房地產項目園林景觀工程的成本管控要點

　　綠城是豪宅產品的代名詞，中海是成本管控的利潤王，為什么這次選取這兩家企業的景觀成本來探討，是因為zz認為豪宅更需控成本，否則也不賺錢；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數，更是需要我們去好好研究的。

　　景觀工程，作為客戶感知房地產項目的重要部分，讓房地產企業費盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產出比。

　　一、景觀工程成本的基本類別

　　景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環境工程費、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業及交通設施、室外零星設施、配套設施費、游泳池、網球場、垃圾站、物業管理用房、其他配套用房等。

　　其中，園林環境工程指的是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關設施等工程。

　　園林土建工程包括硬質鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

　　綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養護，由于綠化工程往往是客戶在看房時能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環境工程費總額的25%。

　　二、景觀成本控制原則與重點

　　基于數據分析可提出以下關于景觀成本控制的4大原則：

　　第一，應根據營銷定位匹配樓盤檔次，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

　　第二，盡量選擇優秀設計單位或著名設計師，不僅能夠有效優化產品設計，而且能夠提高產品知名度，把握了景觀細節，就把握了效果，成熟的景觀設計成果能節約成本。

　　第三，選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設計效果的實現，設計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。

　　第四，為控制整體投資，應合理分配。根據地塊分級，景觀投資不宜采用統一標準，而應該在統一的投資水平上，根據土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點區域，如會所、高端戶型、展示區、中央庭院景觀應高于平均水平；相反，則可以適當低于平均水平，不均衡投入景觀成本，從而控制整體投入。

　　基于上述大原則，可以基于以下重點來打造景觀，從而在實現成本管控基礎上，好鋼用在刀刃上。

　　首先，根據整體規劃土地分級策略在景觀投資上相應的提高重點位置及銷售賣場路線的景觀投資水準。

　　其次，在考慮景觀均好性的同時，適當提高商業街區、展示區、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質物業的標準。

　　再次，依據高品質物業景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。

　　最后，在具有相對劣勢如朝向不好、周邊環境差的地塊，周圍應適當提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業品質；對于城市形象展示面和臨街區的地方，適當的提高投資比例是有必要的。

　　三、園林景觀工程成本管控

　　上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經估算造價為5467萬元?？偩坝^面積約為95000平方米，折合575元/㎡。

　　由測算分析表可知，造價比例相對較高的為：綠化費37%，道路建造費19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項合計占造價的81%。是成本控制中應重點關注部分?？傮w景觀成本分析詳見下表。

　　又以中海室外園林限額設計為例，會根據項目檔次來安排軟景、硬景的比例。

　　1.軟景

　　上海綠城軟景部分造價為2032萬元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％，第二的為大喬木及名貴樹種費用，占總成本的15％，第三的為小灌木，投入比例為16.03％。以上三個部分總投入比例合計為66％，占成本的一半以上，因此是重點關注區域。從面積分配比例來看，

　　灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1。

　　上海綠城軟景綠化部分詳見下表。

　　軟景綠化分析如下表：

　　前十類大量苗木品種成本投入分析如下表：

　　此項目樹木的品種多樣，營造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價格為某地的當地價格，不同城市的價格有所不同，比如上海地區價格約高出南京20%~30%。

　　2.硬景

　　硬景部分造價為3435萬元，面積約為35000平方米。占總造價的63%，按景觀總面積計算，折合361元/㎡。按硬景部分面積計算，折合981元/㎡。

　　硬景分析詳見下表5。

　　道路分析見下表：

　　3.特色鋪裝、雕塑、涼亭等

　　上海綠城的特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺、水景墻、旱景墻、臺階等內容，其做法多樣，結合所處的環境及功能使用要求而為。特色鋪裝結合小品、涼亭等其他構件對整個景觀綠化環境起到了“集中點題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價折合景觀總面積為39元/㎡。此部分可依不同的地形、設計理念予以增減。詳見下表。

