《物權法》實施后的房地產拆遷評估的研究

　　伴隨我國經濟的高速發展和城市化進程的加快，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段，而房屋拆遷評估是房屋拆遷工作中的重要內容，同時也引發了一系列的問題。文章基于《物權法》的實施，針對拆遷評估中存在的不足，進行了分析研究，力求使拆遷評估結果適應房地產市場發展的要求。

　　隨著我國城市化進程的推進，城市房屋拆遷工作作為城市建設和發展的重要組成部分，直接影響著城市現代化建設中的和諧因素和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發的社會矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補償標準而展開，而城市房屋拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據。這樣城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷評估的問題，隨著《物權法》的實施，其對城市房屋拆遷評估提出新的要求，需要我們思考與研究。

　　一、《物權法》中的房屋拆遷淺析

　　《物權法》是一部規定有形財產歸屬關系的法律，實施《物權法》對于發展社會主義市場經濟意義重大?！段餀喾ā酚袃牲c基本思想：一是對各類主體的物權給予平等的保護；二是任何人行使物權都要依法行使?！段餀喾ā匪傅摹拔铩?，就包含了房屋；《物權法》所指的“權利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關系人?？梢姺课莶疬w與《物權法》關系密切。因此，探討《物權法》對房屋拆遷的影響有十分重要的意義。

　　1、《物權法》強調房屋拆遷的強制性

　　《物權法》規定的是征收拆遷，與《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）中的房屋拆遷有所不同?！段餀喾ā芬幎ǎ簽榱斯怖娴男枰?，依照法律規定可以征收單位、個人的房屋及其他不動產，征收單位、個人的房屋是以國家為主體，帶有強制性。而在《條例》中所規定的拆遷是由取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人，對被拆遷房屋及其附屬物進行拆遷?？梢哉f，原來的房屋拆遷是介于征收和自由交易之間的“特殊性交易行為”，處于一個模糊的法律中間地帶。因此，《物權法》出臺后對房屋拆遷給予了新的定位，強調了房屋拆遷的強制性。

　　2、《物權法》使房屋拆遷工作“有法可依”

　　根據《中華人民共和國立法法》的有關規定：對非國有財產的征收，只能由全國人大及其常委會制定的法律加以規定，或者由全國人大及其常委會做出決定授權國務院制定行政法規。而現行房屋拆遷法律體系是以《條例》為最高依據。因此在《物權法》出臺前很多社會人士認為房屋拆遷“違憲”，《物權法》填補了房屋拆遷在法律層次的空白，進一步完善了房屋拆遷法律法規體系。

　　二、現階段房地產拆遷評估存在問題

　　1、公共利益需要作為房屋拆遷前提的界定比較困難

　　公共利益在現實生活中難以界定，而在《物權法》中也沒有明確界定“公共利益”的概念，這樣就給評估一個房屋拆遷項目是否符合公共利益的需要帶來困難，而使拆遷矛盾更加突出。比如一些專家認為公共利益的界定應在拆遷之前的規劃管理或國土管理環節，不應在拆遷管理部門等。在公共利益概念難以界定的現實條件下，城市房屋拆遷的實施主體由目前的多元化結構變為以政府拆遷為主的格局?！段餀喾ā穼嵤┖?，由于非公共利益的拆遷缺乏強制執行力，導致這種局面將更加明顯，拆遷工作將很難實施。

　　2、拆遷評估秩序混亂，缺乏獨立性

　　在評估機構的資格管理問題上也存在著不足。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。有的城市讓不具備拆遷評估資格的機構做評估，如審計機構、資產評估機構等多家機構都在從事房地產拆遷評估。拆遷評估過程中，不管評估機構確定的方式如何，最后結果都是拆遷人出資委托。因此，在眾多評估機構競爭的情況下，難免會出現有些評估機構為了承攬評估業務，按照委托人的要求，違規出具不實評估，有的甚至違規出具虛假評估報告，評估價格與市場價格差距較大，嚴重損害了被拆遷人的合法權益，而我國目前現有的對禁止串通評估損害拆遷當事人利益的規定不能從根本上扼制串通評估的現象。

　　3、房屋拆遷評估政策執行不到位

　　根據《城市房屋拆遷估價指導意見》規定：拆遷評估機構的確定應當公開透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。拆遷當事人對評估報告有異議的，自收到評估報告之日起5日內可以向原評估機構書面申請復核評估，也可以另行委托評估機構評估。而這些規定在實際執行過程中有許多困難：一是由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式選擇拆遷估價機構的規定，因缺少相應的第三方組織和對實施程序進行監督的部門而無法順利實施；二是初步評估結果公示制度由于被拆遷人擔心暴露家庭財產隱私而不配合；三是拆遷當事人對評估報告有異議另行委托評估機構評估的規定在現實中因缺乏愿意接受委托的評估機構而無法執行。

　　三、房地產拆遷評估改進建議

　　1、準確掌握《物權法》拆遷法規，確保評估的合法性

　　《物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！边@一規定表明：集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產可以征收，征收的前提必須是為了公共利益的需要，征收必須依照法律規定的權限和程序進行，征收的主體是國家，政府之外的任何組織、單位和個人無權征收。

