中國實行gg開放政策25年以來,國民經濟的持續快速增長令世人矚目。25年里GDP平均年增長幅度為9.4%,今年預計超過15萬億元人民幣;最近五年來GDP平均年增長幅度為8.8%。中國經濟增長的動力包括投資拉動、出口拉動,更大的拉動力來自國內居民消費。中國房地產業從80年代初起步至今已經發展了近25年,最近的一個發展期是從1998年起的七年多,成為國民經濟的支柱產業和主導產業。今年以來有關部門采取了調控房屋市場需求的措施,房地產業出現了一些撲朔迷離的情況。最近召開的中國共產黨十六屆五中全會強調,要“堅持擴大內需,堅持消費的拉動作用”,房地產業面臨著新的發展形勢。我今天所講內容涉及房地產業發展的多個方面,分為十篇:回顧篇、價格篇、發展篇、戰略篇、金融篇、土地篇、體制篇、文化篇、道德篇、營銷篇。

一、回顧篇:我國房地產業七年來的發展

房地產業在我國已經成為經濟、社會多方面的熱點。我認為它至少已經在十個方面成為熱點:

1、銷售熱點:房屋已經成為最熱銷的商品之一。銷售額七年平均每年增長31%,去年突破1萬億元人民幣;銷售面積平均每年增長26.5%,去年達到3.8億平方米。房地產開發投資七年來平均每年增長20.2%。這樣旺銷的市場,目前沒有幾個產業可以與它相比。

2、消費熱點:我在美國做訪問學者時學會了一個詞匯,叫“美國人的夢”,現在中國出現“中國人的夢”,購買住房和汽車成為居民的消費熱點。七年中居民用于房屋的消費支出達3萬多億元,進去年就1萬億元人民幣,加上去年購買汽車1萬億元人民幣,兩個“1萬億元”就像飛機的兩個引擎,推動著中國經濟起飛。居民雖然大量花錢買房,可是儲蓄額卻年年大幅度增長,現在居民手里有超過15萬億元的支付能力。目前存款“負利息”、股市風險大,所以拿錢買房子仍然是居民最為理性的選擇。

3、價格熱點:歷史上從1988年以來的17年來城市商品房平均價格都是在漲,平均漲幅為年上漲12%。而1998-20**年商品房價格漲幅僅為1.3-5.8%,這是由于前幾年實際上發生的通縮造成的。20**年出現了通脹,房屋市場上又出現“供不應求”,推動商品房平均價格上漲了14.4%,使房屋價格上漲過快成為人們關注的重點。今年控制房地產價格過快上漲的工作已經取得明顯成效。

4、信貸熱點:住房抵押貸款是在我國剛發展起來的金融產品,很受購房居民與商業銀行的歡迎?，F在銀行住房抵押貸款余額達到16,508億元,比1997年增長88倍。有人渲染發展住房抵押貸款對銀行有潛在風險,實際上住房抵押貸款不良率僅為0.12%,已經成為商業銀行最好的資產。

5、經濟熱點:房地產業發展拉動著50多個產業的發展。據國家統計局的統計分析,我國房地產投資和其它住房建設投資對于其它產業的拉動系數為1:2.86,每100億元房地產投資可以帶動相關產業產出286億元,從1981起到現在城鄉住宅投資占GDP的比重平均為7.8%,影響和拉動作用則又波及到GDP的另外20-23%,總共對于國民經濟的影響范圍為GDP的30%。20**年北京經濟成長對于房地產的依賴程度為57%。房地產開發直接就業人員100萬,加上中介服務和物業管理就業人員有500萬,在服務業中居第二位,對于拉動其它產業就業,特別是幫助世界上最大的建筑業大軍就業,安置進城的幾千萬農民工,都起到不小作用。

6、廣告熱點:房屋成了叫賣最歡的商品,據統計在平面媒體廣告收入中房地產占20%,是各個產業中最高的。在北京紙質媒體中房地產廣告費收入最高的占60%,所以他們蓋起了報社大樓,惹得影視媒體眼熱。房地產廣告費支出支持了新聞、出版和文化事業。

7、人物熱點:有媒體幫忙人就容易出名。房地產現在名人多、出名快。柳傳志、袁隆平臨退休才有名,搞房地產的一般40多歲就成為“名人”。福布斯全球100富中房地產大亨只有5人,而胡潤的百富榜上卻有45人是做房地產的。

8、調控熱點:在七年里已經發生了三次涉及房地產的宏觀調控:一是1998年起擴大內需的調控,實行七項促進住房消費、發展房地產業的政策;二是20**年到20**年防止投資過熱的調控。這兩次調控都是成功的。由此可以看出,理性調控的特點是“認識超前、措施到位、力度適中、轉折及時”?，F在進入的是七年來的第三次經濟調控,調控重點轉為抑制房價過快上漲。

9、發展熱點:20**年我國城市居民人均住房面積24.8㎡,戶均75㎡,是gg開放之初的4倍,農村人均住房面積達到27.5㎡。但目前的居住水平與美國人均使用面積60㎡,歐洲的40㎡,新加坡的30㎡相比還差得遠,預計需求要發展到人均35㎡的水平才可能逐漸減緩。按照現在平均每年人均增加一平方米計算,房地產業面臨的是十多年持續發展的大市場。

10、研究熱點:房地產不僅是項生意,也是一門學問。特別需要在研究方面下功夫。我到房地產行業工作十三年來,隨時關注著宏觀經走勢,1994年我們創立了《中房指數》,發布了十年,起到了有效的預警作用。

二、價格篇:如何防止房價過快上漲?

去年以來人

們對房地產業的不滿主要在于房價“過快上漲”,*總理在《政府工作報告》中要求的重點抑制“房地產價格過快上漲”,怎樣實現抑制房價過快上漲的要求?人們見仁見智。銀行系統新出臺的措施都是圍繞如何限制購買力進入房地產市場,這不僅限制了炒家,也影響到正常的房屋購買;而我根據對供求關系的分析研究,認為用增加房屋供給來抑制房價過快上漲,是比單純抑制需求更好的辦法。

1、房價上漲的主要原因是供不應求

治理房價過快上漲需要對癥下藥。有的部門首先聲明“不是土地漲價因素造成的”,其實土地漲價怎么沒有影響?對比分析國外與我國的房價結構,可以看到本來我國大城市土地費用所占房價比率就高、而用于建設安裝的費用比率比較低,現在土地拍賣漲價又加大了土地因素影響房價的比率。當然房價上漲是各項綜合因素作用的結果。其中至少包括三項因素:①“成本推進房價”——包括拆遷費用增加、鋼材水泥一度大幅度漲價,這使得地價上漲只是房價上漲因素之一;②標準提升房價——住房建設質量的提高、高科技成果的采用都會增加成本,現在的房屋早已不是過去的房屋了,據統計有些地方標準提升的因素占到房價的15%;③更重要的因素是“需求拉動房價”——經濟學認為決定價格最重要的是供求關系,我們看去年的統計數據,明顯是房屋“供不應求”造成房價上漲。

2、如何看待“投資性購房”?

