對房地產市場宏觀調控的理性思考

　　〔摘要〕 近幾年一直處在宏觀調控中的房地產市場，其價格仍然是“漲聲一片”，自然引來了對房地產市場宏觀調控更多的質疑。其實，房價不斷上漲，除了房地產業和房地產市場自身的原因外，更為重要的原因是我國經濟、政治、社會以及國際上許多方面因素的共同作用。正確認識當前房地產市場形勢及其宏觀調控，才有利于我國房地產市場健康發展。

　　自20**年以來，國家為了穩定房價，促進房地產市場健康發展，發布了一系列宏觀調控政策。特別是20**年國八條的出臺，把調控上升到政治高度。20**年國六條出臺，加大了調控力度。20**年調控更有針對性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建設步伐和力度（國務院“24號文件”）、嚴格土地“招拍掛”制度（國土資源部“39號令”）和提高第二套房貸款的首付比例和利率（央行和銀監會的“359號文件”）等。然而房價是邊調控邊漲價，20**年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.9%，4月份上漲10.1%。處于調控之中的房價如此瘋狂的表現，不免使人對政府的宏觀調控頗多質疑。那么，應當如何正確認識當前房地產市場的發展形勢和現狀呢？

　　一、當前房地產市場宏觀調控認識上的幾大誤區

　　房地產市場宏觀調控，是國家從經濟運行的全局出發，按預定目標綜合運用行政手段、法律手段和稅收、信貸、利率等經濟手段，對市場經濟的運行在總量和結構上進行的調節。調控的關鍵首先在于消除認識上的誤區。

　　1、房地產市場宏觀調控就是降低房價

　　房地產業作為國民經濟的支柱產業，發揮著非常重要的作用，它直接影響的行業達到50多個。因此，政府出臺相關政策對房地產市場進行宏觀調控，目的是讓房價過快增長的幅度降下來，維持房地產業持續健康發展，而并非讓房價下降。房價是多種因素形成的博弈過程，并不是某一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩定增長的宏觀預期。過去連續數年中國超過10%的GDP增長和連續四年超過11%的城鎮居民收入增長，是房價穩定增長的基礎。如果中國的宏觀經濟發生了全面逆轉的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業、GDP與工資收入漲不漲的問題了。那么也就不僅是房價的拐點，而是整體經濟的拐點。

　　2、居者有其屋就是家家都買得起住房

　　隨著宏觀調控政策的出臺，越來越多的人加入了有關房地產市場和城鎮居民住房問題的討論。希望政府設法降低房價，讓大家都“買”得起住房。這種想法脫離了我國的現實。在整個國民經濟的發展過程中，由于市場機制造成的社會收入分配差距，必然有一個相對貧困階層存在，這是不以人的意志為轉移的規律。這也就決定了我國城市特別是大中城市人口當中，必定有一部分低收入家庭不能擁有自己的住房，只能依靠租房解決居住問題。發達國家目前的情況已經證明了一部分人不能擁有住房的必然性。

　　3、高房價等于房地產泡沫

　　房價持續高漲，房地產泡沫論成為時下流行語。筆者認為，判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求。首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民約5.2億人，到實現“全面小康”的20**年，城市化水平將達到55-60%，城鎮居民將增長到8.2億至8.7億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需要。目前我國城鎮居民人均住房面積為27平方米，到20**年可能達到35平方米，有巨大的潛在需求量。其次，從有效需求看，如果有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，且每戶只想增加20平方米，那么中國20%的城鎮家庭是2700萬戶，需求總量是5.4億平方米，這個需求是客觀存在的。另外還有農村進城經商務工人員的住房需求，每年幾百萬對結婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆遷產生的大量被動需求等。在這些真實需求支撐的前提下，不能判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

　　二、房價漲幅過快的原因分析

　　房地產市場宏觀調控，歸根到底是調控房價的過快上漲，只有認識到房價上漲的原因，才能理解調控政策的目的。

　　1、世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因

　　近四年來，在國際市場上，石油、鋁、銅、鐵礦石、煤炭、橡膠等大宗商品同時開始上漲，而且漲幅驚人。特別是石油價格一路攀升，由20**年度平均29美元1桶上升到20**年140美元1桶，且還有上漲趨勢。鐵礦石進口價格在20**年上漲70%的基礎上，20**年又上漲了19%，20**年上漲了9.5%，而20**年2月，寶鋼集團同意巴西淡水河谷公司把鐵礦石價格上調65%至71%；在東京工業品交易所，天然橡膠的期貨價格3年漲幅達到157%；在倫敦金屬交易所，鋁的期貨價格4年漲幅達140%，而銅的漲幅更是超過380%。作為世界貨幣的黃金，原來一直是200多美元一盎司，20**年漲到600多美元一盎司，到了20**年一度超過1000美元一盎司。由于經濟的全球化和我國外向型經濟的形成，我國的商品價格受國際影響很大。住房作為不動產，與黃金等貴金屬聯系更為緊密，其價格肯定要上漲。

