行政信息不公開視野下的房價成本信息的思考

　　本文從福州市商品房實際出發，通過對購買房屋人的知情權保護的認識，房地產開發商的公開房屋成本信息是否侵害其商業秘密的分析，認為房價居高不下的原因是房屋成本信息不公開，而在房屋買賣過程中,房地產開發商和相關行政機關就信息公開的積極作為是解決問題的一劑良藥。

　　今年8月上旬，福州市有關部門統計的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。開發商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，選取福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州＊＊花園），按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統的“成本核算”。通過相關數據的交叉印證，測算發現這個樓盤的利潤率達60.2%?，F粗略列出這個樓盤的住宅房產“成本清單”：

　　福州＊＊花園（8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900/平方米左右）

　?。?、地價：683元／平方米。

　　20**年9月，開發商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區規劃建筑容積率為2.27，規劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業建筑面積為1.45萬多平方米。將地價攤入小區住宅建筑面積，可得出商品房的地價成本。

　?。?、土建和安裝成本：875元／平方米。

　　這項費用主要包括：所有因建房而發生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發成本有差異。

　?。?、配套建設費用：486元／平方米。

　　這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。這兩項費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

　?。?、開發商的運營成本：390元／平方米左右。

　　這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等，一般不會超過商品房銷售價格的(10%)。

　　綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開發商利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元=1466元。開發商的利潤率為60%左右。

　　通過上面的材料我們清晰的認識到：房價高居不下的根本原因在于房屋成本的不公開，房地產開發商必須公開房屋成本，同時購房消費者的知情權應該受到法律的保護。但是房屋成本公開是否侵害開發商的商業秘密？房屋成本公開的法理依據在那里？下面就這些問題談一點筆者的看法。

　　一、房屋成本是否屬于商業秘密

　?。ㄒ唬┥虡I秘密

　　1993年頒布的《反不正當競爭法》第10條第3款將商業秘密的定義為：“商業秘密是指不為公眾所知，能為權利人帶來經濟利益，具有實用性并經權利人采取保密措施的技術信息和經營信息?！庇纱丝梢?，商業秘密須具備以下幾個條件：

　　1．秘密性，即不為公眾所知，商業秘密應以秘密狀態維持經濟利益。

　　2．價值性，是指能為權利人帶來經濟效益，具有實用性。這種經濟效益包括現實經濟效益和潛在可能產生的經濟效益，表現為財富的直接增加或投入的減少，還表現在競爭對手若獲得相應信息，必須支付相應代價。

　　3．管理性，商業秘密之所有人將其財產予以管理，采取適當保密措施使其處于秘密狀態。這種管理不僅在主觀上有意思表示，更重要的是，事實上實施了相應合理的措施。

　?。ǘ┓课莩杀拘畔⒉粚儆诜梢饬x上的商業秘密

　　按照以上的分析，房價成本可以被納入經濟信息的范疇，在現階段的市場中一直處于秘密狀態，由開發商掌握而不被公眾知曉。但這種信息是否具有價值性呢？筆者認為沒有。

　　首先，它不同于技術信息無法由此產生現實經濟效益，使財富直接增加或減少。

　　其次，商業秘密在某種程度上是針對競爭對手來說才具有意義，而追求低投入高產出應當是每個生產者共同追求的目的。

　　最后，由于最終的交易價格還是由市場供求關系決定，所以公布成本在影響購買價格時作用有限。而且，雖然開發商具有保密的主觀意思，但并沒有制定嚴格的保密措施，部分房產的成本信息會出現在財務報表中。由此可見，房價成本不應屬于商業秘密。房價成本被排除在商業秘密之外，可以證明公布房價成本的行為是合法的。

　　二、房屋成本公開是對購買房屋人知情權的滿足

　　房屋成本公開問題具有社會性，但同時也具有法律性，而且其本質在于法律性。房地產開發商公開房屋成本使購房者的知情權實現成為可能，同時消除買賣雙方之間的信息不對稱性。

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　　“知情權”作為一種權利主張的法學概念，是由美國的一位編輯肯特?庫珀在1945年1月的一次演講中首先提出來的。庫珀從民主政治的角度“呼吁官方尊重公民的知情權”并建議將知情權催生為一項憲法權利。這對于知情權的發展具有里程碑意義。

