中國房價為何持續暴漲

　　在我的印象里，中國人做事是缺乏“制度管制”和“職業精神”的。中國沒有百年品牌，只有家族企業，往往存活不了幾年，就偃旗息鼓從市場消失，究其原因一是缺少現代企業制度；二是企業只有家長制管教，缺少真正的職業經理人。但國人擅長做大事，且逢大事必出彩世人皆知，北京奧運會和剛剛過去的60周年大慶就有力證明了這一點。那么究竟是什么動力讓國人能辦好大事呢？答案最簡單不過，那就是只要和政治沾邊的事情，就一定能做好。

　　奧運會必須要辦好，因為這是我泱泱大國在世人展示風采的最佳時機，搞不好丟了面子就是最大的政治錯誤，所以必須量中華之物力，結各國之歡心；而60周年大慶，更是每個中國人政治生活十年一次的“奧斯卡”，也是每屆黨的核心領導人唯一的一次閱兵，其重要程度可想而知，所以要絕對保證“零”差錯。每晚7點的新聞聯播說白了只是一檔新聞節目，但和人民日版的政治地位等身，所以播音員就絕對不能出錯，難怪播音組長羅京會英年早逝，換一個人讓臺灣的吳宗憲來播，即使不得癌癥，也會因播音犯政治錯誤而被槍斃千百回。

　　房地產本身只是一個最普通不過的行業，其本質是要解決大眾的居住問題。但從上個世紀90年代開始，我國實施住房商品化、貨幣化以后，房地產徹底脫離其民生屬性，而搖身一變成為地方經濟發展的動力引擎，國民經濟的重要支柱產業。搞好房地產，成為官員政治生活的頭等大事了。房價從商品房誕生的那一刻起，就呈現“火箭式”速度飆升，創造了中國房地產的神話，且按照專家的預測，這種增長奇跡還將延續數10年。

　　但從行業客觀規律來看，這種增長模式是不可能存在的。因為在經濟市場化的體系中，任何商品的價格都會因需求而產生波動，絕對不會永遠只漲不跌，但中國樓市卻出乎常規做到了。購房者因為高房價而幾次發生過觀望的現象，需求減少房價應該下降，地方政府也假惺惺數度出臺調控政策試圖抑制高房價，但最終的結果卻是房價繼續上漲。究其原因，就不能單純從行業本身來分析。從經濟理論角度來看，這個奇跡的神秘之處在于其“非常規”的性質。

　　經濟學家諾斯因提出“經濟制度和政治制度對經濟增長的理論”而獲得了諾貝爾獎。其理論核心要點為：物質和人力資本的增長以及技術進步被認為只是某一行業增長的結果，而不是增長的源泉，更深層次的決定因素是一國的制度安排。這一理論給中國房地產超速發展找到了理論淵源，這就是房地產高速發展既非高速城市化帶來的購買需求激增、也非金融對于行業的過度支持，以上兩個方面都是表象原因，其根本原因在于有一種特殊的制度在促使并保護房價只漲不跌。

　　在房地產市場體系中，其主體由開發商、購房者、銀行及地方政府構成。其中開發商是產品生產者，購房者是需求者，而銀行為買賣雙方提供金融支持，而地方政府肩負兩種角色，一是房地產開發最重要的原材料供應商（壟斷土地供應和房地產開發項目行政審批）；二是擔負維持房地產業公平、公正的管制者。這就意味著我們的地方政府既參與房地產經營并實施盈利，同時又是行業的管制者，實際上承擔著運動員和裁判的雙重角色，且身兼兩職都處于絕對統治地位，這也就為地方政府操控房地產，并在其中牟取最大化程度的暴利打下了堅實基礎。

　　我們知道，在房地產發展的短短10多年時間里，中國的各級地方政府在地區經濟增長中扮演了操控者的角色，他們尋求一切可能的來源進行投資，利用房地產推動地方經濟發展的熱情在全世界范圍內都是罕見的。在一些三四線的地方城市，一些市長親自掛帥，到處宣揚本地投資的優惠政策，企圖吸引大開發商來本地投資開發。比如在今年年初的人大會上，河北廊坊市市長王愛民就高調宣稱：“開發商到廊坊來投資，賺了是自己的，虧了是我政府的，我保證你們包賺不賠?！蹦菫槭裁吹胤秸氖虚L們能有如此高的熱情去推動房地產單一行業的發展？

　　從經濟層面來看，地方政府獲得強效激勵有兩個基本原因：第一個是行政分權，中央從上世紀80年代開始就把很多經濟管理權利下放到地方，使得地方政府擁有相對自主的經濟決策權；第二是以財政包干為內容的財政分權改革，中央將財權下放到地方，并且實施財政包干收入，使得地方可以與中央分享財政收入。財政收入越高，地方的留存越多，其中最重要一點就是地方預算外收入100%留存（這里要提醒讀者的是，土地財政收入就屬于預算外收入）。正是這兩方面的經濟刺激，才使得地方政府官員有那么高的熱情去維護市場，推動地方經濟增長。

