國內外房地產中介行業的比較分析

　　20**年初，房地產中介退市風潮正向全國范圍蔓延。深圳、北京、上海、廣州等大中城市的許多房地產中介公司正不斷縮小規模，甚至一些公司陸續退出市場。文章分別介紹國內外房地產中介行業的現狀和特點，通過比較分析，希望能對我國房地產中介行業的發展起到一定的借鑒作用。

　　一、房地產中介行業的現狀及特點

　　1、房地產中介行業的特點。房地產中介機構不從事房地產開發經營活動，只為房地產經營活動提供中介服。房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點。房地產中介具有很強的靈活性。房地產中介機構以傭金為主要收入來源。

　　2、我國房地產中介服務行業存在的問題。一是門檻不高，業務人員隨意聘用，素質良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。

　　二、國外房地產中介的現狀和特點

　　國外及港臺房地產中介服務具有悠久的發展歷史，具有一套較為完善的獨立法規體系，包括市場準入法規、執業人員職業道德法規以及執業質量控制標準等。美國作為一個發達國家，其房地產及經紀業的發展先于我國許多年，已經具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒美國的經驗和做法對于發展我國房地產經紀業將不無裨益。

　　1、國外中介機構管理制度。（1）經紀人資質等級。在美國，從事房地產中介業的機構或個人，必須擁有州政府機構——房地產委員會頒發的營業執照。房地產經紀人主要有兩類人員：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執照；銷售員，具有銷售員執照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執行經紀人所制定的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業務，同時對經紀人負責。美國房地產經紀人如果發生損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且被逐出經紀人行業后，很難再在這種講究信譽的行業中謀生?？梢?，美國對房地產經紀人的管理，無論是當初準入，還是加入本行業后的管理，都是相當嚴格的。（2）法規制度。美國有關房地產中介的法規主要有：一般代理法規、契約原則、州執照法、聯邦法、專業倫理法規。不動產執照法是有關房地產交易的最嚴密的法令。執行房地產執照法的是“州房地產委員會”，主要的執法方式包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數目由委托人與經紀人自由商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。（3）職業道德。美國非常重視中介的職業道德，商業法典10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。另外，美國的全國房地產師職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。

　　2、美國房地產中介行業的特點。美國房地產中介行業的特點主要有以下幾點：中介行業發展歷史悠久，中介事業發達，有獨特的房地產中介管理制度和動作程序。法規健全，權責明確，對規范中介行為，保障雙方權益起到很大作用。行業個人資格準入嚴格，機構準人市場化，優勝劣汰。中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應。充分采集信息資源，利用網絡信息技術，提高競爭力。

　　三、國內外房地產中介行業的比較

　　1、經紀形式不同。美國房地產中介無論售房或是購房都實行全權委托經紀人制度，然后，所有的運作程序包括介紹貸款、物業公證、房產保險、咨詢律師、提交登記等等都由委托經紀人全權辦理，所有費用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產中介實行的是雙方簽約制度，中介機構收取中介費后，免費幫助雙方辦理過戶手續，由有關管理機構直接向甲乙雙方收取費用。

　　2、產權管理不同。美國實行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進行操作。所有運作通過售樓律師中介經紀，從物業公證到房產保險，構成一個完整的市場保證體系。只有當這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認，并把相關的資料進行保存，以備查詢。而我國目前實行的是產權產籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現行的產權產籍制，更能適應房地產市場的變化，體現政府的職能。

　　3、地產性質不同。美國一般房屋是建筑在地產基礎上的，最大的區別是地產也屬個人財產。因此，房地產概念極為完整，私人購房后，以地契為準，連地帶房都屬私人財產，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進行的各種活動，如不準私建亂搭，不準破壞綠地等等。而我國地產屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產買賣一般注重于房產證的交涉。個人財產的法律體現是以產權證為標志，這樣就使中美兩國房地產買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

　　四、我國房地產中介行業發展對策

　　1、健全完善法律制度，創造公平規范的市場環境。為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法：完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。國家有關部門應盡快制定各種市場中介組織的管理法規或條例，對房地產中介組織的主體資格、活動范圍、酬金標準、權利與義務、違法處理等問題做出更明確的規定。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。完善對市場中介人員的資格考試制度。對市場中介人員的考核是一種對其工作能力的鑒定制度，這項制度對保證市場中介服務的客觀性、公正性、準確性和權威性具有重要的作用。

　　2、搞好培訓、提高人員素質。中介行業是一個注重品牌的行業，品牌是中介服務業生存的基礎。要以誠信培育行業品牌，沒有長期的信譽積累不可能做大做好中介服務，這是中介服務生命。因此，行業要得以充分發展，高素質人才隊伍和過硬的合法經營機構是必不可少的。要達到這個要求，要求員工在思想素質、專業技術均達到一定的標準，建立一個完整的資格考試體系。堅決實行從業人員資格認證制度，做到從事房地產中介服務的人員都符合條件要求。

　　3、房地產中介信息的網絡化和資源共享。當前的任務是利用先進技術手段，及時、準確地提供房地產信息。房地產中介服務無論是經紀、評估、咨詢，都要依靠及時而準確的信息，僅靠人工的市場調研是遠遠不夠