　　現階段，知情權以作為一項最基本的權利得到法律的保護，消費者必須掌握與交易有關的真實、準確、及時以及充分的信息，以實現其與經營者在交易過程中的實質平等。消由于信息不對稱，消費者的知情權得不到實現，消費者可能因害怕交易而放棄交易或減少交易，同時，由于消費者無法區分善良經營者和不良經營者，導致劣幣驅逐良幣的現象，影響社會整體資源的優化配置。所以法律規定了消費者的知情權來保護消費者的最基本權利，也是從維護社會整體利益出發。購房者作為商品房買賣的消費者理應具有知情權，而房屋成本也應該是購房者所應該知曉的范疇。但房地產是不同于一般商品的具有公共性的物品，因為它關涉到國家的土地資源、關系到國家的金融穩定，更關系到社會大眾的安居樂業。因此，對于房地產業的一些信息，房地產開發商應該如實的公開包括房屋成本在內的一系列房屋信息，政府也有義務、有責任將其公之于眾。

　　二)開發商的信息披露義務

　　經濟學理論認為:“如果消費者對市場價格或產品質量沒有準確的信息，市場體系就不會有效運作……每一種這樣的信息都可以導致競爭性市場的無效率?！?因而信息在市場經濟中具有很高的戰略意義。以美國為例，1977年，美國統一各州法律全國委員會公布了《統一區分所有物業產權法》就明確規定了開發商的信息披露義務，并明確規定了開發商必須披露的內容要求。我國沒有單獨的物業產權法，對建筑物區分所有權的規定散見于《中華人民共和國物權法》等相關法律法規中。因此，我國沒有法律明確規定對開發信息披露義務，筆者認為應當盡快制定相關法律法規，

對開發商的信息披露義務作出明確規定。規定信息披露義務具有重要作用:

　　1.信息披露義務有助于解決購房者與開發商之間的信息不對稱

　　所謂信息不對稱，“就是指交易的一方（常常是賣方)占有信息多，了解所提供的商品或服務的具體情況，處于優勢地位，而另一方(一般是買方)占有信息少，不了解商品或服務的具體情況，處于劣勢地位”。 因此，在房地產市場規定開發商的信息披露義務有利于改善這種信息失衡，維護消費者的權益。市場經濟作為自由競爭的經濟是承認這種利益獲得的正當性的，但是為了維護市場的長期穩定發展，政府也不可能長期默認這種利益失衡的現象存在，必然利用各種手段尤其是法律手段來對這種利益失衡做出調整。

　　2.信息披露義務有助于緩解開發商與購房者之間的矛盾

　　當前之所以開發商與購房者的矛盾如此之大的張力，主要因為雙方溝通交流的欠缺。在房屋買賣之前、之后都沒有有效的溝通機制，很容易造成對方的誤解。如果法律規定了開發商的信息披露義務，這便是一個很好的交流平臺。正如美國“新建物業小區開發商履行信息披露義務的方式，是編制物業小區商品房公開發售說明書”。開發商將通過這份說明書向購房者說明商品房發售過程中的有關事項，并對這份說明書的真實性承擔法律責任。開發商應該在說明書中明確說明將要出售的房屋的各項成本，讓購房者明明白白消費，開開心心買房！其實這是一項雙贏的措施，通過這項義務開發商緩解了與購房者的矛盾，更有利于塑造企業的信譽和形象，有利于企業的長足發展。購房者也對自己將要購買的商品房心知肚明，提高購房進度，這也有利于企業資金的回收。

　　(三)政府的積極作為義務

　　在房價問題上，政府也是備受爭議的對象。社會大眾責備其沒有起到很好的宏觀調控作用，對房價的與日攀升沒有有效的抑制手段，凸現了政府在市場經濟中的干預無能。因此，在房屋成本公開的問題上，政府應當積極作為。對行政行為的有效規制程序比較實體法的說明更具有可靠性，“正當程序是權利平等的前提，英美法中有‘程序優于權利’的原則”。 能夠利用法律等多重手段對市場進行有效的適度干預，不僅是政府走向法治的必然，也是由管理型政府轉向治理型政府的時代要求。

