國內產業地產未來的發展趨勢
從產業地產情況來看，通過這些年的摸索，從第一個產業地產開始，1979年深圳的蛇口工業園區開始，到現在將近30年了。比如說深圳的產業地產做得比較好，到現在的發展已經基本形成了產學研一體化的機構，他們把我們的企業、一些科研機構，有的甚至開始某些國家的科研機構都結合在一起，拿20**年深圳的生產總值來說，他們在科技這一塊就是1200個億，占深圳科技GDP50%。
產業地產內涵究竟是什么？我們簡單的拿一句話來概括“是一種將產業運營和地產開發相結合的一種開發模式”，具體一點的說，它是指在新經濟和新興工業化的背景下，以產業為依托，以地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研發用房，生態寫字樓，經濟園區為主要開發對象，融合自然資源和社會資源，綜合開發集約化經營的多功能新近產業形態，是房產加產業的綜合體。它注重以房產開發為基礎，并根據城市開發需要有目的、有意識的培養某一種產業，并進一步提高地產輻射力、影響力成為城市經濟重要推動力。
我們講的稍微具體一點，我們應該怎么做？而我們產業地產所追求的不是企業價值最大化，而是資源價值最大化，它的出發點是將地產資源與其他的資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長點的培育。在這些方面我們卓達集團做得比較好，卓達的服裝產業園使卓達集團看到了河北是紡織服裝的生產大省的優勢。2000年就提出了創建服裝產業園，開工第一年大手筆建起了30萬平方米的服裝大省，想想大樓可以建，建好了以后怎么辦？如果不跟有關的產業緊密的合作起來做，他們能在第一年就能夠創匯5000萬美元，而且安排了周邊的村民2萬名進廠做工人。
除了這一塊，卓達集團養老社區項目是卓達集團投資開發并且與民政部、中國老齡社會發展基金會、中國養老產業園密切合作的養老、文化、生態、休閑、健康等于一體的并輻射京津地區的大型的衛星城。關于老人的問題要知道，在20**年11月1號按照這個統計的準確數字，我們中國60歲以上的人增加了4800萬，如何來使老年人能度過一個幸福的晚年？在這一點上卓達確實做出了一個貢獻，他們將建設中華孝文化博物館，老年醫院、老年護理中心、老年大學、社老公寓康復中心、老年健身活動中心等一部分配套。在滿足社區老年居民基本生活需求的同時，滿足老年人在心里、生理各方面的種種需要。我認為這樣就提高了我們生命質量，同時還能在養老社區周邊布置豐富的配套設施，最終建成集吃、住、醫、學、商貿和旅游等一體的大型多功能社區。在這里我替所有60歲以上的老人謝謝卓達集團！
我們產業地產今后究竟往哪個方向發展？一個國家要想迅速發展你要抓住兩頭，要么搞科技，要么抓市場。而我們產業地產實際上就是政府給你這一部分地，使你為這個城市能夠孵化出我們一些科技的，包括一些產業的項目，把這塊能做出來，這就是我們真正要搞產業地產的目的。
但是在我們現在來看，能否把我們中國的產業地產做成以科技為先導的高新技術產業研發，因為中國的制造業不是一點點，人家都說世界上制造業主要的在中國，但是我們生產出的產品利潤究竟有多高？大家都明白，如果按10萬美元計算，我們恐怕生產業頂多1到2個，8到9個都給他們拿去了，所以高新技術產業必須跟我們制造業結合，而且要融合在一起。這個路肯定要走，這個發展不是暫時的，而是越走要越寬。
除了要堅定走高新技術產業的路子以外，還有我們在產業地產這一塊，中國還要單元價值經營向多元價值經營的經濟方向轉型，因為中國的實際情況是我們東部和中部、西部的經濟發展及其不平衡，而我國的這種快速城市化有時候是在有一些比較薄弱的，特別是經濟狀況比較薄弱的城市，它們的產業，特別是它們的特色產業很難在一個短期內形成，這就是需要我們產業地產園區繼續加工使之日趨成熟，否則我們大部分城市還沒有工業化，這些城市怎么發展？所以產業地產比起我們單獨的住宅地產發展對推進我國城市經濟的發展，推動我國整體的經濟發展更為重要。產業地產在城市化這一個基本國策的大背景下，三四類城市尤其需要城市運營商，如何使三四類城市社會經濟快速發展，并且能夠更快的促使城市運營商大量的涌現，這也是產業地產發展的趨勢。
說到招商引資我倒覺得園區的招商引資在產業地產的今天，已經非比當年的工業地產，一般的企業在投資開發園區的時候，基本上它將市場需求已經做了深刻的了解，準備的地位、合理的規劃、有創意的策劃已經具備，他們懂得這是一個成功的基本保證，而過去的那種招商引資，我建議應該改為“引置招商”，也就是引進人才，園區的管理者如果不引進人才，還是像前兩年那樣，他們有的地方像樣的辦公室都沒有，你這個遠期連一個像樣的辦公室都沒有，外面來人的是來做項目的還是來買地的？就是我們現在的產業地產一定要有項目。我們引資是引什么資？如果你覺得你不善于管理，不善于策劃，我們可以引進一些、招進一些，能夠把資源樹立好以后，整合成一個項目的方式，這種方法不是沒有，我知道會有的，如果我們引進一些高層次的戰略型的人才你就知道我們這個園區應該怎么來開發，就會制訂一些長效機制。所以我個人以為引資非常重要，因為今后的城市規劃不僅僅會把城市功能配置提到一個新的高度，而且還將會把產業規劃和交通規劃放在一個更加高的位置上。
所以我們產業地產要歡迎城市運營商的光臨，當然對于有區域經濟領域發展理念的開發商，園區也應該雙手歡迎。因為他們不僅能使自己做強做大，而且還能起到示范作用，引導別的企業走向成功?，F在的產業地區的管理，我們不能再簡單的停留在租賃關系上，需要以全新的綜合性服務打造園區的品牌。綜合性服務包括哪些呢？就是高質量的物業管理，融資渠道的尋找，稅收優惠政策的解讀，企業產品專利申請，信息交流平臺打造等等。
