論物業管理企業成本特點與管控

　　一、物業管理企業成本的特點

　　物業管理企業的工作就是根據物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。從物業管理企業的工作性質可以看出，物業管理企業的工作具有空間分散、時間連續、內容復雜等特點?？臻g分散是指物業管理企業的工作地分散，因為其管理的是一個個獨立的物業小區，這些管理對象可能在一個地區，也可能延伸至全國。時間連續是指物業管理企業的工作時間連續，要24小時為業主提供服務，有人形象地稱之為“招手即?！?，即隨時要提供物業管理服務。內容復雜即物業管理企業的工作內容多而雜，既有物的管理，又有人的服務，有人形象地稱之為“包治百病”，即在一個物業管理區域內，物業管理企業是“上管天，下管地，中間管空氣”，這話一點不假。由于物業管理的這些特點，導致物業管理企業成本也呈現出如下特點：

　　1.點多。

　　即物業管理企業的成本形成點多。物業管理企業的成本可分為服務成本、管理成本、經營成本。服務成本是在為業主服務過程中發生的成本，如維護小區治安、進行消防檢查，保障小區安寧、安靜等過程中發生的成本。管理成本是對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理所發生的成本，如小區設施設備的維修等。經營成本是物業管理企業在開展社區經濟過程中所發生的成本，如經營小區會所、經營公共設施等。因此，在物業管理企業，每個部門、每個單位、每個環節、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點。

　　2.面廣。

　　即物業管理企業成本的發生在地域上分布面廣。物業管理企業為了發展，為了取得規模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業的分布面也越來越廣，從而使物業管理成本的發生面也越來越廣。

　　3.線長。

　　即物業管理企業成本監控線長。物業管理企業由于其工作從空間上要延伸到所管物業的每個角落，從時間上要延伸到所管物業的每個時點，所以導致物業管理企業的管理層次多，從而使大部分成本發生點和相應成本監控點之間相隔較長，從而形成較長的成本監控線。

　　4.管難。

　　由于物業管理企業的成本具有上述特點，導致物業管理企業的成本監管難。表現為難統一模式、難統一標準、難統一核算。因為不同物業往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點不一、業主的要求不一、收費模式不一、收費標準不一，不同物業面臨的市場環境、社會環境也差異很大，導致物業管理企業很難用統一的成本管理模式、統一的成本管理標準和統一的核算要求管理所有管理處（項目中心）。因此，物業管理企業的成本管理難。

　　二、物業管理企業成本管理的現狀

　　1.成本管理起點的滯后性。

　　即物業管理企業的成本管理起始于物業接管驗收以后。事實上，物業管理成本的高低很大程度上取決于物業自身的特點，如物業的規模、物業的設計特點、物業所使用的材料、物業的質量、物業的風格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業管理成本的高低。因此，物業管理企業成本管理的起點應該是物業的規劃設計階段，而不是物業接管驗收以后。盡管現在物業開發商也邀請物業管理企業進行前期介入，但介入的重點是對物業的功能進行評估，而很少對成本進行評估，即是對成本進行評估，也主要是物業自身的建造成本，而非物業的使用成本或物業管理企業的管理成本。成本管理起點的滯后性，嚴重影響了物業管理企業的成本。

　　2.成本管理體制的兩難性。

　　物業管理企業的成本管理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難選擇。以前大部分物業管理企業的成本管理體制是“統一管理，分級核算”，實行財務一支筆，會計全部集中在公司總部，下屬管理處（項目中心）只設出納，以強化總部對下屬管理處（項目中心）的成本管理。但因物業管理公司的下屬管理處（項目中心）處于分散狀態，且分布面較廣，這樣對管理處（項目中心）的日常管理帶來一定影響，特別是一些大的物業管理公司，因為下屬管處（項目中心）每發生一筆費用都要到總部各職能部門及公司領導哪里去報批，效率較低。采取這一管理體制，也增加了相應的監管成本，實質上也很難真正監管到位。于是一些物業管理企業嘗試將成本管理權下放，但一放，在成本管理中就出現了混亂現象。因此，管理體制的不順，影響了物業管理企業的成本管理。

