房地產經濟周期研究：國內外文獻綜述

　　本文對國內外經濟學界在房地產經濟周期領域展開的研究進行梳理，并探討了研究中存在的問題及需拓展的方向。本文將文獻綜述分成兩部分，一部分是國外房地產經濟周期研究綜述；另一部分是國內房地產經濟周期研究綜述。

　　一、引言

　　20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析；進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。

　　二、國外房地產經濟周期研究綜述

　　1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容

　　國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。

　?。?）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

　?。?）沉寂階段。二戰后的20世紀50—70年代，西方各國經濟復蘇，并且在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。

　?。?）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968—1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979—1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。

　?。?）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在20**年到達頂峰的預測。

　　二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50—60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。

　　三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。

　　2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價

　　縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

　　三、國內房地產經濟周期研究綜述

　　1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容

　?。?）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚，差距大。

　?。?）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展，為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多是停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產的概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。

　?。?）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987—1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。

　　二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊—傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心

理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論，我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。

　　三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。

　　四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了gg開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。

　　2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價

　　綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻在對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。

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篇2：深圳經濟特區房地產登記條例(2013修正)

　　深圳經濟特區房地產登記條例(20**修正)

　　深圳市人民代表大會常務委員會關于修改《深圳經濟特區房地產登記條例》的決定

　?。?0**年2月25日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第21次會議通過 20**年2月28日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會公告第120號公布 自公布之日起施行）

　　深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議審議了市政府提出的《深圳經濟特區房地產登記條例修正案（草案）》，決定對《深圳經濟特區房地產登記條例》作如下修改：

　　一、第四條修改為：“深圳市人民政府（以下簡稱市政府）房地產主管部門負責對特區房地產登記工作進行指導，監督深圳市房地產權登記中心依法履行房地產登記職責，依法組織制定房地產登記的具體工作規則并監督實施。

　　深圳市房地產權登記中心（以下簡稱登記機構）負責集中統一辦理特區房地產登記?！?/p>

　　二、相關條文中的“登記機關”均修改為“登記機構”。

　　三、第八條修改為：“房地產登記應當對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、規劃用途、價格、坐落等進行記載?！?/p>

　　四、相關條文中的“房地產登記冊”均修改為“房地產登記簿”。

　　五、第二十三條增加一款，作為第二款：“申請人應當對其所提交申請文件的真實性負責?！?/p>

　　六、笫二十四條增加一款，作為第一款：“登記機構應當對下列事項進行審查：

　?。ㄒ唬┥暾埲颂峤坏姆康禺a權利證書的真實性；

　?。ǘ└魃暾埼募C明事實的關聯性；

　?。ㄈ┥暾埖怯浿黧w、申請登記房地產、申請登記內容等申請登記事項與申請文件所證明事實的一致性；

　?。ㄋ模┥暾埖怯浭马椗c房地產登記簿記載的房地產權利不沖突；

　?。ㄎ澹┎淮嬖诒緱l例規定的不予登記、駁回登記或暫緩登記的情形?！?/p>

　　增加一款，作為第二款：“申請登記的有關情況需要進一步證明的，登記機構應當要求申請人補充材料或者進一步詢問申請人；仍不能證明的，登記機構應當實地查看或者要求申請人提交有關情況的公證書或者其他具有法定證明力的文件?！?/p>

　　七、第二十五條第二款中“可自接到復審決定通知書之日起十五日內向市政府行政復議機構申請復議”修改為“可以依法申請行政復議”。

　　八、第三十條修改為：“申請建筑物、附著物所有權初始登記，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a初始登記申請表》；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明；

　?。ㄈ┩恋厥褂脵鄬僮C明；

　?。ㄋ模┙ㄔO工程規劃驗收合格的證明文件；

　?。ㄎ澹┛⒐を炇蘸细竦淖C明文件；

　?。┛⒐y繪報告；

　?。ㄆ撸┛⒐そY算文件?！?/p>

　　九、第三十二條修改為“登記機構應當在房地產登記簿和房地產權利證書中，根據不同土地權屬來源分別標明“行政劃撥土地”、“有償使用土地”、“減地價土地”、“免地價土地”、“商品房”、“保障性住房”等字樣?！?/p>