　　2、地價過快的增長推動房價的上漲

　　在住宅開發成本構成中，地價是最重要的因素。從20**年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，全國商品房用地實行“招、拍、掛”。到了20**，緊縮“地根”成為房地產市場調控的重點措施之一，導致全國新增建設用地供應量下降。自20**年起，土地出讓面積呈下降態勢，20**年，全國購置土地面積為368平方公里，同比減少3.7%。在土地供應減少的同時，全國房地產需求卻在持續增長。20**年，主要城市總體綜合地價增幅（5.18%）已超過全國房價增幅（4.35%），20**年一季度至三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%，是同期房價漲幅（6.7％）的近一倍。尤其是20**年二、三季度，全國主要城市房價增幅加大，開發商對未來房地產市場的預期保持樂觀態度，因此，拿地熱情持續高漲，甚至不懼報出天價競拍。這說明，地價在房價成本構成中的比重整體上在提高。從拿地到銷售，少則需要一到兩年時間，所以，地價推高房價的作用力還有一定的滯后效應。

　　3、住房建設成本的上升也是導致房價上漲的原因

　　建材價格，特別是鋼材、鋁材、水泥等價格大幅度上升，投入住房的勞動力價格也逐年上升，增加了住房建設成本。隨著我國經濟的高速發展，房地產業也和其它行業一樣，加速升級換代。新建材、新工藝、新技術、新設備等不斷運用，生態、綠色、智能、舒適等理念的引進，建筑密度的降低，綠地面積的增加，公共活動場所的設計，住宅建設全面采用節能措施，住宅小區物業管理配套設施的完善以及建筑質量標準的提高，也使住房建設生產費用上升。為了抑制房地產投資的上漲速度，國家出臺了不少增加房地產稅負的政策。稅收本不屬于生產費用，但我國實行生產型稅收政策，同樣把它計算在生產費用中。這些費用不可避免地提高了住房的銷售價格。

　　4、需求旺盛是住宅價格

上漲的最主要原因

　　隨著經濟的快速發展，居民收入普遍提高，住房消費的意識和能力逐漸增強，由過去單純“為解決生存空間”向“住的寬敞舒適”轉變。全國城鎮人均住房面積20**年為27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房條件的改善，全國城鎮每年需要新增住宅面積超過了5億平方米。同時，隨著城市化進程的加快，城市新增人口以及流動人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城鎮人口2000萬人，就需要新增住房面積5億平方米以上。隨著城市改造力度的加大，房屋拆遷進入快速發展階段，全國每年拆遷量占房地產竣工量的20%左右，從而形成對房地產的巨大需求?！百I套房子做投資”不僅使富裕階層有追加投資的熱情，也使得許多普通市民加入了置業投資的行列，更是推動了房價的走高。從這些因素看，城鎮住房明顯供不應求，導致房價快速上漲。

　　三、確保房地產市場健康有序發展的對策建議

　　在全球物價普漲的情況下，要求我國的房價不漲甚至希望下跌，是不符合經濟規律的。有個別城市房價下跌不能認為全國房價已現“拐點”。從長遠看，隨著中國經濟的持續快速發展和城市化進程的加快，房地產市場供需狀況不會發生根本改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價上漲的動力。因此，調控只有抓住關鍵，遵循市場規律，才能取得實效。

　　1、增加住房建設用地的供應量

　　從20**年開始，國家一直在收緊地根，節約用地，這是正確的。但這也減少了住房建設用地的供應，從而加劇了住房建設用地的矛盾，導致開發商不惜天價拿地。因此，各城市根據不同情況適當增加住房建設用地的供應量，增加有效土地供給，確保地價平穩，降低房價上漲預期。

　　2、適度增加住房投資

　　針對房地產市場“過熱”的趨勢，國家出臺了一系列有針對性的政策法規，收縮銀根，嚴格了房貸市場管理。許多開發商出現資金鏈告急，有關土地市場趨冷的新聞頻現各大媒體。筆者認為，這是最大的市場風險。這兩種情況都是在減少住房市場的供應，給原本供不應求的住房市場雪上加霜。對于有真實需求的購房者來說，無論房價走勢如何終究是要買的，一旦觀望期一過或樓市出現回曖跡象，被抑制的購房需求將會不同程度的爆發，短期內有可能誘發房價的飆升。因此，適度增加住房投資，才能加大住房供應力度，穩定住房價格。

　　3、把住房保障制度落實到位

　　20**年8月,?國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見?出臺，對解決當前城市低收入住房困難，提出了明確而具體的解決辦法。只要各地加大經濟適用住房和廉租房的供應，就能夠在解決中低收入家庭住房問題的同時起到有效緩解樓市供需矛盾、減輕需求壓力、平抑商品房價格的作用，從而推動房地產市場健康發展。

