本文的研究結合財務戰略,以指引項目產品投放組合為目的。

房地產項目定價與其調價策略從性質上講,并不屬于同一概念。準確、合理的價格調整策略,是優秀銷售工作的基礎和前提,調價策略來源于房地產項目市場定位,而最終服務于銷售策略。

房地產項目的價格調整策略,是指在房地產項目整體定價確定的前提下,在銷售過程中,采取何種策略,根據房地產項目及市場的發展情況,引導價格發展走勢的價格方案。在不同的房地產項目中,由于房地產項目自身的各項素質差異很大,加之市場狀況不同,每個房地產項目會根據自己的特點采取不同的價格調整策略,以引導房地產項目價格的正確發展。概括來說,房地產項目的調價策略分為以下四種:

一、高開低走

在房地產項目綜合素質高,而市場狀況不好,競爭又較為激烈的情況下,房地產項目往往采取突出房地產項目優秀品質,高報價樹立房地產項目形象和知名度,而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。當然,如果,市場狀況好,競爭不激烈,而且項目自身規模又不大的情況下,項目完全可以采取突出房地產項目優秀品質,大規模營造房地產項目形象和知名度,高價報盤,高價成交,在短期內迅速獲得市場認同的,與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。

配合“高開低走”價格策略的產品投放策略如上圖所示,將項目的各個樓座按照品質由高到底的順序推向市場。原因:首先將高品質產品推向市場是支撐高價位開盤的前提條件。其次從利潤獲取上講,高品質產品首先推向市場獲得高價,低品質產品后推向市場獲得低價,這是最優的利潤獲取策略。最后,高品質產品高價先推向市場,低品質產品低價后推向市場,有利于資金的回籠效率。由此可見,上述“高開高走”的產品投放策略應該與“低開高走”的產品投放策略一樣。

二、低開高走

在房地產項目綜合素質較高,但初期優勢不明顯,而市場狀況不好或市場發展趨向不明朗的情況下,為取得市場認同,房地產項目應采取低價入市,根據銷售工作的開展,視具體情況適時調價的“低開高走”策略,根據銷售進展的好壞,決定價格的提升。當然,如果項目的確綜合素質較低,市場認同感差,且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下,房地產項目一般只能采取低報價,低價成交,以價格取勝的“低開低走”策略。

配合“低開高走”價格策略的產品投放策略如上圖所示,將項目的各個樓座按照品質由低到高的順序推向市場。原因除了與“高開低走”的產品投放原因截然相反外。低價低品質產品入市有利于在前期推廣時吸引客戶關注,吸引在售項目客戶群的注意力,盡快在先期積累一定數量的客戶,聚集“人氣”,形成良好的市場氛圍,以搶占市場先機;待房地產項目達到一定知名度時,再逐步抬高售價提高產品品質,給客戶以本項目定能“保值、增值”的信息;同時,利用購置房地產項目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感,以促使其下決心最終成交。由此可見,上述“低開低走”的產品投放策略應該與“高開低走”的產品投放策略一樣。

三、平穩推進

在房地產項目素質一般,規模較大,各樓座素質差距較小,而市場狀況很好的情況下,有些項目也采取“平穩推進”的策略,報價符合房地產項目實際成交價,價格提升較為平穩,給客戶以放心的心理滿足,最終追求較好的市場業績。

配合“平穩推進”價格策略的產品投放策略如上圖所示,項目的各個樓座推向市場的順序較為隨意。這種策略多數情況下適用于經濟適用房項目和規模不大的普通住宅項目。

四、波浪螺旋

“平穩推進”的調價策略是一種較為理想的調價策略,在現實中很難維系。實踐證明,很多項目其中的各樓座素質因為位置、景觀、交通等因素的影響而差距較大,而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產項目素質一般,規模較大,而市場發展趨勢不很明朗的情況下,多數項目采取的是“波浪螺旋”的調價策略。這種調價方式是一種結合房地產市場周期波動而調整價格發生同步的周期性波動策略。調價周期以房地產市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標準;同時,可根據工程進度及銷售情況,對提價幅度及周期進行進一步細化調整;此外,應考慮不同樓座在銷售速度上的差異,分別調整提價幅度,避免“一刀切”的作法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業績。

