房地產市場競爭之激烈,從樓盤多、廣告多、房展會多可以看出,大大小小的樓盤之間更是明爭暗斗,有的主動出擊,爭的還算合情理,有的則用陰招損術,甚至為了多賣房子不惜使用“下三爛”的手法……原來賣得好好的項目被搞得焦頭爛額,要花費很大的精力財力去斗智斗勇。一位給項目做了多年營銷策劃的業內人士對記者說:這里面的學問可多了,足夠寫一本樓市孫子兵法。

■“借光造勢”概念戰

利用別人打廣告 路牌立在你門口

不少項目的開發商對于路牌廣告既愛又恨。愛的是路牌廣告“打”好了,不僅能保住自己這段時間積累的客戶,還可能順便捎來相鄰項目的客戶;恨的是讓旁邊的項目搶了先、出了彩兒,不但帶不來新的客戶,連老客戶都可能保不住。兩個挨得很近的小戶型項目,其中一個在路口做了大幅廣告牌,該項目的策劃人員說:“由于開盤時沒考慮從路口到項目這條道路的宣傳包裝,有一天忽然發現,另一個項目悄悄將廣告燈箱做滿了一整條街,就連我們項目的門口都是他們的燈箱廣告?！绷硪晃焕峡倢ψ约旱氖蹣翘幥傲聋惖穆放茝V告深惡痛絕:“本來我都計劃好了,可一夜之間突然冒出××項目的路牌廣告,真想讓人都給他拔了!”某些專*名盤“寄生”的項目一分錢的廣告費也不用拿,坐等買不起名盤又喜歡這一帶的氛圍、喜歡某些與名盤相仿的概念的買房者。

■“刀光劍影”價格戰

你降五十我送百 硬拼不成來軟的

一位策劃人員憤憤地說:“相鄰的另一家同類產品項目在廣告燈箱上用價格打壓我們,特別是廣告用語將毛坯房刻意說成容易讓人誤解為一個新概念的清水房。一開始我們有些客戶便改買他們的房子,但當問到那家售樓人員項目的配套、會所等不健全的問題時,售樓人員竟然回答:‘你可以住我們的便宜房子,然后到旁邊的項目里去享受配套服務啊!’”好在該策劃公司反映速度快,立即拿出一套對買房人頗具刺激性的“游戲手法”讓利措施,挽回了不少客戶。相鄰項目對房價尤其敏感,你搞活動降了五十元,我就做促銷送一百元的東西。

■“你來我往”間諜戰:

扮買房人做模仿秀 你淘汰的人我全要

在一次采訪中,記者遇到一件新鮮事。本來指著某項目沙盤想聽聽介紹,一位英俊的售樓先生親切地問我,買這兒的房子想自住還是做投資,我隨口答道“自住”。售樓先生還是那副燦爛的表情,自然而溫和地說:“建議你別買這兒的房子了,這兒的房子有些問題,到拐角的那家××項目去看看吧,就說是我介紹的?！彼呎f邊遞給我一張名片。名片上明明是這家項目的銷售人員,可怎么拿著這家的薪水,卻幫競爭對手賣房子?

一位業內人士分析說,可能該售樓先生與拐角那家項目有私下交易,或者是那邊提成高,或者他原本就是被派來暗地搶客戶的“間諜”。一家新冒出來的項目里,絡繹不絕的看房人群中常常沒有幾個真正的意向買家,大多是廣告公司、策劃公司、媒體等業內人士,其中不乏周邊項目的企劃人員以買房者的身份,不露聲色地將項目的情況問個底兒掉。當然有經驗的企劃人員詢問項目時,一般不問太專業的問題,也不用專業術語,以免被該項目識破。

■“巧智取勝”時間戰

加強自我保護 注重運作節奏

記得一位有著多年專業營銷經驗的朋友說,相鄰項目之間相互借勢很重要,也十分正常,因為有著太多競爭對手的同一區域內,很難保證你的產品具有惟一性或者非常突出,所以產品不如別人的項目,既要向大項目學,又要有自身的技巧,控制好你的運作節奏,提高自我保護意識。