的，必須大力推廣計算機應用，建立房地產信息網絡系統，組建最具權威的房地產信息收集、加工和傳送服務機構，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產中介服務有一個堅實的信息基礎。

　　4、走中介公司間的聯合和規?；缆?，實現房產連鎖經營。加入WTO后中國將更加開放，中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率。因此，企業間的聯合，規?；l展，連鎖性經營，將是今后房地產中介企業發展的必然趨勢。聯合不是簡單的疊加，而是資源的共享，優化組合的過程。企業聯合實行連鎖經營，可采用原有的品牌或創立新品牌。目前的連鎖經營主要有三種模式：直營連鎖經營、加盟連鎖經營和前面兩種的混合模式。

　　總之，房地產中介企業要進一步進行資產重組和資源的合理配置，建立自身的競爭優勢，求得生存和發展的機會，建立一支符合職業化、正規化、社會化、網絡化、制度化、專業化要求的中介服務隊伍，才能振興我國房地產市場，繁榮房地產中介行業。

　　【參考文獻】

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　　[5] 廖俊平：房地產中介實務[M].廣東經濟出版社，20**（4）.

篇2：城市房地產中介服務管理規定(2001修正)

　　城市房地產中介服務管理規定(20**修正)

　?。?996年1月8日建設部令第50號發布 根據20**年8月15日《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）

　　城市房地產中介服務管理規定(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本規定。

　　第二條 凡從事城市房地產中介服務的，應遵守本規定。

　　本規定所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

　　本規定所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

　　本規定所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和代理業務的經營活動。

　　本規定所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。

　　第三條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國房地產中介服務工作。

　　省、自治區、直轄市建設行政主管部門歸口管理本行政區域的房地產中介服務工作。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）管理行政區域內的房地產中介服務工作。

　　第二章 中介服務人員資格管理

　　第四條 從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢精力相關的初級以上專業技術職稱取得考試合格證書的專業技術人員。

　　房地產咨詢人員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。

　　第五條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

　　房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

　　第六條 房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估 價師執業資格證書》，經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得

　　《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

　　房地產估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。

　　第七條 房地產估價員必須是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產估價業務。

　　房地產估價員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。

　　第八條 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。未取得《講話經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。

　　房地產經紀人的考試和注冊辦法另行制定。

　　第九條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

　　遺失《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》的，應當向原發證機關申請補發。

　　第三章 中介服務機構管理

　　第十條 從事房地產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構。

　　房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織。

　　第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q、組織機構；

　?。ǘ┯泄潭ǖ姆請鏊?；

　?。ㄈ┯幸幎〝盗康呢敭a和經費；

　?。ㄋ模氖路康禺a咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人中須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

　　跨省、自治區、直轄市從事房地產估價業務的機構，應到該業務發生地省、自治區人民政府建設行政主管部門或者直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第十二條 設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

　　第十三條 房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。

　　第十四條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷赜嘘P的法律、法規和政策；

　?。ǘ┳袷刈栽?、公平、誠實信用的原則；

　?。ㄈ┌凑蘸藴实臉I務范圍從事經營活動；

　?。ㄋ模┌匆幎藴适杖≠M用；

　?。ㄎ澹┮婪ń患{稅費；

　?。┙邮苄袠I主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

　　第四章 中介業務管理

　　第十五條 房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。

　　第十六條 經委托入同意，房地產中介服務機構可以將委托的房地產中介業務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加傭金。

　　第十七條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

　?。ㄒ唬┊斒氯诵彰蛘呙Q、住所；

　?。ǘ┲薪榉枕椖康拿Q、內容、要求和標準；

　?。ㄈ┖贤男衅谙?；

　?。ㄋ模┦召M金額和支付方式、時間；

　?。ㄎ澹┻`約責任和糾紛解決方式；

　?。┊斒氯思s定的其它內容。

　　第十八條 房地產中介服務費用由房地產中介服務機構統一收取，房地產中介服務機構統一收取，房地產中介服務機構收取費用應當開具發票，依法納稅。

　　第十九條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明業務活動中的收、支出等費用，以及省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門要求的其他內容。

　　第二十條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場。委托人應當協助。

　　第二十一條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┧魅?、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；

　?。ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產中介業務；

　?。ㄈ┩瑫r在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

　?。ㄋ模┡c一方當事人串通損害另一方當事人利益；

　?。ㄎ澹┓?、法規禁止的其他行為。

　　第二十二條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

　　第二十三條 因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務可以對有關人員追償。

　　第五章 罰則

　　第二十四條 違反本規定，有下列行為之一的，直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門會同有關部門對責任者給予處罰：

　?。ㄒ唬┪慈〉梅康禺a中介資格擅自從事房地產中介業務的，責令停止房地產中介業務，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款；

　?。ǘ┻`反規定第九條第一款規定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可以處1萬元以下的罰款；

　?。ㄈ┻`反本規定第二十一條規定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

　?。ㄋ模┏^營業范圍從事房地產中介活動的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　第二十五條 因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。

　　第二十六條 房地產中介服務人員違反本規定，情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第二十七條 房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第六章 附則

