濟南房地產市場調研報告
一、 城市概況
濟南位于北緯36度40分，東經117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風氣候區，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟南，又稱“泉城”，是中國東部沿海經濟大省—山東省的省會，是全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的沿海開放城市和副省級城市。濟南下轄六個區、三個縣、一個縣級市，總面積8227平方公里，人口596萬，其中市區人口260萬。濟南是“全國城市綜合實力50強”和“全國投資硬環境40優”的城市之一。
100年前，濟南曾經自開口岸，創近代中國內陸城市自設商埠、對外開放的先河，并由此極大地促進了當時濟南經濟社會的快速發展和城市化水平。自二十世紀八十年代中國gg開放以來，濟南市經濟迅速發展。20**年實現國內生產總值170億美元，比上年增長13.5%。濟南的產品已出口到140多個國家和地區。截止到20**年，全市累計批準外商投資項目2926個，合同利用外資51.47億美元，實際利用外資28.3億美元。共有51個國家和地區的外商來濟南市投資，世界500強企業中已有18家來濟南市投資，前六大投資國別和地區分別為香港、德國、臺灣、日本、美國、新加坡。濟南已同世界上100多個國家和地區建立了經貿往來關系。德國西門子、日本松下、美國百事可樂、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國公司500強企業在濟南建立了合資、合作企業，并取得了良好的經濟效益。
新的世紀，濟南市按照“實現新跨越，建設新泉城”的總體目標要求，積極擴大對外開放，進行深化市場取向改革，大力推進經濟結構調整，不斷拓展城市發展空間。今后一個時期，濟南市按照“新區開發、老區提升、兩翼展開、整體推進”的思路，將逐步建設東部產業帶、東部新城、泉城特色風貌帶、西部新城、西部片區和北部片區，以濟南為中心的“半日經濟圈”、“一日經濟圈”正在形成，新的城市規劃建設已全面展開。。新一輪的城市建設，一系列重點工程的實施，將為外商提供巨大的商機。
二、濟南社會經濟背景分析
一）20**年濟南經濟實力進一步增強。初步核算，實現地區生產總值1618.9億元，增長15.6%。第一產業增加值118.7億元，增長7.8%； 第二產業增加值742.4億元，增長19.8%；第三產業增加值757.8億元，增長13.0%。人均生產總值27610元(按現行匯率折算為3338.6美元)，可比增長14.1%。
二) 經濟運行質量提高。20**年，全市社會勞動生產率45158元/人，增長14.6%(勞動生產率按就業人口計算)。各項稅收總額206.8億元，增長18.8%，高于GDP增幅3.2個百分點，占生產總值比重12.77%，提高0.02個百分點。財政收入明顯增加。全市境內財政總收入377.8億元，增長18.9%，其中地方財政一般預算收入89.04億元，可比增長20.9%。
三) 經濟結構調整有新進展。三次產業比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產業比重上升1.3個百分點。非公有制經濟實現增加值604.3億元，增長19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個百分點；固定資產投資率40.2%，提高3.2個百分點；經濟外向度15.6%，提高3.4個百分點；規模以上工業高新技術產業比重28%，提高2個百分點。
四) 現代服務業發展迅速。全年現代服務業實現增加值299.5億元，增長13.5%，在第三產業增加值中所占比重為39.5%。旅游業增勢良好。泉水持續噴涌和重大賽事帶動了旅游業發展，全年共接待國內外旅游人數1217.9萬人次，增長27.6%，其中接待境外游客10.7萬人次，增長59.3%；旅游總收入94.1億元，增長30.7%，其中國際旅游創匯3698萬美元，增長54.3%。商務服務業方興未艾。商務服務業營業收入75.0億元，增長15.0%，其中舉辦展會70場，營業收入0.65億元，增長16.1%。
五) 居民消費價格小幅攀升。居民消費價格總水平比上年上升2.5%，其中食品類、煙酒及用品類、居住、醫療保健及個人用品類、衣著類，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設備用品及維修服務、交通和通信類、娛樂教育文化用品及服務類分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業品出廠價格上升6.7%，原材料、燃料、動力購進價格上升16.4%。
六) 濟南向區域中心城市轉變。目前濟南市現代服務業的比重大約占GDP的25%左右，現代服務業的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區域城市，其第三產業的比重占其GDP的86%，現代服務業的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產業比重占GDP的90%以上，現代服務業的比重占60%以上。濟南的產業結構決定了濟南有可能發展成為國內區域性的中心城市，成為中國經濟版圖上一個重要的力量。在20**廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南的城市競爭力指數全國排名12名，成為中國經濟版圖中的重要城市。
三、濟南市房地產市場研判
一）20**年房地產市場分析
1、房地產投資
20**年，在國家實施宏觀調控政策的新形勢下，濟南房地產市場運行情況良好，房地產開發投資、房地產施工面積、房地產交易繼續保持增長態勢，整個房地產市場充滿生機和活力
房地產業較快發展。全年房地產開發投資110.2億元，增長22.7%。其中住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產開發完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.1%。
2、房地產轉讓持續快速增長
20**年,濟南市各類房地產轉讓持續快速增長。其中，轉讓件數33322件，同比增長37.0%，增幅與上年基本持平；轉讓面積433.40萬平方米，增長34.6%，增幅比上年提高7.8百分點；轉讓金額93.83億元，增長76.0%，增幅比上年提高53.9個百分點。
3、商品房市場運行情況
（一）商品房
濟南市商品房（含住房、非住房）全年銷售13504件，同比增長47.7%，增幅同比提高4.9百分點；銷售面積187.30萬平方米，增長60.6%，提高44.3個百分點；銷售金額50.94億元，增長86.1%，提高60.7個百分點。全市商品房平均銷售價格為2720元/平方米，同比增長15.9%，提高8個百分點。其中，非住宅商品房（含辦公和商業用房）銷售價格為4969元/平方米，增長36.4%，提高24.6個百分點。
（二）商品住房
1、基本情況
20**年，濟南市商品房住房銷售13069件，同比增長47.1%，增幅比上年回落2.5個百分點；銷售面積175.89萬平方米，增長60.6%，提高26.7個百分點；銷售金額45.27億元，增長82.6%，提高25.9個百分點。
2、價格增幅下降