“別人打廣告你沒必要硬拼,你可以借光,但前提是你得有很強的現場說服力?！彼谀铣沁\作極為成功的B項目用的就是這一招。那家J項目論名氣、論實力、論產品都強于B項目,但項目的運作節奏總是比B項目要慢幾拍。比如當J項目剛剛在附近的一個公共場所設臨時售樓處時,B項目已經有展示著裝修材料的現場售樓中心了;當J項目建起漂亮的現場售樓處時,B項目的樣板間和樣板區已向買房人開放了;當J項目的樣板區開放時,B項目的售樓處已經改在建好的會所里了,買房人就是想看實打實的東西,這才讓他們買得踏實。

■“網絡時代”品質戰

銷售手段是輔助 項目比拼還得*品質

在信息發達的網絡時代,各樓盤之間事實上已沒有過多的秘密可言了,社區網站、業主準業主論壇熱熱鬧鬧,要想藏著掖著實屬不易。從總體上說,京城大多數樓盤還是“和為貴”,至少表面上還得稱兄道弟。有些實力、檔次相當的項目還聯手應對共同的對手。

某策劃人員對未來的北京房地產市場充滿信心,她認為現在的買賣雙方都開始越來越理智,買房人大多不會偏聽偏信;另一方面,開發商也

越來越清醒地意識到,不管用什么促銷手段、運作方式,銷售只能起到輔助作用,買房人對于某一地區相鄰項目的判斷,說到底還是包括服務在內的項目的綜合品質。用一位業內人士的話說:“項目之間該斗還得斗,只要斗得合情合理,最落實惠的還是買房人?！?/p>

篇2：樓盤收樓營銷活動承包協議

　　樓盤收樓營銷活動承包協議

　　---z市家裝文化課堂走進z

　　甲方:_________（以下簡稱甲方）

　　乙方:_________（以下簡稱乙方）

　　z.z，項目位于z市z大道西側、z局以南、z大道北面，內設商場、餐飲、娛樂等功能。z.z是唯一建筑在CBD三心交匯點之上，傲居z中央商務區、中央酒店區、中央城區之核心，周邊更有完善配套，及優質濱海教育圈，眾多五星級酒店環繞，將打造成z新城市中心綜合高端地標性項目。其將自然資源合理分配開創了z園林“立體水景藝術”的審美先河。z.z，彰顯CBD峰層領袖風范，憑借其對國際水韻風情的獨到理解， 2300㎡峰層社交會所、z罕見氣派戶型處處體現大家風范：z.z，成就建所未見！

　　一、為了更好的服務廣大的z業主朋友，更加形象真實的體現家裝文化課堂，給業主提供更多增值服務。乙方承包甲方活動包含內容如下：

　?、?、乙方配合甲方進行現場布展，并提供優秀設計作品展示、設計師現場手繪功底展示、家裝免費咨詢、家裝材料展示等活動，乙方將與業主面對面交流戶型；

　?、?、乙方每周日上午9:30--11:30，下午3：00--5:00集中客戶參加課堂知識講座，提供業主更多的裝修知識及如何智慧選材。

　　二、為了本次活動能夠順利進行，乙方應做到以下幾點：

　?、?、講文明，講禮貌積極引導、服務業主，體現品牌公司與高檔樓盤給業主帶來的尊貴感受；

　?、?、積極配合甲方順利完成本次收樓活動，服從樓盤物業人員管理，服從規章制度規定。遵守樓盤安全準則。愛護物業財產，物品損害照價賠償；

　?、?、現場展位布展整齊規范，活動布置15個3m*3m規格展位；（展位布置詳見附件1）

　?、?、本次活動承包費用共計：（人民幣）￥元整。

　　三、活動地點：四、活動時長：一個月

　　五、付款方式：簽訂合同時交定金元整（人民幣）￥元整。

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　簽字代表：簽字代表：

　　日期：年月日日期：年月日

　　備注:本協議一式三份。

　　附件1：

　　以下是z市家裝文化課堂走進z活動現場計劃展位位置，活動共布置15個3m*3m規格展位；現場考察每個規劃場地足夠布展，尺寸以現場為準。此次布展以方便物業工作開展，不阻礙業主正常通行為原則，整體規劃，布展規范為目的。共同努力體現高端樓盤帶給廣大業主的尊貴享受！

篇3：樓盤開盤營銷效果總結

　　樓盤開盤營銷效果總結

　　"十一"開盤廣告宣傳回顧

　　電視廣告:

　　9月28日新廣告片正式出街

　　東升、小欖電視臺每晚播出9次，連續3晚，合計播出宣傳片共計54次。

　　DM單張:

　　(1)28日分別在小欖郵政及中山郵政投放(小欖、東升)單張廣告，包括了小欖、東升(**花園、**居除外)的可投遞郵箱，小計約20000份；

　　(2)**花園、**居小區的各大堂張貼宣傳單張；

　　(3)街派，銷售員到小欖、東升各主要商業旺地派發宣傳單張......

