新鴻基的YOHO Town項目 代表最新地產操作模式

YOHOTown是當前香港地產市場最熱的一個項目,也是新鴻基地產(下文稱SHKP)近10年來在香港元朗投資100多億元推出的重頭住宅項目。

看到YOHO的第一眼讓我想起在北京置地工作時有所接觸的SOHO現代城,這個以提倡SOHO生活(SmallOfficeHomeOffice)的樓盤曾經一度成為中國房地產界的殿堂之作,潘石屹也因此賺了個盆滿缽滿。YOHOTown給我留下深刻印象的是兩件與賣樓不太相關的事情,一是在華潤大廈馬路對面的星巴克喝咖啡時看到YOHOTown與Starbucks合作的宣傳冊子,另一個是后來從電視得知YOHOTown與Microsoft的MSN合作為住戶提供全球首創的“YOHOSmartAlerts”服務,這兩件事都超出了一般地產人的思維范圍。

YOHOTown是個值得一說的例子,因為它代表著一種地產商選地、做項目和推廣的操作模式,更學術一點說,它代表了最新的為客戶創造價值的地產操作模式,而這種模式內地依然在摸索。中國人做事說話喜歡追根溯底,為了說清這個項目,香港的房地產背景也要老生常談了。

過去5年來,香港一直是房地產商的噩夢。1997年之前,香港這個彈丸之地主要由三大行業支撐整體經濟,即轉口貿易、地產、金融;1997年之后,特別是中國加入WTO之后,香港的貿易地位受到嚴重威脅,長期積累的房地產泡沫開始爆發,與兩大行業關聯度甚高的金融業也陷入了舉步維艱的地步,香港經濟走入低谷。

5年前,香港開始了痛苦的經濟結構轉型。20**年5月,“大紅籌”中遠和裕興工業取代原香港主要地產商新世界地產和信和置業在恒生指數成分股的“大藍籌”地位,標志著香港原有的以地產行業為主的經濟結構初步轉型。

查查近幾年來的香港地產業的發展資料,我發現香港的樓市其實形成了對發展商很不利的惡性循環。香港是個樓市“通道”——一、二手房市場做得很好。在香港,新樓盤價格一般比舊樓盤高出2成左右。近幾年來,整個新樓盤市場價格都在不斷往下跌,小業主們擁有的二手房為了留住客戶也跟著往下調,所以在這樣的背景下,新樓為了吸引客戶的眼光,往往采取低開的方式,這樣逼得二手房的小業主不得不“跟風”。反過來,后來出現的新樓盤又受二手房的影響,樓價只能低開。久而久之,形成了香港樓市價格發展商往下走,小業主也跟著往下走,發展商再往下走的惡性循環局面,樓價與5年前相比出現了天壤之別。這樣循環的前提是整個城市的人工成本居高不下,從而造成發展商的利潤空間嚴重受損,導致了目前香港地產經濟競爭力下滑,市場購買力萎縮。

只要翻翻過去5年來香港地產的成交記錄,有一個很明顯的變化可以證明香港地產商好日子變得有多快。5年前,整個香港地產的市場營銷費用占總費用的比例在2%左右,而今天這個比例占到7%,其中2%付給代理商,4-5%的費用不得不拿來打廣告和裝修樣板房,而這樣的結果是在兩個前提下造成的,一是香港的整體物價水平這幾年來在不斷往下降,二是香港是個實行賣樓花的地方。

營銷大師科菲勒曾說過這樣一句話:“在市場困難的時候,企業首先的任務不是發展,而是生存?！币虼嗽谶@艱難的日子里,我們更能看出香港地產行業及企業的生存能力和競爭能力。YOHOTown就是SHKP競爭力的再現,而經歷了1998年至今5年行業發展周期的中國房地產企業估計下一步就會遇到這個問題。