　　特色鋪裝分析：

　　建筑小品分析：

　　4.其他景觀設計細節

　　拙劣的雕塑或小品經不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。

　　減小人行道寬度，因為彎而窄的人行道更具美感，而人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。

　　減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因為人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。

　　一樓設計“私家”庭院：打開側門進入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價位。

　　多種樹、少植草，樹木的綠化作用和養護成本都是草坪所無法比的。

　　景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。

　　綠化用樹可在郊區曠野上、山上或農村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。

　　除非與規劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一，古樹不花錢；第二，古樹不是花錢就能買來的；第三，能提高社區品位、增加賣點；第四，能落個保護環境的好名聲。

　　墻外綠化和樣板區綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費。

　　復式房屋的樓梯設計時，可在實體隔墻上預留幾個高低、大小不等的洞，作為放置藝術品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝

術品位。

　　景觀設計中盡量不做或少做大理石石球，因為它摸不得（有落塵）、爬不得、扒不得（很危險）。

　　在大城市，與其全種觀賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風光，也有教育價值。

篇2：房企精細化成本管控新思路:成本分攤

　　房企精細化成本管控新思路：成本分攤

　　近幾年受外部環境影響，地產行業的競爭日益加劇，企業競爭力也突顯在項目復制能力、管理復制能力、運營復制能力等方面，很多地產企業在土地增值向管理增值的轉型過程中，把成本管控列為頭等大事來抓。通過近幾年的積累，越來越多的企業已經初步完成核算型成本向控制型成本的轉型，通過編制項目目標成本并同步分解為合約規劃，以指導合同的簽訂和執行，再通過定期的動態成本回顧去進行糾偏，成本管控初顯成效。

　　在成本變動率得到控制以后，很多企業又對成本管理水平提出了更高要求，開始思考：項目的成本構成是否合理？產品定價是否符合項目目標利潤率要求？當前的成本單方處于行業什么水平？如何規劃成本角度以合理避稅？……本文將通過對標桿企業G企的成本分攤模式進行解析并結合單方成本的具體應用，提供成本精細化管控的新思路。

　　一、成本分攤的管理價值：產品定價、利潤監控、行業對標、稅務籌劃

　　G企是一家高速發展中的百強企業，在短短兩年內不僅成功完成從本土到全國的戰略擴張，更是在20**年突破120億銷售額，在實現業績翻番的同時躋身百億軍團。G企的高速發展離不開清晰的戰略規劃，離不開持續的管理優化，離不開高效的運營團隊，更離不開對每個項目的收益保障。在G企，產品動態成本單方被認定是項目收益保障的基石之一。

　　1.為產品定價策略提供支撐，保障項目收益源頭

　　在項目啟動后，G企通過漸進明細的《項目商業計劃書》，對項目的毛利潤和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標利潤實現，G企的預算管理部門不僅在產品定價時基于產品成本單方去監控銷售均價是否滿足目標利潤要求，當產品動態成本單方發生變化后，還可指導銷售部門結合具體情況對當前（或后續）推售批次的定價策略進行調整，以綜合平衡項目收益的實現節奏。

　　2.為產品動態利潤監控提供支撐，保障收益實現過程

　　G企在每月末都按固化的數據維度對項目動態成本進行回顧，通過與項目目標成本和上月項目動態成本的對比分析，掌握當前動態成本的變動趨勢和偏差原因并及時糾偏，不僅如此，G企還通過差異化的成本分攤方法獲取更為合理的產品動態成本單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到項目、產品、樓棟甚至房間等不同維度的動態成本，與對應的動態收入相結合，就能實現對樓棟或房間的動態利潤監控。當房間由于環境等客觀因素差異化定價后，能迅速鎖定到各套房間基于目標利潤的偏差，并最終通過對樓棟、分期的整體綜合平衡，確保項目整體利潤實現。