　　3.成本管理思路的片面性。

　　現在物業管理企業一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁員減人、減少工作時間，減少費用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴重不適應現代市場經濟的發展，也不適應物業管理市場自身的發展。成本管理思路的片面性導致物業管理企業成本管理的深度、廣度都嚴重不夠。在管理深度上，往往只重視服務與管理過程的節約，而沒有通過成本與技術的有機結合、成本與業主需要的有機結合、成本與服務質量的最佳匹配，實現成本的深度控制。在管理廣度上，往往只側重于企業內部成本要素的控制，而忽視了企業外部影響成本變化因素的控制。

　　4.成本管理方法的局限性。

　　物業管理企業現行的成本管理方法包括標準成本法、責任成本法等，都是傳統的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發揮一定的作用，但在現代市場經濟條件下，特別是在強調業主為主導的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標準成本、責任成本實際上體現的是一種差額管理思想，即根據企業經營目標和經濟效益的要求，預先制定成本控制的標準和目標，核算后對產生的實際成本和標準成本之間的差異進行分析、評價、考核，以確保經濟效益目標的實現?？梢?，這種方法立足的是企業內部，核算的是企業內部的耗費，成本管理的目標是以盡可能少的價值犧牲換取利潤最大化。這樣的方法忽略了市場的競爭、忽略了業主的需求、忽略了行業的發展，不利于企業的長遠發展。

　　5.成本管理主體的單一性。

　　在現代大企業中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著豐富經驗的成本規劃師。他們在企業工作多年，熟悉本企業產品生產的各項流程，對市場中同行業的成本趨勢比較敏感，視野比較開闊，也較容易發現降低成本的途徑。但在物業管理企業，成本控制的主體是財務人員，他們既要從事日常的會計工作，又要進行成本規劃和管控工作。而事實上，財務人員往往缺乏對物業管理各項業務流程實質的認識，對成本控制往往只限于對部門上報費用的監控，這樣就很難真正起到對成本的監控作用。

　　三、完善物業管理企業成本管控的對策

　?。ㄒ唬┻\用價值工程

　　價值工程又稱價值分析，是指通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。

　　價值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數學比例式表達如下：價值=功能/成本。提高價值的基本途徑有五種，即：

　　1.提高功能，降低成本，大幅度提高價值；

　　2.功能不變，降低成本，提高價值；

　　3.功能有所提高，成本不變，提高價值；

　　4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價值；

　　5.提高功能，適當提高成本，大幅度提高功能，從而提高價值。

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　　追蹤作業成本就是控制作業成本。目前，物業管理企業的成本控制一般都是簡單地控制單位或部門成本。就是以責任會計控制、標準成本制度等為核心，依據組織機構的職能、權限、目標和任務來劃分責任中心，形成縱橫交錯的責任控制系統。橫的方面建立按職能部門劃分的責任費用中心，縱的方面建立總部、管理處（項目中心）二級責任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關聯性和同質性的費用的歸屬，容易造成不同責任中心為了本部門或本單位的利益而損害企業整體利益，成本控制難以達到全局的最優。作業成本控制是著眼于成本動因，依照資源耗費的因果關系進行成本分析。從成本計算的角度看，它是以作業為核算對象，而不是以為管理處（項目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業或工作成本?？刂谱鳂I成本有助于物業管理企業樹立“以業主為中心”的管理思想，并改變傳統成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業管理企業著眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對業主發生價值增值作為評價成本管理水平的標準，而不再以成本本身水平高低為標準。

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　　細節出效益。物業管理企業要降低成本，就必須完善細節管理。如前所述，物業管理企業的成本呈現出“點多、面廣、線長”的特點。這些特點除了要求我們規范和完善物業管理企業成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關注成本管理的細節，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務中的每一個細節。關注細節就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地摳，一厘一厘地省。物業管理企業的每個崗位、每個成本發生點都要制訂耗費標準，要責任到人，日常消耗和所發生的費用要分別建立臺賬，每月底由專人計算匯總，進行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節的技巧和方法。讓人人動腦筋、個個想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。

