E地產區域工程全成本管理操作手冊

　　一、目的

　　為了對項目工程成本實施有計劃、按程序管理，明確項目工程成本責任部門的職責范圍，規范成本控制步驟及方法，以期達到項目成本合理控制的目標，保證項目合理經濟效益，特制定本工程成本管理操作程序。

　　二、適用范圍

　　本程序適用于E地產E區域事業部下屬各公司開發建設的所有項目的工程成本管理工作。

　　三、定義

　　1. 工程成本包括項目的前期工程費、建安工程費、基礎設施工費（大、小市政）、配套設施費，統稱為四項費用。

　　2.本操作程序中所述各部門，均指各城市（項目）公司各對應部門。對于未獨立設立成本管理部的公司，其職責由事業部經濟合同部代替；對于未獨立設立設計管理部的，由事業部研發中心代替。

　　四、工程成本管理的基本原則

　　1、強調目標管理的原則：根據項目開發的不同階段，分別建立不同階段工程成本目標，并以前一階段的成本目標作為后一階段項目進展的成本控制依據。

　　2、強調統一管理、分類控制的原則：工程成本由事業部經濟合同部進行統一管理，依據各部門的部門職責進行分類控制。

　　3、強化全過程成本動態控制的原則：項目工程成本目標確定后，成本管理相關責任部門應隨項目開發進程，對項目實際發生成本進行動態跟蹤、統計、分析，及時發現、預警并糾正異常成本情況，確保項目成本控制在規定的范圍內。

　　4、強調成本管理目標嚴肅性的原則：最終成本目標一旦確認，原則上不允許超成本目標變更建設標準，如需變更，需經事業部總經理辦公會審批。

　　五、公司各部門在工程成本管理中的職責

　　1.事業部總經理辦公會

　　1)批準項目的工程成本控制目標；

　　2)批準工程成本管理制度；

　　3)審批單項成本目標超10%（含10%）以上、或雖單項成本目標不超10%（含10%）但對總成本目標的影響超過2%（含2%）以上、或雖單項成本目標對總成本目標的影響不超過2%但多項成本目標的總計已超總成本目標5%（含5%）以上的工程成本目標調整事項。

　　2.設計管理部

　　1)前期費用中的設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標制定和控制的主責部門。

　　2)在項目的各階段及時制定設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標，并提供給經濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。

　　3)提供項目可研、投資分析、控規及方案設計、擴初設計、施工圖設計階段進行成本測算所需的技術資料。

　　4)組織進行項目建設標準、新技術應用、主要設備選型等性價比的評定工作的編制。

　　5)參考經濟合同部的成本控制建議指導設計單位進行限額設計。

　　3.經濟合同部職責

　　1)前期費用中的工程咨詢費的成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。

　　2)工程成本制度體系的建設和成本目標執行情況評價及成本管理信息化平臺建設的主責部門。

　　3)在項目建設的各階段對由其主責的各類成本內容進行成本目標的編制和動態跟蹤。

　　4)全面負責項目工程成本管理工作，組織編制、調整及匯總項目各階段工程成本目標；

　　5)負責編制及動態調整三階段設計（方案、擴初、施工圖）的工程成本測算，提出成本控制建議書；

　　6)負責項目所用材料設備的前期調研，協助設計管理部進行項目建設標準的編制。

　　7)對設計變更及現場簽證、工程業務指令的經濟性、合理性進行分析評審。

　　8)施工過程中反映成本的動態情況，對成本目標動態跟蹤分析、預警并提出糾偏建議。

　　9)按季編制各項目工程成本目標執行情況報告，提出成本預警及糾偏建議。

　　10)完成竣工后的項目成本數據庫建立、成本總結與評估工作。

　　4.工程管理部職責

　　1)項目建安工程費、前期費用中的臨時工程費、檢測費用成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。