除了上面的綜合服務以外，我以為園區管理的主要領導人群，一定要具備管理方面的專業知識，并且要有創新意識和開拓的精神，因為這個人群將會決定這個城市經濟發展孵化區能夠有多少個城市運營商和多少個特色產業誕生的命運，他們決定了這個作用。
篇2：房地產業的核心從開發轉向金融運作
前沿
房地產商向投資商轉變,類似房地產基金的操作大量出現,房地產進入金融運作時代。
20**年房地產企業的融資活動空前活躍。僅從房地產信托來看,根據云南信托的有關統計,20**年全國約有31家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品,募集金額約122億元。
一些房地產企業還引入了外資房地產基金和投資商。如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發地產項目;北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示,近一年來僅在北京就有近20 個房地產業項目引入了外資投資,總建筑面積在500萬平方米以上,涉及投資總額近30億元。
通過分析和研究目前房地產企業的各種融資創新和模式,我們認為中國房地產行業正在發生一場革命性的變革,這場變革的核心就是房地產行業的重心將由土地運營向金融運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果:一是現有的開發商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式,向美國等發達國家的房地產模式靠近。而且在這一過程中,房地產企業的走向必然分化出不同的路徑,像萬科、金地、招商地產這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產開發商轉型為專業房地產投資商和運營管理商,還有一部分公司將轉變為具有品牌的建造商,成為開發各環節的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現,現有的房地產開發食物鏈也將發生根本性的變化,最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態。
從美國等成熟房地產市場的經驗來看,當土地實現完全市場化的公開供給后,土地的轉讓價格將基本體現市場對土地未來價值的預期;與此同時,土地交割以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提,銀行將不再向開發商放款以支付土地價款。結果是開發商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利,也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下,開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發對資金的巨量需求。否則,失去土地和資金兩方面的尋租能力,開發商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色,其期望的利潤率據稱為“8%-15%”。
招商地產董秘陳宇認為,隨著房地產行業的進一步發展,行業內的專業分工將越來越細。結果是政府賺土地的錢,投資商(也可以包括個人集資)賺取資金的回報,建造商賺取產品創造的價值。
開發模式向投資模式轉變
在一系列政策的影響下,房地產行業的游戲規則正在發生變化,其實質就是產業的核心由開發營建向金融運作轉移,而房地產企業的運作模式也由開發模式向投資模式轉變。迄今為止的一些房地產與金融結合的方式,正越來越清晰地展示了這種轉變的路徑。
土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等,沖擊并改變著固有的房地產開發模式。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規劃、施工、銷售、物業管理的全部環節。在這一產業價值鏈中,土地是房地產商能夠進行開發的原始支點,融資只不過是整個運作的一個環節而已。
然而在近兩年房地產企業尋求資金渠道多元化的運作過程中,一些主流房地產商越來越重視融資環節,將這一環節提升到了前所未有的高度,而且其金融運作展示了一種行業趨勢:房地產商正面臨角色轉換,即由開發商向投資商、運營管理商轉變。
金地集團轉向投資商的嘗試
金地集團參與金信雙龍房地產信托計劃是其向投資商轉變的嘗試;而與摩根士丹利等聯手參與銀行不良資產的操作,則體現了其將多年積累的房地產開發經驗和管理經驗運用到存量物業的管理和再開發,向運營管理商轉變的思路
20**年6月,央行“121號文件”出臺,幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業,解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。作為上市公司,金地集團(600383)除了尋求以增發等形式再融資外,也在房地產信托等領域進行了嘗試。
20**年12月18日,金地集團公告稱,公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。根據《金信雙龍房地產投資信托計劃》及信托合同,金地集團為特別委托人和受益人,金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產品的運作模式借鑒了房地產投資信托基金(REITs)的基本原理,以房地產開發企業的股權投資為主(圖1)。