　　如果說行政分權和財政分權改革賦予了地方政府發展經濟的動力，但處于行政金字塔之中的政府官員，除了關心地方財政收入之外，自然也關心其在“官場”升遷的機遇，畢竟“人人為我”的自私是正常人的天性，因此考慮個人的官位升遷，就是最大的政治。在中國，政治問題是最嚴肅的，而且同個人利益結合在一起，就更加只能贏不能輸了。在以GDP為絕對考核指標的升遷制度下，官員最大的任務就是在自己的任屆期間，想盡一切辦法提高GDP增長速度。

　　從上個世紀80年代開始，當時房地產還處于襁褓之中，中國各級地方官員之間就圍繞GDP增長而進行了“晉升拉力賽”。這種比賽由上級政府直至中央政府推行和實施，由于缺乏民主選擇，因此我們的行政和人事方面的權利是高度集中的，上級有絕對的權利任命下級。因此這種依靠GDP增長決定官員升遷的晉升比賽，可以將關心仕途的地方政府官員置于強力的激勵之下，這是一種將行政權力集中與強激勵兼容在一起的一種治理政府官員的模式。因此在中國中西部的縣市中，經常出現這樣的現象，每到年底，縣長或市長要對各區及鄉鎮進行GDP排名，后幾名要在全市或全縣代表大會上做深刻檢討，其中最后一名必須引咎辭職。

　　做得好獲得升遷機會，做不好就下臺。重壓之下，地方政府官員非常熱衷于GDP和相關經濟指標的排名。與此相聯系的，當上級政府提出某個經濟指標比如GDP增長率，下級政府就會競相提出更高的發展指標，出現層層分解、層層加碼的現象。這方面的例子舉不勝舉，比如去年國務院提出4萬億投資振興經濟計劃，幾乎在很短的時間內，全國各省份紛紛提出各自的投資計劃，據說最終上報到國務院的總投資超過8萬億。此種場景，不僅讓人想起大躍進時代的糧食產量的“大放衛星”。

　　從官員們的晉升途徑來看，地方官員從最低的行政職位一步步提拔，進入的是一個典型的逐級淘汰賽結構。它的最大特征就是進入下一輪的選手必須是上一輪的獲勝者，這就和網球大滿貫比賽一樣，即使你是一號種子選手，但是在任何一輪比賽中都不能失誤，輸球即淘汰，這種賽制是非常殘酷的。同樣對于官員比如一個縣長在任期間，因為GDP增長不力而沒有得到提升，失去了獲得市長的晉升資格，即使你保住了縣長這個位子在干一屆，但因為年齡原因，將永久失去下一輪晉升資格，這就是典型的“長江后浪推前浪，一掌拍死沙灘上?！?/p>

　　GDP決定官運，因此中國的官員要想得到上級的重用而實現升遷，，就必須想盡一切辦法提高GDP。官員每屆的任期是5年，那么在如此短的時間依靠什么能快速提高GDP增長的政績呢？答案很非常明確，那就是依靠房地產發展。俗話說不是一家人，不進一家門，房地產正是G

DP這頭狼的最佳搭檔狽。我們知道，房地產是由建筑物和土地構成的，建筑物是必須建立在土地之上的，而土地完全由地方政府絕對控制，目前的二元土地制度讓地方政府獲得了對土地的絕對支配權。同樣房地產開發的項目行政審批權也完全由地方政府壟斷。

　　擁有上述兩大特權，因此地方政府在房地產開發環節中獲取了兩大巨額收益。一是土地收益；二是開發環節中的各項稅費收益。土地收益又叫土地財政，又名為第二財政，純屬于地方政府的第二財政。在整個房地產產業鏈條中，地方政府賣地，開發商買地生產房屋，而購房者買房，住宅房屋使用權是70年（寫字樓50年，商業為更少的40年）。消費者購房房子是一年一住的，按照道理土地費用應該是一年一交，但地方政府一把手從購房人身上收走了70年的錢。

　　地方政府獲取土地收入有三大特點：一是土地收入屬于地方政府預算外收入，這就意味著這種收入完全由地方政府支配，世人俗稱“市長小金庫”；二是土地收入可以寅吃卯糧，今天可以賣明天的地。本屆市長賣地，花了后邊十幾任市長的錢，這樣的美事何樂而不為？三是土地收益豐厚，在房價不斷上漲的今天，地價也水漲船高。在收益的巨大誘惑下，因此每屆地方政府都有強烈的賣地沖動。中國官員成為純粹土地販子，他們從農民手里通過低價、強拆征地，然后高價賣給開發商，在極權背景下獲取暴利是在正常不過的事情。

　　擁有土地則意味著擁有財富，擁有快速的GDP增長，“父母官”們則擁有了獲得升遷的豐厚政治資本。因此在全國各地涌現了數千個不同級別的開發區，沒有開發區的就搞城市運營、新城建設，上述做法最根本的目的就是政府囤積土地，然后大發土地財。近年來中國各級城市的規模都不同程度的擴大，大部分城市呈現餅狀的擴張模式。第一任市長賣二環的地、第二任則賣三環的、后者接著擴張賣四環、五環的地。