　　增加一款，作為第二款：“保障性住房的具體分類由登記機構依照有關規定確定?！?/p>

　　十、第三十四條第二款中“可自接到決定通知書之日起十五日內向市政府行政復議機構申請復議”修改為“可以依法申請行政復議”。

　　十一、第三十九條修改為：“登記機構對申請人的申請進行審查，符合規定的，應當書面通知申請人提交稅務機關出具的契稅完稅憑證或者減免契稅憑證。登記機構應當自收到契稅完稅憑證或者減免契稅憑證之日起三十日內予以核隹轉移登記，并換發房地產權利證書?！?/p>

　　十二、第四十八條中“由登記機關作出補發公告，經六個月無異議的”修改為“經審查與房地產登記簿記載一致且已按規定聲明滅失的”。

　　十三、第五十條修改為：“預售房地產的，預售人應當將買賣合同報登記機構備案?！?/p>

　　十四、第五十二條中“可自接到決定通知書之日起十五日內向市政府行政復議機構申請復議”修改為“可以依法申請行政復議”。

　　十五、第五十三條修改為：“申請人向登記機構申請辦理房地產登記，應當向登記機構交納房地產登記費。房地產登記費具體收費標準按照國家有關規定執行。

　　查詢、復制房地產登記簿記載信息或者其他登記信息的具體管理辦法，由市政府另行制定?！?/p>

　　十六、第五十四條修改為：“登記機構收取的房地產登記費、其他依法取得的收入，納入非稅收入管理，并依法接受審計監督。

　　房地產登記費的一定比例應當列入登記賠償資金，具體辦法由市政府另行制定。

　　登記機構可以向保險機構投保責任險?！?/p>

　　十七、刪除第五十五條。

　　十八、第五十六條第一款中“限期內仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款”修改為“限期內無正當理由仍不辦理的，由登記機構提請市房地產主管部門對不申請登記或者不提供登記文件的一方處以五千元罰款”。

　　十九、第五十七條修改為：“當事人通過提供虛假材料等欺騙手段申請登記的，由登記機構提請市房地產主管部門按房地產登記價格的百分之五處以罰款；獲得核準登記的，登記機構可以決定撤銷核準登記，并由登記機構提請市房地產主管部門按房地產登記價格的百分之十處以罰款；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理；造成他人損害的，當事人應當依法承擔賠償責任?！?/p>

　　二十、第五十八條修改為：“市房地產主管部門或者登記機構及其工作人員違反本條例規定不履行職責的，依照有關法律法規的規定，追究主要責任人和其他直接責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?/p>

　　二十一、刪除第五十九條中“，賠償費從賠償基金中列支”字樣。

　　二十二、第六十條中“當事人對登記機關的處罰不服的，可自接到處罰通知書之日起十五日內向市政府行政復議機構申請復議”修改為“當事人對市房地產主管部門的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議”。

　　二十三、第六十三條增加一款，作為第二款：“市政府可以對房地產更正登記、異議登記、預告登記和地役權登記的具體辦法作出規定?！?/p>

　　增加一款，作為第三款：“市土地儲備機構負責向登記機構申請儲備土地登記，具體登記辦法由市政府另行制定?！?/p>

　　本決定施行前由深圳市房地產權登記中心依照《深圳經濟特區房地產登記條例》有關規定作出的登記行為及頒發的房地產權利證書，與市房地產主管部門依照《深圳經濟特區房地產登記條例》有關規定作出的登記行為及頒發的房地產權利證書具有同等法律效力。

　　《深圳經濟特區房地產登記條例》部分條款的順序根據本決定作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《深圳經濟特區房地產登記條例》根據本決定作相應修改，重新公布。

　　附：深圳經濟特區房地產登記條例（20**年修正本）（1992年12月26日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 根據20**年2月25日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議《關于修改〈深圳經濟特區房地產登記條例〉的決定》修正）

　　深圳經濟特區房地產登記條例

　　第一章 總則

　　第一條 為確認房地產權利，保障權利人的合法權益，加強房地產管理，根據法律、行政法規的基本原則，結合深圳經濟特區（以下簡稱特區）的實際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物、附著物。