從運作模式看,金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃,金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業(金地集團第四大股東通和控股旗下企業)是該信托計劃的特別委托人,其中金地集團委托金額為2500萬元。
西南證券信托研究專家孟輝認為,該產品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關各方,將各自的優勢資源捆綁在一起,以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看,都屬于傳統的房地產開發商,“通過設立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持,獲得了一條新的融資渠道?！?/p>
從目前該信托計劃資金投入的項目來看,特別委托人如通和置業在杭州的一個項目、杭州綠城房地產集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規模不大,已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元,“但預計未來的融資目標是30-50億元?！苯鸬丶瘓F董秘、企業發展部總經理郭國強告訴《新財富》。
值得注意的是,金信信托與金地集團、通和置業等特別委托人之間的股權關系和戰略合作關系是實現這種模式的一個重要基礎。對于房地產信托這類具有高風險特征的信托產品而言,風險管理能力的高低幾乎決定了產品開發的成功與否。金地集團、通和置業作為開發商,能夠在房地產項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業建議,保證了信托產品能夠成功推出和持續運營。
在這一案例中,“房地產專業機構+融資平臺”成了金地集團房地產金融運作的基本要素?！敖鸬丶瘓F+金信信托進行的其實是房地產金融運作,而且它們擔當的是投資商的角色?！泵陷x認為。
金地集團作為專業房地產開發商,在如何實現專業技能與融資功能的緊密結合方面一直在進行探索。20**年6月22日,公司公告稱與摩根士丹利房地產基金IV(簡稱MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設立公司,共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司,項目公司注冊資本約為5億元,股東出資比例為:金地集團出資約7500萬元,占注冊資本的15%;MSREF出資約27500萬元,占注冊資本的55%;上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬元,占注冊資本的30%。
該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包,包括了中國建設銀行16家分行分布在華中和華南地區的154項資產。這些資產大多為中國主要城市中的商業物業,其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題?！惫鶉鴱娬f,金地集團在不良資產處置(如再開發、出售、出租、物業管理等)中,將在這些物業的再開發和管理上發揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。
萬科加緊調整融資結構
萬科通過發行可轉債、利用信托資金、與外資合作等,拓寬融資渠道、調整融資結構;通過收購做大規模,追尋美國Pulte Homes公司的腳步,其欲成為專業房地產投資商的意圖日益明顯
萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結構。
作為上市公司,萬科充分利用了資本市場的融資功能,兩年來通過發行可轉債籌集資金34.9億元。
與此同時,萬科也嘗試利用信托資金。20**年12月31日,萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協議,用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發。20**年6月9 日,萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議,用于深圳十七英里項目的開發。該貸款資金由新華信托發行“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集,同時,投資者可以享受十七英里項目購房優惠權。20**年12月22日,萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協議,用于“深圳萬科云頂項目”的開發。
值得一提的是,萬科“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色。該信托計劃靈活選擇融資方式,實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個百分點,按照2.602億元的融資規模,萬科每年節約財務費用近400萬元。