　　2、依據市場行情確定合理補償價格

　　《物權法》規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！蓖瑫r還規定，物權包括所有權、用益物權、擔保物權，用益物權又包括占有、使用、收益權。這樣房屋拆遷補償范圍將有所擴大。在《物權法》實施后，如何確定在拆遷安置補償中補償安置標準是體現《物權法》平等保護原則的重點。從拆遷條例實施的具體實踐來看，我們依然采取以房地產市場評估為依據，同時遵循從優原則即應當在房地產市場評估價格的基礎上，充分考慮被征收人的實際困難及房屋的實際使用情況；公平原則即在同一個項目的同一拆遷期限內，同等狀況實行統一的補償標準；客觀原則即補償標準應以對被征收房屋的自然屬性進行房地產市場評估為依據?，F階段，處理拆遷安置補償標準的突出矛盾，還是應該采取以房地產市場評估價格作為補償依據和以合理補償為限度并行的方法，而且應盡量減少自由協商因素，以消除不平衡現象。

　　3、選取公平可行的評估方法

　　針對城市房屋拆遷評估的特殊性，其評估方法在城市拆遷評估中都有其適應性和局限性，沒有絕對的最佳評估方法，只有相對較好的評估方法，應此要具體問題具體分析。而要保障拆遷評估方法的高效率和精確率，一方面要提高專業人員的專業素質，注重平時市場資料的積累，并建立專用于拆遷評估運算的計算機應用程序；另一方面要加強評估人員的責任心訓練，要站在被拆遷人的角度換位思考，真正

體會到我們計算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我國房地產評估經過十余年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，通過評估應當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價格。隨著《物權法》的實施，城市房屋拆遷安置工作將不斷深入，拆遷安置工作中存在的現實問題和矛盾會更多的引起各級地方政府的重視。隨著社會的發展，房地產拆遷評估技術會越來越科學和規范。

　　【參考文獻】

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　　[3] 李毅：透視《物權法》：誰動了我的“物權”？[J].中國市場，20**（16）.

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篇2：房地產公司拆遷工作心得體會

　　房地產公司拆遷工作心得體會

　　時光飛馳，轉眼已到20**年，也是我從事房地產拆遷這行的第八年。從20**年開始,我先后參與了六安市“仙安商貿城”、“豪門花園”、“星耀裕龍城”、“三十鋪小區”、“徽商國貿中心”5個地塊的拆遷。這其中經歷的委屈、汗水和淚水，真的是刻骨銘心。

　　房地產開發公司通過合法方式取得土地使用權后，首當其沖的環節就是拆遷，其工作的順利與否直接關系到項目的后期建設。那么什么是拆遷呢？簡單地說，就是開發商取得土地使用權后，通過與地塊上的被拆遷戶協商，根據他們選擇的安置方式對其進行補償，雙方達成并簽訂拆遷安置補償協議后對地塊上房屋進行拆除。

　　這個協議和補償的過程是拆遷至關重要的環節，所有的矛盾和對抗也都發生在這個過程中。在這個過程中我也深深感到了拆遷的不容易以及拆遷戶的對抗心理。特別是現在有些地方的釘子戶與開發公司的對抗，經過媒體的報道和渲染對拆遷戶有一個心理暗示，那就是誰堅持長，誰就能獲得更多的補償。這無形中也增加了該項工作的難度。

　　在我工作的這幾年中，經常會遇到一些拆遷戶不配合不理解的事情，有一次，一名拆遷戶因為沒有選到理想的安置房，為了發泄心中不滿竟將口水吐到我臉上；為了動員一家工廠搬遷，在12月份的寒風中我和同事在廠長家的門口一直等到晚上10點多；記得有一回，拆遷過程中因為拆遷戶的違章建筑不被認可，我們被住戶反鎖在屋里長達5個多小時¨¨¨

　　每次受到委屈我也曾想過撂挑子不干了，但不服輸的性格讓我一直堅持到今天。每當走過曾經參與拆遷過的地塊時，我都會停下腳步，回想起原來破舊不堪的街道，現在已變成了一個個現代化的小區，其中經歷的汗水、淚水也就不算什么了，只有驕傲與滿足，所經受的委屈在這一刻都有了回報。

　　我衷心希望，釘子戶能把他們的漫天要價，變成合理的請求；能把爭吵，變成協商；能把對抗，變成合作。該拆的還是要拆，該建的也還是要建。新舊之間不斷的輪回交替著，這當然也包括其中的留戀、失望、憤怒、沾沾自喜。誰贏了，誰輸了，這對于前進的城市來說是那么的微不足道。

篇3：房地產統計指標解釋--房屋拆遷篇

　　【拆遷人】是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　【被拆遷人】是指被拆遷房屋的所有人。

　　【房屋拆遷補償】是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

　　【拆除量】是指報告期末在批準的拆遷范圍內實際拆除的各類房屋建筑面積。