淺析我國房地產價格

　　近幾年我國部分地區房地產價格大幅度上漲，中央政府出臺了一系列調控措施來穩定房地產價格，但效果并不理想。房地產市場是一個區域性市場、房地產價格是一種壟斷價格，依靠中央政府的宏觀上的市場調控很難有效控制，并對宏觀經濟穩定有較大的副作用。采取地方政府管制和對房地產的增值收益實行比例累進稅才是抑制房地產價格的有效措施。

　　自1990年我國土地使用制度市場化以來，我國房地產價格持續攀升。特別是近幾年，以上海為中心的長三角地區、珠三角地區以及北京地區的房地產價格上漲幅度為甚。房地產價格的大幅度上漲已經引起了各方關注，國家還針對可能出現的房地產泡沫，從20**年年初開始，出臺了一系列調控措施，來穩定房地產價格，但效果并不理想。如何看待中國房地產價格變動以及怎樣合理控制房地產價格的過度波動，從而使宏觀經濟保持穩定是一個值得研討的課題。

　　一、房地產市場分析

　　1、房地產市場是一個區域性市場

　　顯而易見，在討論房地產市場之前，了解房地產市場的特性是非常重要的。市場絕不是一個簡單的概念，眾所周知，市場或者產業的概念是很難準確定義的。羅賓遜（1933）提出從某一給定的商品開始考察該商品的替代品，在考察這些替代品德替代品，直到商品出現明顯差異來確定該商品的市場界限。豪泰林（1929）、張伯倫（1951）、蘭卡斯特（1966）描述了一個產業中的產品差異性的問題，他們認為一種商品可以用質量、區位、時間、適用性等特性來定義。商品可以定義為不同特性的組合，而消費者對不同的特性具有不同的偏好。從房地產市場的特性來看，房地產市場不是一個統一的大市場，而是一個區域性的市場。從替代性來看，不同地區的房地產不具有替代性，即使是同一地區的房地產，如果區位地段不同，其替代性也很差。從房地產的質量、區位等特性來看，不同的房地產的差異也非常大。所以，從地理區域上看，房地產市場的地理區域應該是一個較小的概念。不應該有中國房地產市場或某某省房地產市場的概念。也就不應該有全國統一的房地產市場的調控措施。

　　2、房地產市場是一個壟斷市場

　　福利經濟學的兩個基本定理說的是：完全競爭的均衡一定是帕累托最優；任何帕累托最優的配置都能通過選擇一組正確的價格而由市場來實現。完全競爭均衡的一個重要性質就是每一商品都按其邊際成本來銷售。完全競爭市場是有效率的。但大多數市場都不符合完全競爭市場的條件，尤其是房地產市場。一方面是因為每一個樓盤都具有不可復制性，另一方面是因為房地產的信息的嚴重的不對稱。消費者很難獲得所需要的信息。因此，房地產開發商都具有很大的市場勢力，可以將房地產價格提高到遠遠高于其邊際成本之上。顯然，對壟斷市場采取從宏觀上的需求和供給兩方面的措施效果不會太理想，而且有很大的副作用。調控措施太強烈，會使全國的每一個房地產市場陷入蕭條，進而影響整個宏觀經濟。調控得力度不大，對房地產的價格又不會產生大的影響。

　　二、房地產價格分析

　　1、從房地產價格的構成來看

　　從房地產價格的構成來看，房地產價格的核心是土地價格。在西方經濟學中，土地作為一種生產要素，其使用價格(地租)決定于其邊際產出，該理論基本上排除了地價大幅波動的可能性，因為作為一種生產要素，其價格由其邊際產出決定，在一般情況下土地邊際產出較穩定，所以地價不會暴漲暴落，從而房地產價格也應基本穩定。

　　但在現實世界中這一結果并不完全正確,國外大部分發達國家都經歷過房地產價格的大幅度波動的情況?，F階段我國城市化、工業化進程加快，對非農用地的需求旺盛，但土地的供給在一些地區相對不足，使得國家土地公開拍賣的價格持續上漲，結果是土地價格越來越高。同時，我們也應看到，一些地方政府想從土地市場得到更多的收益，從而將土地價格人為抬升的現象也是存在的。

　　一些房地產開發商為獲得土地的增值收益，也采取各種手段囤積土地，進一步造成了地價的上漲。房地產商以此為借口，導致房地產價格持續上升。房地產價格隨著土地價格的上漲而上漲，有一定的合理性。但是，土地約束是成為房地產價格上漲的必然因素嗎？

　　誠然，從土地的自然屬性看，一般來說，土地是不可再生、不能增長、不可移動的資源。但人類開發土地的長期歷史證明，土地使用效率是在不斷提高的，房地產開發的效率也在不斷提高。隨著土地使用效率提高，土地供給可以認為是無限的。反過來，當人口增長達到某一水平后，人口總量會大致維持在一個相對不變的水平，從這一角度考慮，土地供給與人口增長之間是可以維持一個合理的比例關系的，所以不可能長期存在土地供應不足的問題。如北京市土地管理部門多次公開宣稱，北京市的土地有足夠的供應量，這也說明土地供給沒有出現短缺，但北京的房價卻快速上升。所以，土地約束或土地價格的上升并不成為房地產價格上漲的必然因素，房地產價格上漲還有其它因素。有人宣稱，中國的土地供應將出現長期短缺并由此導致房地產價格的長期攀升更是完全沒有道理。

