中國房價指數變化趨勢分析及預測

　　本文著重分析了在次貸危機和20** 年房產新政對中國房地產市場的雙重影響下，房地產價格指數的變化趨勢，并指出20** 年之前房價非理性上漲和目前相對平穩的原因。同時運用GM（1，1）模型對次貸危機、房產新政后和沒有次貸危機、房產新政情況下未來價格走勢進行預測的對比。

　　中國房地產企業問題較多，如房地產開發企業魚龍混雜，部分企業資金鏈管理能力和抗風險能力不強；房地產開發資金籌集方式不規范，缺乏風險控制機制； 房地產開發企業債務負擔過重，極易受到系統風險的影響；市場具有很強的壟斷性同時房地產供求結構不均衡。尤其是20** 年上半年美國次貨危機與全球經濟減速，對房地產業產生了直接影響，房地產市場明顯表現出信心不足，購房者持幣觀望，住房成交量縮減，房地產投資、新開工面積和土地購置面積持續下行。這樣造成房地產開發企業在前一階段投資開發項目的實際收益率偏離了預期收益率，甚至有的企業將面臨生存危機。房地產市場呈現較快的下行趨勢， 市場信心明顯不足，市場不確定性增加，穩定房地產市場壓力很大。汶川地震對中國房地產市場產生嚴重的負面影響，這種影響不僅在于對災區的房地產市場造成毀滅性打擊，而且在于改變目前國內居民對住房消費與投資的觀念。這些都會嚴重影響國內房產市場的供求關系，特別會影響房產市場的投資理念。

　　一、房地產價格指數變化分析

　　圖1 為自20** 年1 月份以來中國房地產價格指數的變化圖，從圖中可以看出， 從20** 年1 月起開始進入一個比較明顯的下行周期，20** 年初進入谷底， 隨后進入上行周期，20** 年初中國房地產價格指數處于一個歷史高位，但由于美國次貨危機等因素的影響房地產價格指數一路下行， 而且幅度頗大。次貸危機的影響逐步消退，20** 年底房地產價格開始回升，但是由于政府出臺房地產新政策，房地產價格指數變動幅度很小，大部分投資者處于觀望狀態。

　　房價在20** 年以前一直表現為一種非理性上漲， 影響房價的因素主要有：

　?、傥锢硪蛩?，這里說的物理因素是指那些對房地產價格有影響的，反映房地產自身的自然地理性狀的因素。

　?、谛枨笠蛩?，供給與需求的平衡影響房地產價格的變動趨勢。

　?、劢洕蛩?，影響房地產價格的主要經濟因素是經濟發展狀況， 經濟的高速發展預示著投資、生產、經營活動活躍，對廠房、商場、活動室等設施需求增加必將會推動房地產業價格上漲。

　?、苋丝谝蛩?，房地產（特別是居住房地產）的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況對房地產價格有較大的影響。

　?、菪睦硪蛩?，心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。

　?、奚鐣蛩?，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。

　?、咝姓蛩?，土地制度和住房制度，對房地產價格有著決定性影響。

　?、喹h境因素。

　?、崂室蛩?。

　　20**-20** 年由于金融危機和中國房地產新政策的影響，房地產價格指數波動較大，20** 年以前中國的商品房一直處于供不應求的狀態，由于供給小而需求大， 以至于房價一路飆升， 然而20** 年1 月卻首次出現了供大于求的狀況，供給量增大但需求量卻回落并低于供給量。20** 年10 月至20** 年7 月期間房地產價格指數同比增長比率都為負。20** 年2 月至20** 年3 月房地產價格指數遞減， 自20** 年3 月開始房價指數緩慢上升， 至20** 年4 月又開始回落。20** 年金融危機的影響因素已在減弱，這期間影響房價的主要因素是政府出臺的新政策，隨著新政策一個接一個地出臺， 控制力度一步步加強，房地產價格指數逐步下降，各方都處于觀望狀態。

