淺析地產建筑師對提升樓盤品質的作用

　　本文從影響樓盤品質的主要因素入手，仔細分析了地產建筑師在樓盤品質提升中所起的作用，指出溫州樓盤品質不高的主要原因是溫州開發企業中地產建筑師的缺位。

　　“高房價而無高品質”是百姓對溫州樓市的普遍看法。隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺，隨著消費者和房地產市場越來越成熟，對于溫州的房地產企業來說，一個優勝劣汰的時代已然來臨。溫州的地產商也都充分認識到，只有練好內功，提升產品品質，才是企業生存和發展的根本。那么，制約溫州樓盤品質提升的主要因素到底是什么呢？溫州多數房地產開發企業在開發樓盤的過程中，只重視樓盤的“蓋”與“賣”，而對影響樓盤品質的前期策劃定位與產品設計定位重視不夠，相應的，在企業人員的配備上，只重視建筑施工的技術人員與樓盤的營銷策劃人員，而忽略了地產建筑師在企業中的作用。以下，先從影響樓盤品質的主要因素進行分析，進一步探討地產建筑師在樓盤品質提升中的作用。

　　一、樓盤品質的影響因素

　　從目前的發展水平看，高品質的樓盤應具備以下八大因素：1、準確合適的客戶定位；2、合理實用的套型設計；3、綠色節能的建筑科技；4、和諧健康的立面形象；5、成熟完善的社區配套；6、舒適優美的小區景觀；7、高效安全的安保體系；8、以人為本的物業管理。從以上因素看，影響樓盤品質的主要決定因素在樓盤開工之前就已經基本定型了，也就是說前期的策劃定位與產品設計是左右樓盤品質的關鍵因素。如果前期策劃、產品設計出現偏差，施工質量做得再好，樓盤的品質也上不去，從這一角度講，樓盤的品質是設計出來的，而不是概念炒作出來的。我們有時可以看到，同樣地段的兩個樓盤，有的銷售火爆，有的無人問津，這里除了營銷因素外，樓盤的品質起到了關鍵的作用。那么，對房地產開發企業來講，要想開發出高品質的樓盤，前期的策劃定位與產品設計是至關重要的，而企業中能掌控前期策劃定位與產品設計的技術人員必須是懂城市規劃、建筑設計和景觀設計的專業人員，地產建筑師往往是這一角色的較佳人選。

　　二、地產建筑師在樓盤品質提升中的作用

　　地產建筑師是指為地產商服務的，供職于地產公司的建筑師。由于我國過去計劃經濟體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設計院。為了與從事建筑設計的建筑師區別開來，我們把服務于地產商的建筑師稱為地產建筑師。地產建筑師對溫州房地產界來說還是一個新名詞，但對中國一些品牌地產公司來說，地產建筑師已經是其公司的重要組成部份了，如深圳萬科、杭州綠城、深圳金地、北京復地等。

　　隨著房地產從營銷時代向產品時代的轉化，樓盤品質的提升得到越來越多地產商的重視。在西方，由于各專業公司在自己的領域里非常專業。開發商的任務是獲取土地和金融運作，前期策劃、產品設計、施工、監理及銷售等工作都分屬不同的專業公司，這樣的專業公司往往是建筑師牽頭的建筑設計公司。而在中國，房地產業的發展只有二十幾年的時間，專業化分工遠沒有西方那么完善。中國現有的建筑設計公司僅能擔當地產開發全過程中的產品設計工作。地產商作為一個地塊項目的全盤操作者，還需自己掌控從前期策劃、產品設計、施工管理到銷售服務的全過程。而中國大多數的開發商屬于“半路出家”，對規劃、建筑、景觀等缺乏專業知識，房地產公司就需要一些從設計角度來掌控樓盤品質的專業人員來協調統領樓盤開發全過程的技術工作。這些專業人員既要有建筑師的專業素質，懂城市規劃、建筑設計和景觀設計，又要有職業經理人的經營眼光，懂前期策劃、成本核算和市場營銷……地產建筑師則是擔任這一角色的理想人選。地產建筑師對樓盤品質掌控主要在以下幾方面。

