物業服務問題成本：社區成員自我顛覆

　　物業服務是什么?物業服務是人與物相結合、相融合的一種努力行為，同時也是這種努力行為的總和。

　　也許這是一個非常寬泛的定義，但我們的確可以用一些細化、量化的數字來將物業服務的效果界定出來，房屋完好率、設施正常運行率、治安案發率、治安滿意率、清潔保潔率、綠化完好率、突發事件處理率、空氣質量、噪音......，最終構成了我們的物業環境，當中國游客們在巴黎、倫敦流連忘返時，有心人最大的震憾其實并不來自于教堂和高塔，而是那里的寧靜祥和和一塵不染，假使我們的城市能夠如此，加上古已有之的亭臺樓閣，我們可以想象那將是怎樣的人間勝境和心曠神怡?在中國的古代，皇家和私人所擁有的也曾是非常潔凈而安全的“場所”，包括八十年代五講四美三熱愛時代的單位員工社區，那時人們之間有著革命的友誼，仿若世外桃源--但它們和現代物業服務畢竟不屬同一類物種，而今，這樣的社區在少數一些部隊營房、院校宿舍那里還依稀可見，但是隨著物欲漂流，他們大都湮沒了，而且還將湮沒下去。新的希望存在于象深圳蓮花二村這樣的成熟的社區之美當中，那里的老人安度晚年，小孩天性自成，上班族不會因為物業服務的存在而感到制約和不便--安全、文明、優美、舒適，如此而已，卻又遠遠不足以概括。

　　物業服務的目標是什么?物業服務的目標就是物業價值最大化，物業相關人的愉悅程度最大化，和社區綜合價值最大化?；谶@種由義及利的思維，我們可以用“成本”來考量具體的物業服務。

　　“成本”也是會計學當中的一個詞匯，我們都知道:成本分為會計成本和機會成本，前者是指帳面上的費用、資產、損失。后者則從經濟資源的稀缺性這一前提出發，當一個社會或一個企業用一定的經濟資源生產一定數量的一種或者幾種產品時，這些經濟資源就不能同時被使用在其他的生產用途方面，這樣形成的損失則是機會成本。這就是說，我們通過支付資源所獲得一定數量的“好處”，是以放棄用同樣的資源來生產其他產品時所能獲得的“好處”作為代價的。一般說來，生產一單位的某種商品的機會成本是指生產者所放棄的生產要素在其他生產用途中所能得到的最高收入。

　　物業服務存在著大量的機會成本，為什么這么說呢?因為我們原本可以擁有這樣好的生存環境，但是現實中全國范圍社區的絕大多數終于沒有擁有也暫時不可能擁有。這又是為什么呢?必定是物業服務的效率和效果出現了某種問題，除了80%的物業公司都叫囂虧損和同樣規模巨大的業主痛罵著物管“賴著不走”以外，我們嘗試著厘清中國物業服務的七大問題成本，這些問題成本正是機會成本的背面，它們也許就是物業服務不能取得預期收益的癥結所在:

　　一、業主的拒繳費用。

　　“收費難”毫無疑義排行兵器譜的第一位。按照財務管理上“分散化是有利的”的說法，物業服務公司在面對單一業主應當是處于強勢地位的，一家正常運作著的物業服務公司，他有著足夠的資源去控制事態的發展，減少欠費現象。但是基于業主和物業公司的自利行為原則，使這一結論正好相反，自利行為原則意味著:首先，業主不是在和物業公司發生交易，而是同時在和其它業主發生交易，所以當業主對物業公司欠費的同時，其實是意味著面對著其它誠信業主的失信行為，當這一行為不會面臨風險和受到懲罰甚至被鼓勵時，幾乎每個業主一有機會就會找到相應的藉口并作出這樣的選擇。這一責任和后果，需要那些仍然堅持誠信的業主對此負責(他們還往往被斥為“叛徒”、“糊涂”)。而物業公司的自利行為意味著:通過正規途徑催繳欠費產生的成本，常常比降低服務標準面臨的風險要大得多，訴諸法律用“朱明锳案”中部分旁觀者的語言叫“不知死活”。恰恰物業公司所掌控的又是大量的公共資源，數億元的資產擺在那里，它們會自動洐生出收益和就業機會--后果可想而知，收取管理費的目的本來是把社區的蛋糕做大，但現在不僅沒能做大，反而剩下的蛋糕都抹到對方臉上了，所以拒繳的管理費就是第一筆問題成本。