現在社會輿論嚴厲批判“投資性購房”,說它是泡沫、是投機。那么居民為什么要投資性購房呢?因為現在只有購房才可以讓家庭財產不貶值!去年全國物價指數上漲3.9%,居民一百元錢放在家里一年縮水3.9元;存在銀行一年利息2.25元,繳了利息稅還剩1.8元,縮水2.1元;那么去買股票會怎么樣?我國股票市場是“新低又創新低”,真的去買股票可能血本無歸!在中國其實也正是房價上漲抵消了“股市黑洞”和“儲蓄負利率”給人民群眾帶來的損失,成為居民家庭財產的唯一“避風港”。

3、“抑制過快上漲”不是要“房價降下來”

應當明確的是,“抑制房價過快上漲”與要“房價降下來”是不一樣的,我們治理房價過快上漲的目標是什么?我認為只有定位于“房價基本穩定”和“穩中有升”,定位于“降升幅而不是降房價”是正確的。從香港的經驗看,當年經濟調控的力度過大,造成了悲劇性的后果。

4、“抑制需求”措施已見到明顯成效

今年以來“升息、加稅、減少抵押貸款”的調控措施,目的是為遏制投機性炒房和投資性購房,對居民住房消費進行引導。這次調控的力度不小,數據表明,抑制需求的措施現在已經見到明顯成效。

5、要鞏固調控成果關鍵在于增加供給

由于銀行的調控重點是抑制需求,這給人一種假象,好像宏觀調控就是“壓縮需求”,這是很大的誤解。在防止房價過快上漲上還有“增加供給”的意見。我認為一味壓抑需求很危險,要么壓不下來,如果真的把居民住房需求壓抑住,受損失的就不僅是房地產業,而是整個國民經濟。

6、如果“取消期房預售”將導致房價大幅上升

最近央行房地產金融研究小組提出建議,要求“取消期房預售”,引起一片反對之聲。本來“預售期房”是很多國家和地區通常采用的房屋銷售方式,對于生產者與購買者都是有利的。在中國提出“取消期房預售”不僅明顯不符合國情,而且背離了國家的宏觀調控的目標。

7、對我國房價走勢的分析——穩中有升、長期利好

所有人都關心商品房價格走勢。人們經常從不同渠道聽到對房價走勢的預計,其中不少是沒有多少道理的猜測。進行預測需要有科學的態度。從歷史走勢與現實情況分析,我認為我國城市商品房價格今后若干年的總體走勢仍將是穩中有升,這對于生產者、消費者都是長期利好。

三、發展篇:我國房地產業發展的周期性規律

第十一個五年規劃的建議要求“堅定不移地貫徹落實***”,這就包括要求我們科學認識經濟發展的規律。在這一章我們研究房地產業的一個主要規律——周期性發展規律。

目前我國房地產業處于一個什么樣的發展實點之上?今后將朝哪個方向發展?有人說“泡沫破滅”,有人說“走向衰退”。根據房地產發展“周期論”和目前經濟發展對內需的需求,我認為我國房地產業即將進入一輪新的增長期。

1、我國房地產大約七年一個周期

房地產業屬周期性發展行業,在世界各國都有其周期性發展的規律。典型的周期可分為四個階段:增長階段、成熟階段、衰退階段、蕭條階段。不同國家或地區房地產波動周期的時間長短是不同的,根據美國麻省理工學院不動產研究中心主任威廉姆?威頓教授的研究,美國房地產18-20年為一個周期;根據日本學者提供的數據,日本的房地產周期為10-12年左右;而香港則為7-8年、臺灣應當為5-6年。各個國家和地區在房地產周期上時間長短的不同,主要是受本國本地經濟發展周期的影響。

國外境外房地產的周期波動,主要體現在房地產價格的波動上

。由于中國大陸城市平均房價十幾年來持續上升,因此房屋和地產價格指標無法使用。我選擇用房地產銷售額增長率、銷售面積增長率和投資額增長率這三個指標,綜合分析房地產業周期性波動。分析結果顯示房地產在我國確實有著周期性發展規律,而且周期性波動比較清晰。從有資料記載的1984年起,房地產業在中國大陸已經歷了三個完整的周期:從1984年到1988年大約五年時間為第一個發展期,19*到1990年為低落期;從1991年到1995年大約五年時間為第二個發展期,1996-1997年第二次跌入低落期;從1998年到20**年大約五年時間為第三個發展期,20**-20**年國家針對房地產業出現的問題持續進行了兩年的調控。由此可以看出我國房地產周期的特點:大約七年為一個周期,其中五年發展、兩年低落。

2、根據“周期論”進行預言與預警

認識到“周期”并不是無所作為,“周期論”的著力點在于影響周期,提高投資和政策引導的理性化。

3、“周期論”有利于政府進行“理性調控”

4、中房集團主動駕御周期性發展規律

認識和把握周期性發展規律,對于房地產企業和政府管理層來說都很有意義。剛才已經講到,政府的理性行為要求是要“反周期”,以保持經濟健康持續發展;而企業的理性行為應當應是順應周期性發展的大勢。在發展初期果敢投資,在發展中期加快銷售,在發展后期慎重行事,以趨利避害。

5、我國房地產業將進入新的增長期

有的同學要問:根據周期性發展理論和時間判斷,我國房地產發展七年左右為一個周期,那么從1998年到現在已經是七年了,上一個發展周期的全過程是不是已經走完了呢?現在是不是應當進入一輪新的增長期了呢?從理論推導確實是這樣,而實踐的發展也使我們大家都看到,房地產業的市場環境與政策環境將發生較大的變化。這表示新的增長期即將來臨。

根據過去幾次房地產發展都是“五年發展、兩年低落”的時間流程來估算,我預計這個發展期也將會保持大約五年,即直到20**-20**年?，F在需要的是審時度勢,有能力的企業需要加大投資開發力度。到20**-20**年,即臨近周期的拐點時,我們再來提醒“防止房地產投資過熱”。我相信房地產周期發展理論能夠經得起一次又一次的實踐檢驗。

四、戰略篇:主導產業帶動國民經濟發展

近幾年中國經濟進入了新一輪發展期,原材料和能源供應都受到巨大的需求拉動,價格大幅攀升。一些“海歸派”驚呼中國是“經濟過熱”!但這種市場銷售旺盛的形勢已經給企業帶來普遍豐厚的利潤,國家財政大幅度增收。外國分析家看不懂這種現象,稱之為“中國經濟迷霧”。那么這股發展熱潮是健康的嗎?經濟形勢是令人驚喜還是令人憂?國家統計局的專家已經做出答案:“中國工業正進入重化工時期,中國工業經濟正進入新的經濟增長平臺”,我認為這是一個正確的判斷。

什么叫“重化工化”?一個國家的工業結構由輕紡工業占優勢變為重化工業占優勢,稱為“重化工化”。世界各國工業化演進的規律大都要依次經歷三個階段:“輕紡和勞動密集型”、“重化工和資本密集型”、“信息和技術密集型”。根據美國著名經濟學家羅斯托的“經濟成長階段論”,在不同發展階段有不同的“主導產業”而不止是“支柱產業”,由它們帶動整個經濟的發展。近幾年房地產業和汽車產業成為新的“主導產業”,由它們帶動的主要不是輕紡工業,而是重化工業,造成中國有史以來最大的經濟結構變革。

1、是“主導產業”還是“罪魁禍首”?