　　本條例所稱權利人，是指依本條例規定登記的房地產權利的享有人。

　　本條例所稱房地產權利，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權。

　　第三條 房地產權利的設定、轉移、變更、終止等，須依照本條例的規定進行登記。

　　依法登記的房地產權利受法律保護。

　　第四條 深圳市人民政府（以下簡稱市政府）房地產主管部門負責對特區房地產登記工作進行指導，監督深圳市房地產權登記中心（以下簡稱登記機構）依法履行房地產登記職責，依法組織制定房地產登記的具體工作規則并監督實施。

　　登記機構負責集中統一辦理特區房地產登記。

　　第五條 房地產權利證書是權利人依法管理、經營一使用和處分房地產的憑證。

　　登記機構對申請人申請登記的房地產依法進行審查和確認房地產權利，頒發房地產權利證書。

　　第二章 一般規定

　　第六條 房地產登記以一宗土地為單位進行登記。

　　一宗土地存在兩個或者兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

　　前款所稱一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

　　第七條 土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應當同時登記。

　　土地使用權未經核準登記的，建筑物、附著物所有權或者他項權不予登記。

　　第八條 房地產登記應當對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、規劃用途、價格、坐落等進行記載。

　　第九條 登記機構應當設置房地產登記簿，按宗地編號對房地產登記事項作全面、真實、準確的記載。房地產登記簿記載的內容可供查閱、復印。

　　房地產登記簿、地籍一資料和房地產原始憑證應當永久保存。

　　第十條 房地產權利證書由市政府統一印制。房地產權利證書不得涂改，任何涂改視為無效。房地產登記簿有涂改的，應當加蓋登記機構的核對章。

　　房地產權利證書的記載與房地產登記簿的記載不一致時，以房地產登記簿的記載為準。

　　當事人對房地產登記簿的記載有異議的，登記機構應當查核原始憑證，并以原始憑證為準。

　　第十一條 房地產登記實行統一表格制度。

　　表格由登記機構依據本條例和工作需要統一制作。

　　第十二條 房地產登記的權利人名稱為：

　?。ㄒ唬┢髽I法人，為該企業法人的法定名稱；

　?。ǘ﹪覚C關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或者政府確認的名稱；

　?。ㄈ┓欠ㄈ私M織，為該組織依法登記的名稱或者政府批準的名稱；

　?。ㄋ模﹤€人，為合法身份證明上的姓名；

　?。ㄎ澹┕灿腥?，為各權利人的名稱或者姓名。

　　第十三條 房地產買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請，

　　下列情形的房地產登記，當事人可單獨申請：

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嗷蛘呓ㄖ?、附著物所有權的初始登

　?。ǘ┮蚶^承或者遺贈取得房地產的轉移登記；

　?。ㄈ┮蛉嗣穹ㄔ阂呀洶l生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記；

　?。ㄋ模┳兏怯?；

　?。ㄎ澹┮蛲恋厥褂媚昶趯脻M的注銷登記；

　?。┮蚍康禺a權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產權利證書等其他登記。

　　第十四條 登記機構對下列情形徑為登記：

　?。ㄒ唬┮婪ㄓ傻怯洐C構代管或者被人民法院裁定為無主房地產的；

　?。ǘ┑盅浩谙迣脻M，當事人不按期注銷登記的；

　?。ㄈ┩恋厥褂?年期屆滿，當事人未按規定注銷登記的；

　?。ㄋ模┍緱l例第二十條第一款第（一）項至第（五）項規定的。

　　登記機構徑為登記完畢，應當將登記結果公告。

　　第十五條 登記機構收到申請人的申請登記文件之日，為申請登記日。

　　兩個或者兩個以上的申請人對同一房地產申請登記的，按受理登記申請編號先后順序予以審查。

　　第十六條 提交申請登記的文件應當為正本。不能提交正本的，可以提交復印件，經登記機構核實無誤后，加蓋核對章收存。

　　第十七條 申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。

　　由代理人辦理申請登記的，應當向登記機構提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應當按規定經過公證或者認證。