　　三、結論

　　綜上所述，筆者認為應當建立一套合理的房屋成本公開體系，這個體系主要有兩條線組成：第一，開發商應當履行信息披露義務，定期公開其商品房的成本，與社會大眾尤其是購房者形成良好的對話機制;第二，政府應當履行積極的作為義務，相關職能部門應當定期編制商品房的成本表以及房地產業的相關信息，向社會公眾公告并給與專業化的建議和提示。

　　參考文獻

　　[1]吳漢東：《知識產權法學》北京大學出版社，20**年版，311頁

　　[2]張文顯：《法理學》,北京大學出版社,1999年版，第341頁

　　[3]張嚴方：《消費者保護法研究》法律出版社，20**年版，第291頁

　　[4]彭正穗：《市場信息不對稱的雙重法律防范》法律出版社，20**年版，第301頁

　　[5]新華網8月25日電題：一份住宅樓盤的“成本清單”

篇2：酒店房價管理程序

　　酒店房價管理程序

　　Objectives目的

　　xto ensure that all room rate charged is accurate, avoid any undercharge or overcharge that will cause disputes.

　　確保所有房間價格準確，避免任何會有爭議的價格的上下浮動。

　　xto minimize any loss of revenue due to errors.

　　將任何會出現的收入上的錯誤減小到最小值。

　　Policy Statement政策闡述

　　It is the policy of the hotel that Rate Discrepancy Report is checked for the accuracy of room rate charged at the close of the day’s business.

　　該項政策是在日常商務工作結束時，為了確保房價的準確性，對價格差異報告進行檢查。

　　Procedures程序

　　1. Print the Rate Discrepancy Report and check following before 0100 hours:

　　打印價格差異報告并在1點前按照如下項目進行檢查：

　　a)Check the Market Segment Code and the Source Code ensure that they are accurate.

　　檢查市場部分代碼和原始資料代碼，確定其準確性。

　　b)The DIFF column will show differences -if the actual Rate charged is different from the Rate Code.

　　如果收取的價格和價格代碼不同，則DIFF模塊將會顯示其差異。

　　c)-If there are any difference in the room rate, investigate by checking the Guest Information and Notes on the Computer system, and the Reservation Form

　　如果房價有任何差異，則應在計算機系統內檢查客人信息和記錄及預定表格。

　　d)Rectify with the correct rate and rate code -if confirm.

　　如果確定則矯正正確的價格和價格代碼。

　　e)Check the number of persons occupying the room.

　　檢查住房客人的數量。

　　2. After completion

　　完成后

　　a) Submit the 1st set of the Rate Discrepancy Report to the Front Office Manager.

　　遞交第一份價格差異報告給前廳部經理。

　　b) Print a new set of the Rate Discrepancy Report to the Financial Controller.

　　打印一份新的價格差異報告給財務總監。

篇3：山西省經濟適用住房價格管理實施辦法(2019年)

晉價房字[20**]191號
山西省物價局
山西省建設廳
二○○三年六月二十六日
山西省經濟適用住房價格管理實施辦法
第一條 為規范經濟適用住房價格管理,促進經濟適用住房健康發展,根據國家計委、建設部制定的《經濟適用住房價格管理辦法》制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于在城市規劃區內經濟適用住房的價格管理。
第三條 本實施辦法所稱經濟適用住房,是指納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃破,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。
第四條 縣級以上政府價格主管部門是經濟適用住房價格的主管部門,依法對本地區經濟適用住房價格實施管理。
縣級以上政府建設(房地產)主管部門應協助政府價格主管部門做好經濟適用住房價格的監督和管理工作。
第五條 經濟適用住房價格實行政府指導價。
省政府價格主管部門制定各市(地)經濟適用住房指導價格,并會同省建設主管部門具體核定建設規模在IO萬平方米(含10萬平方米)以上項目的經濟適用住房價格;市(地)縣價格主管部門應會同同級建設(房地產)主管部門在省規定的指導價格內核定本轄區內的經濟適用住房價格;經濟適用住房的價格不得上浮,下浮幅度不限。
制定經濟適用住房價格,應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應,以保本微利為原則,與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現政府給予的各項優惠政策。
第六條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
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