　　目前政府的政策并沒有起到很大作用的原因在于：

　?、俸暧^調控目標的模糊性和搖擺性。中國政府對房地產的調控目標有兩個，一是保持房地產投資的合理增長和房地產價格的平穩發展，二是保障居民基本住房需求。但這兩重目標本身是沖突的。

　?、诜康禺a宏觀調控流于形式。我國房地產宏觀調控的手段主要集中在資金、土地、房地產法規的執法等三個方面。

　?、鄯康禺a宏觀調控機制不成熟。房地產市場宏觀調控是一個系統工程，它的成功運作不僅有賴于多種方式和手段的有機配合與合理運用，而且要求房地產管理部門與其他經濟部門和領域管理措施的配合與協調。

　?、懿块T的自利性；⑤中央政府和地方政府的非合作博弈。

　?、薹康禺a市場是一個區域寡頭壟斷市場，房地產市場具有很強的壟斷定價特征。

　?、叻康禺a宏觀調控缺乏一個信息支持系統和定量分析系統作支撐，造成房地產宏觀調控政策的針對性和有效性差。

　　具體問題如：銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大；沒有建立完善的信用評價制度。信貸風險難以得到控制；房地產行業預警系統仍沒有起到行業發展的警示和指導作用。房地產行業供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制；我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。

　　同時，由于房地產企業上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業的解決居民住房需求投資， 分享房地產業高速發展的利益；部分房地產業的宏觀調控政策對于平抑房這一調控目標的作用有待推敲和證實，“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據也難以實現調控目標問題等。作為參照，20**-20** 年期間國內生產總值和居民生活指數變動情況見圖2。國民生產總值雖然上漲速度放緩，但總值穩中有升。居民消費物價指數自20** 年2 月下降，幅度較大，至20** 年2 月降至最低點，此后緩慢回升，變化趨勢與房地產價格指數趨同。

　　二、運用GM（1，1）模型對未來價格走勢的預測分析

　　GM（1，1） 模型主要用于單個時間序列的動態預測， 具體的計算步驟如下：

　　步驟一：根據原始數據序列（1）， （2），…， （n），計算累加生成數據序列：

　　步驟二：根據累加生成序列 ，計算均值生成序列：

　　步驟三：根據 和 ，

　　計算參數序列 ，令

　　采用最小二乘估計可求得參數列

　　步驟四： 根據參數序列 ，求解白化方程 的解，也稱時間響應函數：

　　步驟五：根據時間響應函數，求解時間響應序列：

　　步驟六：根據時間響應序列，計算

　　表2 房價預測表1

　　年份房地產銷售價格指數

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**109.3

　　20**110.4

　　20**111.6

　　預測20**112.7

　　預測20**113.8

　　表3 房價預測表2

　　年份房地產銷售價格指數

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**106.5

　　20**99.3

　　20** 年1~7 月102.7

　　預測20** 104.1

　　預測20** 104.0

　　序列數據還原值：步驟七： 根據步驟一到步驟六，對實際問題建立模型，進行模擬和預測；運用GM （1，1） 模型對2000-20**年不存在次貸危機和房產新政情況下的房地產價格走勢進行預測，得到的結果見表2。再一次運用GM （1，1） 模型對20**-20** 年發生次貸危機和頒布房產新政情況下的房地產價格走勢進行預測，得到的結果如表3。

　　對比兩個預測結果，發現房地產價格指數在次貸危機和房產新政的作用下并不存在下降趨勢，反而有繼續上漲之勢。次貸危機對房地產的影響已經逐漸減弱，而政府的新政剛出臺，房價前幾年上漲過快，如果僅僅只是短時間的抑制，效果很不明顯，只有將政策措施進一步加強力度和堅持執行，才能達到堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房的問題。