　　3.為成本外部對標提供支撐，優化成本構成

　　為兼顧高周轉和高溢價的同步推進，G企在保持大量現金流項目開發的同時，開始嘗試高品質的精裝項目推出，由于精裝對于G企來說尚算一個新領域，歷史清水房項目的經驗成本數據并不能給予過多參考。因此，自開始推出精裝項目以來，G企特別關注項目精裝成本單方及構成，并不斷通過與行業對標，以求對精裝標準進行優化。

　　4.為稅務籌劃提供參考，必要時通過提高成本標準來減低增值稅

　　G企在成功實現規?；瘮U張后，目前也正積極籌備上市，以獲得更好的資金環境。通過完善的企業經營計劃，G企對3年內的項目開發節奏有非常清晰的規劃。從保障企業利潤平滑提升的角度出發，G企在項目全周期通過對動態成本及單方的監控為稅務籌劃提供支撐，在政策允許范圍內，必要時考慮通過提高精裝標準、材料標準等形式加大項目扣除部分，以降低土地增值率，從而達到合理避稅的目的。

　　二、動態成本的分攤原則：產品面積分攤+誰受益誰承擔

　　不管是為支撐產品定價策略還是基于利潤監控需要，要實現項目運營過程中的各類管控目標，顯然，簡單地用動態成本總額按產品面積占比得到的產品成本單方并不能滿足我們的需要。但如果要進一步提高動態成本分攤的精準度，也意味著成本管理人員投入的精力會呈幾何倍數上升。事實上項目開發過程中的動態成本即使投入大量精力也不可能實現真正意義上的“絕對精確”，同時還必須考慮數據及時性能否滿足運營管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間進行取舍，是G企確定成本分攤原則時所面臨的一大難題。通過多輪討論并結合歷史項目經驗，G企最終確定了“模糊的精確”這一成本分攤原則。

　　所謂“模糊的精確”，其實就是針對歷史項目中以“產品面積分攤”原則不能滿足管控要求的產品業態，用“誰受益誰承擔”原則進行差異化分攤。而對其他精確度要求不高的產品業態則繼續采用“產品面積分攤”原則，這樣，在保障效率的基礎上又能獲得更為精確的產品成本單方。同時，為保障數據及時性，G企還采用了信息化系統自動按既定原則對項目動態成本進行分攤。

　　G企通過對本企業歷史經驗的總結，將需要采用差異化成本分攤方式的產品業態最終鎖定為公共配套、地下車位、精裝產品等三類。為什么鎖定這三類呢？首先，公共配套在每個項目中都會存在，但是從G企的歷史經驗來看，公共配套的分攤規則并不統一，部分項目采用“面積占比”的分攤方式，不能較合理地將公共配套按使用權歸屬攤入銷售型物業的產品成本中，難以進一步精確定價；其次，由于歷史項目中采用的產品面積分攤模式常常出現地下車位單方成本高于單方售價的窘況，實際也拉低了地上物業的單方成本，所以“做好地下車位的成本分攤就等于做好地上物業的分攤”；最后，基于戰略發展考慮，G企于20**年開始推行精裝房項目，但由于初涉精裝領域，如何合理地結合行業標桿實踐規劃精裝單方，并在開發過程中進行監控，這已上升為總裁層級的日常關注問題。

　　三、公共配套、地下車位、精裝產品的動態成本分攤方法

　　G企的“誰受益誰承擔”分攤方法，實際上就是根據開發成本的最終服務對象來確定成本分攤范圍。

　　1.公共配套的成本分攤方法

　　G企某項目分三期開發，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業務提供服務，建有東西兩個會所（非營利性，不獨立銷售），其中，東區會所只為一、二期（高層）業主提供服務，西區會所只為三期（疊拼別墅）業主提供服務，所以，G企將東區會所的開發成本由最終受益的一、二期按面積占比進行分攤，西區會所的開發成本攤入最終受益的三期。