YOHO Town的特色

想一句話概括YOHOTown的特點很難,但我想至少有三個方面可以說:第一,這是SHKP的作品。以“信心的標志”為企業標語的SHKP在香港地產市場有著無以倫比的客戶口碑;第二,這是一個距離香港市區較遠,鐵路要通還未通地區的項目,實在不符合房地產界“位置、位置、位置”的天規天矩;第三,這是一個以提倡“joyofliving”生活概念,第一期推出由8座大廈2200多個單位組成的大型社區,2200單位是個什么概念呢?20**年全香港的住宅銷售單位是36500多個,近幾年來香港的住宅銷售單位都保持在30000個左右。

透過SHKP對YOHOTown的運作思路,幾個值得回味的地方清晰的呈現在眼前。第一,新市鎮——SHKP的眼光。1973年香港開始展開新市鎮發展計劃,其目的是適應人口日益增長的需求。香港新市鎮的基本概念是提供一個均衡和設備齊全的社區,包括基礎建設、社區設施和一些生活基本設施等。以鄉鎮而言,著重進行改善工程、實施鄉村防洪計劃等;市區方面,則提供新土地,以應付不斷增長的人口壓力,并重建殘舊的市區項目。新市鎮發展計劃共有9個目標地區,分別是荃灣、沙田、屯門、大埔、粉嶺及上水、元朗、將軍澳、天水圍、東涌及大蠔。

多方查閱這段地產史,發現原來SHKP是香港新市鎮發展的始作甬者之一。早在上世紀80年代初中英雙方就香港問題展開談判時,部分地產公司看淡香港前景,遷冊海外,而SHKP不僅繼續堅守香港,而且進一步吸納土地,并于1984年在低潮中毅然讓沙田新城市廣場開業,沙田新城市廣場的

成功一舉奠定了SHKP開發大型新市鎮項目的經驗,這次SHKP正是以“明日元朗,今日沙田”為口號宣傳YOHO的橫空出世。當新市鎮初具規模之際,SHKP這一獨特的發展策略開始顯*力,一方面核心市區內的優質地皮越來越少,另一方面新市鎮的交通網絡逐漸完善。越來越多的市民入住“公屋”,也令新市鎮由冷變熱,不少地產商才恍然大悟轉而投資新市鎮的房地產業。而此時,SHKP不僅有效地控制了房地產發展成本,而且占據了新市鎮地區多數的“靚地”,所推售的樓盤受到追捧,SHKP的收益因此滾滾而來。

SHKP對于開發像YOHOTown這樣的大型項目,前期運作模式有三:一是有新市鎮的中心用地,二是有明確軌道交通修建計劃,三是興建大型綜合商場配套。從沙田的新城市廣場到屯門的新屯門中心,從荃灣的荃灣廣場到上水的上水廣場,再到今天的YOHOTown無不如此。YOHO地處元朗的市中心,臨近即將開通的西鐵和輕軌總站,有將近10萬平方米的大商場作為配套,這三點正是YOHOTown得以面世的先天條件。這種物業運作模式的選擇和投資,不僅為當地居民提供了生活、娛樂方便,也為SHKP帶來了滾滾財源,更重要的在于為SHKP奠定了運作新市鎮項目獨一無二的市場口碑和“信心的標志”的企業承諾。

獨特的營銷手法

YOHOTown還有獨特的YOHO主題與營銷。在生活主題上,YOHO是什么?我找遍資料也沒有發現其像SOHO一樣的英文解釋,后來猛然發現“YOHO就是全新的生活形態”,YOHO是一個人人快樂的社區,在YOHO社區內,沒有年齡界限,能夠成為YOHO人必定是擁有國際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊,而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光”,看到這樣的宣傳標語對我這樣的所謂年輕白領而言,很有誘惑力。事實上,我認為YOHO標志的誕生,讓人感受到一種向上的生活態度,從而鎖定年輕客戶群。