　　4、宏觀調控力度要適當

　　這幾年政府出臺的一系列對房地產市場的宏觀調控措施，是相當密集、全面和強硬，在這種調控之下，應該說房地產市場已經出現了一些積極變化。廣州、深圳的房價已下跌，北京、上海出現成交量下降，部分開發商降價促銷等。因此，當前沒有必要再出臺更為“猛烈”的調控措施，特別是不應該考慮那些違背市場經濟規律、重拾計劃經濟“大棒”的作法，給房地產市場帶來政策性風險，避免市場“硬著陸”。宏觀調控的作用和效果要有一個過程，需要一定的時間。只有我國整體經濟的健康發展、只有宏觀經濟按照其自身的規律發揮作用，我國的房地產市場才能走上健康之路。

　　【參考文獻】

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　　[4] 苑韶峰：我國房地產市場現狀與政府規制[J].價格理論與實踐，20**（5）.

篇2：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發企業理性定價。根據20**年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日

篇3：深圳市關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（2013年）

　　深圳市關于繼續做好房地產市場調控工作的通知(20**)

　　深圳市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知

　　深府辦〔20**〕12號

　　各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　根據《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔20**〕17號)以及《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(粵府辦〔20**〕11號)的要求，為繼續做好我市房地產市場調控工作，現就有關問題通知如下：

　　一、完善房價調控工作機制

　　加強市場監測與價格分析，引導房地產開發企業理性定價，嚴格規范新建商品住房供應管理，促進中低價位普通商品住房和保障性住房的有效供應，進一步完善穩定房價工作機制。根據我市年度經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保20**年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

　　二、加強房地產稅收征管

　　嚴格執行國辦發〔20**〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，充分發揮稅收政策的調節作用。稅務和規劃國土部門要加強溝通協調，依法嚴格開展房地產稅收征管工作，充分發揮房地產稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。完善房地產價格評估技術，發揮其在房地產稅收征管中的積極作用，繼續加強存量房交易稅收征管工作，并根據房價變動，適時、適當調整征稅評估價格。

　　三、嚴格實施差別化住房信貸政策

　　銀行業金融機構、市規劃國土等部門要密切配合，加強信息互通共享，強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業金融機構要嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。銀行業監管部門要加強對各商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，依據相關規定嚴肅查處違規住房信貸行為。人民銀行深圳市中心支行可根據我市年度新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。繼續完善住房公積金制度，積極推進住房公積金繳存擴面工作，進一步提高住房公積金貸款政策對于合理住房需求的支持力度。

　　四、嚴格執行商品住房限購政策

　　要繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施。市規劃國土部門要加強與市稅務、民政、公安、社保等部門的合作，實現信息互通，杜絕通過補繳社保、多重戶口等方式規避限購政策的行為;發揮個人住房信息系統在限購、限貸政策中的作用。各有關單位要加大對提供虛假信息、以欺騙手段獲取房地產預售合同備案、房地產過戶登記等違法違規行為的查處力度，堅決遏制房地產市場投機行為。

　　五、增加住房和用地供應

　　市規劃國土部門要積極增加住房用地有效供應，科學編制年度住房用地供應計劃，拓寬城市更新等住房用地供應渠道，20**年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。進一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項目的建設和銷售，促進市場供應。

　　六、加快落實保障性安居工程規劃建設

　　市住房建設部門要加大保障性安居工程建設力度，通過新安排用地建設、城市更新項目配套建設、產業用地配套住房建設、軌道和交通場站上蓋以及企業利用自有存量用地建設等方式籌集和建設保障性住房。20**年度新安排籌建保障性安居工程項目4萬套，新開工保障性安居工程項目1.5萬套，竣工2萬套，基本建成3萬套。建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主，以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式。加快保障性住房工程進度和分配管理，嚴格落實年度保障性住房建設和分配責任目標，建立健全安居型商品房輪候制度。

　　七、進一步加強市場監管

　　強化商品房預售管理，引導房地產開發企業理性定價。繼續嚴格執行商品房銷售價格備案、明碼標價、一房一價等規定，嚴格按照申報價格對外銷售。健全房地產市場監督管理機制，各部門要加強溝通協作，建立健全信息共享、情況通報及違法違規行為的聯合查處機制。進一步規范二手房市場交易秩序，強化房源信息編碼運用，加大對發布虛假房源信息行為的查處力度，規范房地產經紀機構和經紀人的準入管理，積極引導房地產經紀行業持續健康發展。進一步完善房地產行業誠信管理制度，將違法違規銷售等行為記入房地產開發企業信用檔案，并依據相關規定進行處理。

　　八、加強市場預期管理

　　進一步加強住房市場運行監測管理和預期引導，提高市場監測頻率，細化監測區域，加強熱點片區監測力度。及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，方便居民置業參考和引導市場預期。繼續加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

　　市政府辦公廳

　　20**年3月31日