一、房地產抵押與房地產抵押貸款的含義
(一)抵押與房地產抵押
抵押是指債務人在法律上把其財產所有權轉讓給債權人,而債權人并不占有財產的一種擔保形式。抵押可分為兩類:一類是不成文法抵押,即是把財產的所有權轉讓給債權人,能否收口, 要看債務的償還情況而定,如不能按時清償所借債務,財產所有權便不能收回。如果能按時清償所借債務,財產所有權便可以收回;另一類是有合法留置權的抵押,它是在法律上給予承押人留 置財產的權利。抵押是在債務人和債權人都認為比較公平合理的前提下,為確保債務按時清償而實行有價擔保的一種行為。對于債務人(承押人、抵押人)來說,仍然保留對財產的占有和使用;對于債權人(受押人。抵押權人)而言,在債務清償之前,擁有抵押財 的所有權,可避免遭受損失,在整個抵押過程中,債權人享有抵押權。抵押權是在他人所有的不動產上設定的一種擔保物權,當 債務人不能履行償債時,債權人有權拍賣。轉讓或兌現設定抵押的財產,并從其款項中得到清償。抵押權與債權的關系十分密切,它隨著債權的發生而發生,隨債權的消失而消失。作為抵押 的財產即抵押品的種類很多,一般為易子保存或變賣的商品,如股票。債券、房地產等。房地產抵押是抵押的一種形式,指抵押人將其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
房地產抵押權即是以房地產作為清償債務的擔保的財產而形成的權利,是隨房地產抵押的形成而發生的。房地產由于其經濟價值大,耐用期限長,具有保值、增值性、不可移動性,是一種較為理想的抵押品。在房地產抵押期間,房地產產權仍然由產權所有者管理,債權人只能按期取息和收回借款,而無使用與管理房地產的權利。當債務還清,債權人收回房契、地契,抵押即告結 束。如債務到期抵押人不能清償,抵押權人可以向法院申請拍賣 抵押物,以償還其債務。債務已到期而未能清償時,抵押房地產 的所有權屬于抵押權人。如抵押物拍賣。轉讓后所得價款償還債 務有剩余部分,應退還給抵押人,不足時抵押權人仍可以和其他債權人一樣,可向債務人繼續追索。
(二)房地產抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產擔保放款,指銀行或其他金融 機構要求借款人提供一定的財產作為還款的物質保證而發放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽,無需提供物質保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風險較大,因此利率較高,往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經濟條件下,由于市場競 爭日趨激烈,廣大商品生產者和經營者都會面臨無力清償債務, 甚至破產的危險。為確保貸款的安全,減少貸款風險,金融機構往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品,以備借款人不能依 約償還本金和利息時,銀行可以依法從變賣抵押財產得款中得到補償?？梢杂米鞯盅贺敭a的物品有:房地產、機器設備、有價證券、流動資產等。 房地產抵押貸款則是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式,在融資業務中占據了重要地位。在房地產抵押貸款中,不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權,但產權人 和受押者都不能隨意處理房屋。與其他貸款相比,房地產抵押貸款具有以下特征:
1.是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比,房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中,減少了債權人的貸款風險,而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定,整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言,其目的都不是為了取得抵押物,而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產抵押,貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。
2.當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系,而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人;貸方既是債權人又是受押人。
3.抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權,在抵押期間內,房地產抵押物設立抵押權,并辦理登記,抵押權人保管房產的產權(所有權)證書和地產的使用權證書,但不轉移房地產的占有權、使用權、處分權和收益權,仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務,房地產所有權證書歸還出押人,如出押人不能清償債務,承押人可以行使對房地產的所有權。
4.借貸雙方須簽訂抵押合同,保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜,為保證抵押雙方的權利和義務,必須簽訂房地產抵押合同,并應到房地產管理部門進行抵押登記,使其發生法律效力。還清貸款全部本息后,房地產抵押合同即告終止。
5.涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同,它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益,還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有:交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所產生的影響,以及意外災害、人為事故等。
二、 房地產抵押貸款的程序