配合“波浪螺旋”價格策略的產品投放策略如上圖所示,將項目的各個樓座按照每期品質由低到高的順序推向市場,其中每一期中的樓座品質應該是高低搭配的。原因:1、較大的市場彈性空間;2、較強的市場競爭力;3、先購者的物業升值;4、快速搶占市場份額;5、提高發展商的市場口碑。在具體的實際銷售中,有些項目還將會通過分期內部認購引爆市場,那么隨著各期的推進就可以適當地將價格提高,具體提高的幅度,根據市場、客戶的反應而定。因為就目前而言,價格仍然是住宅市場最敏感的因素之一,是影響購房者的重要因素。這一策略的優勢是:1、配合價格策略,保證價格的初步提升;2、配合提價策略,保證提價的波浪式起伏;3、

配合營銷策略,保證好與差的多樣化選擇;4、配合財務策略,保證將最好的房賣出最好的價;5、配合風險規避策略,保證危機中可以有低品質產品支持低價,支撐人氣。

誠然,房地產項目的調價策略方式并不是完全孤立的,會出現幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經確定便一成不變,應根據市場變化情況隨時予以調整,以爭取獲得最佳的銷售成果。

篇2：西寧市人民政府調整城南新區國有土地出讓價格批復

西寧市人民政府關于調整城南新區國有土地出讓價格的批復

城南新區管委會:

你區管字〔20**〕002號《關于城南新區20**年度國有土地出讓價格的請示》悉。經研究批復如下：

一、為適應城南新區建設與發展的需要，市政府同意調整原寧政〔20**〕13號文批準的城南新區國有土地出讓價格。調整后的商業、金融業項目用地的出讓價格為每平方米210元人民幣（合14萬元/畝）；居住項目用地出讓價格為每平方米225元人民幣（合15萬元/畝）；工業項目用地出讓價格維持不變，仍為每平方米90元人民幣（合6.0萬元/畝）。

二、請你區嚴格招拍掛等土地管理規定，從嚴審核建設項目用地。對不符合產業導向的禁止類項目不予供地；對限制類和非鼓勵類工業項目用地，出讓價格可上浮50％－100％；對投資規模大、科技含量高、帶動作用大的工業項目用地，出讓價可適當下浮。對于區位好的商業、金融業及居住用地，出讓價格可適當上浮。 各類用地都要根據項目及其用地標準核定規模，節約利用，提高效益。

三、調整后的城南新區國有土地出讓價格自20**年3月1日起實施。

附：西寧市城南新區國有土地出讓價格表。

此 復

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年二月五日

西寧市城南新區國有土地出讓價格表

土地類別　　　　　每平方米　　　　每畝土地　　　　備 注
　　　　　　　　 土地出讓價格　　 出讓價格

商業、金融業用地　　210元　　　　　14萬元　　　土地出讓面積中
居住用地　　　　　　225元　　　　　15萬元　　相聯接的道路中心
工業用地　　　　　　90元　　　　　　6.0萬元　　線面積攤入總成本費用中。

青海省國有土地使用權租賃辦法

青海省人民政府令
20**.04.15

第一條 為完善國有土地有償使用制度，規范土地租賃行為，促進國有土地資產的合理流動和優化配置，根據《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的國有土地租賃，是指縣級以上人民政府將國有土地使用權在一定期限內出租給土地使用者，由國土資源