　　參考文獻

　　1 馬征．對我國房地產市場觀調控政策的分析與建議商業經濟，20**

　　2 丁磊．海南房地產大勢分析中國房地產金融，20**

　　3 時玉暢． 論我國房地產市場的價格走勢華東經濟管理，20**

　　4 張永勝，左祥．20** 年房價上漲因素分析及20** 年房價走勢預測經濟研究導刊，20**

　　5 鄧聚龍．灰理論基礎華中科技大學出版社，20**

　　6 穆勇．優化灰導數白化值的無偏灰色GM（1，1）模型數學的實踐與認識，20**

　　7 張輝，胡適耕．GM（1，1）模型的精確求解系統工程理論方法應用，20**（責任編輯曉天張俊明）

篇2：酒店房價管理程序

　　酒店房價管理程序

　　Objectives目的

　　xto ensure that all room rate charged is accurate, avoid any undercharge or overcharge that will cause disputes.

　　確保所有房間價格準確，避免任何會有爭議的價格的上下浮動。

　　xto minimize any loss of revenue due to errors.

　　將任何會出現的收入上的錯誤減小到最小值。

　　Policy Statement政策闡述

　　It is the policy of the hotel that Rate Discrepancy Report is checked for the accuracy of room rate charged at the close of the day’s business.

　　該項政策是在日常商務工作結束時，為了確保房價的準確性，對價格差異報告進行檢查。

　　Procedures程序

　　1. Print the Rate Discrepancy Report and check following before 0100 hours:

　　打印價格差異報告并在1點前按照如下項目進行檢查：

　　a)Check the Market Segment Code and the Source Code ensure that they are accurate.

　　檢查市場部分代碼和原始資料代碼，確定其準確性。

　　b)The DIFF column will show differences -if the actual Rate charged is different from the Rate Code.

　　如果收取的價格和價格代碼不同，則DIFF模塊將會顯示其差異。

　　c)-If there are any difference in the room rate, investigate by checking the Guest Information and Notes on the Computer system, and the Reservation Form

　　如果房價有任何差異，則應在計算機系統內檢查客人信息和記錄及預定表格。

　　d)Rectify with the correct rate and rate code -if confirm.

　　如果確定則矯正正確的價格和價格代碼。

　　e)Check the number of persons occupying the room.

　　檢查住房客人的數量。

　　2. After completion

　　完成后

　　a) Submit the 1st set of the Rate Discrepancy Report to the Front Office Manager.

　　遞交第一份價格差異報告給前廳部經理。

　　b) Print a new set of the Rate Discrepancy Report to the Financial Controller.

　　打印一份新的價格差異報告給財務總監。

篇3：山西省經濟適用住房價格管理實施辦法(2019年)

晉價房字[20**]191號
山西省物價局
山西省建設廳
二○○三年六月二十六日
山西省經濟適用住房價格管理實施辦法
第一條 為規范經濟適用住房價格管理,促進經濟適用住房健康發展,根據國家計委、建設部制定的《經濟適用住房價格管理辦法》制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于在城市規劃區內經濟適用住房的價格管理。
第三條 本實施辦法所稱經濟適用住房,是指納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃破,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。
第四條 縣級以上政府價格主管部門是經濟適用住房價格的主管部門,依法對本地區經濟適用住房價格實施管理。
縣級以上政府建設(房地產)主管部門應協助政府價格主管部門做好經濟適用住房價格的監督和管理工作。
第五條 經濟適用住房價格實行政府指導價。
省政府價格主管部門制定各市(地)經濟適用住房指導價格,并會同省建設主管部門具體核定建設規模在IO萬平方米(含10萬平方米)以上項目的經濟適用住房價格;市(地)縣價格主管部門應會同同級建設(房地產)主管部門在省規定的指導價格內核定本轄區內的經濟適用住房價格;經濟適用住房的價格不得上浮,下浮幅度不限。
制定經濟適用住房價格,應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應,以保本微利為原則,與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現政府給予的各項優惠政策。
第六條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
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