(一)提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》,并提供規定的文件,經貸款負 責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企 業,則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括:房地產抵押登 記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。
(二)貸前審查
金融機構收到借款人的申請及相關文件后,要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節,審查包括以下內容:
1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押 人應具有完全民事行為能力,對抵押房地產擁有所有權,并領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力,且具有房地產開發權。同時,銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格, 這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區規定,房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。
2.對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定,主要著眼于易于保值。易于變現。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定,不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。
3.對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定;二是對貸款項 目進行可行性評估,從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行,主要有以下比率指標:
(1)營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標,計算公式為: 預計項目年度營業凈收益/年度償還貸款本息金額該比率越低,對金融機構而言風險越小,反之,風險越大。
(2)營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力,計算公式為: 營業費用/項目實際總收入該指標越大,反映項目創造單位收益所需的投入越大,貸款 人可將該指標與市場上平均水平比較,一般不能差距太大。
(3)保本比率。指項目支出與收入的比例,計算公式為:(營業費用十貸款本息)/潛在總收入貸款人一般規定允許的最高比率范圍為70%一95%,如比率高于這一水平,則項目得不到保本的現金流。
(4)貸款價值。計算公式為: 抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言,越低則貸款安全性越大,相反,貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素,如 銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。
(三)對抵押房地產的估價
房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性,并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上,對抵押房地產的價值進行評估,決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一,計算公式為: 房價=房屋重置價乘于房屋成色 ,其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值,成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本,然后減去折舊。
土地估計則較為復雜,常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員,對抵押房地產作出價值判斷。 通過上述方法計算出房地產現值后,金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素,決定貸款金額與房地產價值的比率,算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時,貸款價值比僅為50%-60%,后隨經濟發展,這一比率提高到80%左右?！岸稹焙?美國房地產抵押貸款由于二級抵押市場的建立,房地產的易售性、價值流動性增強,貸款風險分散,貸款價值比率高達90%。我國由于剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定,前者可享受優惠,而后者則應從嚴掌握。
(四)房地產抵押貸款合同的簽訂和登記
對貸款審查合格之后,借款雙方應在平等協商的基礎上,共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約,所簽訂合同應辦理公證登記。另外,抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效,以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款,法律不給予保護,如抵押合同變更。解除和終止,抵押雙方當事人應自發生之日起1
(五)抵押房地產的保險
我國有些地方性法規和政策規定,房地產抵押人在申請抵押貸款前,應按銀行指定的險種向保險公司投保,否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證,辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理“建修房綜合保險”,至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于購、建住房的價值;以優惠價購房的住房作抵押的,應按優惠價房的現值進行保險;舊房翻新后作抵押的,將舊房價值與翻修費 用之和作保險金額。抵押期內,保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致,借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險,貸款單位有權代為保險,費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險,其責任范圍內的災害事故,由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人,如果借款人未按合同履行還本付息者,貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。