　　1、地產建筑師是產品前期策劃的核心人物

　　地產建筑師在產品前期策劃中的作用表現在兩方面。首先，地產建筑師從場地的選址、建筑的規劃、周邊的環境、市政配套和經濟指標等方面進行分析，以確定該項目開發的可行性。其次，在獲取土地之后，地產建筑師從場地的規劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區景觀、建筑總體風格和小區的公建配套等方面提出專業意見，為樓盤的市場定位和樓盤品質奠定基調。

　　房地產項目具有投入大、周期長、受政策影響大的特點，因而需要有準確、超前的市場定位，準確的市場定位是房地產項目成功的保證。

　　2、地產建筑師的另一重要工作是選擇合適的設計單位

　　地產建筑師雖然具有建筑設計的專業知識，但并不需要親自動手做設計，他的作用是以自己的專業眼光，選擇適合的規劃、建筑、景觀等專業設計公司。有的公司善長做住宅，有的公司善長做公建，有的公司在文化建筑設計上有自己的長項，有的公司在景觀設計上有獨到之處。地產建筑師就是合理地整合設計資源，使設計配合比達到最優。

　　3、地產建筑師要做好設計質量與設計進度的控制

　　一方面，當前設計公司與開發商之間的關系是不平等的，設計公司為了設計業務，往往很難堅持自己的設計品味，容易遷就開發商。有的開發公司老板拿著出國拍攝的某個歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設計，而這些豪華、繁瑣、浪費、與時代氣息和當地環境不相吻合的建筑往往成為設計敗筆。另一方面，建筑師作設計一般是把建筑當藝術品來做，有的時候，建筑師為了名氣特別注重視覺沖擊力，而忽視了房產是產品這一概念，忽視了合理的性價比和開發商最初的產品定位。

　　在這兩種情況下地產建筑師既要站在建筑師的專業立場上來掌控設計質量，又要站在地產商的角度來控制設計的最初定位。這種管理是為了保證前期的產品策劃得以落實，使產品的定位不發生偏離。

　　樓盤作為產品，它需要自己的生產周期，地產建筑師要根據樓盤推出的最后期限，編排周密的設計計劃、協調不同設計單位的時間，使各環節的設計按計劃有步驟的進行。

　　三、溫州開發企業中地產建筑師的缺位

　　溫州的開發商大多是建筑施工等其它相關行業轉過來搞開發的，對建筑、規劃、景觀等方面缺乏專業知識，雖然在開發實踐中積累了豐富的實踐經驗，但是地產建筑師所需要的專業知識不是通過短期培訓和幾個項目的積累就能達到的。隨著房地產市場競爭的加劇，地產商要想以產品品質引領市場，沒有專業的地產建筑師是很難做到的，雖然開發企業大都設有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識背景決定了其只在結構、施工、監理等方面具有優勢。而溫州有的地產商并不清楚地產建筑師與土木工程師的區別，盲目認為以總工程師負責技術，基本上就能解決地產開發全過程的技術問題。

　　由于開發商在城市規劃、建筑設計和景觀設計等方面缺乏專業知識與專業人才，對于產品的前期策劃、總圖規劃和產品設計的定位只能交由設計院來把關，設計成什么樣就是什么樣，開發商只能憑經驗提一些設計要求，很難從樓盤的整體品質上來掌控。由于總圖規劃、建筑設計和景觀設計分別由不同的公司完成，各公司之間的協調又缺乏專業人員掌控，往往造成總體風格不協調。

　　四、地產建筑師的缺位制約了溫州樓盤品質的提升

　　相對溫

州樓市的“高價”來說，溫州樓盤的品質很難說是高的。溫州樓市一直存在著樓盤偏小、公建配套不齊全、套型設計不合理、建筑科技含量不高、樓盤同質化嚴重和室外空間景觀差等問題。這使得溫州樓盤的總體品質與國內先進城市存在著很大的差距。