在營銷手法上,SHKP在非典時期用一個月的時間花巨資建立YOHO品牌,非典過后,馬上將推廣策略“轉入直路”,這個操作過程對于我們如何推廣一個全新的、無形的概念具有很重要的示范作用,而SHKP的品牌迫使各代理商把能否爭奪到這個項目代理權作為其驗證行業能力的重要事件,為此代理商自動為其作的廣告則讓人再次見證了大發展商、好項目的組合威力。

在我看來YOHOTown的樣板房裝飾則可再次證明SHKP“直路”推廣的高明:一是緊跟整個項目的推廣主題,營造科技時代的房間氣氛、現代化以及嶄新的高科技感覺,屋內擺放了Samsung影音以及資訊、通訊產品,并首次引入室內遙控開關燈裝置,除屋內擺滿玻璃擺設以外,鏡、燈以及柜子,甚至墻壁全是玻璃產品,整個房間在燈光下奕奕生輝,充滿了夢幻IT人生色彩;二是咖啡情緣,在其中一個樣板單位中,以Starbucks產品及咖啡館情懷為設計主題,凸現YOHO一族重視生活質量的獨特文化;三是YOHO家庭整個樣板房以米白色為主,陳設現代化家具及優雅的藝術品,而其中客餐廳以橙色為主調的色彩搭配,充分顯示了年輕人的活力氣息;四是耗資1億元建設了YOHOCLUB、5個泳池的YOHO水世界、高智能多媒體中心等這些符合主題推廣概念的全新做法,更是對年輕客戶心理的成功揣摩。

在價值創造(ValueCreating)上,國內房地產界的價值創造很多時候被當作一種概念,或者說一種變相的降價行為在炒作,例如送電器、送家具、送物業費等,這些行為無可厚非,而且很有市場殺傷力,但如果地產企業真的就把價值創造理解到這個層次,企業肯定是做不長的。

上文提到SHKP與STARBUCKS和MICROSOFT的合作,可能這種價值服務行為的效果來得不如降價、送東西那么直接,但這樣的服務行為卻讓客戶感覺到對其生活品味、生活方式的尊重,是對馬洛斯人性需求理論的深入認識。不是從自己的價值認識出發做產品,而是從尊重客戶的價值思考出發做產品;不是從自己的投入成本出發定價,而是從市場價格出發定價,如果能做到這兩條,中國房地產業也許就不會再有所謂行業周期的“陣痛”了,企業的生存能力和競爭力也會呈幾何式增長。

從YOHOTOWN這個項目,我們看到了一個市場的縮影,看到了一家地產企業的創新。SHKP將地產做“活”了

篇2：房地產多項目開發的管理模式

　　多項目開發的管理模式

　　在新的市場政策下，房地產開發企業很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業投資收益越來越依賴于房產開發。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續、快速、穩健發展，房地產開發企業必須追求規模效益。因此，實施多項目開發并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發企業的必然選擇。

　　根據蘭德企管研究室20**年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發企業中有84%的企業在同時進行多項目開發，有15%的企業同時開發的項目數量在5個(含)以上;其中，73家房地產上市全部進行多項目開發，資質一、二級企業中90%進行多項目開發?？梢哉f，多項目開發是當前房地產市場的最主要特征，是企業做大、做強的必由之路。

　　“多項目開發綜合癥”

　　多項目開發下，特別是多項目開發初期，許多企業都存在一些問題，表現在以下幾個方面：

　　◎ 公司與項目部(項目公司)之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰;

　　◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發揮，難以對項目部實施有效考核;

　　◎ 項目部(項目公司)受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理;

　　◎ 項目部(項目公司)的執行力較差，計劃、方案、指令等的執行結果往往有較大偏差;

　　◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽;

　　◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享;

　　◎ 對企業品牌建設貢獻不大，等等。

　　這些問題是“多項目開發綜合癥”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大(特別是計劃成本、利潤目標)。