篇3：關于建立質價相符物業服務價格調整機制提案回復函

　　z委員：

　　您提出的關于盡快建立“質價相符”的物業服務價格調整機制的建議收悉，現答復如下：

　　一、加快建立“質價相符”的物業服務價格動態調整機制

　　20**年12月，國家發展改革委會同我部下發了《物業服務收費管理辦法》(發改價格[20**]1864號)，明確物業服務收費應當遵循合理、公開和費用與服務水平相適應的原則，規定物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價，具體定價形式由省級價格主管部門和房地產主管部門確定;明確實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定;對實行政府指導價的物業服務收費，由價格主管部門和房地產主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價格及浮動幅度，并定期公布。

　　下一步，我部將積極配合國家發展改革委，監督指導各地根據經濟發展水平、物價指數上漲、服務成本增加等實際情況，及時調整政府指導價的基準價格，建立健全與服務內容、服務標準、服務成本掛鉤的動態化、差異化的物業服務收費機制，促進物業管理行業可持續發展，保障人民群眾居住環境的保持和改善。

　　二、引導業主樹立“質價相符”的物業服務收費理念

　　目前，上海、天津、陜西等省市已建立“菜單式”的物業服務收費體系，根據合同約定將各項物業服務標準進行細化，并在小區適當位置進行公示。這種做法有利于增強業主對物業服務內容與物業服務收費相適應的認識和認同，有利于引導業主樹立“質價相符”的物業服務消費理念。國家發展改革委已將各地在物業服務收費管理方面的一些有效經驗和做法通過工作簡報等形式進行了介紹和推廣。

　　下一步，我部將配合國家發展改革委，進一步總結各地在物業服務收費管理方面好的經驗和做法，采用多種形式在全國范圍內進行推廣，指導各地價格主管部門和房地產主管部門結合本地實際完善具體的收費管理制度，明確物業服務內容、服務標準及對應的物業服務收費標準。同時，加大宣傳和示范力度，引導業主樹立“質價相符”的物業服務收費理念。

　　對實行市場調節價的物業服務，我部將督促各地房地產主管部門積極引導業主與物業服務企業建立平等、互信的協商機制，也鼓勵聘請第三方機構對物業服務成本進行評估，以達成一致意見，合理、合法、公開調整市場調節價的收費。

　　三、對住宅小區內公共部位和共用設施設備的用水用電按照居民生活用水用電價格標準執行

　　為減少居民住宅小區公用附屬設施電價的負擔，國家發展改革委已起草《關于調整銷售電價分類結構的實施辦法(試行)》，擬對城鄉居民住宅及其公用附屬設施用電(包括城鄉居民住宅區內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非生產、經營性用電)執行居民用電價格。下一步，國家發展改革委將加大工作力度，盡快完成該辦法的制定，爭取在今年內下發執行。

　　20**年，國家發展改革委m.airporthotelslisboa.com會同我部下發了《關于做好城市供水價格調整有關問題的通知》(發改價格[20**]1789號)，要求各地簡化水價分類，按照“補償成本、合理收益、促進節水和公平負擔”的原則，綜合考慮當地各類用水的結構，逐步將現行城市供水價格分類簡化為居民生活用水、非居民生活用水和特種用水三類。國家發展改革委認為，目前各地供水行業總體仍處于虧損狀態，如果對物業企業用水價格實行居民生活用水價格，會進一步增加供水企業壓力，影響企業正常運行，也不符合當前水價改革方向。

　　四、減輕物業服務企業稅負，給予稅收政策支持

　　關于降低物業企業營業稅率的問題。財政部認為，物業管理作為一項市場化運作的服務業，與其他服務行業相比，不具有特殊性。如果對物業企業按照3%的稅率征收營業稅甚至免稅，將引起其他服務行業的攀比，影響稅收政策的規范公平，因此不宜對物業服務企業單獨實行3%的營業稅低稅率政策。

　　關于調整物業服務企業營業稅稅基的問題。財政部認為，按現行營業稅政策規定，物業服務企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業服務企業代有關部門收取的上述費用不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。上述政策在一定程度上減輕了物業服務企業的稅收負擔，體現了國家對物業管理行業發展的支持。