　　2、房地產價格不是競爭性的市場價格，而是一種壟斷價格

　　房地產市場具有很強的區域特性，這種區域特性使得房地產市場具有很強的壟斷性，也就是說房地產價格是一種壟斷價格。舉個例子，小城市的房價大大低于北京市的房價，北京五環地區的房價低于三還地區的房價，但外地的房子不可能移到北京來，北京五環的房子也不可能搬到三環來。不同地區的房地產甚至同一地區不同地段的房地產的可競爭性都很小，使得每一個房地產開發商都具有較大的壟斷勢力。房地產開發商的壟斷勢力主要來自于這種地域的不同。這樣，市場中雖然有很多房地產開發公司，即使有一些開發公司規模較小，因為房地產的這種特性，也會使他們具有很大的壟斷勢力，從而使房地產開發商可以自己定價，而不是由市場來定價。同時壟斷價格是邊際成本的非遞減函數，所以，房地產價格的上升，并不一定就是供求關系的變化導致的，很大一部分是來自于房地產開發商對價格的控制。

　　3、房地產開發商的壟斷勢力即抬升房地產價格的能力還決定于房地產的需求方面

　　隨著我國經濟的高速增長，人們對住房的需求也在不斷增加。同時，一部分較富裕的人將購買房地產作為一種投資手段，更直接增加了對房地產的需求。由于信息的不對稱，地位的不平等，房地產開發商也可以通過各種途徑影響人們對房價的預期，從而改變人們對房地產的需求。對房地產需求的增加，降低了房地產的需求彈性，從而提高了房地產開發商的壟斷勢力，使得房地產開發商可以進一步提高房價。高房價雖然可以抑制對房地產的需求，卻加重了普通購房者的負擔，而不利于民生的改善。

　　三、政府對房地產價格進行調控應采取的措施

　　由以上分析可知，房地產的價格問題不能單純依賴市場機制來調節。誠然，市場經濟要求建立和健全各種市場體系，構建起以市場供求為基礎的價格形成機制，使得各種商品和要素的價格能夠真實地反映資源的稀缺程度和實際的市場供求關系。但西方經濟學在論述需求與供給時，有兩個重要的假設，一是完

全信息的假設；二是完全競爭的假設。只有滿足這兩個假設條件，由市場機制決定的價格才能真實地反映資源的稀缺程度和實際的市場供求關系。事實上，這兩個假設條件在現實經濟中是很難得到滿足。從前面的論述中我們知道在房地產市場上，這兩個假設條件更不可能得到滿足。房地產的價格并不反映資源的稀缺程度和實際的市場供求關系，所以用市場調控的方式來影響具有壟斷性質的房價，其作用就不會很大。最近一段時間政府對房地產市場的調控就說明了這個問題。一些政府官員認為通過市場化可以使房價通過市場調控而達到平穩，會使資源配置具有經濟效率就更是大錯特錯了。對房地產價格的調控的最好方式就是政府管制。

　　1、政府應對房地產價格應進行管制

　　因為房地產市場的區域性特點，對房地產價格應進行管制的應該是地方政府，而不應是中央政府。由于中國區域經濟發展的不平衡性，一些地區房地產市場過熱，并不意味其他地區也要進行房地產市場調控。恰恰相反，此時一些地區也許需要大力發展房地產市場。中央政府的調控使得這些地區的發展受到抑制，從而不利于縮小地區差距。

　　同時由于房地產價格的核心是土地價格，而我國的土地交易都是在各地方政府的控制下進行的。地方政府對土地價格的管制比較容易，從而對房地產價格的管制也相對比較容易。地方政府在出售土地時，就可以規定房地產的出售價格。這種房地產的價格可以由土地價格的一個加成比例來決定。比如，政府出售的土地價格是每平方米1000元，如果加成比例定為200%，這時房地產開發商出售的房地產的價格就不能高于每平方米2000元。這種定價方式既可以使房地產開發商獲得必要的利潤，又剝奪房地產開發商獲得土地增值收益的可能性。進而可以防止房地產開發商囤積土地，因為其囤積土地已經無利可圖。同時也可以結束房地產開發的暴利時代。最重要的是政府可以很容易地控制房地產的價格。

　　2、對房地產的增值收益實行比例累進稅，抑制炒房者或開發商囤積房屋、土地的動機

　　在上述的定價機制上，房地產開發商無法獲得土地增值收益，但購房者也不能享受土地增值收益，從而防止有人在上述機制中的投機行為。如果房價漲幅超過一定幅度，那么房地產的增值收益的比例累進稅稅率就應該達到100％，使炒房者完全替國家做嫁衣裳，這樣他也就不再有興趣炒房了。同時也減輕了由于需求因素對房地產價格形成的壓力。

　　3、改革現行的戶籍制度安排，提高人員的流動性

　　國家政府用強制性的計劃戶籍制度安排，剝奪了城鄉之間人口流動的選擇自由，導致城鄉在二元結構狀態下的割裂發展。在這種戶籍制度之上又必然附著了不同的福利待遇和社會權利，甚至不同的城市的福利待遇和社會權利也不一樣，這就必然使得不同的城市對人們的吸引力就不同。造成人們的流動趨勢為農村人口流向城市，小城市人口向大城市流動的單向流動。使得部分城市的住房需求大大增加。逐步改變附著在戶籍和不同城市上的不同的福利待遇和社會權利，使所有的人口不論其住在何地都有相同的福利待遇和社會權利，就可以改變人口的流動方向，使得人口可以雙向流動，減輕城市特別是大城市的住房壓力。

　　綜上所述，對房地產的價格的控制要采取綜合措施，但主要靠政府對房地產價格進行管制。

　　【參考文獻】

　　[1] 平狄克.魯賓費爾德：微觀經濟學[M].中華人民大學出版社，2000.

　　[2] 泰勒爾：產業組織理論[M].中華人民大學出版社，1997.

篇2：房地產售房部價格管理規定

　　房地產售房部價格管理規定

　　房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調整策略：

　?。?）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　?。?）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。

　　二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。

　　三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。

　　四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　岳陽市房地產管理局

　　湖南泰和