我國房地產市場的問題及未來發展探討

　　我國房地產市場發展的宏觀背景包括當前的次貸危機影響、國家宏觀經濟形式以及自身的市場化進程。在這種背景下，房地產市場呈現出梯級的差異、供求的矛盾、商品性與保障性的碰撞的特點，未來發展形勢不容樂觀，重振房地產市場活力尚需時日，隨著保障性住房的加大建設，市場中商品房的累積現象將可能加重。

　　隨著我國房地產市場的發展，不斷涌現出一系列的市場熱點問題，如泡沫、過熱、房價持續上漲、宏觀調控、中低收入者住房等，這些問題或現象的出現讓我們開始懷疑房地產市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產市場。房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，它的發展必然是國民經濟發展的有力反映。在當前全球經濟遭受次貸危機洗禮的背景下，對我國房地產市場所呈現出來的發展特點進行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產市場內在的運行規律，以便對其未來發展趨勢作出判斷。

　　一、中國房地產市場的宏觀背景

　　1、次貸危機的蔓延。

　　20**年以來，美國發生的次貸危機表明，房地產業的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產業本身，房地產業與其它市場尤其是資本市場聯系的越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發展。在住房市場降溫后，房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款，很多金融機構遭遇財務困難甚至破產。至今，次貸危機的影響已經從金融資本市場向全球的實體經濟市場蔓延。

　　2、我國宏觀經濟發展趨勢。

　　從全球經濟的角度來看，中國被公認為是快速發展的亞洲新興國家之一，對全球經濟的穩定和繁榮起著越來越重要的作用。據國家統計局公布的報告顯示，20**年至20**年，中國經濟年均增速較世界平均水平高出五點五個百分點，較印度高出兩個百分點，比俄羅斯高出三點五個百分點。中國GDP居世界的位次亦由20**年的第六位上升到20**年的第四位。隨著中國綜合國力的大大增強，中國經濟正成為世界經濟增長的重要驅動力之一。雖然在20**年中國遭受了地震等自然災害以及其他突發事件的影響，經濟增長的發展速度會低于前幾年，但是總體經濟的發展態勢依然良好。

　　3、房地產業的市場化進程。

　　我國房地產業發展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務院文件及國家法規、法律規定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應、金融監管到二級市場的運作，越來越貼近市場發展的實際需求?！笆晃濉逼陂g，房地產業將迎來巨大的變化，伴隨著財稅改革、市場的完善、區域協調發展，房地產的利益分配機制、競爭格局、區域分配格局將會面臨改變，房地產行業將變得更規范、市場化程度會更高，同時真正激烈的競爭時代也已經到來。

　　二、我國房地產市場的問題分析

　　1、區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異。

　　我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，在城鄉之間、大中小城市之間都存在著巨大的經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的走向與興衰。

　　隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展,在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。

　　2、供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重。

　　目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，20**年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

　　面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產供給自身彈性較小和存在滯后性的特點所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。在20**至20**年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

　　進入20**年以后，一些城市房地產市場出現了滯脹現象，價格維持高位但銷量劇減。房地產價格在過去幾年內的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現當前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。

　　3、商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展一大問題。

　　在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出臺的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設部發布的最新統計數字顯示，我國城鎮人均住宅建筑面積從20**年底的22.8平方米增加到20**年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至20**年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數的7％。

　　住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當的住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分和不足夠的時候，一些中低收入者有不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。

　　三、房地產市場的未來發展判斷

　　1、刺激內需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產市場的活力尚需時日。

　　自20**年底以來，我國一些城市的房地產市場出現了“滯脹”乃至“下滑”的態勢。根據國家統計局公布的數據，20**年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經濟

的穩定發展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產交易環節的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產市場的一種拯救。但是房地產市場中的觀望氣氛一旦形成，不太容易會在短時間內有很大轉變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產市場的再現還需要一定的時日。

　　2、政策性住房建設速度加快，房地產市場商品房累積現象加重。

　　如前文所述，在房地產市場高度繁榮的幾年間，由于住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當政府將主要精力放在保障性住房建設的時候，卻遭遇到當前的房地產市場的下滑期。當前政府和城鄉建設部門正在逐步加大廉租住房和經濟適用住房建設規模，各地建設和住房保障部門正按照規定條件開展工作，各地區已經開工的廉租住房建設項目也正在加快工程進度。這不僅體現了房地產產品建設的滯后性，同時也反映了政策反應的遲緩。

　　統計數據表明，從1999年到20**年8月末，累計商品房新開工面積共54.93億立方米，商品房竣工面積36.8億立方米，商品房銷售面積37.38億立方米。截至目前，商品房竣工面積和銷售面積基本平衡，但已開工未竣工的商品房面積超過17.55億立方米，并將在今后兩年陸續竣工投放市場，在房地產市場持續低迷的情況下，可能出現階段性供應過剩的問題。數據顯示，截至20**年8月末，全國商品房空置面積達到1.3億立方米，同比增長8.7%，其中空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%。在后續的時間里，逐漸竣工的商品房項目可能會出現較大量的累積。

　　結合以上分析，在保障性住房大量建設和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進行結合的思路，即由政府提供購房補貼直接支持中低收入者購買商品房。

　　【參考文獻】

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篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　京建發〔20**〕72號

　　關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

　　根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。

　　七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::

　　十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。

　　十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會

　　北京市地方稅務局 北京市統計局

　　國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部

　　中國銀行業監督管理委員會

　　北京監管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發

篇3：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。