　　第十八條 法律、行政法規規定以及當事人約定應當經公證機關公證的，申請房地產登記時，申請人應當提供公證文書。

　　第十九條 應當登記而逾期未登記的房地產，經登記機構公告滿一年后仍無人申請登記的，由登記機構代管，代管期為三年。

　　代管期間申請登記并予核準登記的，權利人應當支付實際發生的代管費用。

　　代管期間屆滿仍無人申請登記的，由登記機構向人民法院提出確認無主財產的請求。

　　第二十條 除下列情形外，任何單位和個人不得沒收、查封已經依法核準登記的房地產或者以其他形式限制權利人的房地產權利：

　?。ㄒ唬┑怯洐C構依本條例規定作出撤銷核準登記決定的；

　?。ǘ┤嗣穹ㄔ阂婪ㄗ鞒龅囊呀浬У臎]收房地產、查封房地產、撤銷核準登記或者以其他形式限制房地產權利的判決、裁定的；

　?。ㄈ┕?、檢察機關依法對己立案的案件，根椐案情需要查封房地產或者以其他形式限制房地產權利而作出決定的；

　?。ㄋ模┦姓蛘呤姓恋刂鞴懿块T依法作出沒收、收回、征用土地或者以其他形式限制房地產權利決定的；

　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他情形。

　　依上款各項作出的判決、裁定、決定應當發送登記機構。登記機構根據判決、裁定、決定徑為登記。

　　查封或者限制的內容、期限應當在裁定書、決定書中詳細列明。期限屆滿后，登記機構徑為注銷查封或者限制登記。

　　第二十一條 查封房地產或者以其他形式限制房地產權利的期限，最長不得超過六個月。滿六個月后需要繼續查封或者限制的，有關機關應當在期限屆滿前作出繼續查封或者限制的裁定、決定，并發送登記機構。

　　第三章 登記程序

　　第一節 程序通則

　　第二十二條 房地產登記按下列程序辦理：

　?。ㄒ唬┨岢錾暾?；

　?。ǘ┦芾砩暾?；

　?。ㄈ彶樯暾埼募?；

　?。ㄋ模鄬僬{查；

　?。ㄎ澹┮辣緱l例規定公告；

　?。┐_認房地產權利；

　?。ㄆ撸⒑藴实怯浭马椨涊d在房地產登記簿；

　?。ò耍┯嬍找庂M并頒發房地產權利證書；

　?。ň牛┝⒕須w檔。

　　第二十三條 申請房地產登記，應當按本條例規定的時間提交申請書及有關文件。當事人因不可抗力或者其他正當理由不能在規定的期限內申請登記的，在障礙消除后的五日內，順延登記期限。

　　申請人應當對其所提交申請文件的真實性負責。

　　申請文件不齊全或者不符合規定的，登記機構不予受理。

　　登記機構在受理申請人的申請后，應當予編號并給回執。

　　第二十四條 登記機構應當對下列事項進行審查：

　?。ㄒ唬┥暾埲颂峤坏姆康禺a權利證書的真實性；

　?。ǘ└魃暾埼募C明事實的關聯性；

　?。ㄈ┥暾埖怯浿黧w、申請登記房地產、申請登記內容等申請登記事項與申請文件所證明事實的一致性；

　?。ㄋ模┥暾埖怯浭马椗c房地產登記簿記載的房地產權利不沖突；

　?。ㄎ澹┎淮嬖诒緱l例規定的不予登記、駁回登記或者暫緩登記的情形。

　　申請登記的有關情況需要進一步證明的，登記機構應當要求申請人補充材料或者進一步詢問申請人；仍不能證明的，登記機構應當實地查看或者要求申請人提交有關情況的公證書或者其他具有法定證明力的文件。

　　經審查，申請人的申請符合規定的，登記機構應當在本條例規定的時間內予以核準登記，確認其房地產權利，頒發房地產權利證書；對不符合本條例規定的，予以駁回登記申請，并自受理申請之日起三十日內書面通知申請人。

　　第二十五條 申請人對駁回登記申請不服的，可自接到通知書之日起十五日內向登記機構申請復審。

　　登記機構應當自收到復審申請書之日起三十日內，對登記申請重新審查，并作出復審決定。申請人對登記機構的復審決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。