　　一家上海著名開發企業的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長一樣的在業界企業中不在少數。

　　為什么會出現“多項目開發綜合癥”?原因主要有三個方面：

　　第一，業務發展戰略不清晰

　　戰略發展規劃是企業發展的指南針、北斗星。房地產開發企業的業務發展戰略一般包括市場發展規劃、區域發展規劃、產品發展規劃等。在多項目開發之初，房地產企業就應該研究、制定清晰的發展規劃。如市場發展規劃，土地一級開發、房產開發、經營性物業開發等三個市場的發展規劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區域發展規劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區;是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等;是重點發展東部城市，還是積極發展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發展規劃，產品模式是什么，項目規模是多大，各類產品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發企業必須盡早由機會導向轉變為戰略導向，否則盲目性擴張將極易引發或放大“多項目開發綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產企業是資源密集型的企業。按范圍劃分，房地產企業資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰略、制度等。社會發展的過程是資源配置的過程，企業發展的過程也是資源配置的過程。企業要實現持續健康發展，必須要做到各類資源的最優化配置。只有做到資源的最優化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業的發展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業發展所必須具備的核心能力。

　　許多企業在實施多項目開發時，不能有效地優化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費;有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業界絕大多數從事多項目開發的企業都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業開的一個大玩笑。

　　第三，規章制度不健全

　　企業要保持持續、穩健的發展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規章制度。與其他行業相比，房地產開發企業在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業應建立以下管理分體系：

　　行政事務管理體系;

　　信息管理體系;

　　法律事務管理體系;

　　人力資源管理體系;

　　財務管理與成本控制體系;

　　投資者關系管理體系;

　　供方管理與采購管理體系;

　　項目(工程)管理體系;

　　營銷管理體系;

　　客戶關系管理體系，等。

　　健全的規章制度、完善的管理體系是企業發展的基本保障。在發展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現“多項目開發綜合癥”。

　　不要盲從“標桿”企業

　　或許是快速發展的中國房地產業缺乏真正的榜樣，許多企業習慣給自己找一個標桿企業。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業界企業羨慕的目光，特別是一些也處于快速發展階段的企業中有不少企業將順馳視為標桿。當然，更多的企業還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業的企業就更多了。

　　樹立標桿企業可以使企業在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。

　　以萬科為例，之所以希望業界企業不要盲從，有兩點原因：

　　第一，沒有可比性

　　截至20**年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。20**年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業是名副其實的NO.1。萬科能成為業界的NO.1有很多歷史的、現時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業所無以比擬的。特別是萬科的研發力量、服務觀念、品牌價值、企業文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業化之路，而業界許多企業走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒有什么可比性。再說，萬科的專業化發展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業卻不一定適合。每一家企業有每一家企業的特殊情況，企業群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發展模式呢?對每一家企業來說，適合自己的，就是最好的。

　　第二，萬科的項目管理模式不是 高效的模式

　　鑒于企業規模、項目數量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司-區域公司-城市公司-項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業界絕大多數房地產企業來說，因為項目數量比萬科少，開發格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司-城市公司-項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司-項目部(項目公司)。

　　管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規律。許多企業盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業務流程為其他企業咨詢，其結果真是難以想象。

　　確立產品模式是多項目開發的基礎

　　在進行多項目開發時，如果各項目在物業類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時開發商業地產、市區高層住宅、郊區低密度住宅項目)，那么各項目在報批報建、規劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業要有各方面的、具有豐富開發經驗的不同人才。對于絕大多數開發企業來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業在多項目開發時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業類型、項目規模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那么各項目的開發流程、工作流程是統一的，就像單項目開發一樣單一、輕松。

　　所謂產品模式就是基于預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。

　　通過長期、系統地研究，蘭德公司發現“第一梯隊”企業都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列(城郊結合部);金地集團的“格林”系列(格林小鎮/格林春天/格林春曉);世茂集團的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發沿江豪宅);陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發“城市新興白領公寓”)，萬達集團的“萬達商業廣場”系列(在全國十幾個城市的中心商圈均開發商業地產項目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