　?。ㄋ模┙档徒M織成本

　　組織成本是影響物業管理企業成本的一個重要因素。也是物業管理企業易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態和動態兩部分。其中靜態部分就是一個組織本身結構所決定的成本；而動態部分則是指一個組織在運作過程中，由于機制不同導致組織效率不同，從而引起成本不同。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：

　　1.要完善組織結構，也就是完善組織的硬件部分。

　　一個物業管理處（項目中心）內部組織機構如何設置，對物業管理成本的發生影響很大?，F階段各物業管理公司下屬物業管理處（項目中心）內部的組織機構基本趨同，多少年來也沒有發生多大變化。要想降低物業管理成本，首先要降低組織成本。物業管理企業在接到一個物業管理項目后，要對項目的特點、業主的需求進行仔細分析，然后有針對性地進行組織設計，做到力求合理。盡力杜絕物業管理處（項目）組織結構上的先天不足。同時，也要根據市場的變化、業主需求的變化不斷調整組織結構。

　　2.要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分。

　　一個物業管理處（項目）內部組織機構設置后，管理處按照什么樣的程序和流程進行運作才能達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業管理企業要認真研究的。如：要完善決策機制、和業主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完善現有會計制度的成本科目設置和歸集工作制度，實現會計核算、全面預算、成本控制的有效結合。

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　　首先，應提升物業管理服務手段的科技含量，包括配備高科技的設施設備，以提升管理服務效率，降低服務成本。其次，要運用先進的管理方法，包括在物業管理和服務過程對人、才、物的調度，對管理和服務過程的組織運用系統工程、運籌學、目標管理、全面質量管理、價值工程等現代化管理方法，以降低管理和服務成本。第三，提升物業管理企業成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術，逐步解決成本管理中成本預測、成本分析、成本評估等工作。利用會計核算電腦化和網絡化的優勢，根據責任會計核算的要求，利用數據庫建立成本信息庫等。第四，提高人員素質，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質的高低是決定成本控制工作成敗的一個關鍵因素。因此，物業管理企業一方面要注重引進高素質、高知識層次的人才，另一方面要立足現有的員工隊伍，通過培訓等手段大力提高員工的業務素質。要堅決拋棄物業管理誰都可以干，物業管理成本誰都可以搞的思想。

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　　發揮集中優勢，就是物業管理企業在成本控制過程中，下屬管理處（項目中心）不能各自為陣，要發揮企業總部的功能和作用，實現全企業范圍內的資源和信息共享。如對一些通用強、耗用量大、供貨時間快的物料通過總部的招投標實現“三定管理”即“定價格、定型號規格、定供貨商”，通過規模采購降低物料采購成本，通過零庫存降低庫存成本。對一些規模較大的物業管理企業，可建立自身的物料配送中心。為了降低人力成本，特別是技術人員成本，可根據物業管理工作偶然性強、均衡性差等特點，實現人力資源的科學調度和共享。對于一些工器具的使用，也可在一定范圍內實現共享，從而降低物耗成本。

篇2：如何控制物業管理成本

　　如何控制物業管理成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

　　例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。

篇3：控制物業管理人工成本投入

　　控制物業管理人工成本投入

　　物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。

　　控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。

　　首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

　　小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積(含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業的收費面積)、小區的收費標準(這一點十分重要)；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活(消防)水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

　　第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。

　　資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費面積：20萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以上

　　2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：15~20萬㎡

　　收費面積：13萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以下

　　3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：10~15萬㎡

　　收費面積：8萬㎡以上

　　收費標準：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：8~13萬㎡

　　收費面積：6萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：3~8萬㎡

　　收費面積：4萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：2~5萬㎡

　　收費面積：2萬㎡以上

　　收費標準：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

　　小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

　　參考的數據有：

　　1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業的管理收費標準；

　　4、物業的服務等級和服務標準。

　　例如，公司內部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡。設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

　　B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡。設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

　　(2)對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

　　b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。

　　案例2 行業內W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；

　　物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

　　設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；

　　收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負責*公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區(2萬多㎡)的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業面積管理費收入)約80萬元。

　　(4)對比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業管理費收入，*公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準

　　物權法的最終出臺，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行“招投標”，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力!