　　2)現場簽證成本控制的主責部門。按月對現場簽證進行分類匯總及對形成原因進行分析后轉經濟合同部。

　　3)參與項目建設標準的制定，協助完成各階段成本目標的制定。

　　5.前期市政部職責

　　1)前期費用中報批報建費用的成本目標制定和控制的主責部門；

　　2)基礎設施（大、小市政）費用的成本目標控制的主責部門；

　　3)在項目的各階段及時制定報批報建費的成本目標，并提供給經濟合

同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。

　　6.營銷部職責

　　1)前期費用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費用控制的主責部門。

　　2)負責組織項目定位，并根據項目定位參與編制項目建設標準。

　　3)負責項目產品銷售價格的調研和預測，為項目利潤目標及成本目標的建立提供依據。

　　7.客服部職責

　　1）物業相關費用、產權證件辦理、客戶維護等費用控制的主責部門。

　　2）在項目的各階段及時制定相關費用的成本目標，并提供給經濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。

　　8.財務部職責

　　1)成本歸集及分攤原則的制定及稅務籌劃方案的主責部門；

　　2)負責確立項目利潤目標，為確立項目成本控制目標提供依據。

　　六、項目各階段工程成本目標的確立

　　1.項目可研階段"工程成本估算目標"的確立：

　　1)依據營銷部門提供的項目策劃方案及項目市場調研結果、設計管理部提供的項目建筑指標編制項目工程成本估算。

　　2)原則上，以后各階段的目標成本均應不應超過可研階段的工程成本估算目標。

　　3)工程成本估算目標確立后，經濟合同部應編制《方案設計成本控制建議書》用于指導項目方案階段設計。

　　2.項目方案設計階段"工程成本計劃目標"的確立：

　　1)工程成本計劃目標應依據已批準的工程成本估算目標編制；

　　2)設計中心應提供經批準的控制性規劃、方案設計和建筑設計思想、方案設計匯報成果；

　　3)經濟合同部依據設計中心提供的設計成果，以及進一步的市場調研結果組織編制"工程成本計劃目標"。

　　4)如工程成本計劃目標超出工程成本估算目標，須經項目總經理批準后方可作為下一階段的設計的成本控制依據。

　　5)"工程成本計劃目標"確立后，經濟合同部應編制《擴初設計成本控制建議書》用于指導擴初階段設計。

　　3.項目擴初設計階段"工程成本初步目標"的確立：

　　1)"工程成本初步目標"在擴初設計成果完成后，由經濟合同部組織在修正"工程成本計劃目標"的基礎上形成；

　　2)"工程成本初步目標"在確立前設計中心應組織成本、工程、市場營銷等相關部門編制項目產品建造標準，營銷部門應做好產品銷價預測，財務部應做好成本歸集及分配方案。

　　3)經濟合同部依據擴初設計成果及本條第2）款各部門提供的資料組織編制"工程成本初步目標"。

　　4)如工程成本初步目標超過了工程成本計劃目標，須報項目總經理批準，批準后的工程成本控制目標作為下一階段成本目標確立的控制依據。

　　5)經濟合同部在編制完"工程成本初步目標"后，應編制《施工圖設計階段成本控制建議書》，用于指導下一階段施工圖設計。

　　4.項目施工設計階段"工程成本控制目標"的確立：

　　1)施工圖設計完成30天內，經濟合同部應負責細化及修正成本初步目標并進行合理成本分配，形成項目最終的"工程成本控制目標"