另一方面,房地產項目作為一個特殊的商品,本身有其獨特的使用價值,該信托產品在設計過程中通過對這一使用價值的挖掘,加入了購房優惠權,使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產品的同時,不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。
而且,在海外資金紛紛投資中國房地產市場之際,萬科也適時跟上了潮流。20**年7月,萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International(簡稱“HI公司”)簽訂了合作協議,為即將開發的中山項目進行融資安排,合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元,最長不超過42個月的貸款。為實現上述融資安排,萬科將中山公司80%的股權轉讓給全資子公司、永達中國投資有限公司,永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述轉讓完成后,萬科對中山公司直接和間接擁有的權益為48%(圖3)。20**年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產有限公司與新加坡政府產業投資公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡稱RZP)簽訂協議,將其持有的成都萬科置業95%股權中的40%轉讓給RZP,共同開發成都“萬科新城”項目。
從萬科在較短時間內連續發行兩期可轉債,以及信托融資、與海外房地產基金合作來看,其房地產金融運作的技巧日益嫻熟,融資結構也漸趨合理。
如果說拓寬融資渠道是所有房地產商的題中應有之意,那么收購南都集團相關股權一案則昭示了萬科欲成為專業投資商的意圖。
20**年3月4日,萬科公告以18.58億元收購南都有關股權。根據有關協議,萬科此次受讓資產為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權及與之相對應的股東權益、蘇州南都49%的股權及與之相對應的股東權益、浙江南都房產集團20%的股權及與之相對應的股東權益。交易定價主要依據標的公司的凈資產值、所擁有的項目的評估值,同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元,涉及21項物業,占地面積627.57萬M2,建筑面積598萬M2,按權益算,本項交易完成后,萬科權益土地儲備增加194萬M2。
我們的分析表明,這項收購使萬科的權益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積,有利于完善萬科跨區域發展的戰略布局,使其大大增強了持續競爭能力。
被萬科視為未來發展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式,可能是萬科意圖的最佳注解:在房地產基金占主導地位的美國房地產市場,作為上市公司的PulteHomes,其主導權不在公眾基金手中,而是以房地產投資商的身份,采取收購兼并的方式做大規模,鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%,而美國前十名地產商的市場占有率不到20%。
其實還有相當一部分房地產開發商也敏感地看到了這種轉型的脈絡?！拔覀円舱谒伎枷驅I房地產投資管理公司轉型的可能?！卑偈诉_地產副總裁羅雷說。
房地產業食物鏈正在發生變異
從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到,大投資商、信托資金及海外房地產基金的介入,正在顛覆傳統的房地產業食物鏈:20多年來長期處于食物鏈頂端的開發商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享
傳統的房地產開發鏈條顯示,開發商是整個鏈條的上端,也是利益傳動的第一環。而且開發商往往也利用這種“核心”的優勢,通過帶資承包等形式使得施工企業承擔部分開發資金利息、出讓他們應得的部分利益,通過預售的形式讓消費者承擔部分開發資金利息,等等,實施對施工企業、消費者的掠奪。
但在投資商、信托資金以及海外房地產基金參與的項目中,它們參與瓜分了以前由開發商獨自享有的高額利潤。顯然傳統的房地產開發和利益分配模式已經發生了變化。
&n bsp; 事實上,目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發商的合作,基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣,一般都是成立項目公司,雙方各自持有項目公司一定比例的股權,并按此比例享有項目利潤。與傳統房地產開發相比,這意味著站在整個開發鏈條上端的除了開發商以外,還有海外房地產基金以及其他投資商,它們共同瓜分房地產項目的大部分利潤。
我們認為,隨著各種主體的投資商以及海外房地產基金越來越深入地介入中國房地產市場,它們將連同由開發商嬗變而來的專業房地產投資商一起共同占據產業鏈條上端的位置。而這種變化趨勢,可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產開發商積極向投資商和運營管理商轉變的根本動力。