20**年濟南市商品住房平均銷售價格為2574元/平方米，增長13.7%，增幅回落3.3個百分點。其中，上半年為2608元/平方米，增長19.2%，提高1個百分點。因受宏觀調控影響，自6月份起，商品住房價格上漲勢頭得到有效遏制，增長速度明顯放緩，下半年的平均價格為2538元/平方米，同比增長9.4%，增幅比上半年回落了9.8個百分點，比去年同期回落6.8個百分點。圖2中兩條趨勢線（累計平均價格線，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說明濟南市商品住房價格增長幅度總體上呈逐漸回落、平穩下降態勢。
3、高價位、大戶型住房銷量快速增長
20**年濟南市商品住房1500—2000元/平方米價位的銷量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價位的銷量卻出現了負增長，該現象主要與低價位住房市場供應量減少有關。相反，3000至5000元/平方米區間的銷量卻出現了成倍增長。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價位的銷量增長達3至5倍以上。
商品住房不同價位銷售件數對比
在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態勢。全年130平方米以上的大戶型共計銷售4947件，同比增長102.5%；所占商品住房銷售總件數的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷量增長最快，為上年同期的2.3倍。
4、高層住房銷量一路走高
濟南市高層、小高層住房全年銷售5823件，同比增長96.8%，增幅高于多層住房74.5個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長3.7倍，與我市商品住房中價位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷量增長密切相關。由此可見，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價格的重要因素之一。
二）二手房市場運行情況
（一）二手房
20**年濟南市二手房（含住房、非住房）銷售14701件，同比增長35.8%，增幅同比提高11個百分點；銷售面積152.26萬平方米，增長25.6%，提高7.4個百分點；銷售金額33.21億元，增長54.0%，提高26.5個百分點。全市二手房平均銷售價格為2181元/平方米，同比增長22.7%，提高14.9個百分點。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業用房）銷售價格為3205元/平方米，同比增長66.3%。
（二）二手住房
1、基本情況
濟南市二手住房全年銷售14211件，同比增長39.4%，增幅比上年提高14.5個百分點；銷售面積125.08萬平方米，增長42.2%，提高36.2個百分點；銷售金額24.50億元，增長61.7%，提高32.1個百分點。
2、價格增長減速
20**年濟南市二手住房平均銷售價格為1959元/平方米，同比增長13.8%，增幅比上年回落8.5個百分點。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長8.6%，增幅比20**年上半年回落9.3個百分點；下半年2160元/平方米，同比增長20.1%，增幅比同期回落6.6個百分點。從圖6中的兩條趨勢線走勢上我們可以觀察到，自20**年4月份起，二手住房價格的高增長
3、主力價位上升
20**年，濟南市二手住房主力價位是1500—2000和2000—2500元/平方米，銷售件數分別是3950和4185件，占二手住房銷售總件數的57.2%，比上年的主力價位1000—1500和1500—2000元/平方米上升一檔。同時，二手住房價位在2000—2500元/平方米以上的銷售件數出現成倍增長態勢，其中3000—3500元/平方米的同比增長4.5倍。
但是，1500元/平方米以下的二手住房銷量卻在20**年出現了負增長。其主要原因，一是愿意和有能力購買好房子的人比以前多了；二是宏觀調控條件下，前期房地產市場上因投資、投機需求而購買的各類住房陸續上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因為市場上各類住房的價格全面看漲，以至較低價位的二手房供應量急劇減少。
目前，10萬以下的二手房在濟南市區已難覓蹤影。
4、中小戶型優勢依舊
在20**年濟南市二手住房銷售中，130平方米以下的中小戶型共銷售12938件，占二手住房銷售總量的91%，優勢依舊。其中，主力戶型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計9812件，占二手住房銷售總量的69%。
5、已購公房銷售情況
20**年濟南市已購公房共銷售5366件，同比增長42.2%；銷售面積35.36萬平方米，增長50.3%；銷售金額7.57億元，增長100.8%；平均銷售價格2141元/平方米，增長33.6%，以上三項指標的增長速度均高于一般二手住房。另外，已購公房銷售件數占全市二手住房銷售的比重為39%，比上年略有增長。
在已購公房中，省直房全年共銷售376件，銷售面積2.74萬平方米，銷售金額0.63億元；平均銷售價格2283元/平方米（因銷售數量少而采用精確數值計算），同比增長11.8%。雖然其價格增幅較低，但平均銷售價格卻在二手住房中最高。
到20**年底，濟南市省直已購公房上市已滿13個月，其銷售件數也由20**年12月上市之初的10件增長到目前的平均每月31件，但畢竟數量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉。
篇2：房地產市場調研報告寫作指南
房地產市場調研報告寫作指南
市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來?這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。
當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系?什么樣的方式來表達數據的涵義?
報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。
關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。
在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據?首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。
這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。
既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實際工作中可根據具體需要進行選擇?？傊?，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身;在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認;在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。
在我們進行過程中，請記?。哼x擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。
一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。