　　2)如"工程成本控制目標"超出"工程成本初步控制目標"，須報項目總經理審批。

　　最終的工程成本控制目標應報事業部總經理辦公會批準后執行。經批準后的工程成本控制目標作為工程實施成本控制依據。

　　3)經批準后的"工程成本控制目標"由各項目公司總經理簽發，報事業部經濟合同部備案。

　　七、項目工程成本控制方法和手段

　　1.限額設計

　　從方案設計開始，設計管理部應聯合經濟合同部對項目的關鍵性指標進行限額設計，具體指標包括如下：

　　1)鋼筋含量指標

　　2)砼含量指標

　　3)砌筑含量指標

　　4)建筑體形系數指標

　　5)窗墻比

　　6)低效資產（如學校、幼兒園、物業管理用房、人防工程）等設計指標

　　7)公共配套設施（地下室車庫、會所、商業、娛樂等）的建筑規模指標

　　2.方案比選

　　項目建筑方案確定以后，設計管理部應組織采購、工程、成本等相關部門對下列內容進行方案比選，選擇技術經濟指標最優方案后進行擴初及施工圖設計。

　　1)工程的結構方案；

　　2)土方平衡方案；

　　3)地基處理方案；

　　4)基礎形式選擇方案；

　　5)建筑內墻選擇方案

　　6)材料、設備類型選擇方案；

　　7)外立面選材搭配方案。

　　3.合理制訂項目實施規劃

　　在項目方案設計完成后，各項目總經理應組織參與工程項目的各部門，根據自己的業務范圍制訂項目實施規劃，用于指導并推動項目進展，控制項目周期成本。具體包括：

　　1)設計委托及進度控制規劃

　　2)項目合約規劃

　　3)項目資金使用規劃

　　4)項目招標、采購進度規劃

　　5)工程施工進度規劃

　　4.針對項目特點編制項目成本控制實施辦法

　　項目規劃開始，經濟合同部應組織設計、工程、采購等相關部門針對項目所在位置、具體特點、管理模式等不同，編制項目成本控制實施辦法，用于指導項目建設過程中的成本控制。成本控制實施辦法應包括以下內容：

　　1)項目成本控制實施的組織體系

　　2)項目成本控制的主要實施要點（包括控制的主要內容、控制手段及責任部門）

　　3)項目成本控制保障措施等

　　5.項目施工過程進行全面動態跟蹤及評估

　　在項目實施階段，依據已制定的項目成本目標，逐項跟蹤成本

目標執行情況，及時提出預警，按季編制成本動態分析報告，必要時提出成本目標調整方案。具體做法如下：

　　1)即時跟蹤設計變更及現場簽證，每月逐單計算造價影響額；

　　2)每月25日前，財務管理部將項目已付款情況匯總，并轉經濟合同部；

　　3)每月25日前，工程管理部將項目"甲供"材料情況匯總，并轉經濟合同部；

　　4)經濟合同部每月1日前形成上月項目成本執行情況報告。

　　5)必要時，在每季度初提出成本目標調整方案及原因分析

　　6.嚴格進行工程竣工結算的審核

　　實行二級審核制度，確?？⒐そY算的合理性和真實性。

　　7.做好項目竣工后成本控制目標執行情況后評估

　　八、工程成本管理相關記錄文件

　　1.項目各階段工程成本目標表，具體包括：

　　1)《項目工程成本估算目標表》

　　2)《項目工程成本計劃目標表》

　　3)《項目工程成本初步目標表》

　　4)《項目工程成本控制目標表》

　　2.項目各階段成本控制建議書，具體包括：

　　1)《方案階段成本控制建議書》

　　2)《擴初階段成本控制建議書》

　　3)《施工圖階級成本控制建議》

　　3.限價設計及方案比選報告，具體包括：

　　1)《項目限額設計指標表》

　　2)《方案比選評估報告》

　　4.項目實施規劃，具體包括：

　　1)《設計委托及進度控制規劃表》

　　2)《項目合約及采購進度控制規劃表》

　　3)《項目資金使用規劃表》

　　4)《工程施工進度規劃表》

　　5.《項目成本控制實施辦法》

　　6.《各季度項目成本分析報告》

　　7.《項目竣工成本控制目標執行情況報告》

　　九、其它

　　1.本操作程序自下20**年4月15日起執行，如本操作程序的相關規定與各公司目已有制度相矛盾的，按本操作程序執行

　　2.本操作程序由事業部經濟合同部負責解釋和維護。

　　3.《工程成本目標編制模板》、《工程成本目標動態跟蹤模板》作為本制度的工具性支持文件。

篇2：物業知識教材：房屋維修工程成本管理

　　物業知訓教材：房屋維修工程成本管理

　　一、維修工程成本及成本管理

　　1.維修工程成本及其構成

　　(1)維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構成維修施工單位的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。維修工程成本是一個綜合性指標，能全面反映維修工程施工生產活動及企業各項管理工作的質量。在實際工作中，維修工程成本又可分為3類:預算成本、計劃成本、實際成本。