　　第二十六條 有下列情形之一的，登記機構可作出暫緩登記的決定，并書面通知申請人：

　?。ㄒ唬┊a權糾紛尚未解決的；

　?。ǘ┥婕斑`法用地、違章建筑事項，未經處理或者正在處理之中的；

　?。ㄈ┦芾砩暾埡蟀l現申請文件需要修正或者補齊的；

　?。ㄋ模┌l生本條例第二十條第一款（二）、（三）、（四）、（五）項情形而需暫緩登記的；

　?。ㄎ澹┓?、法規、市政府規章規定應當暫緩登記的其他事由。

　　暫緩登記事由消失后，登記機構應當予核準登記。

　　第二節 初始登記

　　第二十七條 凡未經登記機構確認其房地產權利、領取房地產權利證書的土地使用人以及建筑物、附著物的所有人應當申請初始登記。但符合本條例第六十一條規定者除外。

　　第二十八條 權利人應當自取得土地使用權之日起三十日內，取得建筑物、附著物竣工驗收證明之日起六十日內，申請初始登記。

　　第二十九條 申請土地使用權初始登記應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a初始登記申請書》；

　?。ǘ┥矸葑C明，包括：個人身份證明，或者企業法人營業執照和法定代表人證明，或者國家機關負責人證明，或者市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業、組織提供的身份證明應當按規定經過公證或者認證；

　?。ㄈ┩恋貦鄬僮C明，包括：

　　1、以出讓方式取得土地使用權的應當提交：

　?。?）土地使用合同書。根據土地使用合同書規定由權利人自行征地的，應當同時提交征地補償協議書；

　?。?）付清地價款證明；

　　2、以行政劃撥方式取得土地使用權的應當提交：

　?。?）市政府批準用地文件；

　?。?）用地紅線圖；

　?。?）征地補償協議書；

　　3、以其他合法形式取得土地使用權的，應當提交有關證明文件；

　?。ㄋ模┑怯洐C構認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

　　第三十條 申請建筑物、附著物所有權初始登記，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a初始登記申請表》；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明；

　?。ㄈ┩恋厥褂脵鄬僮C明；

　?。ㄋ模┙ㄔO工程規劃驗收合格的證明文件；

　?。ㄎ澹┛⒐を炇蘸细竦淖C明文件；

　?。┛⒐y繪報告；

　?。ㄆ撸┛⒐そY算文件。

　　第三十一條 屬違法用地、違章建筑，但經處理并準許留用的，申請登記時應當提交行政處罰決定書。

　　第三十二條 登記機構應當在房地產登記簿和房地產權利證書中，根據不同土地權屬來源分別標明“行政劃撥土地”、“有償使用土地”、“減地價土地”、“免地價土地”、“商品房”，、“保障性住房”等字樣。

　　保障性住房的具體分類由登記機構依照有關規定確定。

　　第三十三條 初始登記經審查符合規定的，登記機構應當在受理登記申請之日起六十日內作出初步審定，并予以公告，公告期為三十日。

　　對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機構應當予以核準登記，并向申請人頒發房地產權利證書。

　　第三十四條 對初始登記公告的初步審定提出異議的，登記機構應當自接到書面異議之日起十五日內將書面異議的副本送達登記申請人。登記申請人應當自接到書面異議副本之日起十五日內向登記機構作出書面答復。逾期不答復的，予以撤銷初步審定，駁回登記申請。

　　登記機構對異議和登記申請人的答復進行調查核實，認為異議成立或者不成立的，登記機構應當作出決定，并書面通知當事人。當事人對登記機構的決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。

　　第三十五條 土地使用年期屆滿，經批準續期使用的，應當按本節規定辦理初始登記。

　　已辦理初始登記的房地產增加面積的，增加部分應當按本節規定辦理初始登記。

　　第三節 轉移登記

　　第三十六條 經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應當自合同或者其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記：

　?。ㄒ唬┵I賣；

　?。ǘ┵浥c；

　?。ㄈ┙粨Q；

　?。ㄋ模├^承；

　?。ㄎ澹┕灿蟹康禺a的分割；

　?。┤嗣穹ㄔ号袥Q、裁定的強制性轉移；

　?。ㄆ撸┮勒辗?、法規規定作出的其他強制性轉移。

　　第三十七條 申請轉移登記，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a轉移登記申請書》；

　?。ǘ┓康禺a權利證書；

　?。ㄈ┥矸葑C明；

　?。ㄋ模┵I賣合同書，或者贈與書，或者繼承證明文件，或者交換協議書，或者人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或者有關行政機關的行政決定書，或者分割的協議書。