房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場
房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業態。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力,只要政策許可,未來中國房地產基金從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業食物鏈的變異,那些具有豐富的開發、運營管理經驗的專業房地產投資商也將成為左右市場的重要力量
眾所周知,目前房地產業的資金來源中,銀行貸款和其他資金(包括定金及預收款等)規模過大。20**年,房地產開發投資資金來源中的國內貸款迅速擴張,規模達3138.3億元,分別相當于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調控后,房地產開發投資的貸款增幅放慢,但1-10月仍然增長5.9%。
中國經濟景氣監測中心的張海旺認為,目前房地產開發投資資金的主要來源仍是國內貸款,其他融資渠道甚少且極不穩定,這給銀行系統帶來很大的不確定因素。而且房地產開發企業把定金及預收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月,國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發投資中的比重超過六成,達61.3%,比宏觀調控前的20**年1-2月份非但沒有下降,反而提高2.7個百分點。在房地產開發投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時,由于個人住房貸款迅速增長,又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產開發投資對銀行資金的依賴?！?/p>
業內專家認為,中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致:一方面房地產企業融資存在瓶頸,特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制,另一方面是普通投資者有參與分享地產業高成長的強烈沖動,普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產,而不能分享房地產開發的超額利潤,因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產信托基金若能推出,無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明,中國目前具備了房地產信托基金生存和發展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比,目前深滬1300多家上市公司中,中國國貿(600007)、小商品城(600415)兩家具有“REITS產品”的部分特性(附文1)。
中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入(表2),符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比,中國國貿沒有稅收優惠,所得稅率為33%,盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅,應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
商業零售房地產將拔得頭籌
中國目前的居民消費率約為55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業地產將產生持續而長期的需求。因此我們預計,在各種類型的房地產中,商業零售房地產將可能成為房地產基金(REITs)投資的首選目標
20**年底中國商業零售業已全面對外開放,在此前后,中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂,競爭近乎白熱化,但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。
從兩家外資零售業巨頭在中國的擴張情況看,20**年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度,三年新開店數是過去五年的一倍。權威數據顯示,截至20**年2月,沃爾瑪在中國的門店數達到44家,其計劃今年還要再
開15家門店。而家樂福更是迫不及待,以近乎瘋狂的速度擴軍,僅20**年1至8月就新開了8家門店,平均每月一家,在20**年最后兩個月內更是狂開15家店鋪。據統計,截至20**年2月,家樂福在中國的門店數已達53家。
其他外資零售業巨頭也不甘落后。德國零售和批發業巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業 客戶服務,該公司年初宣布,20**年將再開10家店。
而且目前世界零售企業500強已有70%在中國搶灘登陸,截至20**年6月,國內已有外資商業企業268家,店鋪數4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內地的投資。