　　二、房地產商的金蟬脫殼。

　　既然任何報酬與風險之間都有一定的對應關系，故而無論物業公司是否從屬于房地產商，只要進入樓盤的售后服務環節，就無法規避來自于房地產方面的壓力。明明白白的物業服務，在深圳物管企業“北上”的早期是存在的，但是它們中的大多數現今已黯然退出，原因正在于利益上的對立而難以取得起碼的支持和配合;另外一些房地產商補貼物業服務，可以說是對業主提供了相應的福利，但是世移事異，福利已無法取代公民權利。在一些業主不斷主張更高的透明度，更強的公平性的同時，另一部分業主則是簡單地要求謀取好處，還有一些業主則是因為自身的決策失誤去向他人追尋補償，這種組合拳之下，為了保證每一名顧客的訴求都得到釋放，開發商在物業服務實踐的過程中幾乎完全忘記了他本來還應當從這個社區中得到點什么。收入?信用?權益?聲譽?開發商近乎逃離般地對社區“敬而遠之”，使物業服務者難于應付紛至沓來的糊涂帳，從而陷入浪費人力、時間、精力和信用關系破滅的泥潭，同時也就是成本上的無底洞。其實，讓開發商以經濟角色參與到社區新時期的建設當中，而逐步減少那些因為誤解和利益分歧引發的戰爭，也許正是“和諧社區”的必經之路。

　　三、政府部門的角色錯位。

　　當前政府部門、物業公司和業主之間的關系已經變得越來越復雜和交錯，其實理順起來，政府之于企業，猶如物管之于業主，既為魚水關系，一言以蔽之:服務而已!當業主們對安全保障的要求成為物業服務企業生命線的同時，管理者已經替代性地幫助很多政府部門保證了一方平安。就居改非之間的矛盾協調、違章處理和鄰里糾紛，物業服務公司實際上也成為許多行政不作為的擋箭牌，有時協調關系一頓餐費，比整月的管理處辦公開支都要高，而“協調”不及時時，一些房管、城管、公安和交警就學會了裝聾作啞，一句話:“你們有物業服務，找物業公司!” 然而逃避責任之余，還有與民爭利，水費要計劃加價，電費必須無償代收代繳，公安人員統一管理保安員，城管要對打廣告罰款，都是在跟物業服務增加難題，例如保安員收編，如果能夠理想化的操作，將成為物業服務行業劃時代的一場革命，但是問題恰恰在于收編的經濟成本太高，而培訓和管理又跟不上，政府部門拿著納稅人的錢繼續通過物業服務向業主吃、拿、卡、要，就進一步增添了社區的成本。

　　四、媒體的興風作浪。

　　在業主已逐步認識到物業服務重要性的今天，一些媒體們往往還扮演著唱衰物業服務的角色，由于媒體的武斷和夸張，曾幾何時，物業服務就象美國妖魔化中國一樣地在中國被妖魔化了，這個頂峰當然是某一年“3?15晚會”的物業服務滿意調查，由“覺醒”所造成的思維混亂，加之互動升級的利益博弈，常常掩蓋了正常的理性判斷，而這種情況，在那些經濟率先成熟起來的地區似乎更為普遍。也許我們不應當忘記，在推波助瀾地房價上漲過程中，這些媒體都是分到過一杯羹的，在同樣一份報紙中，今天可能登載一個樓盤的房產廣告，明天就可能曝光這個小區的物業服務，他們因為從未了解，也未進行深入地調查，就以一種不容置疑的口吻說道:物業服務不規范!事實上，任何人，任何組織基于同情和正義，都應當從根本上開始關注物業服務，并從從事物業服務最底層的人員生存狀況開始。畢竟媒體們所產生的是一種信用成本，當信任和信用喪失之后，一切經濟和政治關系也將不復存在。

　　五、物業員工的離心離德。

　　俗話說“衣莫若新，人莫若舊”，熟悉社區的物業人對業主而言是一宗最大的財富，而痛絕業主的工人對社區而言則是一宗最大的安全隱患。前者正如深圳一些小區的清潔工、維修工在一個地方干了十幾年，通過服務成為社區的“榮譽公民”，也正是他們構成了“詩意的物業服務”的基礎。然而相對應的反例卻又有太多:問題業主們卻總以“衣食父母”自居，憑空在貧富差距之中形成一種主仆關系，面對物業服務人員動輒指手劃腳、惡言惡語，另一些業主不問青紅皂白就同聲相應、隨聲附和，我們已經從報紙上看到好幾次業主稱呼保安是“狗”的報道，并且在實踐中我們也習慣了視人格侵犯如同家常便飯，業主的缺乏教養將使精心營造的社區歸宿感蕩然無存，在一群粗暴、無禮、缺乏自我約束的業主們當中，最后“堅守”在這個社區里的人，將是一些阿諛奉承、性格冷漠、對業主和社區毫無感情的勢利之徒，猶如《大鴻米店》的五龍，中國社區的“逆向選擇”，就會造就異化的家庭和異化的社區。