　　行政劃撥、減免地價的土地，轉移時按規定需補地價的，應當提交付清地價款證明書。

　　第三十八條 非法人企業、組織的房地產轉移，應當提交其產權部門同意轉移的批準文件。

　　第三十九條 登記機構對申請人的申請進行審查，符合規定的，應當書面通知申請人提交稅務機關出具的契稅完稅憑證或者減免契稅憑證。登記機構應當自收到契稅完稅憑證或者減免契稅憑證之日起三十日內予以核準轉移登記，并頒發房地產權利證書。

　　第四節 抵押登記

　　第四十條 抵押房地產，抵押當事人應當于抵押合同生效之日起十五日內申請抵押登記。

　　第四十一條 申請抵押登記應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a抵押登記申請書》；

　?。ǘ┓康禺a權利證書；

　?。ㄈ┥矸葑C明；

　?。ㄋ模┑盅汉贤瑫?。

　　非法人企業、組織的房地產抵押，應當提交其產權部門同意抵押的批準文件。

　　預購的房地產抵押時，應當提交本條第一款第（一）、（三）、（四）項規定的文件和房地產買賣合同書。

　　第四十二條 登記機構對申請人的申請進行審查，符合規定的，應當自受理申請之日起十五日內予以核準抵押登記。

　　第四十三條 對核準抵押登記的，登記機構在抵押人的．房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記簿上作抵押記錄。抵押記錄應當包括抵押權人、抵押物的面積、抵押金額、抵押期限等內容。

　　預購的房地產抵押時，登記機構應當在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。

　　第四十四條 同一房地產設立若干抵押權時，應當按本條例第四十一條、第四十二條的規定分別辦理抵押登記申請，并以受理申請編號的先后順序進行審查。抵押權的順序以核準登記的先后為序。

　　第五節 變更及其他登記

　　第四十五條 有下列情形之一的，權利人應當自變更事實發生之日起三十日內申請變更登記：

　?。ㄒ唬┓康禺a使用用途改變的；

　?。ǘ嗬诵彰蛘呙Q發生變化的；

　?。ㄈ┓康禺a坐落名稱或者房地產名稱發生變化的。

　　第四十六條 申請變更登記，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a變更登記申請書》；

　?。ǘ┓康禺a權利證書；

　?。ㄈ┥矸葑C明；

　?。ㄋ模└淖兎康禺a使用用途的，應當提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書，需補地價的，還應當提交付清地價款證明書；改變權利人姓名或者名稱的，應當提交有關行政主管機關的批準文件。

　　登記機構對權利人的申請進行審查，符合規定的，應當自受理申請之日起三十日內予以核準變更登記，并頒發房地產權利證書。

　　第四十七條 建筑物、附著物倒塌、拆除的，權利人應當自事實發生之日起三十日內向登記機構申請變更登記。登記機構應當自收到權利人申請之日起，十五日內予以核準變更登記。

　　房地產抵押合同終結，當事人應當自合同終結之日起十日內到登記機構辦理注銷抵押登記。

　　第四十八條 房地產權利證書滅失的，權利人應當在《深圳特區報》或者《深圳商報》聲明滅失，并向登記機構報失。申請補發的，經審查與房地產登記簿記載一致且已按規定聲明滅失的，并在新頒發的房地產權利證書上注明“補發”字樣。

　　第四十九條 房地產權利證書破損，經登記機構查驗確需換領的，予以換領。

　　第五十條 預售房地產的，預售人應當將買賣合同報登記機構備案。

　　第四章 撤銷核準登記

　　第五十一條 凡有下列情形之一的，登記機構可以決定撤銷全部或者部分核準登記事項：

　?。ㄒ唬┊斒氯藢Ψ康禺a不擁有合法權利的；

　?。ǘ┊斒氯嗽谏暾埖怯洉r隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；

　?。ㄈ┑怯洐C構審查有疏忽，核準登記不當的。

　　撤銷核準登記的決定應當書面通知當事人。

　　第五十二條 當事人對撤銷核準登記決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。

　　第五章 登記規費

　　第五十三條 申請人向登記機構申請辦理房地產登記，應當向登記機構交納房地產登記費。房地產登記費具體收費標準按照國家有關規定執行。

　　查詢、復制房地產登記簿記載信息或者其他登記信息的具體管理辦法，由市政府另行制定。

　　第五十四條 登記機構收取的房地產登記費、其他依法取得的收入，納入非稅收入管理，并依法接受審計監督。

　　房地產登記費的一定比例應當列入登記賠償資金，具體辦法由市政府另行制定。

　　登記機構可以向保險機構投保責任險。

　　第六章 法律責任

　　第五十五條 按本條例規定應當由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或者雖申請但不提供登記文件的，登記機構可責成不申請登記或者不提供登記文件的一方限期辦理登記手續。限期內無正當理由仍不辦理的，由登記機構提請市房地產主管部門對不申請登記或者不提供登記文件的一方處以五千元罰款。