我們僅從房地產業對鋼鐵材料的需求來推演一下它拉動的產業鏈條:中國去年中國鋼材產量2.7億噸,占世界的25%,消耗量占世界的30%;今年預計鋼材產量3.3億噸,占世界的33%,而包括房地產產品在內的各類建筑是鋼材消耗第一大戶,占全部鋼材消耗量的54%,在鋼鐵業自身武裝所耗用的16%中也有房地產的間接作用;由此造成對原材料的大量需求,我國全年進口鐵礦砂2億噸,是鐵礦、有色等原材料的第一需求大國,巴西鐵礦砂出口商今年把價格提高了71.5%;拉動力又傳導到運輸業,中國鐵礦砂的運輸量是全球的1/3,煤炭進出口是全球煤炭海運量的1/5;接著是對能源的需求,生產鋼鐵和建材都大量耗用電力,用掉全國工業用電超過40%,其中還不包括新建住宅區所耗用的民用電力,和城市發展所增加的能源需求,于是拉動了能源、電力。20**年中國進口石油1.5億噸,是世界第6大石油進口國和第二大石油消費國。

其實鋼鐵只是房地產業拉動的若干產業鏈條之一,在房地產業所拉動的產業鏈條中還包括水泥、木材、玻璃、陶瓷、化工涂料、電器灶具等等。如果再循著這些門類分別追蹤下去,可以看到這些產業鏈條連接著五十多個物質生產門類,連接著金融、保險等服務部門,還可以追索到許多門類的原材料與技術進口。

我們再回到美國著名經濟學家羅斯托的“主導產業論”。他把“主導產業”的作用按照作用力的方向分為三個部分。我們以他的理論分析房地產業作為“主導產業”的作用。一、“回顧效應”:就是主導產業為若干社會產品提供市場,房地產業的“回顧效應”包括鋼鐵行業、建材行業、森工行業、化工行業、輕紡行業等行業的產品。如果沒有

房地產業把它們加工成為房屋,居民不可能把鋼材、水泥和其它材料買到家里去;二、“前瞻效應”:就是主導產業需要用到社會資源和服務,房地產業的“前瞻效應”包括推動建筑業、裝修業、公用行業、家電業、電訊寬帶、金融保險、商業服務業的發展,房地產業為這些產業和行業提供了發展條件;“旁側效應”則是由主導產業發展派生出的其它社會功能,房地產業的“旁側效應”包括工作居家舒適、購物旅游方便、城市環境美觀、社會文明和諧。由此可以看出,“主導產業”在國民經濟發展中發揮著舉足輕重的作用,用“主導產業”比用“支柱產業”能更清楚地反映房地產業對于其它產業和國民經濟的拉動作用。

2、是“較快發展”還是“經濟過熱”?

有人看到現在發達國家在拆鋼廠,就以為中國現在增加鋼鐵產量也是不對的。其實在二戰前后美國鋼鐵產量長期占世界總產量的45%,照此看來中國的鋼鐵產量占到世界的35-40%也是正常的。鋼鐵專家認為一個國家的全部鋼存量達到30億噸就可以形成自身循環,不必再煉鐵了,美國的鋼鐵存量達到90億噸,而中國的鋼鐵存量只有10億噸。

3、繼續推進匯率改革需要擴大內需

我國已經開始了人民幣匯率有管制浮動的改革,它對經濟結構變化將發生深刻影響。從我國大量進口能源和原材料的情況看,匯率升值不利于出口,但有利于進口資源;不利于保持勞動力低廉的優勢、卻有利于提高人民收入的相對水平,實現更高水平的小康。人民幣升值后中國就有條件提高科技含量,還可以購買國外的品牌和企業股權。聯想收購IBM筆記本業務已經走出第一步,中海油收購美國優尼科的出擊也是勇敢的,雖退猶榮。

五、責任篇:房地產企業要為國家多做貢獻

房地產業作為國民經濟的主導產業,對于中國經濟平穩較快發展擔負著責任。我們中房集團意識到我們的社會責任,不僅在住房建設方面積極起帶頭與示范作用,而且發揮我們大企業大集團的優勢,為產業發展和國家制定房地產業發展政策出力,繁榮香港與解決臺灣問題做我們力所能及的貢獻。

1、積極向國家提出產業發展建議

我在國務院和全國人大工作八年,做過國家商檢局副局長,對宏觀政策的研究與制訂有一定的了解。房地產業發展與宏觀經濟緊密相連,所以十多年來我和同事們不斷向國家提出產業發展和相關政策的思路和建議,主要建議均為國家所采納,一般在半年到一年時間變為政策。其中包括: 1996年初提出房地產業可以成為國民經濟新的增長點的建議,當年下半年國務院提出“新的熱點和新的增長點”;1997年提出在我國發展居民住房抵押貸款和抵押貸款保險的建議,經國務院推動逐步實現;1998年寫出《住房建設成為國民經濟新的增長點的政策研究》,并對住房制度改革提出有關建議,提出取消實物分房政策應有“兩年緩沖期”,采納后形成了單位購買“末班車效應”,當年房地產銷售額增幅達到40%;2000年提出“房地產業成為國民經濟支柱產業”的政策建議,已經在20**年寫入國務院文件;20**年提出房地產業發展的周期性規律,提醒防止房地產投資增長過快,明確提出要“理性發展”;20**年提出在我國實行“反向抵押貸款”的建議,受到國務院領導同志的重視;20**年抗非典期間向北京市和建設部提出“發展健康住宅”的建議,為他們很快采納;20**年和有關專家一起提出重組中央企業房地產資源的建議,現在已經付諸實施。今年以來面對有關部門重點壓縮房屋需求的新情況,我們堅持“增加供給”的意見,建議國家繼續擴大內需,在五中全會上已經被中央所認同。事實說明,為了保持經濟健康持續發展,國家需要各方面積極提出的意見和建議,而且從善如流。我們應當發揮優勢,不斷提出政策建議是我們的責任所在。