　　客觀地講，溫州一些注重品牌的開發商也已經認識到產品品質的提升是房開企業生存和發展的關鍵，同時也逐步認識到設計建筑師在產品品質提升中的作用，所以，有的開發商在樓盤設計之前邀請建筑師一起考察其他城市高品質的樓盤。但是，設計建筑師只能在設計環節掌控建筑設計的質量，而很難參與到項目開發的全過程。在溫州真正聘用建筑師擔任房地產公司的地產建筑師的企業還很少，地產建筑師在地產公司是缺位的。

　　缺位的原因主要在兩方面。第一，地產商的重視程度不夠，有的地產商認為結構工程師能解決許多實際的施工技術問題，而地產建筑師在公司里的作用比較虛，為了節省人力成本，能省則省。第二，符合要求的地產建筑師缺乏，在溫州，符合地產建筑師專業要求的人才奇缺。

　　到目前為止，全國注冊的一級注冊建筑師不到1.7萬人，在溫州地區只有40來人，而這40來人絕大多數都在設計院里從事建筑設計，真正進入企業從事地產建筑師職業的幾乎沒有。而從設計建筑師轉為地產建筑師還有一個轉變的過程。作為主管房地產產品研發的負責人，不但要有規劃、建筑、景觀等方面的專業知識，還要有對產品市場的分析，對所需設備與材料的價格、工程實施過程與成本控制等方面的認識，同時還要改變原來在設計院看問題的立場。多數建筑師在設計建筑時，考慮藝術性問題比較多，把自己的設計做成藝術品，而對市場方面考慮較少。而地產建筑師必須站在市場、開發商的角度思考問題，把自己作為職業經理人來設想，從成本、利潤、品質和銷售等多方面考慮問題。

　　由于地產建筑師的缺位，地產商很難在前期策劃、產品設計上掌控樓盤開發的主動，造成決策失誤，使開發項目的定位、套型、檔次、景觀和配套設施等難以切合市場需求，致使樓盤的總體品質不高。因此，地產建筑師的缺位，已經制約了溫州樓盤品質的提升。解決這一問題，使溫州的樓盤品質得到較快的提升，是溫州房地產企業在今后幾年必須努力的方向。溫州的不少房地產企業已經開始重視這方面的問題，相信在未來的幾年中溫州的樓盤品質將會有大的改觀。

篇2：房地產建筑師職位說明

　　房地產建筑師職位說明

　?。ㄒ唬┲苯由纤荆阂巹澰O計部經理

　?。ǘ┕ぷ髀殭?、責任與范圍說明書

　　1、對規劃設計經理負責，協助其工作；

　　2、負責項目的規劃、建筑方案設計或委托，參與項目的技術經濟分析；

　　3、負責解決施工過程中的建筑方案的問題的解決。

　　4、負責新項目的立項，選址，方案設計中的規劃設計等配套問題的解決；

　　5、參與公司在建開發項目的單項工程結構成本概算、測算與評估；

　　6、對建筑方案的設備材料選型進行建議，組織參加項目操作評審會；

　　7、負責項目的各類規劃、建筑設計方案的組織評定、修改等工作。

　?。ㄈ┕ぷ鳂藴?、準確性、科學性、可行性、前瞻性；2、規范化、專業化、理性化；

　?。ㄋ模徫?、職位綜合素質、技能要求

　　1、具有豐富的城市規劃、建筑設計經驗，能夠根據不同的項目確定不同的規劃設計方案，最好有國外工作學習經驗。具有承受工作壓力的習慣與團隊精神；建筑學、規劃學等相關專業大學本科以上學歷，三年以上同職位工作經歷，中級以上職稱或注冊建筑設計師、規劃師等以上資格，年齡在45周歲以內。