　　這種方式具有以下兩個優勢：

　?。?）按受益原則將公攤成本攤入對應銷售分期，能為各分期的產品定價策略提供更精確的數據支撐，從而實現成本對利潤的轉化；

　?。?）在特定情況下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見表1）。

　　我們通過G企前后的兩種分攤方法來對比一下土地增值稅。以該項目三期（疊拼別墅）開發為例，銷售收入為71301萬，直接開發成本（含土地成本）為41000萬，開發費用為5000萬，其他稅費為1000萬，東區會所開發成本為500萬，西區會所開發成本為800萬。

　　分攤方法一：按分期面積占比分攤

　　將會所作為獨立項目分期開發，在項目竣工結轉時，按一、二、三期建筑面積占比平均分攤會所總成本（該項目別墅建筑面積占比為總項目的16%）。

　　扣除項目為：直接開發費用（含公共配套攤入）+開發費用+其他稅費=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項目×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬元。

　　分攤方法二：按“誰受益誰承擔”原則

　　將西區會所作為三期的公共配套同步開發結轉，所有開發費用攤入三期，不攤入東區會所開發成本。

　　扣除項目為：直接開發費用（含公共配套攤入）+開發費用+其他稅費=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項目×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數=23501×30%-47800×0＝7050.30萬元。

　　可見，采用“誰受益誰分攤”原則后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅節約226.50萬元。

　　2.地下車位的成本分攤方法

　　G企位于成都的某項目，一個建筑面積為32平方米的地下車位銷售總價為15萬（銷售單方約4687.50元）。按傳統“以產品面積占比”的分攤方法計算，地上和地下產品的成本單方（含土地成本）均為6200.00元，顯然，項目車位的銷售單方是遠遠低于成本單方的。這樣“尷尬”的數據并不少見，畢竟在很多區域，車位的去化遠不如地上的住宅產品來的火熱，但由于車位在項目中的收入占比并不算大，不少企業管理層仍將利潤管控的重心放在地上物業中，對車位利潤關注得較少，甚至默認地下車位零利潤甚至負利潤的“現狀”。

　　但是G企針對這一現狀引發了思考：車位成本大于收入，是否意味著車位成本的構成不合理呢？車位是否因為分攤了理應由地上物業所承擔的范圍從而攤高了成本呢？如果車位成本被攤高，那是否意味著地上物業的單方成本被拉低了呢？如果是這樣的話，那地上物業基于成本單方和目標利潤率的定價策略也會出現偏差。所以，G企認為“做好地下車位的成本分攤就等于做好地上物業的分攤”，因此他們展開對地下車位的分攤方法進行梳理，在梳理過程中主要通過兩個步驟：

　　第一步：找出為地下車位服務的科目

　　G企首先對本企業現有的成本科目模板進行了分析，發現基于“誰受益誰承擔”的原則，在土地、前期及設計、建安工程、基礎設施、公共配套等成本中，只有“前期及設計”和“建安工程”是按項目整體規劃及實施的，同時涉及地上地下并且很難獨立劃分，而土地成本通常按容積率分攤入地上，基礎設施和公共配套也大多是為地上物業服務。因此，地下車位的分攤范圍也應該鎖定在“前期及設計”和“建安工程”這兩個成本科目中，而非項目總成本。

　　第二步：找出為地下車位服務的合約

　　G企在確定了地下車位分攤的科目范圍以后，又進一步思考：是應該分攤這兩類成本所覆蓋的所有合同，還是應該只分攤其中一部分呢？通過分析發現：

　　“前期及設計”成本中的各類報建及設計合同由于都是為項目整體服務，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應按面積占比對所有“前期及設計”成本進行分攤。

　　在“建安工程”成本中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門窗工程、管網、銷售中心等合同大多是為地上物業服務，所以，地下車位應只分攤“建安工程”科目中的總包工程合同和消防工程合同。

　　通過對成本科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車位只按面積占比與地上物業分攤所有報建類合同、所有設計類合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他成本科目及所涉及合同由地上物業獨立承擔。