　　可以說，確立產品模式是企業進行多項目開發的前提和基礎。

　　對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：

　　1、城市選擇，就是基于戰略發展規劃選擇擬進入的目標城市。

　　2、區位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區位：是在開發城市中心區，還是在城鄉接合部，抑或是在近郊區、遠郊區。明確了項目的區位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。

　　3、確定項目規模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

　　4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。

　　5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業開發的什么類型的項目。

　　6、設計定型，就是各項目的規劃設計、景觀設計在物質形態上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

　　7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型后，各項目就可以有風格統一的賣場和風格統一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。

　　8、統一的VIS。這是產品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

　　建立項目管理模式是多項目開發的關鍵

　　如前所述，“多項目開發綜合癥”的原因之一是“規章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規章制度不健全”的直接或外在表現而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發企業實施多項目開發的關鍵。

　　建立項目管理模式可分為三個步驟：

　　第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計

　　多項目開發的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現在職能定位和組織結構 設計上。在單項目下，房地產企業一般、也只能采用直線職能制的開發管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發工作。但是在多項目下，因為實現項目制，公司和項目部(項目公司)在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司-項目部(項目公司)”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價。項目部(項目公司)是成本中心、利潤中心，主要行使執行和實施職能，也要做好三件事：(1)完成目標;(2)樹立品牌;(3)培養和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎上，企業應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：

　　◎ 戰略發展規劃對組織結構設計的要求;

　　◎ 項目類型;

　　◎ 產品模式;

　　◎ 經營模式(特別是外包模式);

　　◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

　　◎ 企業文化。

　　多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業界許多領先企業一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。

　　第二步，劃分項目類型

　　項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目;按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目;按項目規模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等;按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

　　劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：(1)本地直屬項目部;(2)異地項目公司;(3)控股項目公司;(4)參股項目公司。

　　第三步，進行流程設計，建立項目管理體系

　　多項目下，房地產開發的流程與多項目下的開發流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經紀)公司負責，有的由項目部(項目公司)負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發流程進行重新設計。在流程設計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。

　　通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

　　一項目組織管理(包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等);

　　二項目人力資源各類(包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等);

　　三項目資金與財務管理;

　　四項目計劃與目標管理;

　　五項目投資決策管理;

　　六項目研發與設計管理;

　　七采購與招標管理;

　　八項目工程管理(包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等);

　　九項目營銷管理;

　　十項目客戶關系管理，等。

　　投資主體虛擬化與管理主體實體化

　　確立產品模式解決了企業的商業運營模式，建立項目管理體系是解決了企業的管理機制問題。但企業采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題──體制決定機制，機制決定體系(規章制度)。

　　但是遺憾的是，盡管許多企業都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上──傳統的項目體制是公司和項目部(項目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因為代表公司)，又是管理主體(行使項目開發職能)。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業界企業景仰的“標桿企業”，還是風光無限的“地產大腕”，現今幾乎所有房地產開發企業都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目(投資)公司，該項目(投資)公司所有的法人證照、財務等由公司統一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員(但列支管理費用)。

　　項目投資主體虛擬化的益處

　　◆ 有利于項目融資(包括債權融資和股權融資);

　　◆ 有利于規避法律風險;

　　◆ 有利于財務核算;

　　◆ 有利于稅務籌劃。

　　“項目管理主體實體化”是指由公司(或再引入社會上專業的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協議書》，并支付一定額度的管理費用。

　　“項目管理主體實體化”的益處

　　◆ 有利于控制項目開發成本和管理費用;

　　◆ 有利于實施有效的考核;

　　◆ 有利于項目投資目標的實現。

　　“項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發商相分離”的主流業態形式，應該是最適宜、有效的多項目開發管理模式。

篇3：我國房地產開發模式的發展

　　我國房地產開發模式的變化

　　房地產開發商實際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設者。第一種角色要求開發商不可避免地追求開發利潤的量大化,第二種角色又要求開發商追求開發的社會效應?；仡櫡康禺a業發展的歷史,我們不難看出,隨著房地產相關法規的不斷完善和市場自身的成熟,開發商的城市建設意識在逐步增強,與此同時,房地產開發模式也在發生著變化。