國內連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據悉,國美20**年在全國的門店總數將達到400家,而且在北京等主要城市將以大面積店為主。
而且,內外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現象。因為目前中國消費率約為55%,大大低于70%的世界平均水平。專家認為,隨著消費的復蘇,消費率將觸底反彈,對商業地產將產生持續而長期的需求。
更重要的是,“商業地產運營將回歸理性,以租賃為主的運營模式將成為主流?！鼻迦A大學中國金融研究中心研究員張寧認為,商業地產將成為外資房地產基金或大投資商的首選,它們通過將這些物業出租給商業企業以獲取穩定的租金收入。
目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業中心,其運作模式已具有房地產基金的雛形,也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。
1995年,經國務院批準,深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司,20**年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司,沃爾瑪持股65%,深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發展,深國投成立了深圳國投商用置業發展有限公司(下稱“國投置業”),專門開發商用物業,主要為沃爾瑪提供營業場地。
20**年底,深國投與新加坡嘉德置地集團(下稱嘉德集團)簽訂了合作框架協議書,在中國商用地產投資和管理領域進行合作。該合作框架協議書涉及項目20個,而此前雙方已經簽署了全國6個不同城市的深國投商業中心項目的轉讓合同?嘉德以9.98億元收購了6家商場,這些商場主要租給沃爾瑪,嘉德占股份51%,深國投占股49%。
從操作模式看,以湖南項目為例:國投置業持有湖南深圳國投商業置業發展有限公司(簡稱湖南發展)49%的股權,嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權。在該項目的操作工程中,深國投大股東?深圳國際信托投資公司在20**年底發行了“深國投商業中心(長沙)集合資金信托計劃”,為湖南發展項目提供貸款融資。
梳理其中的關系,可以清晰地看出,該項目的運作類似房地產基金的運作。其中國投置業既相當于 REITs投資工具,又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者,湖南發展是REITs投資的房地產項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設沃爾瑪商場,相應的租金和管理回報收入就是國投置業和凱德商用的投資收益。
而且,國投置業在項目的不同開發期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持,使其相當于一個開放式的房地產基金。例如在土地收購期間,通過發行股權信托,支持深國投置業購買土地;在項目進行期間,可以根據工程的進度,從財務成本最小化的原則,通過發行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用,而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰略合作關系,保證了房產穩定的銷售渠道,并以此獲得穩定的租金收入;發行受益權信托,不僅可以及時變現,保證資金的流動性,而且可以充分享受商業地產開發的最大化價值。
該操作模式也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可,類似深圳國投這樣的企業可能就會利用多年積累的經驗,發起成立房地產基金,投資有穩定租戶的商業零售房地產,而不需要與海外房地產基金合作。
未來會產生一批大投資商
在未來混業經營的模式下,會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司,發行房地產基金;一旦政策允許,銀行系基金公司也可以發行房地產基金產品,投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化,從而成為房地產市場大投資商。
中國目前房地產存量非常龐大,占用了銀行大量資金。據統計,中國金融機構18萬多億貸款中,超過50%的貸款都是以房產作為抵押的,未來房地產基金的快速發展將改善開發商、投資商、銀行的資產負債結構。
即將由銀行推出的房貸資產證券化產品,無疑為商業銀行發展房地產基金開了一扇窗。據悉,中華人民銀行已批準中國建設銀行在20**年推出房貸資產證券化產品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體(SPV,是為資產證券化設立的有限責任公司,以之為載體收購可證券化的特殊資產),其運作的基本方式是:首先,商業銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV;其次,SPV將所獲得的住房貸款匯總重組,經信用擔保及評級后,發行住房貸款證券;最后,SPV持有資產所產生的現金流,用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業內人士認為,這是一種類似美國抵押型房地產基金的產品。