　　3.精裝修的成本分攤方法

　　G企于20**年開始推行精裝房項目，主要基于三個目的：一是政策倡導。精裝房具有節約資源、節能減排的特點，政府倡導全裝修成品房的住宅產業化道路；二是提升企業品牌形象。在G企近20年的開發歷程中，大多數為快周轉項目，隨著全國化擴展，急需通過精品項目開發樹立與當期規模相匹配的品牌形象；三是產品溢價。由于政府限價大多基于清水房（毛坯房）標準，在部分區域通過加入裝修成本，能夠規避當地政府的統一指導價，同時又可通過集中采購優勢降低成本，提高產品附加值。

　　由于G企從未進行過精裝成本的沉淀和分攤，所以推行精裝項目以后通過四步對精裝成本的分攤方法進行從無到有的建立：一是在開發成本中獨立設置“室內精裝修”科目，聚焦對精裝成本的管控；二是先計算清水房單方成本。按地上可租售總面積平均分攤除車位和精裝以外的項目總成本（車位成本和精裝成本單獨管控）；三是計算精裝部分的單方成本。以精裝產品的可租售面積分攤“室內精裝修”成本；四是計算精裝類產品單方成本。精裝房單方=清水房單方+精裝部分單方。

　　當獲取了精裝單方后，主要發揮以下三大作用：

　　第一，在精裝標準的限額要求下，進行成本策劃和監控。依據區域和項目的不同，G企精裝修標準區間主要集中在1000-2000元之間，針對不同裝修標準，G企設定了精裝部品的價值排序，以便于前期進行精裝成本策劃。在項目開發過程中，基于“創精品項目”的需要，如項目動態成本存在節余，則依據項目精裝動態單方，視情況結轉入“室內精裝修”科目，并按部品價值排序提升客戶敏感性裝修成本。（見表2）

　　第二，合理避稅。當項目土地增值率處于50%、100%、200%等影響增值稅的臨界點時，可主動依據部品價值提高裝修品質，通過加大精裝成本的方式

減低土地增值率，從而實現合理避稅（與公共配套類似）。

　　第三，精裝成本沉淀和對標。通過成本合理分攤，形成項目精裝成本的沉淀，并與行業精裝標準進行對標，進行金額、范圍、材料的差異分析，不斷對本企業各區域的裝修標準進行刷新。

篇3：龍湖地產成本管控

　　龍湖地產成本管控

　　龍湖的動態成本管理縱向分級上合理授權、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要（如下表）。每個月會進行動態成本回顧及預警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報。然而，對于許多地產企業而言，成本月報編制難度很高且難于取得成效，為什么呢？

　　一、成本月報編制難達成效的四大原因

　　第一，口徑不一。一方面體現在月報編制人與目標成本編制人之間的交流互動不夠，以致月報編制人對科目所含的二、三級內容不甚了解；另一方面，由于目標成本科目分類與合同結構或臺賬往往不完全一致，在分類編制合同工程量清單時難以統一口徑。

　　第二，專業壁壘。由于地產企業內部流程或專業間的溝通問題，月報編制人未能參加工程例會，或項目公司工程部未能及時整理、上報現場簽證或設計變更，或故意延遲對現場簽證及設計變更的確認，從而造成月報編制人不甚了解簽證或變更，難于在月報中進行動態反映。

