投資的回收和解決了購房者資金不足的矛盾等。

(五)房地產證券

房地產證券包括房地產股票和房地產債券。股份有限公司是指全部注冊資本由等額股份構成并通過向社會公開發行或向特定對象發行股票(或股權證)來籌集資本,股東僅以其投資額為限對公司債務負有限責任

的法人企業。如果房地產公司為股份有限公司,則其發行的股票為房地產股票。房地產股票作為經有關部門批準證明投資者在房地產公司投資入股并可據以取得報酬的一種憑證,在不同的企業,針對不同的經營情況,有著不同的分類形式。

房地產債券是企業債券的一種,它是各類房地產經營企業在城市房地產經營過程中,為籌集長期資金(一般要用于房地產的開發和經營活動),而以債券的形式向社會發行的一種債權憑證。房地產債券的發行者一般為房地產股份有限公司,也可以是其他性質的公司,發行的債券一般為長期債券。

(六)房地產信托

房地產信托,是指委托人將其房地產或房地產資金的財產權轉讓給受托人,委托受托人在指定的目的和范圍內代為管理和處理。按財產的不同分類,可將房地產信托劃分為實物信托、資金信托以及資金債權信托。房地產實物信托是指委托人委托房地產金融機構代為管理、處分房地產及其相關權利;房地產資金信托是指以資金作為信托財產,如委托者可以指定資金的處理方式和投放目的;房地產資金債權信托是指委托人將債權轉移給信托機構,委托信托機構保全債權,實現權利,或代理回收債權。房地產信托投資實際上是信托機構投資房地產的投資活動,可以采取的方式包括獨自直接投資房地產、與房地產開發企業聯合投資和購買房地產證券等。

(七)房地產保險

根據承保的保險標的和風險種數不同,可將房地產保險劃分為房屋財產保險、房屋利益保險、房屋責任保險、房地產信用保險、房屋綜合保險、建筑工程保險等。房地產保險的設立為人們的生產經營活動和日常生活提供了安全保障,維持了房地產經營者的利潤,也增強了被保險人的信用程度。

(八)房地產信貸業務結算

房地產信貸業務結算是指圍繞貨幣資金在房地產領域的經營活動過程而產生的貨幣收付行為。

篇2：如何用金融方法經營房地產？

　　股票及土地價格的膨脹導致了日本泡沫經濟的產生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產企業開始尋求新的土地經營方式，他們紛紛把金融學、信息學的方法，運用到土地經營中。

　　邁克房地產公司總 裁樽井常一是日本戰后最早去北美留學的企業家之一。在日本泡沫經濟崩潰后，其企業的房地產交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業務不是進行土地買賣，而是通過對房地產的經營來擴大企業的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一個經濟發展相對落后的東北地區。在那里，工業不夠發達，農漁業收入不高，有些土地、園林已經荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農民在沒有收獲之前就已經提前把農產品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農民都能穩定地獲得現金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農民支付錢。有了固定消費者以后，農民也沒必要大量施用化肥、打農藥了。這種模式使農民和城市的人實現了“雙贏”。

　　受到啟發，樽井總裁也開始對房地產進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現有房地產進行重新裝修，提升房地產的收益率，讓房地產所有者能穩定地獲得收益，而樽井的企業則能獲得房地產開發、房地產經營的雙豐收。

　　“那些死守房地產基業的人，在泡沫經濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經營土地的企業，在這一過程中實現了新的增長?！遍拙偛脤τ浾哒f。房地產成了信息產業

　　信息是否靈通，對于從事房地產開發的人來說，比資金是否充足更加重要。

　　“日本大型企業的投資動輒都在數千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業談投資問題，給再高的優惠條件，也已經沒有成功的可能性了?！遍拙偛谜f。

　　因此，參加和組織各種協會、與日本國內外各個行業的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學過，與北美國家的上層有很深的關系，為國外的駐日使節建設使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經歷。與日本國內各個行業人士的交往，也讓樽井對企業經營模式能迅速地進行改革。

　　“房地產企業可以歸入信息行業中，人脈就是金脈?！遍拙偛脤P者說。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決