&nb sp; 而且從現有的房地產開發商中也將分化出一批專業投資商,如萬科這樣擁有開發和物業管理品牌、資本運作能力強的公司,通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變為專業房地產投資商。一部分通過成立房地產基金公司,發行房地產基金,轉變為專業的房地產投資管理公司,其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發商將被淘汰出局。
附文
美國房地產發展模式
中國和美國有許多相似的地方,同樣是地域同樣遼闊、房地產市場同樣高度分散,都面臨著城市和農村經濟發展差距的問題,地價差距也很大。我們認為中國房地產發展模式會逐步向美國模式逼近。
美國房地產發展模式的特點是房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展,以房地產基金(REITs)為主的金融產業鏈非常發達,開發商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下,房地產的核心是金融運作而非開發營建,房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者,地產建造商或中介商只不過是圍繞房地產基金的配套環節。
金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產基金,美國的投資商主要是從事物業投資,而非物業開發,因此美國真正的大地產商都出于金融領域,銀行是金融產業鏈中比例最小的一部分,由于有基金和投資商的支撐,美國銀行風險很小。經過近40多年的發展,美國目前大約有300多只 REITs在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。
按照REITs組織形態不同,美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據REITs資金投向的不同,可以將它們分為三大類:1)權益型:投資并擁有房地產,主要收入來源于房地產的租金,所以也稱收益型。2)抵押型:投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券(MBS),收益主要來源于房地產貸款的利息。3)混合型:它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托,具有資產類REITs和抵押類REITs的雙重特點,即在從事抵押貸款服務的同時,自身也擁有部分物業產權。
據統計,美國的REITs 中的絕大部分是從事資產類投資,約占所有REITs 的96%.,每個REIT 根據各自的專長選擇投資領域,有的以地理區域為專長,如地區、州、市的地產;有的專長于各種行業地產,如零售業、工業、辦公樓、公寓、醫院等房地產;有些REITs 選擇廣泛的投資類型,包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產的投資中,零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分,總計超過總投資的74%。
1992年以后,美國房地產基金引入傘式伙伴房地產基金(UPREITs)結構(詳見《新財富》20**年8月號《美國地產的資金流》)
REITs的操作模式是:先發行股票籌集資金,發行方式有募集和公開發行等,讓人壽保險公司、養老基金組織等機構投資者和一般投資者認購。發起成立REIT的公司對認購者會有一定的要求,如美國威爾士房地產投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元,而且對一次性認購的數額也有一定的規定。資金籌集完后,將資金交給一個專業的房地產公司,然后進行一個地區、一個國家,甚至全球化的操作。
不過正是因為這種獨特的發展模式,使美國房地產企業始終無緣全球財富500強,因為房地產的利潤實際上被多個環節瓜分了。
在美國,一些大的金融集團,如摩根大通、摩根士丹利有相當一部分盈利來自于房地產盈利的貢獻。美國房地產公司的業務非常專業化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一個環節來追求增值,因此,在美國,預售的銷售模式基本不存在。
篇3：X地產業績合同管理辦法
第一章 總則
第一條 業績合同簽訂目的
為了保證公司總體戰略的順利實施,使公司高層管理者把精力集中在對公司價值最關鍵的經營決策上,在公司創造業績至上的企業文化,以合同的方式體現被承諾的業績的嚴肅性,制定本辦法。
第二條 業績合同簽訂范圍
公司下屬一、二開發分公司經理。
第三條 業績合同的期限
業績合同的有效期為一年。公司首批業績合同的有效期可以設為二零零二年一月一日至二零零三年十二月三十一日。在有效期結束前,通過新一輪設定的業績目標談判簽訂下一年的業績合同。
第四條 業績合同的效力
業績合同一旦被簽署就具有約束效力,在有效期內不得擅自更改。如遇到對公司影響重大的、不可抗拒的情況時(如自然災害或外部環境的巨大改變),經雙方協商,公司總經理批準后予以調整。
第二章 業績合同考核指標和確定原則
第五條 關鍵業績指標類別
(一)效益類:銷售收入指標、工程成本控制指標等