　　第三，能力不足。月報編制人專業管理能力短板，善于按圖細算卻不擅長簽證及變更的及時匡算，或對項目業態內容不了解，或未能充分指導并發揮造價咨詢單位的作用。

　　第四，故意隱瞞。地產企業相關部門或項目公司報喜不報憂，故意隱瞞成本超支情況。

　　二、成本月報編制要打好基礎、對癥下藥

　　克服成本月報編制難點，首先在編制、下達目標成本時，需詳細說明各成本科目所包含的內容組成，對月報編制人做好充分的交底、溝通。

　　其次，強化項目管理水平，加強現場簽證與設計變更的管理。

　　再次，在具體編制層面，要清晰定義可研成本、目標成本、當月估值、預估偏差、已完產值、已付款、變更預控額、預計結算額、工程財務報告等專業術語。

　　其中：

　　當月估值是指項目實施過程中至月報編制當月，引用概算、投標價、合同價、施工圖預算、結算價后，對總成本估值的實時、動態體現和預計；

　　已完產值為截至月報編制期，根據合同約定，對已經完成的工作量包括建安工程、設計咨詢等，或應付土地款、政府規費等，進行累計計算的成本總額；

　　已付款指截至月報編制期實際已經成本合約部批出的累計款總額，此總額與財務部實際已付款可能尚有差異；

　　工程財務報告通常由工料測量師、造價咨詢單位編制，成本月報僅動態反映建安工程費，地產企業需另行補充除此部分以外的成本狀況，以形成完整的成本月報。

　　以龍湖為例，下表為龍湖項目的成本標尺，基于此可相應編制成本月報。

　　三、明確動態成本工作目標和成本月報組成部分

　　1、工作目標

　　需要明確的是，首先，月報是對項目已確定或已發生投資情況的月度小結與回顧；其次，月報對項目可能發生的投資變化或風險做出動態預估；再次，月報可為及早發現并解決問題提供依據。

　　此外，月報應被視作項目推進過程及項目后期進行結算的組成部分，而最后一份月報為該項目竣工總結算報告。

　　2、內容構成

　　成本月報應包括帶有審核簽名的月報封面、《成本月報匯總表》、項目概況、特別事項、編制依據、編制范圍、《成本子目標分解/估值明細表》、《合同執行情況一覽表》及其他附表等。

　　其中，項目概況包括基地及各業態單項面積、分期開發說明、開發總成本及經濟指標、工程進度、已完工程及累計已付款額及比例等。

　　而其他附表包括概預算審核報告、主要經濟技術指標跟蹤統計表等。

　　龍湖成本回顧關鍵內容：

　　3、編制依據和范圍

　　成本月報編制依據包括經批準的可行性研究報告和目標成本（編入月報表第一列），并應盡可能利用現有一切資源，包括開發項目各合同金額、設計圖紙、擴初概算、施工圖預算、跟蹤/已完專業分包結算、回標價格或分析報告、中標價、現場簽證、設計變更、市場行情、竣工結算等，以及專業經驗，以綜合反映、表述、預估項目開發的總成本。

　　成本月報反映的成本信息時間段應為編制月份上月25日至編制月份當月24日，反映的成本信息范圍應與經公司批準的可行性報告及目標成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應以公司重新批準的目標成本為比較基準，并在當月月報編制說明中特別說明該項調整。

　　4、重點注意事項

　　首先，無論是設計單位提供的擴初概算，或由造價咨詢單位編制的施工圖預算，地產企業務必在概預算編制前根據目標成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據目標值來提格式要求。

　　其次，在招標過程中，標段劃分即使與建安成本目標值的分類有很大出入，也應該有意識地考慮將工程量清單進行分類，以便在日后與項目成本目標值分類的劃分、歸并相一致。

　　再次，在施工或結算過程中，地產企業應嚴格按成本目標值所示的分類及科目歸并并整理后表述。

　　四、動態填報成本月報的5個方面

　　第一，投標價格填報。一旦收到總包、專業分包、供應商之投標書，如當月不能定標，則應根據初步意向在當月月報中調整列入動態估值；而一旦一家總包、專業分包、供應商被確認，則應在確認當月月報中調整列入動態估值。

　　第二，合同價格填報。一旦當月發生合同簽訂，地產企業應在當月填報合同執行情況一覽表，并動態調整原估值；而引用到月報中的合同額，可按其計價依據的確定性及變更的可能性，酌情考慮按合同額2%~5%的變更預增量計入；有時為減少規費而人為壓低合同金額，填入合同價格的是合同金額，填入“變更/簽證額”欄是真實金額與壓低合同金額的差價。