　　短平快的合作開發模式

　　“聯合開發”和“項目公司”是我國房地產開發歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數不少的建設項目用地是以協議出讓方式取得,某些取得開發權的企業或個人因種種原因,不能在短時間內啟動項目,致使開發周期大大延長,甚至使土地長期閑置。而隨著房地產市場的持續升溫,房地產業對資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術管理優勢的企業迫切希望獲取土地資源,于是合作開發這種形式應運而生。

　　合作開發使一批擱置已久的項目進入開發流程,大大加快了項目開發進度,在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾,一些企業也在項目開發的過程中積累了經驗和資金,得以迅速發展。

　　但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發的項目公司存續期與項目開發周期幾乎相同,項目完工,公司的使命也結束了。因此,項目公司通常追求的是開發利潤的最大化和快速實現,不可避免地會采取一些短平快的手法。再者,在市場銷售形勢持續向好的情況下,企業追求的是產品的快速消化和成本控制,對產品創新和品質的提升不會花費太多精力,也不可能去完成售后服務,走的是合作、建設、銷售、結算的路子。此外,由于進入門檻較低,一些不具開發經驗的企業和個人也挾資本實力強行進入,使這類項目的產品水準普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設單位的情況,容易產生產品交付后的遺留問題,對整個市場發展來說,不足一種良性的方向。

　　小而全的多項目開發模式

　　一些有相當開發經驗的企業或是因為取得項目的條件限制,或是主動地希望完善企業自身的產品層次,開始注重后續發展的取向上,并希望多點出擊,四面開花,擴大企業在不同客戶層面的影響力。這就出現廠小而全的多項目開發模式。

　　這種開發模式可以在一段時間內增加企業的曝光率和知名度,以不同的產品形成系列。但是除非該企業有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產品上均取得市場認可,稍有閃失,則可造成對企業整體印象的損害,而且產品交叉會使開發商不自覺地將不同產品概念混用,造成產品個性的方向性偏差。

　　從城市建設的意義上說,這種開發模式不僅無法實現企業資源的優化配置,而且容易造成城市建設功能的紊亂,使城市建設無法在城市規劃部門的統一指導下進行,因為同樣出于企業切身短期收益的需要,開發商不可能從某種戰略和長遠的角度思考自己的開發行為。

　　精耕細作的成片開發模式

　　相對于前二種模式,成片住宅開發無疑更具活力,也更加符合城市經濟發展和擴張對房地產開發和城市建設的客觀要求。

　　成片開發的原則是總體規劃,適度調整,即小區總體布局、建筑風格、景觀規劃通盤考慮。對產品而言。成片開發可以有足夠的空間和規模實現產品品質的最優化設計;對開發商來說,可以體現更完整的開發理念,使企業獲得持久的發展動力和持續品牌建設,更加具有責任感;對消費者來說,一個大規模的規劃成型的小區,不確定因素較少,不會因為日后周圍環境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現有居住環境質量的改變或下降;從整個行業發展來說,成片住宅開發客觀上促進了精品住宅的形成?！爸袊慨a看廣州,廣州房產看華南”,一批大盤住宅的出現,使精品樓盤成為市場的標兵,規?；?、集約化效應可以實現成本優化,提高產品的性價比。

　　成片開發使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環境景觀各異而又在城市整體交通網絡的連接下的有機統一體,使城市真正呈現無限生機。同時,這樣的模式有利于政府部門規范房地產業,更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據可持續發展的原則科學地制定城市建設布局,使城市充分發揮自身的作用。

　　開發模式的轉變不是一朝一夕之功,隨著城市經濟的發展和城市規模的擴大,隨著人們對居住條件和居住環境的要求的提高,相信房地產開發商還將與時俱進,不斷探索出更富創新精神和更具社會責任感的開發模式。