2、調動內地購買力幫助香港樓市復蘇

1997年以前香港由于多種原因樓價飛漲,剛剛回歸就遇到亞洲金融風暴的打擊,加之在這之前對于樓市價格調控的政策力度過大,造成了悲劇性的后果。在六年時間里香港樓市價格一跌再跌,到20**年8月跌掉68.7%。20**年起我們與香港談要大批收購香港空置房屋,香港政府里有人向媒體披露了消息,敏感的香港媒體頓時活躍起來,九月十日以來所有香港報刊都對“中房收購兩萬套居屋,發展內地分時度假”爭相報導,總共報道有三百多篇,到第一篇報道出現的第三天,香港媒體報道“過去三日樓市交易量猛增三倍”,它成為一個拐點,從那時起香港持續六年下跌的樓市轉跌為升了。到現在香港樓市價格已經上漲了56%,“負資產家庭”大幅度減少。董建華先生說:“中房的因素在推動樓市復蘇上起到了重要作用”,我們的作為也受到中央的表揚。

3、努力爭取中國和平發展的環境

經濟發展需要政治條件的配合,現在我們需要臺灣海峽的和平穩定,和有利于和平發展的國際環境,才能實現中國的“和平崛起”。在這方面我們也同樣可以有所作為。

20**年11月我公司率團抵臺訪問,受到臺灣企業界、政界和社會各界的熱烈歡迎。在與臺灣商界和政界高層人士的交流中,他們均表示歡迎中房集團到臺灣設立辦事處和投資。如果臺灣不再鬧“臺獨”,我愿意在條件許可時進入臺灣投資,促進兩岸三通,帶動臺灣房地產市場的活躍。

從臺灣回來后我接待了克林頓前總統訪問北京。我在同他的交談中重點談

的是對臺灣問題的看法,說明我們企業和人民堅決支持一個中國的立場,反對“臺獨”?？肆诸D說他當州長時就知道只有一個中國,他當總統后堅持實行“一個中國”的政策;他認為隨著兩岸的和平發展與交流,最終會自己解決這個問題;克林頓還說他不同意美國政府向臺灣賣軍火的政策。

4、參與解決國際組織中的臺灣問題

最近我代表中國房地產業協會赴希臘雅典參加世界不動產聯盟會議,徹底解決了在這個國際組織中的臺灣問題。事實說明,房地產企業有能力為國家經濟發展與和平崛起多做貢獻。

六、金融篇(上):推動我國房地產金融的完善

由于我國房地產金融剛剛進入發育階段,服務不完善、手段單一、創新性差仍是普遍性的問題,遠不如發達國家房地產金融工具廣泛應用和不斷創新。嚴格地說,目前在我國還沒有出現“房地產金融”,而只有“房地產信貸”。為此要加快金融改革與創新,設計和運用金融工具,使更多的消費者能借助房地產金融服務入市購銷房屋,并通過發展房地產金融擴大金融企業的經營范圍,有效改善金融資產的質量。目前需要探索的有以下幾種:

(1)繼續發展房地產信貸

在中國發展住房抵押貸款是由房地產業人士而不是由銀行業人士提出的。

相比房地產開發貸款,我認為更為重要的是保持與發展居民住房抵押貸款的規模,它是保持房地產市場發展的重要杠桿?，F在住房抵押貸款已經成為商業銀行最好的資產,有效地改善了商業銀行金融資產的質量?，F在住房抵押貸款已經引起了管理層的憂慮,在中央銀行取消了抵押貸款的優惠利率后,造成各個銀行的抵押貸款提前還貸多,新增貸款少。

(2)引進房地產投資信托基金

最近國外境外投資基金紛紛進入中國,收購和探詢收購我國內地主要城市的收租物業。進入我國的這些資金,大部分是被稱為“瑞茨”的一種投資信托基金,預計將成為一輪新的投資潮?！叭鸫摹钡娜Q是“房地產投資信托基金”(“Real Estate Investment Trusts”,簡稱為“REITs”)。依照國外有關法律規定,“瑞茨”被嚴格限定是專門用于收購和擁有較高租金回報物業的基金,而且必須把每年收入的絕大部分以股利方式分配給投資人。這使它成為一種“高收益、低風險”的特殊股票,很受投資人的歡迎,在國外資本市場上已經占有相當的規模?！叭鸫摹睋尀┲袊拿葎釉谔嵝阎覀?如果在我國發行這種投資信托產品,將可起到推動我國長期低迷的資本市場重新活躍的作用。

“瑞茨”:高收益、低風險的特殊股票

“瑞茨”是在國外發展多年的一種房地產金融產品,前幾年在亞洲勃然興起。它于1960年起源于美國,最初只允許金融機構設立,從1986年起允許房地產開發和運營企業設立,很快得到大規模的發展。后被引入荷蘭、澳大利亞、加拿大等國家。從2000年起,日本、韓國和新加坡等亞洲國家紛紛學取。

這種房地產投資信托基金采取公司組織形式或者商業信托組織形式,通過發行股票或者基金券向投資人募集資金。這種基金專門用于收購和擁有已經建成的房產,特別是有較好租金收入的出租物業,例如出租公寓、購物中心、寫字樓、飯店、倉儲中心等,投資人通過購買“瑞茨”股票間接投資于房地產,這樣就可以持有個人能力所不及的大型物業,這相當于大家把資金匯集起來共同當大型收租物業的業主?！叭鸫摹蔽杏薪涷灥墓芾頇C構去管理和經營物業,每年將收益返回給投資者。這種基金還可以在股票市場進行自由交易,具有很好的流通性。

新世紀起亞洲國家和地區群起效尤

從2000年起,金融風暴造成亞洲國家和地區的樓市低迷已成為過去,日本、韓國、新加坡和我國臺灣、香港地區紛紛發行“瑞茨”。

海外“瑞茨”紛紛看好我國內地物業市場

目前正在發展的“瑞茨”對于中國內地的投資熱,是因為“瑞茨”基金已經看到,中國內地是更加巨大的投資市場,基金進入中國內地收購物業將有良好的贏利前景。主要原因在于:1、內地有較高租金回報的房產,是“未開墾的處女地”;2、內地房產不斷升值而且預計還有較大的升值空間;3、對海外基金更為有利的是,人民幣匯率還有繼續升值的預期;4、目前在我國內地不僅沒有限制外資收購房產等物業,反而對外資投資有低稅率的優惠。

在我國發行“瑞茨”風險小而好處大

中國金融管理系統一向缺乏創新精神,尤其是對國外新的金融產品的接受能力是很差的。不愿創新的主要原因是擔心新的金融產品可能帶來風險。但是我們現在正面對著這樣一種現實:中國股票證券市場的長期低迷,已經使得不發行“瑞茨”的風險大于發行“瑞茨”的風險?！癛EITs”如果能在這時進入中國,將給資本市場帶來新的生機與希望。