　?、兕A算成本。是按維修工程預算定額和各項取費標準計算的預算造價。預算成本項目包括人工費、材料費、施工機械使用費、其他直接費、現場管理費、臨時設施費、間接費和計劃利潤。這些費用構成已完工程的全部造價。

　?、谟媱澇杀?。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內部控制的具體計劃指標。

　?、蹖嶋H成本。是維修工程實際支出的生產費用的總和。它反映維修工程成本耗費的實際水平，必須按規定正確核算工程成本，準確地反映維修工程的實際耗費，從而為成本分析提供可靠資料。

　　預算成本是維修工程價款的結算依據，也是編制成本計劃和衡量實際成本水平的依據。計劃成本和實際成本反映的是維修企業的成本水平，它受企業自身的生產技術、施工條件和生產管理水平的制約。預算成本和實際成本比較，可以反映維修工程實際盈虧情況；實際成本和計劃成本比較，可以考核成本計劃各項指標的完成情況。

　　(2)維修工程成本構成。為了了解各種生產費用情況，監督生產費用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產費用進行科學分類，并考慮使工程實際成本能與預算成本相比較。因此，實際成本項目所包含的內容，應和各項預算成本項目所包含的內容相一致。維修工程成本的構成如下:

　?、僦苯映杀?。指維修工程施工過程中直接耗費的構成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費、直接材料費、直接機械費、臨時設施費和其他直接費。

　?、陂g接成本。指施工企業的項目經理部(作業層)為施工準備、組織和管理施工生產活動所發生的全部施工間接費支出。包括現場管理人員的人工費、管理用材料費、資產使用費、工具用具使用費、保險費、工程保修費和其他費用等。

　　維修工程預算造價中的間接費，屬于企業管理層發生的經營管理費用，不屬于成本的范疇。

　　2.成本管理的概念及其任務

　　維修工程成本管理是物業管理公司(或維修施工企業)為降低維修工程成本而進行的各項管理工作的總稱。成本管理是企業經營管理的重要組成部分，企業各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯系，都會反映到成本上。因此，加強成本管理，不僅能夠節約費用，而且能改善企業經營管理工作。

　　成本管理的基本任務就是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項耗費進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優的經濟效果。成本管理的任務具體表現在以下幾方面:

　　(1)做好成本計劃，嚴格進行成本控制。認真編好成本計劃，把降低成本的指標、措施層層落實到各職能部門和各環節上去，并通過承包等方法和職工的物質利益掛起鉤來，真正調動起職工的積極性，努力降低消耗，節約開支。在施工中嚴格進行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內。

　　(2)做好成本管理的基礎工作。加強定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗制度，建立健全成本管理責任制。

　　(3)加強維修成本核算與分析。通過成本核算與分析，可以及時找出存在的問題，了解各項成本費用節約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時總結成本管理工作的經驗，促使企業經營管理水平的提高。

　　二、維修工程成本管理工作內容

　　維修工程成本管理的工作內容一般包括:成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本預測

　　成本預測是加強成本事前管理的重要手段。成本預測的目的，一方面為企業降低成本指出方向；另一方面確定目標成本，為企業編制成本計劃提供依據。

　　成本預測應在大量收集進行預測所需的歷史資料和數據的基礎上，采用科學方法進行，并和企業挖掘潛力、改進技術組織措施相結合。成本預測的主要目的是確定目標成本，并根據降低成本目標提出降低成本的各項技術組織措施，不斷挖掘降低成本的潛力，使各項技術組織措施確實保證達到或超過降低成本目標的要求。