　　第三，施工圖預算填報。一旦收到造價咨詢公司、總包、專業分包、供應商的施工

圖預算，地產企業如無法在當月完成核對，則應根據合理性暫定其中一方的施工圖預算，并在當月月報中調整列入動態估值；而根據約定，一旦各方完成上述施工圖預算的確認，地產企業應在確認當月月報中調整列入動態估值；一旦當月收到施工圖預算或施工圖預算經各方確認，地產企業應在當月填報工程量審核記錄、概預算審核報告。

　　第四，設計變更與現場簽證填報。

　　不得不提的是，地產企業應努力提高管理水平，盡量減少設計及現場變更和簽證，如果不可避免，也應及時填報。

　?。?）當接到設計變更通知書、現場變更或簽證后，在發出月報前，即便各方對某些費用暫時未能達成一致意見，也應及時計算其預估費用，并在當月月報“合同執行情況一覽表”中各相應合同分類欄目中列入。一旦上述預估費用被各方確認，地產企業應及時在當月月報中調整列入；

　?。?）月報編制中應盡量減少變更和簽證費用的預估數目，否則后期還得重新計算，費工費時；

　?。?）合同執行情況一覽表中的“變更/簽證額”，在簽訂合同之初，考慮到對施工過程中設計變更、現場簽證等控制，按合同簽訂金額的2%~5%預留并計入月報中；當變更/簽證累計超過合同價或預算價3%或30萬元以上的重大變更或簽證，地產企業應在當月月報編制中特別說明并及時上報；

　?。?）月報中應包括口頭指示，因設計不周全等后經承包商用書面形式確認的設計變更的的工程費用；

　?。?）如月報中包含需重新計算的暫定工程量，尤其是鋼筋含量，月報編制說明中應作特別說明，一旦獲得所需設計資料，作為重要部分的暫定工程量需立即重新計算，從而盡早獲得最終結果的預估數據；

　?。?）一旦當月存在設計變更通知、現場變更或簽證，地產企業應在當月填報合同執行情況一覽表；而本月預估變更或簽證費用結果，應盡量在下月月報中進行確認調整。

　　以龍湖最為擅長的園林景觀工程為例，在盡可能減少簽證與變更的前提下，預留簽證變更費用。

　　根據景觀工程和公區裝飾工程的特性，分階段進行成本管理；在投標時需要提供喬木的照片，并和擬中標單位共同確認喬木來源（即號苗），在乙供喬木不能滿足工程需求時，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植；預留簽證變更費用，比例一般為8%~10%?？紤]軟景的效果調整費，減少因為移栽等原因造成的簽證變更費用；為了保證工程效果和成活率，在絕大多數地區公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式。

　　第五，竣工結算填報。

　　項目部分或全部完工及竣工驗收后，根據合同約定，一旦收到總包、專業分包、供應商之竣工結算，地產企業應組織造價咨詢公司進行核對，如無法在當月核對完，則應根據合理性預估竣工結算費用，在當月月報中調整列入動態估值，并在月報編制說明中特別說明。

　　而一旦各方完成竣工結算確認，地產企業應在確認當月月報中調整列入動態估值，并在月報編制說明中特別說明，并應在當月填報工程量審核記錄。

　　在各方進行費用確定過程中，一旦出現爭議且短期內無法解決，地產企業應劃分爭議與非爭議部分費用，調整列入動態估值，并在月報編制說明中特別說明。

　　此外，值得注意的是，匯總表內當月估值欄內的“不可預見費”系反映此項目在消化成本偏差后尚存的備用金余額，其計算方法為：目標成本欄內的“不可預見費”減去所有項目費用的累計“預估偏差”之總和。

　　龍湖的景觀工程的竣工圖僅作為結算的參考，以實際收方的數量作為結算依據。