某地產區域分部成本管理模式
第一章：職業操守準則
1．總則
1.1忠于職守，廉潔奉公，成本發生合理性原則；
1.2客觀事實、經濟合同和有關規定為依據的原則；
1.3事前預測并主動控制的原則；
1.4預結算工作內部控制、多級復核的原則；
1.5本準則為**地產天津區域事業部經濟合同部員工工作素質的基本要求，職員必須熟知并遵守；
2．職業操守準則
2.1業務工作
2.1.1遵守集團職務行為準則；
2.1.2執行造價行業自律性規定，珍惜造價職業聲譽，自覺維護公司利益；
2.1.3誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為；
2.1.4嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守"誠信、公正、精業、進取"的原則，開展各項業務工作；
2.1.5嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；
2.1.6嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經公司許可，不得提前或超額支付各項付款；
2.1.8經濟合同部職員若與業務單位有特殊關系，則應在相關的業務活動中回避；
2.1.9經濟合同部職員應接受公司的各項工作及職業道德行為的檢查；
2.1.10積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優質管理；
2.2日常工作
2.2.1從我做起，營造高效、團結、平等、向上的工作狀態。
2.2.2信息互知共享，做到"一件事，多人知"。
2.2.3事件全程跟蹤，無論分管任何一件事情要善始善終，盡心盡責，周全嚴密地解決問題。
2.2.4積極主動做事，以解決問題為導向，主動與相關部門、公司高管溝通。
2.2.5既分工又協作，份內事情責無旁貸，份外事情統籌兼顧。穿插工作，靈活機動作戰。
2.2.6例會制度：經濟合同部組織雙周例會，各項目預算組組織周例會。
2.2.7每周現場踏勘制度：主動和現場工程師溝通，了解現場最新動向。
2.3、保密工作
2.3.1不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規范等）以任何形式（外借、復印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；
2.3.2若對于公司內部其他部門索取公司開發項目的完整成本資料時，需經部門經理同意批準；
2.3.3不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向任何人泄露；
3．其他
3.1本準則的解釋權歸經濟合同部；
第二章：工作職責
第一節：部門目標
制定經濟合理的目標成本，施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用；最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。
第二節：部門基本職責
一、通用職責：
1、專業規劃
1.1編制本專業發展規劃。
1.2編制部門年度工作計劃和目標。
1.3確定本部門年度工作任務及人員需求。
2、專業管理
2.1在事業部范圍內，完善本專業管理標準及規章制度，優化本專業工作流程。
2.2本專業技術研究，專業提升。
2.3本專業"三標"體系管理。
2.4組織專業培訓和經驗的交流推廣。
3、其他工作
3.1部門日常管理工作。
3.2完成領導安排的臨時工作。
二、專業職責
1、成本管理
1.1建立并持續優化開發成本管理體系，實現開發成本的目標管理和動態管理。
1.2項目開發成本估算及成本目標設置。
1.3成本專業計劃管理。
1.4項目成本過程管理。
1.5開發項目成本后評估。
2、供應鏈管理
2.1負責制訂事業部供應商培育、發展和維護整體規劃。
2.2負責建立供應商數據庫，并進行供應商評價分級管理。
2.3負責建立并持續完善事業部采購管理流程，提升事業部供應鏈條的整合能力。
2.4負責組織供應商進行技術交流、管理提升、流程優化、聯合研發等工作。
2.5組織供應商復評。
3、法律事
務
3.1授權管理，根據集團總部的授權體系制定天津區域事業部授權方案。
3.2訴訟管理，統籌負責事業部訴訟案件處理。
3.3法律中介管理，對公司法律中介的委托、評價進行統一的管理。
3.4法務支持，對事業部范圍內處理各類法律問題提供專業支持。
3.5負責法律法規信息的收集和發布。
4、合同管理
4.1審核公司合同。
4.2合同執行情況監控及反饋。
第三節：工作職責解釋
★目標成本管理：制定目標成本，加強項目整體動態成本的監控，使成本趨向目標成本發展。
★項目成本管理：預結算管理、變更簽證管理、招投標監控、各項付款及合同的審批等施工
階段的成本控制工作。
★成本信息管理：建立、維護工程造價和材料設備價格信息資料庫，建立信息化的成本管理體系；
★供應商管理：基于供應商項目生命周期，對供應商進行項目合作中四個階段的評估，使供應商管理標準化和規范化，同時提高項目采購效率。
★技術方案優化管理：提供方案優化對比的經濟數據和分析，為設計優化提供成本參考和協助，致力于追求最大的經濟合理性，提升產品的競爭力，形成行業成本優勢。
★成本檔案管理：預算資料原件工程結算前由項目成本管理留存保管（加蓋成本審核章復印件視同原件），結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理。
第四節部門工作內容
1、目標成本管理
2、項目成本管理
◆施工圖預算管理
*確定項目造價咨詢單位，委托施工圖預算的編制
*全過程跟蹤造價咨詢單位與施工單位施工圖預算的審核
*復核預算價審核價，確定工程預算價
◆變更簽證管理
*監控設計變更、現場簽證操作的規范性
*及時掌握設計變更、現場簽證對工程成本的影響
*對設計變更、現場簽證的結算審核嚴格把關
◆工程合同、付款審核
*審核合同的各項經濟條款
*按合同約定嚴格審核各項工程、材料進度款
*及時完成各項合同、進度款的審核
◆項目零星工程管理
*監控零星工程操作的規范性
*完成零星工程的事前估價，事后審核工作
*做好每季度各項目零星工程的評估工作
◆工程結算管理
*及時完成各項竣工工程、材料的結算工作
*嚴格按合同約定進行工程清算
*整理各項結算資料，做好存檔工作
◆招投標監控管理
*監督招標工作的規范性
*參與招標文件經濟條款的審核
*做好商務標的評定工作
3、區域標準化建設
◆分項工程的配置標準標準化。
◆采購模式、合同分判形式標準化
◆成本專項分析
◆招標文件、合同范本標準化
◆典型成本模型
4、信息管理
◆建立、維護工程造價和材料設備價格信息資料庫
◆建立、維護供應商信息資料庫
◆積極應用成本信息管理軟件
◆匯總、比較各項目成本管理舉措，推廣先進經驗。
第五節：成本管理架構
說明：
1、成本管理由事業部經濟合同部牽頭統一管理，在各項目派駐預算人員。
2、事業部層面負責成本目標的核定、區域標準化建設、成本過程管理中的指導監控、后評估管理。
3、項目預算組負責項目實施過程中招投標、合同、付款、洽商、結算等具體業務工作。接受事業部與項目部的雙重考核。
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業管理成本
如何控制物業管理成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司
例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。