(六)抵押物的占管和處分
1.抵押物的占管
一般而言,抵押物的占管方式有兩種:抵押權人占管方式和 抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管,抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵 押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整,并隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未征得抵押權人書面同意,不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建,不得改變其性質。 己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時,繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。
2.抵押物的處分
抵押物的處分,是房地產抵押權實現的最高形式,有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物:
(1)抵押人未依約履行債務的,即合同期滿后未還清貸款本息的;
(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的;
(3)抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的;
(4)抵押人被宣告解散或破產的。
抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物:
(1)申請當地房地產市場公開拍賣;
(2)委托房地產交易市場出售;
(3)經過 當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式,均應按照當地有關規章辦理。
抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是:
(1)支付處分抵押物的費用;
(2)扣除抵押物應交稅費;
(3)償還抵押權人的債權本金。利息以及違約金;
(4)所剩余部分退還抵押人。
按照《企業破產法》規定,抵押物不屬于破產財產,但抵押 物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產財產;抵押物處分價款不足償還貸款部分,作為破產債權依照破產程序受償。
3、房地產抵押貸款額度、期限與利率房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。
申請借款金額和借款時間長短確定,一般最高不 超過抵押物現行作價的70% 。貸款的期限主要有兩種:短期建 設貸款以建設周期為限,一般3一5年;長期經營貸款15一30年 左右。抵押貸款利率一般是按照期限、貨幣市種確定的,人民幣抵押貸款利率按建筑業流動資金貸款利率執行,并根據貸款期限的長短。借款數額的多少,實行浮動利率。外幣抵押貸款利率按 照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動利率執行。貸款利息實行 按季結息的辦法,利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。
4、房地產抵押貸款的償還方式 借款人在貸款合同規定期限內償還貸款本息,選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定,常見的償還方式有以下幾種:
(一)分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式(遞減 還款) 這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期,得出每期應還的本金,再加上該期利息,便得出各期應還金額。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同,只是一般是按年還款。
(二)每年支付利息,期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長,金額不太大的貸款,可采用每年支付利息,期滿一次償還本金方式,如一
筆房地產抵押貸款50萬元,期限3年,年利率10%,則每年支付利息50* l0%:5萬元, 到期一次還清本金50萬元。對于那些期限較長、金額較大的長期貸款 可采用分期歸還本金方式。
(三)資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內,每年還款固定不變。
(四)本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。
篇2：物業抵押銀行貸款合同
物業抵押銀行貸款合同
鑒于中國銀行____分行(以下簡稱“中行”)應____公司(以下簡稱“A公司”)的要求，就聯合牽頭人為A公司安排的銀團貸款，同意向____公司(以下簡稱“代理行”)和____銀行(以下簡稱“聯合牽頭行”)出具擔保函，A公司及其股東，即B公司(以下簡稱“股東”)與中行簽訂本行業股權抵押簡同(以下簡稱“抵押合同”)，各方在此保證承擔以下責任:
第一條 A公司同意將____大廈的建筑物及其所屬的一切設施、財產、A公司的營業收入及一切收益和權利(以下統稱“一切資產”)抵押給中行，中行對一切資產擁有第一抵押權和第一留置權，股東同意將上述一切資產的股東所有權及股東對A公司的一切權益(以下簡稱“股權”)抵押給中行，但股東在本抵押合同項下對中行的責任只限于其股權。