七、金融篇(下):推動我國房地產金融的完善

在這一節我們研究“抵押貸款證券化”和“反向抵押貸款”。

&nb

sp; (3)關于抵押貸款證券化問題

前幾年我國金融界和理論界談論“抵押貸款證券化”的很多,抵押貸款證券化曾是我在1997年致力的目標,但后來發現目前在我國金融界并沒成為必要。我近兩年已不再多講這個問題,但我認為仍要加強對這個問題的研究。

商業銀行承做大量抵押貸款,因有短存長貸的矛盾,會使信貸資金流動性差,風險度高。抵押貸款證券化就是將銀行住房抵押貸款的風險分散到眾多的投資者,降低風險和壓力。二級抵押市場是房地產抵押債權流通和轉讓的市場,它通過發行債券等方式將其它社會資金轉化到住房投資上來,使居民的短期儲蓄轉化為長期資金,在金融市場得以安全、穩定地獲取收益。

(4)推動反向抵押貸款的實現

前年我將在中國實行“反向抵押貸款”的建議報送*總理,受到總理和各位副總理的重視。這種金融產品也是國外成熟市場經濟下的成熟保險品種它的出現將完善我國養老保障制度,推動保險業和房地產業的發展。

公房出售形成了居民的重要家庭財產,如果折成現金計算,有些家庭的財產規模還比較大。有的報紙據此稱北京、上海有了多少“百萬富翁”云云?？墒遣簧俦挥嫗椤鞍偃f富翁”的老年人,卻抱怨“沒有百萬富翁的感覺”,因為每月可以支配的收入仍然僅有一兩千元,生活仍很拮據。他們價值幾十萬、上百萬的自有房產在現有制度與規定下不可能先行出售或出租贏利,因為這都會使他們自己無家可歸。這套房產只能留待身后傳諸子女,而子女往往已經有了自己的房屋,子女發愁的是如何年復一年地贍養父母。這些問題能不能綜合解決?能不能讓老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產得以在有生之年逐漸變現,使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力,保持住在社會上和在子女面前的自尊與自信,同時又能在有生之年繼續使用著這套房屋呢?

在英法等歐洲國家已經有一個成熟的保險產品,即在老年居民中普遍推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務(“CollateralizedAnnuity”)。這種服務是投保人將房屋產權抵押給保險公司,自己可以終身繼續使用該房屋;保險公司則按月向投保人(受益人)支付給付金,也是終身支付;直至投保人亡故,保險公司才將該房屋收回,進行銷售、出租或者拍賣。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,并按平均壽命計算,分攤到投保人的預期壽命年限中去。它將投保人(受益人)的房屋價值“化整為零”,使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因為其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做,它在美國被稱為“反向抵押貸款”(“Reverse Mortgage”),就像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房。它的出現促進了社會保障制度的成熟,同時使得保險公司拓展了服務領域,獲得巨大的保險收益。

八、土地篇:推動建設用地制度的改革

(一)“緊縮地根”在住宅用地上不要過分

我國從去年開始嚴格控制土地供應,媒體現在稱為“緊縮地根”。分析減少耕地的結構,我們看到由于城鎮建設而占用耕地為217.6萬畝,所占的比例只有12.7%;而占全部城鎮建設用地的47%的是各類開發區、園區用地,新增城鎮村莊建設用地僅占31%,折算到全國耕地減少面積中則只占3.9%。所以我認為嚴格土地管理的重點不應當過分控制住宅建設用地,“緊縮地根”在住宅建設和城鎮建設上不要過分。

(二)改變房屋建設用地的唯一供應渠道

“緊縮地根”是只有在我國現行土地制度下才能出現的做法,因為國家是建設用土地唯一的提供者?，F在城市土地拍賣的高地價和農村的“失地農民”問題,已經成為土地管理上的兩個突出問題。而深究其原因,都與目前城市建設用地的壟斷經營直接關聯:

1、政府利用壟斷權進行土地居間經營

現在“土地拍賣”成為土地供應的唯一方式。在這種制度下,購買方是多元的,彼此進行著競爭,而土地供應方卻只有政府一家,單一供應者壟斷著供應市場,造成高地價是必然的,也是造成房價過快上漲的重要原因;根據現行法律規定農村建設用地只有由政府征用之后才能投資開發,這又形成土地提供方是多元的,而土地購買方卻只有政府一家。由此可以看出政府從兩頭壟斷著土地市場,用壟斷權利進行著土地的居間經營,卻同時在兩頭制造出兩種不良后果——城市土地的高地價和農村的失地農民?，F在“失地農民問題”已經引起中央高度重視,而造成“失地農民”的原因只在于政府。

2、不合理的法律規定剝奪了農民

“農村建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”這條法律規定,已經嚴重妨礙了城鄉一體化規劃、妨礙小城鎮建設和城鄉協調發展。它源于《中華人民共和國土地管理法》,但這條法律規定與《憲法》原則不一致。

3、應當允許集體建設用地規范進入市場

現在終于到了可以改變這一不合理的法律規定的時候了。中央要求:“嚴格界定公益性和經營性建設用地”。 由于中央的推動,“集體建設用地進入市場流轉”已在進行試點。如果實行了“經營性建設用地”允許村民委員會向投資人出租或以土地入股的改革,至少會有以

下好處:①“建設社會主義新農村”有了重要的資金來源;②從根本上解決了“失地農民”問題,使農民不至成為城市化中被犧牲的群體;③土地拍賣由于有了另外的供應者,打破了城市建設用地的單一供地渠道,形成了完全的市場經濟,就有了從根本上抑制拍賣價格過高的辦法。

4、從推進股份制到新的土地制度改革

5、實行農村土地信托制度

(三)注重城市群體的發展

“經營城市”理念現在成為越來越多城市領導者的共識?！敖洜I城市”理念的提倡者是*,而把他在大連的工作概括為“經營城市”則來自我2000年7月份對他的評價。

現在“經營城市”的理念應當進一步發展,因為“城市群體”的發展已經表明現今城市發展已經到了相互之間有關聯的程度?！敖洜I城市”的概念應當進一步擴大,添加上“發展區域經濟”和“經營國土”的新理念。所謂“城市群體”根據聯合國的定義,城市群體由一個中心城市和從中心城市散射出來的觸角形高密度的城市化地區組成,一個城市群體就是一大叢城市、城鎮和非城市地區的集合體結集形成的大面積都市化地區。

九、體制篇:國企改革與經營者持股

20**年是我國國有企業改革“攻堅”之年,最近十六屆五中全會指出:“目前我國正處在改革的攻堅階段”,可見“攻堅”是一項長期任務。前不久的一場爭論,把前幾年沉淀下來的指責國企改革的污泥攪成了一池濁水。中央提出的改革目標是“積極推行股份制,發展混合所有制經濟”,“使股份制成為公有制的主要實現形式”,最近又提出“以更大決心加快推進改革”?？梢娡七M國有企業改革的重要。