　　登記機構經審查認為符合登記條件的，可徑為登記。

　　第五十六條 當事人通過提供虛假材料等欺騙手段申請登記的，由登記機構提請市房地產主管部門按房地產登記價格的百分之五處以罰款；獲得核準登記的，登記機構可以決定撤銷核準登記，并由登記機構提請市房地產主管部門按房地產登記價格的百分之十處以罰款；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理；造成他人損害的，當事人應當依法承擔賠償責任。

　　第五十七條 市房地產主管部門或者登記機構及其工作人員違反本條例一規定不履行職責的，依照有關法律法規的規定，追究主要責任人和其他直接責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十八條 登記機構及其工作人員因不當核準登記，造成權利人損失的，登記機構應當負賠償責任。

　　第五十九條 當事人對登記機構的處罰不服的，當事人對市房地產主管部門的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。

　　第七章 附則

　　第六十條 按本條例規定應當公告的事項，由登記機構在《深圳特區報》或者《深圳商報》或者深圳《中外房地產導報》公告。

　　第六十一條 本條例施行前，政府或者其授權機關頒發的有關房地產權利證書繼續有效。

　　第六十二條 市政府可依據本條例制定實施細則。

　　市政府可以對房地產更正登記、異議登記、預告登記和地役權登記的具體辦法作出規定。

　　市土地儲備機構負責向登記機構申請儲備土地登記，具體登記辦法由市政府另行制定。

　　第六十三條 本條例自一九九三年七月一日起施行。

　　本條例施行前，應當登記而未登記的房地產，當事人應當在本條例施行之日起兩年內提出登記申請。登記機構對歷史遺留的房地產權問題應當根據當時的政策、規定和實際情況予以處理。

　　過去在特區內實施的有關規定與本條例相抵觸的，以本條例為準。

篇3：房地產經濟管理部崗位職責

　　一、工作內容:

　　(一)招標工作

　　(二)合同的談判、編制及保存

　　(三)預、決算

　　(四)項目建設用款審核及現場簽證事項

　　二、經濟管理部經理崗位職責

　　(一)經理全面負責經管部日常管理工作。

　　(二)主抓核算,即預決算、項目用款撥付、現場簽證核定等,對二次審定上報文件的審定簽署及部門內工作進度、組織分工及工作質量負責。

　　三、經濟管理部副經理崗位職責

　　(一)協助經理工作

　　(二)主抓合同管理、經濟檔案管理、招投標等項工作,并負責編制部門內的文件。

　　(三)依據合同法等有關法律、法規及公司要求,組織參與合同談判。負責合同條款的擬定并按程序上報審批。合同生效后,(來自:m.airporthotelslisboa.com)負責合同的傳遞、存檔。在合同執行過程中,依據實際完成工程量情況按程序上報審批工程付款,并相應設立臺帳,認真實施。

　　(四)負責部門檔案管理工作。

　　(五)經理外出或有其他情況時,代理行使其職權。

　　四、預算工程師崗位職責

　　(一)土建、安裝預算工程師負責編制所有工程的預決算。各項按規定交付的前期、后期開發配套費用及取費標準、費率和工程取費以及實際預決算工程量,包括材料、設備的單項、總項報價等均以預算工程師核定無異為基礎。

　　(二)負責招標工程的標底編制及其他與招標工作有關的文件、資料準備。

　　(三)負責審核施工單位上報的月度工程量,作為工程進度款的支付依據,對施工過程中實施有效的成本控制。

　　(四)負責現場簽證的工程量的審核和價值量的計算。

　　(五)完成部門經理交辦的其他工作。

　　五、檔案管理崗位職責(兼職)

　　(一)負責公司和各部門文件收發、轉送、登記、存檔。

　　(二)負責全部合同、協議、招投標文件、預算書的登記分類存檔。

　　(三)負責其他資料的保管。