第二條 在____大廈的建造期間，由于一切資產尚未全部形成，A公司同意將與____大廈的建造有關的以其為“受益人”、“臺頭人”、“收貨人”的履約保函(如果有)、承包合同和保險單據及其一切有價證券與物權憑證先行抵押給中行。在____大廈建筑物區屬于A公司所有的一切設備、材料、財產等也抵押給中行。
第三條 ____大廈建成開業后，A公司同意將其所擁有的一切資產，無論是固定資產或是流動資產，無論是現時或將來存放在任何銀行的任何種類的、到期的或未到期的全部存款，均抵壓給中行。
第四條 中行同意在中行根據本合同第六條的規定行使本抵押合同賦予的權力之前，A公司有權使用和經營____大廈，并且在正常的業務范圍內運用一切資產。
第五條 在聯合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責任的前提下，各方同意對____大廈建造有關的履約保函、承包合同和保險單據的任何賠償，需付給A公司用以完成____大廈和維持正常營業及償還貸款合同項下的貸款本息。
第六條 在A公司沒有違反貸款合同中償還貸款本金及所發生的利息的規定，并且聯合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責任的前提下，A公司可以按照貸款協議和股東間簽訂的____公司合同(以下簡稱為“合資合同”)的規定給股東分配紅利，已分配的紅利為股東的私有財產，不受本合同的限制。
第七條 A公司和股東同意，一旦中行履行其擔保函項下的付款責任，向銀團償還了部分或全部擔保金額，或A公司、或股東違背了本抵押合同中任何條款，中行在A公司和股東收到中行發出書面通知書七天后可自動取得一切資產和股權的所有權。中行同意如果A公司或股東在上述七天之內，按照要求補償中行的一切損失或彌補該違約行為外，中行將不實施其取得所有權的權力。
第八條 (1)A公司和股東同意:中行一經獲得一切資產和股權的所有權，即可自己或通過一個指定人占有并按商業做法經營____大廈，或在各股東先行決定不購買____大廈后，中行隨意處理一切資產和股權。其順序為:中行和各股東將對價格進行商定，如果在七天之內無法在買賣價格問題上達成一致意見，中行即可以出售時能夠取得的最好價格，自由地向任何購買者包括各股東出售其在__大廈中的權益(但應考慮各股東推薦的可能的購買者)。
(2)中行可用經營或出售所得的款項來補償其損失。
(3)如果營業或出售所得足以補償中行所受損失，所?？铐棇⒏鶕腺Y合同中各方的權利支付給A公司或其股東。如果A公司或其股東已補償了中行所受損失，從而中行未出售____大廈，一切資產和股權將退給A公司和各股東。
第九條 A公司和股東向中行保證:
(1)A公司、B公司在____注冊登記，均為信譽良好的法人。與本合同有關的各方簽字人均是經過各該方董事會或上級主管部門授權批準的代表，有權代表該方簽訂本合同。
(2)A公司按時向中行提供____大廈在建造中和經營中的有關文件和財務報表，使中行能了解____大廈的建設、經營情況和收支狀況。
(3)中行有權審查A公司的一切帳目和業務檔案，有權出席旁聽A公司舉行的董呈會議(無投票權)，對A公司的各方面工作提出意見和建議。
(4)A公司對____大廈的一切資產妥善維修和保養，并按資產的實際價值投保各種必要的保險。
(5)未經中行同意，A公司不得向任何銀行、企業或私人借款，但中行應同意A公司發展其正常業務的貸款，包括流動資金。即使經同意借款后，其它債權人的權益不得先于中行(聯合牽頭人組織的銀行貸款除外)。
(6)未經中行同意，A公司不得出售、轉讓、抵押或以其它任何方式處置其資產的全部或部分，但正常經營范圍內的補充、代替、向出租人出租、管理協議，及正常經營范圍之內的其它業務除外，當任何一個股東將部分或全部股份轉讓，該受讓人必須是中行認可的。股東在本抵押合同中的權利、義務和責任將由受讓人承擔。本條款的解釋不得在任何方面妨礙____大廈在正常的業務范圍內的經營。
第十條 由本抵押合同而發生的任何爭議，經友好協商仍不能得到解決，應交付中國國際貿易促進委員會仲裁委員會仲裁。仲裁裁決是最終的。仲裁費應由敗訴方負擔。
第十一條 本合同項下發出的任何通知，要求索賠或其它必須以書面形式發出，按下列的地址或電傳號送交當事人。(或按收件人____天前以書面形式通知另一方的地址或電傳號送交)。
中國銀行____分行 信貸部
地址:________
電傳:____回號:____
A公司
地址:________
電傳:____回號:____
B公司
地址:________
電傳:____回號:____
本合同項下發出的任何通知、要求、索賠或其它通訊來往:
1.如果以電傳發出，以收到電傳回號;
2.如果以信件發出，發送至上述地址即視為妥善送達。
第十二條 本合同的適用法律為中華人民共和國法律，包括已經公布并生效的一切與抵押有關的適用法。但是如果本抵押合同中一些特殊事宜在中國尚未有法可依之前，可參照國際商業慣例執行。
第十三條 本抵押合同自簽字之日起生效直至中行為貸款而出具的保函失效為止。如果中行根據保函履行了其付款義務，本抵押合同的有效期將延至中行保函項下所付金額全部得到償還時為止。
第十四條 執行本抵押合同所發生的費用，包括本抵押合同的公證費將由A公司負擔。
第十五條 本抵押合同以中、英文(略)兩種文字書就，兩種文本具有同等法律效力。
中國銀行_______分行(蓋章)
代表人:________(簽字)
A公司:(蓋章)
代表人:________(簽字)
B公司:(蓋章)
代表人:________(簽字)
訂立合同日期:____年__月__日
訂立合同地點:________
篇3：房地產抵押貸款確認書
致： 銀行(債權人)
就本人購買位于**市**鎮**村**路**.**居 期 幢/座 層 號商品房/商鋪/車位(以下稱“抵押物”)向貴行申請抵押貸款一事，鑒于中山市**房地產開發有限公司(貸款保證人、債權受讓人)為本人之抵押貸款進行保證擔保，本人特在此就下述事項予以確認：
在因本人不按時還貸款或有其他違反貸款合同規定的情形，致使保證人中山市**房地產開發有限公司被追究責任的，自保證人代本人償還債務之日起，本人無條件同意債權人將其基于抵押貸款合同所享有的全部權利(包括抵押權)轉移給保證人，保證人自受讓權利之日起享有對本人的追索權和對抵押物的優先權。
本人并在此明確：債權的轉移必須以債權受讓人代本人償還債務為前提。
本確認書自發出之日起生效。
確認人(債務人)：
身份證號碼：
二OO 年 月 日