　　六、物管企業的人才流失。

　　中國人力資源是無限的，但是物業服務的人才卻處在嚴重的稀缺和不斷的流失之中，正因為找到一個富有歸宿感的社區的確太難，也正因為物業服務恰恰是那種“好漢不愿干，賴漢干不了”的工作，多數物業服務企業還把自己定位在一個培訓基地的角色上面，尚未考慮過人力資源的運營會給物管企業帶來何種革命。作為一個經驗密集型行業，物業服務投入的不是資本，而是人才及經驗。管理公司的實力不是資本的實力或者政府背景的實力，而是人才的實力。有一支素質同，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發展的根本條件，也是社區和業主的信心所在。所以，關鍵的管理處崗位更替，實質上是一次重大的項目變更，或多或少都將帶來新的風險和新的希望，這就已經證明，物業服務者自身無論在積極還是消極的意義上，對社區都會起到決定性的作用。

　　七、臨時成員的投機心態。

　　房屋買賣、租賃等投資行為與物業服務是否具有關系?這是一個值得爭議的課題。首先，相對于消費型的顧客而言，基于投資目的的業主應屬更為優質的顧客，因為“投資”的安全性必須取決于投資對象是否具備真正的內在價值或存在一個價值變化的空間，這也使樓盤的物業服務相對于其他業主而言更為重要。而且，他們基本上不占用什么管理資源，但是管理費一分錢也不能少。但問題也在于此，因為虛高的房價導致大面積的房屋空置，使管理資源嚴重浪費而且缺乏有效溝通，而且房產的內在價值，很大程度上最終來自于物業服務費這種房屋使用的“邊際安全成本”，在租金水平與購房的資金成本日益嚴重倒掛的今天，房價所產生的貸款負擔，已經開始瘋狂打壓物業服務的成本和規模，低水平的物業服務也開始給房產投資形成反作用。國人性格保守的背面，是近乎瘋狂的賭博心態，一旦泡沫破滅，不單單是給單個的房屋產權人造成巨大的金錢損失，甚至會帶來大量的房屋投資市場和地區物業服務市場的整體崩潰。

　　關于物業服務的問題成本還可以無限地羅列下去:管理者浪費的時間、空置的房屋損耗、封閉的信息交流、能源的隱性浪費、災難的缺乏控制、管理組織的更替、......。假若它們都得到了妥善的解決，物業服務的機會成本將降到最小，故而今天的物業服務課題，已經完全不同于最初單純基于居住和單一用途目的的住宅小區，而是具備一個整個的生態鏈的、利益目標各不相同的復雜系統。所以我們所看到的，常常是系統內部構件不和諧而導致的“運轉艱難”，當每個利益集團都會提出新的無限制的要求。摩擦和沖突都在弱化著物業服務的效能，延緩著社區發展的機遇。

　　近年以來，物業服務費已經一路走低，它是一個信號，標志著走下神壇的物業服務已經在現實中不斷調整著自身的角色，推行平民化的物業服務，首先是管理收費的平民化，但是，這一類物業服務企業和管理者的單方面努力至今并沒有讓業主和其它的利益相關者領情，長期的習慣和成見，甚至使許多人驚恐萬狀地注視著一切變革，既然大家都不相信能夠通過自身的德行去美化社區，那么就只有專制和欺騙的枷鎖才能阻止他們互相殘殺。

　　順便再談一下對“物業服務零收費”的看法，依據貢獻分析法，貢獻=增量收入-增量成本。假若每一個業主都抱有同情和正義，為社區增加一點愛心，通過自身的資源為社區創造價值，作出貢獻，那么，于凌罡最初的夢想在物業服務的任何時段都可能開始實踐，社區的收入也將會有多方面的來源，具備自我造血功能的社區也將成為可能，作為物管從業人員，我們也同樣也期許著建設性的社區發展，但是，它似乎必須從每一個業主負責任地繳交第一筆物業服務費起步。

　　《現代物業-新業主》

篇2：?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　甲方（業主）：

　　乙方：z ZJ物業服務有限公司

　　受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；

　　13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；

　　14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

　　3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；

　　11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　?、賲f助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　?、诎踩珝徫粚嵭?4小時值班與巡邏制度；

　?、鄞蠹锲钒徇\登記、檢查。

　　2、責任

　?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　?、趯Πl生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　?、贆C動車、非機動車停放有序；

　?、诙ㄆ诰S護停車場各項設施。

　　2、責任

　?、儇撠熫囕v的有序停放；

　?、诖_保停車場設施正常運行；

　?、鄄怀袚囕v及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；

　　四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;

　　四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；

　　二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；

　　四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；

　　16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；

　　17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。

篇3：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：