　　當然土地暴利并非地方政府瓜分房地產利潤的全部。在房地產開發環節中，據不完全統計，開發商應繳納的稅費達到30多種。近年來由于房價的快速上漲，民眾對此予以痛斥，質疑房地產的開發成本究竟有多少，但是地方政府和開發商開始互相指責對方，開發商聲稱自己是給地方政府打工的，利潤拿走最多的還是地方政府，房地產有將近50%的利潤被土地方拿走了。出人意料的是，面對開發商的指責，除了國土資源部公示的一份研究材料，辯白地價占全部開發成本并不高之外，地方政府卻對此表示了沉默，沉默是否意味著變相的承認。

　　看清楚了GDP政績觀的本質，以及GDP發展和房地產之間千絲萬縷的聯系，我們就會明白為什么中國的房地產能夠長盛不衰，房價為何只漲不跌。當房價畸高已經嚴重脫離大眾的民生時，為何我們的父母官們還為房地產搖旗吶喊的真正原因了，至于高房價引發的貧富差距過大，剝奪農民土地實施暴利拆遷等由房地產引起的負外部效應，我們某些執政者更是充耳不聞、視而不見。創富是人的本能，而作為執政參與人，關心行政晉升和仕途也是本能。中國房地產不是市場經濟，而是徹頭徹尾的政治經濟。政治屬性決定了房地產是中國的重要支柱產業，房地產必須保證繁榮昌盛，官員升遷的政治制度是中國房地產長盛不衰的最大動力，而房地產透支子孫后代的聚集起來的財富和GDP增長，是中國官員們最重要的升遷基礎。要解決房地產的問題，最重要的是要改變土壤，但這何嘗又不是一種癡人說夢?

篇2：酒店房價管理程序

　　酒店房價管理程序

　　Objectives目的

　　xto ensure that all room rate charged is accurate, avoid any undercharge or overcharge that will cause disputes.

　　確保所有房間價格準確，避免任何會有爭議的價格的上下浮動。

　　xto minimize any loss of revenue due to errors.

　　將任何會出現的收入上的錯誤減小到最小值。

　　Policy Statement政策闡述

　　It is the policy of the hotel that Rate Discrepancy Report is checked for the accuracy of room rate charged at the close of the day’s business.

　　該項政策是在日常商務工作結束時，為了確保房價的準確性，對價格差異報告進行檢查。

　　Procedures程序

　　1. Print the Rate Discrepancy Report and check following before 0100 hours:

　　打印價格差異報告并在1點前按照如下項目進行檢查：

　　a)Check the Market Segment Code and the Source Code ensure that they are accurate.

　　檢查市場部分代碼和原始資料代碼，確定其準確性。

　　b)The DIFF column will show differences -if the actual Rate charged is different from the Rate Code.

　　如果收取的價格和價格代碼不同，則DIFF模塊將會顯示其差異。

　　c)-If there are any difference in the room rate, investigate by checking the Guest Information and Notes on the Computer system, and the Reservation Form

　　如果房價有任何差異，則應在計算機系統內檢查客人信息和記錄及預定表格。

　　d)Rectify with the correct rate and rate code -if confirm.

　　如果確定則矯正正確的價格和價格代碼。

　　e)Check the number of persons occupying the room.

　　檢查住房客人的數量。

　　2. After completion

　　完成后

　　a) Submit the 1st set of the Rate Discrepancy Report to the Front Office Manager.

　　遞交第一份價格差異報告給前廳部經理。

　　b) Print a new set of the Rate Discrepancy Report to the Financial Controller.

　　打印一份新的價格差異報告給財務總監。

篇3：山西省經濟適用住房價格管理實施辦法(2019年)

晉價房字[20**]191號
山西省物價局
山西省建設廳
二○○三年六月二十六日
山西省經濟適用住房價格管理實施辦法
第一條 為規范經濟適用住房價格管理,促進經濟適用住房健康發展,根據國家計委、建設部制定的《經濟適用住房價格管理辦法》制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于在城市規劃區內經濟適用住房的價格管理。
第三條 本實施辦法所稱經濟適用住房,是指納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃破,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。
第四條 縣級以上政府價格主管部門是經濟適用住房價格的主管部門,依法對本地區經濟適用住房價格實施管理。
縣級以上政府建設(房地產)主管部門應協助政府價格主管部門做好經濟適用住房價格的監督和管理工作。
第五條 經濟適用住房價格實行政府指導價。
省政府價格主管部門制定各市(地)經濟適用住房指導價格,并會同省建設主管部門具體核定建設規模在IO萬平方米(含10萬平方米)以上項目的經濟適用住房價格;市(地)縣價格主管部門應會同同級建設(房地產)主管部門在省規定的指導價格內核定本轄區內的經濟適用住房價格;經濟適用住房的價格不得上浮,下浮幅度不限。
制定經濟適用住房價格,應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應,以保本微利為原則,與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現政府給予的各項優惠政策。
第六條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
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