　　2.成本計劃

　　房屋維修成本計劃是以貨幣形式規定計劃期內房屋維修工程的生產耗費和成本水平，以及為保證成本計劃實施所采取的主要方案。編制成本計劃就是確定計劃期的計劃成本，是成本管理的重要環節。

　　(1)成本計劃的作用:

　?、俪杀居媱澥瞧髽I日?？刂粕a費用支出，實行成本控制的主要依據。通過編制成本計劃，事先審查費用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強預見性。

　?、诔杀居媱澘梢詾槿w職工在降低成本方面指出目標和方向，有利于調動職工的積極性，采取有效措施降低成本。

　?、劢档统杀臼瞧髽I利潤的主要來源，成本計劃是企業利潤計劃的重要依據。

　　(2)成本計劃編制的程序:

　?、偈占?、整理、分析資料。為了使編制的成本計劃有科學的依據，應對有關成本計劃的基礎資料全面收集整理，作為編制成本計劃的依據。主要有:

　　a.計劃期維修工程量、工程項目等技術經濟指標；

　　b.上年度成本計劃完成情況及歷史最好水平；

　　c.計劃期內維修生產計劃、勞動工資計劃、材料供應計劃及技術組織措施計劃等；

　　d.上級主管部門下達的降低成本指標和建議；

　　e.施工圖紙、定額、材料價格、取費標準等。

　?、诔杀局笜说脑囁闫胶?。在整理分析資料的基礎上，進行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標進行比較。如果不能滿足降低成本目標的要求，就要進一步挖掘降低成本的潛力，直到達到或超過降低成本目標的要求。

　?、劬幹瞥杀居媱?。經過成本試算平衡后，由企業組織有關部門編制成本計劃，同時將降低成本指標分解下達到各職能部門和各有關環節上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在維修生產施工過程中，依據成本計劃，對實際發生的生產耗費進行嚴格的計算，對成本偏差進行經常的預防、監督和及時糾正，把成本費用限制在成本計劃的范圍內，以達到預期降低成本的目標。

　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費用，包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費等。為了控制直接成本，除了要控制材料采購成本外，最基本的是在維修施工過程中，落實降低成本的技術組織措施，經常把實際發生的各種直接費用與各種消耗定額及預算中各相應的分部分項工程的目標成本進行對比分析，及時發現實際成本和計劃成本的差異，并找出成本差異發生的因素和主客觀原因，采取有效措施加以改正。

　　(2)間接成本采用指標分解、歸口管理的方法。間接成本是企業各個施工項目上管理人員和職能部門為了組織、管理維修工程施工所發生的各種管理費用，即現場管理過程中發生的費用。該費用項目多而雜，并且與工程施工無直接聯系，所以一般采用指標分解歸口管理的辦法。即將成本計劃指標按特定的用途分解為若干明細項目，確定其開支指標，分別由歸口部門管理。凡是超過標準、違反成本開支范圍的費用都要予以抵制。

　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一個重要方面。根據分工歸口管理的原則，建立成本管理制度，使各職能部門都來加強成本的控制與監督。工程部門負責組織編制維修施工生產計劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術部門負責制定與貫徹技術措施計劃，確保工程質量，加速施工進度，節約用工用料，確保施工安全，防止發生事故；合同預算部門負責辦理工程合同、協議的簽訂，編制或核定施工圖預算，辦理年度結算和竣工結算；材料供應部門負責編制材料采購、供應計劃，健全材料的收、發、領、退制度，按期提供材料耗用和結余等有關成本資料，歸口負責降低材料成本；勞動人事部門負責執行勞動定額，改善勞動組織，提高勞動生產率，負責降低人工費；財會部門負責落實成本計劃，組織成本核算，監督考核成本計劃的執行情況，對維修工程的成本進行預測、控制和分析，并制定本企業的成本管理制度；行政管理部門負責制定和執行有關的費用計劃和節約措施，歸口負責行政管理費節約額的實現。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要確定維修工程的實際耗費，考核維修工程的經濟效果。為了正確地對維修工程成本進行核算，必須合理地劃分成本核算對象。