(二)營運類:分公司管理費用、工程質量控制、項目竣工時間、安全生產等。
第六條 關鍵業績指標權重
(一)效益類:60%;
(二)營運類:40%。
第七條 關鍵業績指標目標值確定原則
(一) 認同性原則:業績合同的初始目標應由公司總經理提出,然后經過總經理和分公司經理共同商討而最終決定。當雙方在關于目標設定無法達成一致時,總經理具有最終的決定權。
(二)公正性原則:業績合同目標必須客觀公正,具有足夠的挑戰性,綜合考察多方面的信息來確定。例如:過去業績效果、同行業公司的業績成果、公司未來發展預測、對分公司控制要求等等。
(三)嚴肅性原則:業績合同目標一經設定,原則上不再輕易改變。
第八條 業績合同簽訂步驟
(一)每年十月份,市場部根據公司下年度生產計劃,對公司整體目標進行分解,提出分公司關鍵業績指標的目標建議值;
(二)每年十一月份,分公司、財務部、預算合同部、規劃部、總工辦對市場部提出的目標建議值修正并進行反饋;
(三)每年十二月份,市場部根據分公司、財務部、預算合同部、規劃部、總工辦提出的反饋意見進行修改,報公司總經理審核;
(四)每年一月上旬,公司總經理與開發分公司經理就合同條款進行面對面協商,達成共識并簽署合同;
(五)公司人力資源部組織業績合同的協商簽署工作,并負責合同備案。
第三章 業績合同過程控制
第九條 每季度跟蹤業績合同完成情況
(一)財務部、市場部每季度向分公司搜集數據,采集業績合同中量化指標的季度完成數據;
(二)財務部、市場部對搜集到的數據進行分析、統計,對分公司完成情況與分配到各季度的目標值進行比較;
(三)財務部、市場部向公司總經理、分公司經理通報本季度業績完成情況,表揚超額單位和鞭策未達標單位。
第十條 每季度分公司經理應向總經理匯報業績
(一)匯報時間為:一、四、七、十月上旬。
(二)匯報目的是對關鍵業績指標結果與目標進行對比,總結上一季度業績合同目標完成情況。
(三)當分公司經理實際業績低于合同目標時,分公司經理有責任向總經理遞交述職報告和下一季度如何改善業績的具體行動方案。
第十一條 業績改進計劃
總經理聽取分公司經理目標完成情況時,共同針對上季度中未達到業績標準分析原因,為分公司經理實施業績改進提供幫助,并制定相應的改進措施計劃。
第四章 業績合同考核方法
第十二條 公司采用符合我國會計準則的計算方法對分公司業績進行評估,每年一月上旬要對分公司業績合同進行考核,比較全年實際業績與全年業績合同目標差異,兩者的差異將作為分公司經理浮動薪酬與非物質性獎懲的依據。
第十三條 業績合同考核數據收集
財務部負責收集、核實全年財務數據(銷售收入、工程成本控制、分公司管理費用),市場部負責收集、核實全年運營數據(工程質量控制、項目竣工時間、安全生產)。財務部、市場部將收集數據交人力資源部進行計算業績合同綜合分值。
第十四條 業績合同綜合分值計算
(一)銷售收入業績分數=(銷售收入實際值/銷售收入目標值)×30
(二)工程成本業績分數=(工程成本實際值/工程成本控制目標值)×30
(三)管理費用業績分數=(管理費用實際值/管理費用目標值)×10
(四)工程質量業績分數=(工程質量驗收合格率實際值/工程質量驗收合格率目標值)×10
(五)竣工時間業績分數=(竣工時間實際值/竣工時間目標值)×10
(六)無事故發生,安全生產業績分數為10分;發生生產事故,安全生產業績分數為0分。
(七)人力資源部對以上六項關鍵業績指標分數進行計算,累加即可得到分公司經理業績合同綜合分數。
第十五條 根據業績合同綜合分數評定考核等級
(一)業績合同綜合分數100分及以上,考核結果為優;
(二)業績合同綜合分數90--99分之間,考核結果為良;
(三)業績合同綜合分數80--89分之間,考核結果為中;
(四)業績合同綜合分數70--79分之間,考核結果為基本合格;
(五)業績合同綜合分數69分(包括69分)以下,考核結果為不合格。
第十六條 當分公司經理在合同期內調離原職或擔任新職,則應將其在任期間的實際業績與其在任期間的合同目標進行衡量比較。
第十七條 當實際業績超過合同目標時,實際目標不會自動成為下一年度的業績目標,以確保分公司經理繼續保持良好的進取動力。
第五章 業績考核后續管理工作
第十八條 業績考核結果的反饋
總經理通過面談形式,把業績考核結果以及考核的評定內容與過程告訴被考核者本人,指出過去一年中取得的成績與不足,并指明今后努力方向,改進方法和發展的要點,以及相應的期待、目標等。
第十九條 公司考核管理委員會、人力資源部根據《北京ZZ房地產開發有限公司薪酬制度》薪酬計算方法,參考業績合同綜合分值計算分公司經理個人年度獎金。
第二十條 業績考核結果的保管
業績考核結果由人力資源部存檔,作為下一年考核對比依據,也是工作中涉及到人事問題的依據 。
第六章 附則
第二十一條 業績合同關鍵考核指標、指標權重、指標目標值、營運類計算方法由市場部負責解釋,效益類計算方法由財務部負責解釋,業績合同綜合分數由人力資源部負責解釋。
第二十二條 本辦法自20**年*月*日起執行。
附件:北京ZZ房地產開發有限公司業績合同
甲方(合同發約人):北京ZZ房地產開發有限公司
乙方(合同受約人):北京ZZ房地產開發有限公司第 * 分公司經理
為使公司20**年計劃目標落到實處,經甲乙雙方商定,同意簽訂20**年分公司經營業績合同。業績指標如下:
。。。。。。。。
甲方將依據本業績合同對乙方20**年度經營業績進行考核,20**年實際完成數以經審計的20**年度企業財務決算為準。甲方根據乙方完成情況,按《北京ZZ房地產開發有限公司薪酬制度》給予獎罰。
甲方: 乙方:
代表: 代表:
年 月 日