1、實踐中得到的啟發

我所在的集團公司是中央所屬全資國有企業,沒有改制,但是在下屬企業大量實行“混合所有制”。其中對企業發展影響最大的是經營者持股,一般是由經營者和主要業務骨干參股20-30%較為適宜,屬于“激勵型股權”而不是“控制型股權”。它不是“老國企改制”,也不是“MBO”,而是在新項目設立公司的時候經營者就參加進去,按注冊資金比例“出資入股”,這完全符合《公司法》和所有的現行規定,現在被稱為“增量持股”。

2、理論上進行的思索

目前思想混亂的根源在于理論上的混亂。我在有的研討會上帶著《資本論》上臺引起轟動,因為我談理論問題都是以它為依據,有的就是念原著?？墒堑綀龅牟簧偃司谷贿@樣表揚我:孟總帶來了許多新的觀點!其實這都是150年前馬克思的觀點,可見現在理論上的貧乏。

十、文化篇:居住文化推動住房建設發展

持續發展的房地產業和日漸豐富的文化生活,續寫著“居住文化”這一古老的命題。經濟全球化與中西方文化的融匯,使中國人對居住文化產生新的追求?，F在城市規劃和建設中“新樓”與“老樓”爭地、“求新”與“懷舊”觀念競生、“中國風”、“西洋風”多種建筑文化風格并存,這些情況的出現與人居水平提高、經濟社會進步有著密切關聯。對居住文化的追求表明,中國人的生活水平已經走上更高的文明層次。開發企業注重居住文化,可以使居住區建設更好實現“以人為本”的要求,主動為“構建和諧社會”創造硬件條件。

(一)居住文化是人類文明的表現

1、中外先哲對居住文化的認同

2、現代居住文化的內涵

(二)現代中國人對居住文化的追求

現在進行住宅開發必須研究居民對居住文化的追求。我國居民對居住文化的追求至少有以下十個方面:

1、對于居住功能與結構的追求。

2、對于裝飾文化與環境風格的追求。

3、對于周邊環境與居住景觀的追求。

4、對于居住生態與健康環境的追求。

5、對于居住私秘性與適度鄰里交往的追求。

6、對于娛樂條件與信息設施的追求。

7、對于鄰里品質與人文環境的追求。

8、對于親情與家庭主義的追求。

9、對于房屋品牌與長期服務的追求。

10、對于房屋節能與節省長期費用的追求。

(三)居住文化要求我國城市房屋走向高品質化

“居者有其屋”與“居者優其屋”,是中國房地產業協會形象概括的我國房地產市場需求的情況?！坝衅湮荨笔墙ㄔO經濟適用房滿足居民基本居住需求,“優其屋”是提高居民居住水平和檔次。我國商品住宅的個人購買率已經達到95%,在大部分居

民實現“有其屋”后提出“優其屋”的要求是必然的。

十一、道德篇:品牌戰略與誠信建設

一、房地產企業需要做好產品與品牌

房地產市場的變化將使得房地產企業間的競爭更加激烈。面對今后的變化,產品的品質和品牌將對于企業繼續在市場上立足,贏得競爭,變得更為重要。由此印證了“市場競爭發展到一定階段必將是品牌的競爭”。名牌產品可以穩定占有和擴大市場,并獲得品牌價值。國外成功企業普遍認為“品牌是企業的財富”、“品牌的成功才是企業真正的成功”,如可口可樂品牌價值為696億美元,麥當勞品牌價值為264億美元。在當今的國際競爭中,人們已經看到品牌對于出口、對外投資和帶動國家經濟發展的明顯作用,可以說品牌已經成為一些國家綜合國力的構成部分。中國現在不缺產品,缺的是品牌?，F在雖電子、紡織、輕工產品有了一批國產名牌,但總體上品牌脆弱,仍處于初創價段,這與多年的計劃體制和短缺經濟有關。中國短缺經濟的終結和過剩經濟的來臨,是品牌時代的開始。我國房地產市場現在已經發展到品牌制勝的階段,現在已經有一些企業實施“品牌戰略”,在社會上得到較高的認同度。我談談我們對于品牌的認識過程和冠名小區將帶來的問題。

二、城市建設者要尊重地名文化

現在需要反思的是,品牌戰略并不是要把住宅區地名都變成企業冠名。地名包含著一個地方的歷史文化,地名的沿襲也有利于人們識別。如北京的地名很有文化。

我主張企業不能只顧宣傳自己的品牌,更要尊重城市的歷史文化。我們應當即是現代城市文明的建設者,又是城市歷史文化的保護者。

三、關于房地產行業建立誠信問題

誠信是目前在全國各行業、各企業和全社會都需要倡導的重要觀念。目前社會缺乏誠信相當普遍,妨礙了社會經濟活動正常運行。提倡誠信從業對建立誠實守信的商業理念、促進中國企業提高素質將起到重要作用,對建設適應市場經濟的社會道德觀念也將產生深遠影響。

1、誠信建設迫在眉睫

房地產行業目前存在的諸多問題使房地產誠信建設迫在眉睫。而且現在消費者法律意識增強,購房知識增加,他們對住房質量、環境、戶型、房屋部品部件、物業管理,以及共有部分的產權等等涉及到自身利益的問題都反應敏感。

2、構筑中國企業的信譽大廈

要構筑中國企業的信譽大廈,我認為應該從五個方面著手,即法律體系、道德體系、制度體系、企業文化體系、社會監督體系。

十二、營銷篇:發展“分時度假”和“產權酒店”

我國房地產業發展到今天,已經與其它產業產生了不少結合點,國外在這些結合點已經產生出一些新的產業,其中包括:房地產業和教育產業相結合,在國外已經產生了幾百個大學城,拉動了國土增值;房地產業和信息產業相結合已經產生了數字社區,我稱之為“鼠標加水泥”的說法已經廣為人知。在房地產業和旅游業的結合部產生了“分時度假”和“產權酒店”;“反向抵押貸款”是房地產業和保險業的結合,可以有效加強我國養老社會保障。

今天著重介紹的是“分時度假”,同時介紹一下“產權酒店”。它們是因為銷售方式創新而創造出的現實生產力的典型代表。別看它僅僅調整了商品房和飯店的銷售方式,卻造就了兩個充滿前景與發展生機的行業。

——“分時度假”和“產權酒店”

“分時度假”(Time Share)按字面翻譯是“時間分割”,它的基本內涵是將房屋按時間而不是按面積切割,成為可以供多戶人家擁有的使用權,一般是按星期為單位分割,并將其出售給不同的購買者。而“產權酒店”雖然銷售給購買者的是飯店房間的產權,但是購買者通常只擁有部分時段的使用權,購買者將個人使用時段以外的時間委托酒店管理公司經營管理,酒店管理公司向產權人提供不同形式的回報?！爱a權酒店”在專業領域過去被看作是“分時度假”的一種,當然兩者之間有很大的不同。