　　(1)成本核算對象劃分的原則。一般應以施工圖預算所列的單位工程為劃分標準，并結合施工管理的具體情況來確定。成本核算對象一般按以下原則劃分:

　?、僖悦恳华毩⒕幹剖┕D預算的單位工程為成本核算對象；

　?、诜?、擴建的大修工程應以工程地點、一個門牌院或一個地點幾個門牌院的開、竣工時間接近的工程合并為一個核算對象；

　?、劬S修、零修、養護工程應以物業管理公司統一劃分的維修片和零修養護班組為核算對象。

　　維修工程成本核算對象一經確定后，各有關部門不得任意變更。所有的原始記錄，都必須按照確定的成本核算對象填寫清楚，以便歸集各個成本核算對象的生產費用和計算工程成本。為了集中反映各個成本核算對象本期應負擔的費用，財會部門應該為每一成本核算對象設置工程成本明細賬，以便組織各成本核算對象的成本計算。

　　(2)成本核算的基本要求。為充分發揮成本核算的作用，在進行成本核算時，應遵循下列基本要求:

　?、偌訌妼M用支出的審核和控制。審核費用是否應該發生，已經發生的費用是否應計入維修工程成本；在費用發生過程中，對各種耗費進行指導、限制和監督，使費用支出控制在定額或計劃要求內。

　?、谡_劃分各種費用的界限。嚴格遵守成本、費用的開支范圍，正確劃分應計入成本和不應計入成本的界限，劃分當期費用與下期費用的界限；劃分不同成本核算對象之間的成本界限等。

　?、圩龊酶黜椈A工作。做好消耗定額的制定和修改工作；建立健全原始記錄；加強計量和驗收工作；建立健全各種財產物資的收發、領退、報廢、盤點等制度。

　　5.成本分析與考核

　　成本分析是在成本形成過程中，對維修工程施工耗費和支出進行分析、比較、評價，為今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算資料及其他有關資料，全面分析、了解成本變動情況，找出影響成本升降的各種因素及其形成的原因，尋找降低成本的潛力。通過成本分析，可以正確認識和掌握成本變動的規律性；可以對成本計劃的執行過程進行有效的控制；可以定期對成本計劃執行結果進行分析、評價和總結，為成本預測、編制成本計劃提供依據。

　　成本考核是指定期對維修工程預算成本、計劃成本及有關指標的完成情況進行考核、評比。成本考核的目的在于充分調動職工降低成本的主動性和自覺性，進一步挖掘潛力。成本考核應和企業的獎懲制度掛起鉤來，調動職工積極性，以利于節約開支、降低成本，取得更好的經濟效益。

篇3：地產工程部成本管理崗位職責（含內勤資料）

　　精品源自 物業管理條例

　　地產公司工程部成本管理崗位職責(含內勤資料)

　　1、協助工程部經理、項目經理作好工程項目的前期運作。

　　2、協助項目經理作好工程開工的準備工作。

　　3、參與工程招投標工作，負責配合預算部進行標的和投標邀請書的編制。

　　4、參與投標資料、文件的審查和評標工作。

　　5、參與編制工程質量監督計劃。

　　6、根據成本目標編制項目成本成本控制計劃。

　　7、對變更引起的工程量增減進行檢查確認。

　　8、根據工程量及投資完成情況對成本進行分析，并對成本控制計劃進行調整。

　　9、對工程款的發放進行檢查控制。

　　10、參與竣工結算。

　　11、負責工程資料、質量記錄的收集整理。

　　12、圖紙、文件的發放、歸檔和移交。

　　13、負責項目ISO9001質量體系的內審工作。