篇3：房地產集團建筑師崗位工作職責說明書

　　房地產集團建筑師崗位職責說明書

　　崗位基本信息

　　崗位名稱建筑工程師所屬部門技術中心崗位職等

　　直接上級主任直接下屬無

　　崗位概要：負責集團公司各個項目的景觀設計、園林設計、建筑設計圖紙審驗和技術變更把關、工程技術支持與服務

　　職責描述

　　重點工作

　　1.計劃制定：根據項目總體規劃和項目開發計劃，參與制定設計任務書，負責提出景觀設計、園林設計、建筑設計的任務要求；根據項目總體計劃，負責擬訂景觀設計、園林設計、建筑設計各環節本專業出圖時間計劃，參與編制相應的費用預算；

　　2.委托設計管理：參與設計單位的招標和委托，主動、及時跟蹤設計單位各環節、各階段工作情況，督促設計部門按期完成圖紙設計任務，對圖紙中出現的問題及時溝通，審核本專業設計技術圖紙及細節，提出專業性的意見和建議；參與項目設計方案評審會的組織工作和項目設計交底工作；

　　3.技術變更：根據方案設計要求，監督項目設計方案的落實情況，糾正不合理技術變更行為；對各方面提出的一般技術變更要求，按公司工程管理制度及時進行驗證和答復處理；對重大技術變更要求，在提供本專業意見和建議的同時，遞呈技術專家小組驗審后作答復處理；

　　4.技術支持：參與工程標底編制工作；根據各項目（部）公司技術支持要求向各項目提供技術支持，及時處理各項目施工進過程中遇到的技術難題；參與工程竣工驗收工作，對工程驗收提出相應的工程技術驗收意見；為營銷中心提供技術支持和服務；

　　5.技術服務：及時收集整理房地產業的新趨勢，為公司決策層和相關部門提供工程技術知識咨詢服務；參與推廣三新技術和擬訂工程技術企業標準；為各項目（部）公司及時提供相關業務指導、反饋相關的業務信息；

　　一般工作

　　1.溝通協調：做好與各設計單位、各項目（部）公司之間的協調工作；

　　2.其他事項：完成上級交給的其他臨時性工作任務；

　　主要責任

　　1.確保按設計任務書中提出的景觀設計、園林設計、建筑設計要求、進度安排、經費預算明確、合理；

　　2.確保各階段所出設計圖紙符合項目設計任務書要求；

　　3.保證技術支持、服務的及時與準確，妥善處理工程技術支持過程中的異常情況；；

　　4.保證本崗位各項工作按制度正常、高效運作，無重大違規和技術差錯；

　　崗位權力

　　1.要求上級明確工作要求和提供相應工作條件的權力；

　　2.根據公司相關制度，獲取與本職工作相關的信息資料的權力；

　　3.根據公司項目開發流程規范，對相關工程技術資料和圖紙等進行審核的權力；

　　4.監督檢查各項目落實技術設計方案的情況，對不符合或違反公司技術設計方案要求的行為予以阻止并提出相應調整建議的權力；

　　5.依據公司的相關制度，要求公司其他部門對本部門工作予以合理配合的權力；

　　6.在本職工作范圍內按公司制度自主開展工作的權力；

　　7.根據公司制度有關規定，接受培訓，享受薪酬和各項福利政策的權力；

　　8.按公司制度享有的其他權力；

　　任職資格

　　資歷：工民建、土木工程、建筑學、設計等相關專業，大專及以上學歷，具有三年以上相關工作經驗；

　　能力：具有較強的專業技術能力、溝通協調能力、分析解決問題能力；

　　品質：工作敬業，責任心強；

　　知識結構：具有一定的規劃設計及房地產知識，熟悉工程設計的相關法律、法規；

　　關鍵指標：設計進度、出現重大技術差錯次數、聯系單處理及時性、項目設計和工程建設成本控制率