我國房地產融資渠道現狀的分析

　　我國房地產資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調控，造成房地產企業資金供應緊張。在這樣的背景下，我國房產企業融資趨向多元化發展。建立起一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資的主要問題。

　　近年來中國的房地產業發展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業。作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。

　　一、我國房地產融資渠道現狀

　　1．銀行貸款

　　目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自20**年的“121號文”開始，20**年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、20**年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是20**年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。

　　2．房地產信托

　　房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

　　緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等?，F階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。

　　20**年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.866億兀，平均每個房地產信托募集1.18億兀，與20**年相比總額增長93. 4%。

　　不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。

　　3．上市融資

　　上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。

　　更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。20**年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0. 5% 。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據20**年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

　　4．海外房產基金

　　據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至20**年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

　　但目前我國相關法律法規的不完善，再加上國內一些房產企業運作的不規范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。

　　另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，20**年和20**年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》，《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

　　5．債券融資

　　房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發行規模很小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。07年中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》標志著我國公司債券發行工作的正式啟動，發行條件較原來寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。

　　二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議

　　1．建立多層次房地產融資體系

　　當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

　　2．加緊開發房地產金融投資產品

　　房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。20**年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必

然會成長起來。

　　3．完善房地產金融法律法規

　　國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

　　總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。

　　參考文獻

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　　[3]牛鳳瑞等.中國房地產發展報告[M].北京:社會科學文獻出版社，20**.

篇2：房地產融資國際化

　　業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。

　　在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大?！?21”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。

　　在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。

　　金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產當金融產品

　　從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決