“產權酒店”是飯店銷售方式的一個創新,現在已延伸到其它商品房的銷售與經營。我們把上圖可以再區分細一些,在從“完全產權銷售”到“分時度假”銷售之間出現的方式是“產權酒店”,而從“分時度假”到零租的飯店之間還出現了“點數俱樂部”?！爱a權酒店”所以被人作為“分時度假”的一種,是因為它不是將房產所有權和使用權都銷售給購買者,而是將其分開銷售;購買者雖然擁有客房的產權,但在使用上購買者只使用部分時段的使用權,一般是每年一至六周時間。購買者將其它使用時間委托酒店管理公司管理,由后者去出租經營。這些產權人得到的回報多數是通過由酒店管理公司負責交納按揭余款來實現的,這樣購買者一般只需要付出購買房屋的首付款,按揭款和物業費等等就由酒店管理公司負責了。有的管理公司還承諾另外再給產權人一定的經營收益,甚至承諾每年再給固定回報。

可以看出“分時度假”

和“產權酒店”這兩種銷售方式的共同點,是適應購買者不需要去長期居住、只需要每年短期居住使用的要求,把房屋使用時間分割使用。不同點在于“產權酒店”購買者擁有房屋產權,他們購買目的主要是長線投資、減輕資金負擔、財產保值增值和今后可以長期擁有與使用;“分時度假”購買者的購買目的主要是為每年短期居住使用,并有交換使用的靈活性,比每次租房要方便和便宜,也有財產保值增值的可能。

由于這兩種方式具有互補性,國內外都有企業把房屋進行“產權酒店”和“分時度假”的兩次銷售,即先把房屋或飯店房間按“產權酒店”方式賣一次,再把產權人委托出租的使用時間拿來賣“分時度假”。這樣就不是完全靠出租房間收取租金,可以增加固定客源和房屋使用率。當然這時賣“分時度假”的收入主要是為“產權酒店”購買者償還抵押貸款,經營得好公司還會有自身贏利。

篇2：中國房地產商業創新模式

　　創造流行300多年“土地是財富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經濟的實證研究,揭示了支配產業結構變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產業轉移, 告訴人們驅動商業模式變遷的動力是資本逐利的本質,提出了產業分析的“配第--克拉克經濟法則”。

　　以先哲的智慧解剖房地產業,可以幫助我們理解近幾年房地產屢創發財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產商業模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產發展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經濟學家面紅耳赤地爭論房地產泡沫,政府接二連三頒布調控措施,可以說無論是“國八條”、“地產新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產業的質疑,不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期,而且改變了政府對房地產發展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產商業模式的發展環境和生存土壤的巨大變化,使房地產企業不得不直面全新的行業政策、經濟、需求的巨大挑戰。一些聰明的房地產商埋頭苦練內功,尋求新的商業模式撬動各種開發資源,繼續演繹財富增長的傳奇故事。

　　房地產企業選擇何種商業模式,決定了其對經濟周期的抗跌性,決定了其能否持續發展。在房地產業興起初期,單純的混合開發模式和百貨公司模式占主導地位,開發商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環。他們之所以能夠生存、發展,依靠的不是產品和服務質量,而是土地制度的不完善以及消費者的不成熟。他們占用建設單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預售占用一部分客房的資金,他們在稅費上減、免、拖。還有一些開發商自己缺乏開發資金,就千方百計構建關系鏈,靠關系拿土地,靠關系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規范的市場運作辦法很快地完成了資本積累,為企業進一步發展贏得了時間和物質基礎。但這種開發模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業管理也有市場需求。但房地產市場發展環境今非昔比,這種模式現在已經暴露出諸多弊端,不僅投資結構不合理,而且潛藏著巨大的信貸風險。

　　從產業的發展規律來看, 企業商業模式的創新已經取代了產品創新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業模式的確定是綱,是企業發展的根本,是一切經營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務的?，F在房地產業政策的不斷調整、市場狀況的不斷變化,要求企業的商業模式也要不斷改革、與時俱進。尤其是金融緊縮和土地嚴控,大多數房地產企業失去了“錢袋”和“糧票”,傳統的“賣燒餅”的開發模式已難以為繼。改造公司的商業模式、確定企業的戰略定位、 采用與市場相適應的商業模式,已成為企業能否生存發展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠、SOHO中國、萬達集團改造傳統房地產商業模式的探索路徑、創新模式,以期為房地產商業新模式的形成拋磚引玉,為房地產業的健康持續發展建言獻策。

篇3：房地產公司融資創新工作總結

　　房地產公司20**年融資創新工作總結

尊敬的×總：

　　20**年，在您的領導下，我繼續參與了公司的多項創新工作，在即將辭舊迎新的時候，我想將我對我們創新工作的認識、理解和明年創新工作的建議向您匯報如下，不足不妥之處，敬請指正。

　　一、融資創新工作的開展

　　我作為集團公司融資創新工作小組成員兼秘書，在您的指導和其他同事的配合下，全程參與并積極推進了中海信托、中投信托、中融信托、中泰信托等十多個信托計劃，與您和大家多次前往北京、上海、深圳、無錫等地與信托公司、銀行協調溝通，主要工作內容涉及交易結構的商談、合作框架的擬定、交易文件的評審、收益成本預測、集團和項目的盡職調查以及信托計劃成立后的后續監管等。

　　20**年4月21日，我們的第一個房地產信托投資基金歷經一年的努力終于正式成立，使公司在資金嚴重緊張的關鍵時刻獲得了20億的融資資金，并用其在香港資本市場回購20××年到期的×億美元優先票據，在受資本市場青睞的同時也獲得了可觀的收益。

　　目前的工作內容有：（此處略去2000字）

　　二、融資創新工作對我的促進和影響

　　融資創新工作推進的過程，我不僅是在學習，更是在實踐著公司和您的想法，鍛煉著自己的眼光和思考，可以相對獨立的推進一個信托計劃工作，從交易結構的探討、盡職調查的執行、交易文件的討論、與各方的溝通和協調、具體工作的安排和推進，我都在盡可能的做我能夠去做的事情。在這個過程中，我自己也能感受到自己的進步，對于信托融資需要規避的房地產行業瓶頸、信托公司風險偏好、資金進入退出機制、資金募集模式、公司在信托融資方面的擔保、監管和成本上的訴求等有了比較清晰的認識和了解。

　　在今年的工作過程中，我逐漸感悟到要充分調動個人主觀能動性去開展工作，不要也不能被外部地種種不利因素所影響，在明確目標之后要千方百計、千言萬語、千山萬水、千辛萬苦的去努力達成，執著地去追求，成功細中取，細節決定成敗。