　　第二十八條 省、自治區、直轄市建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。

　　第二十九條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。

　　第三十條 本規定自1996年2月1日起施行。

篇3：房地產物業中介買賣承諾協議書

　　房地產物業中介買賣承諾協議書

　　賣方：______[身份證][營業執照]號碼：

　　地址：____________

　　中介方：______港置房地產代理有限公司

　　地址：______東路403號廣州國際______大廈12樓1201-1202室

　　賣方是位于______之物業(以下簡稱"該物業"，該物業地址以[房地產證][預售契約][商品房買賣合同]為準，若有差異時，雙方同意再作修改，并同意不以此作為取消交易之理由。)的合法產權人，現賣方收悉并確認中介方代理之買方購房要約及同意以下述條件出售該物業予買方：

　　1、該物業建筑面積為______平方米(以[房地產證][預售契約][商品房買賣合同]為準，若實際面積有差異時，賣方同意以本承諾書訂明之樓價除以面積所得的單價為標準增收或減付，并同意不以此作為取消交易之理由)。

　　2、賣方同意承諾以人民幣______元(￥______)出售該物業，賣方并同意按下述方式收款：

　　a)人民幣______元(￥______)于簽署本承諾書后收取作為臨時定金；

　　b)人民幣______元(￥______)于______時或______年______月______日或之前收取作為加收定金；

　　c)人民幣______元(￥______)于______時或______年______月______日或之前收取作為首期余款；

　　d)樓價余款人民幣______元(￥______)于______年______月______日前或于該物業產權交易過戶完成時或貸款銀行辦妥抵押登記時收取(如買方辦理銀行按揭，則貸款銀行批準的按揭金額由貸款銀行直接劃入賣方在該貸款銀行所開設的賬戶，實際按揭金額與樓價余款的差額由買方以現金直接支付予賣方)。

　　3、賣方于收取定金時，須出示[房地產證][預售契約][商品房買賣合同][共有人/配偶同意出售證明][委托公證書]等有關證明文件。如賣方未能即時出示上述文件，除買方同意外，否則該定金將暫時存放于中介方帳戶內；如賣方最終于______年______月______日前都未能出示上述文件，賣方須負訂約過錯導致毀約之賠償責任，中介方將定金交還予買方。買方對此不能向中介方要求任何賠償。如需中介方協助辦理交易過戶手續，賣方在收取定金時須將權屬證明原件交中介方辦理相關手續。而買方于中介方交還定金或交付賣方已簽署之收據時，須歸還中介方開、出之預收款憑證；如有遺失，買方須支付該預收款憑證開具金額的5%予中介方作為稅費補償。

　　4、賣方承諾該物業將以[空置狀態]/[連現狀家具及電器]/[連現有租約]交易。

　　5、賣方須保證對該物業享有完整所有權，并無存在隱瞞與該物業有關的重要事實或提供虛假情況等違反誠實信用行為。賣方應在辦理交易過戶手續前將有關該物業的產權糾紛、債務、稅項、租賃以及解除抵押等事項處理完畢，并保證交易過戶完成時買方無須對上述事項負責。否則，賣方須賠償買方及中介方由此引起的一切損失。由于賣方原因，造成物業不能辦理產權登記，或發生被政府或司法機關查封等情形由賣方承擔全部責任。

　　6、賣方承諾協助買方于辦理按揭手續時簽署有關轉讓文件及出示有關證明文件，并于該物業產權交易過戶完成前須付清一切有關該物業之產權瓜葛、債務、稅項、抵押、銀行按揭供款及雜費(包括但不限于水/電/煤氣/電話/管理/設備開通及物業維修基金等費用)。

　　7、賣方同意如賣方于簽署本承諾書后未能于______年____月____日之前辦妥該物業產權交易過戶手續或未能履行本合約之條款將該物業售予買方或因該物業產權問題導致不能達成交易，則賣方除須雙倍返還定金外，并須向中介方支付上述樓價百分之六之金額作為違約金， 及賠償買賣雙方咨詢及中介服務費金額的總和及支付中介方因追究違約方違約責任而發生的律師費用給中介方，若賣方與買方私下交易的，則賣方仍須向中介方支付上述樓價百分之六之金額作為違約金；若買方悔約不買的，則賣方有權與中介方均分定金并另行出售該物業。

　　8、基于中介方提供之中介及咨詢服務，賣方須支付予中介方人民幣______元(￥______)作為中介費及咨詢費，賣方須于交收首期樓款時支付上述費用予中介方，否則賣方須每天按欠款額0.1%支付逾期的滯納金至付清上述費用予中介方止，對此賣方無異議。

　　9、賣方同意賣方之稅費由______負責，買方之稅費由______負責，其他有關等費用各自負責。

　　10、本承諾書一式兩份，自雙方簽署之日起生效，雙方各持一份，具同等法律效力。雙方同意如因本承諾書而產生的糾紛均交由廣州仲裁委員會仲裁。

　　11、備注：________________________

　　賣方：____________中介方：______港置房地產代理有限公司

　　簽署：____________簽署：____________

　　日期：____________日期：____________