房地產學習培訓--經營稅費對價格影響

　　房地產開發經營稅費對房地產開發成本及銷售價格的影響

　　除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產投資開發有關的稅費，也是影響開發商或投資商實際可獲取的純收入的重要因素。

　?。ㄒ唬┒愘M對總開發成本的影響

　　據國家建設部房地產業司的資料估計，各種稅費占商品房成本的比重大致如下，見表1-2.

　　如果加上各種不可預見的稅費在內，各種稅費占商品房成本的30％～40％。在商品房開發成本中，土地費用約20％，因此包括土地費用在內的各種稅費占商品房開發成本約50％～60％。就北京而言，土地費用占住宅總開發成本30％以上，甚至高達50％。

　　表1-2 商品房稅費構成一覽表

　　項目 稅費占商品房成本的比重(％)

　　稅收　10

　　管理費和手續費　3

　　行政性費用　項目性收費　 16．5

　　證書工本費　0．5

　　合　　計　30

　?。ǘ┒愘M對銷售價格的影響

　　目前，在商品房價格中，土地費用所占的比重已由過去的20％左右上升為30％左右，而開發商開發建設利潤所占比重由過去的20％以上下降為10％左右。商品房價格主要由七部分構成，見表1-3.

　　表1-3 商品房價格構成一覽表

　　項　　目　約占商品房價格的比重(％)

　　土地成本　30

　　房屋建造成本　30～35

　　輔助設施費用　4

　　配套費用　 10

　　開發期間費用　 10

　　營業稅金及附加　 6

　　開發建設利潤　 10

　　合計　 100

　　注：表中配套費用包括：市政配套如水、電、煤氣、通訊、管網等費用；開發期間費用包括：管理費、財務費和銷售費等。

　?。ㄈ┖侠矶愘M的調控措施

　　包括土地費用在內的各種稅費對住宅總開發成本、銷售價格影響較大的項目依次為土地費用（約30％），稅收（約10％），其他各種合理和不合理費用（10％～20％）。所以，只有規范房地產市場，合理負擔稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產和消費正常運行。為此，國家和各級政府應對商品住宅開發建設中的稅費進行必要合理的調控。

　　1.降低地價

　　對普通商品住宅，通過減少土地出讓金或將一次性支付土地費用改為若干年分期支付等方式降低地價；對經濟適用住宅，應通過行政劃撥土地減免地價。

　　2.合理分攤城市基礎設施和公用設施費用

　　讓城市基礎設施和公用設施費用單純由消費者承擔，改為由政府、房地產開發商、消費者等共同承擔，這樣既維護了房地產開發商的利益，又能調動消費者購房積極性。

　?。?）對于非營利性的城市基礎設施（如道路、交通等）以及公用設施（學校、醫院等）費用，應由政府財政承擔。

　?。?）對于營利性的配套設施（如商業網點）等費用，本著“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，由房地產開發商或受益企業承擔。

　?。?）對于住宅小區內的市政配套設施建設費用，應由消費者承擔。

　　3.降低或減免契稅

　　為鼓勵居民買房，對居民的住房應降低或減免交易契稅。

　　4.取消不合理收費

　　對房地產開發企業的各項收費應進行清理，如認真清理國家明文取締的不合理收費及現行收費項目中的不合理收費。對不合理費用堅決予以取締，如人防費、教育集資費、白蟻防治費、地名費等以及各種名目的管理費和保證金。

　　此外，為避免政出多門、重復收費，政府可采取集中收費、統一管理。這樣，有利于降低商品房總體收費標準，進而有利于降低商品房的成本和價格。

　　房地產開發商都需要繳納哪些稅

　?。?）契稅。

　　建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。

　?。?）營業稅。

　　自建建筑物出售，按建筑業3％稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。

　?。?）城市維護建設稅和教育費附加。

　　在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。

　?。?）城鎮土地使用稅。

　　房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

　　年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額

　　土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[20**]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

　?。?）房產稅。

　　以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。

　　應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％

　　房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[20**] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

　?。?）車船使用稅。

　　以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

　?。?）土地增值稅。

　　以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

　　計算公式：

　　土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額

　　應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率

　　土地增值稅四級超率累進稅率表

　　級次 增值額占扣除項目50％ 稅率％ 速算扣除率％

　　金額的比例