　　在今年的工作過程中，我養成了一些好的工作習慣和工作方式，凡事預則立，事情要分輕重緩急地做，與人溝通采取郵件、電話、短信、面談中的哪些方式，文稿修訂方法，商務談判的小技巧等等。

　　當然，我也知道自己存在不少的缺點和不足，如法律知識不夠、實際運作經驗欠缺，都需要在今后的工作中不斷改進和完善，繼續向您和其他同事學習。

　　三、對融資創新工作的理解

　　20**年，中國的房地產市場從年初的冰點到如今的沸點，公司牢牢抓住發展契機，眾志成城，內外兼修，在實現銷售額進入全國前列的基礎上，積極在全國范圍內通過各種方式增加土地儲備，同時全方位創新融資模式獲取發展資金，為實現3－5年達到銷售額全國前五的目標打下堅實的基礎。

　　目前，房地產開發僅僅在依靠開發貸款獲取融資的單一融資模式，我們工作的目的是要開拓多渠道、多方式的融資，要尋找房地產開發項目在拿地之前或拿地之后取得四證之前或已經取得開發貸款，還是否有其他的融資模式，以解決土地資金沉淀，更快的收回投資或快速擴張規模，而在這一過程中也是在推廣和宣傳我們的公司。

　　但是，創新融資工作受到國家和地方法律法規限制、信托公司對政策的理解和風險把控、銀行對政策的理解和募集資金能力、公司項目素質、公司領導對工作的認可程度等諸多因素的影響，并不是一件容易的事情，是需要我們付出更多的時間、精力m.airporthotelslisboa.com、腦力才能去實現的。

　　我們的融資創新工作小組作為一個橫跨多個部門的合作團隊，每個人都有自己的本職工作，在此基礎上積極參與創新工作的拓展，充分發揮各自的專業特長，推動創新工作的開展，這種分工協作、各取所長的模式類似于一個資產管理公司，可以為公司今后實現輕公司的管理目標積累一定的實踐經驗。

　　從目前來看，我們的工作還是做融資創新，但從長遠來看，它應該向著一種業務模式的創新發展，我們尋找并引進更多的資金合作伙伴特別是個人的閑散資金投資到房地產項目，由綠城來負責項目的開發，實現投資商與開發商的分離，可以在短時間內推動綠城的開發規模更上一層樓，這也是一種非常有利的商業待建模式，為客戶創造價值的同時實現綠城的百年理想！

　　四、對今后融資創新工作的建議

　　1．進一步明確創新工作開展的對象，建立充沛人脈關系

　　只要不是使用信托公司的自有資金來進行投資，就盡量不要直接找信托公司，要直接與資金提供方，即銀行、個人或其他公司，這樣可以節約融資的時間成本、資金成本，并提高工作效率和成功率。融資創新工作，要有選擇地去做，畢竟人的精力有限，公司的項目資源也有限。

　　因此要加強與各大銀行投行部或資產管理部的溝通交流，同時加強對個人潛在投資者的推介宣傳，尤其使綠城會會員的管理和服務。

　　2．進一步理清創新工作的模式

　　目前我們在談的模式有股權＋債權、信托收益權轉讓、股權收益權轉讓、債權轉讓、委托貸款轉讓、并購貸款、融資性保函、成立平臺公司、股權質押貸款、應收按揭款質押貸款、成立房地產投資基金等等，不管哪種模式，都是在符合相關監管法規的前提下，取得各方權益的平衡點；不管哪種模式，在資金成本允許的情況下，只要可以獲取資金都可以嘗試去做。但是，從長遠考慮，為了形成規模上的效應，應該選取簡潔、易操作而且具備復制能力、（原有模式基礎上）拓展能力的模式，在形成一

些固化模式可以使用的基礎上，再去做一些新的嘗試。

　　有一種合作模式，我認為很好：與大的金融機構合作成立平臺公司進行房地產項目的投資，他們為了獲取收益，不會干涉項目的開發經營，交易結構穩定，時間長，可以規避行業發展周期，而且可以獲取金融機構不見斷的金融支持，規?？梢宰龅胶艽?，如果能夠向公眾開放申購和贖回就更好了。

　　目前，最具備復制能力的融資模式是使用集團持有的項目公司股權進行質押，借道信托公司，從銀行或市場上獲取資金，這種融資模式，簡便易操作，只要我們拿出項目公司的股權，評估價值可以協商，單筆的融資規模雖然不會太大，但是總體規模會比較可觀，至于成本可以爭取控制在9％以內，如果可以撇開銀行來做，則成本會更低。

　　3．初步建立工作的組織保障

　　現有人員隸屬7個部門，有各自的工作，在工作時間和工作精力上會有沖突，某種程度上會影響工作的推進效率，最好能有相對專職的人員來共同從事本項工作，以投入更多的時間和精力。

　　4．制訂必要的考核評價激勵制度

　　創新是一項前無古人的工作，前景并不明朗，沒有現成的案例可以參考，涉及眾多的人、事、法律法規、地方實際，紛繁復雜艱巨細致，沒有必要的激勵措施不行，現在參與人員本身有其他本職工作，需要激勵措施來調動積極性，如果是專職來做，就更需要激勵措施了。

　　5．提升項目自身的素質

　　優化項目拓展時的股權設置、地域分布、地價目標等，使之具備融資合作的基本條件。建議公司考慮有意識地根據信托融資的需要來拓展項目，而不是有了項目再來找信托融資。

　　五、明年的工作思路及工作計劃

　　加強與各家銀行投行部和民間閑散資金持有者的溝通、聯系和交流，保證資金的有效供給；在推進現有各信托計劃的基礎上，有選擇的開展，并逐步形成一些固化的模式；初步建立創新工作的組織架構，并制訂必要的考核激勵制度。具體工作計劃如下：（此處略去1000字）

　　在這幾個月里，我也一直在思考和反省自己，我越來越清晰的意識到：從我個人的喜好來說，我更喜歡面上的工作，可以接觸更多的人和事，學習到更多的知識，得到更多鍛煉的機會，視野和思想也變得越來越開闊了，而且有成就感。從工作內容來看，如果可能的話，我更偏向于去做業務，而不僅僅是財務。

　　與您在一起工作的日子，我越來越相信：

　　“天下無不可化之人，但恐誠心未至。

　　天下無不可為之事，只怕立志不堅?！?/P>

　　沒有不可感動的人，沒有不能做成的事情，只要有誠心、有志向。

　　最后用一句熟知的漢樂府《長歌行》中的詩句來結束我的匯報，以表達我珍惜時間、生命、機會的迫切心情：

　　百川東到海,何時復西歸？

　　少壯不努力,老大徒傷悲。

　　祝您身體健康、萬事如意！