　　短信:

　　28、29、30日連續3天使用企訊通發開盤活動信息于所有有登記客戶、業主。

　　戶外廣告:

　　**路、**路及**街部分燈旗廣告

　　**酒店對面商鋪廣告牌

　　**城T牌廣告

　　舊銷售中心戶外廣告牌

　　條幅:**居3條、**花園1條

　　..................

　　營銷費用小計(表略)

　　營銷效能數據反映:

　　電話訪問:

　　28~30日日均訪問電話量(只屬于項目咨詢部分，不包括其他工作訪問)達30~50之間。

　　9月份的其他時間日均電話訪問量未夠2個。

　　成交額:

　　截至10月4日下午4:30，銷售額突破3000萬元，共成交套。

　　9月份的成交額為元，共成交套

　　銷售中心客流量:

　　1日:批；2日:批；3日:批；4日:批。

　　9月份日均客流量不超過2批，國慶期間客流量激增。

　　客戶質量:

　　成交客戶量÷客流總量=÷=%

　　營銷投入比率:

　　營銷費用÷銷售額=%

　　"十一"推廣總結分析:

　　1.無論是影視片還是各類平面廣告，都給到市場一個全新的形象，為市場帶來了相當的沖擊力，基本達到此階段(下階段推廣的方向更會是明確【尚城】組團--重點解決【尚城】是什么的問題)推廣的目的；

　　1.常規推廣渠道--電視起到的作用較為明顯，所以在接下來的推廣工作中將會繼續加強電視廣告的投放；

　　1.郵遞DM單張的作用也不可忽視，按照本次推廣的作用來看，今后不僅可以作為項目硬銷的推廣方式，同時也可以彌補區域軟文信息傳遞的重要渠道，將會成為項目區域推廣的最重要渠道之一；

　　1.當前項目戶外廣告投放較為集中于東升更甚至是項目周邊，其作用并未有明顯表現，但是由于推廣渠道的單一性，所以在接下來的營銷工作中須持續加強戶外推廣，可以的話于小欖的主要街道投放燈旗廣告及戶外牌；

　　1.由于有登記的客戶量較為有限，所以當前短信的作用只限于有登記、曾經拜訪多的客戶，而未能有效的把項目信息傳遞給市場，所以在下一階段我們將會嘗試利用其他短信平臺為我司投放短信廣告；

　　1.舊業主介紹的促銷策略作用非常明顯，但按照操作經驗，這種作用會在促銷策略剛一推出階段較火，但是接下來的作用將會有所減弱，但是這一渠道的營銷費用低，而且實效，所以建議長期使用，必要時繼續提升優惠幅度。

　　營銷公關活動效果點評:

　　作用:

　　1.很好的起到活躍現場氣氛的作用；

　　2.開盤活動的相關活動的質素、演員的水平、節目等體現了一定的檔次，與銷售中心高雅的品味比較吻合，從而起到相互促進的作用；

　　3.戶外活動吸引了相當一部分途徑的客戶直接進入銷售現場，并實現銷售；

　　4.而且無論是舞臺活動，還是東南亞美食都起到讓客戶更長時間逗留銷售現場的作用；

　　5.活動的主題(東南亞風情)與銷售中心、示范單位非常吻合，三者的結合可以更好的為客戶理解東南亞的生活方式，充足的體驗措施促進產品銷售。

　　不足:

　　1.很好的起到活躍現場氣氛的作用；

　　2.開盤活動的相關活動的質素、演員的水平、節目等體現了一定的檔次，與銷售中心高雅的品味比較吻合，從而起到相互促進的作用；

　　3.戶外活動吸引了相當一部分途徑的客戶直接進入銷售現場，并實現銷售；

　　4.而且無論是舞臺活動，還是東南亞美食都起到讓客戶更長時間逗留銷售現場的作用；

　　5.活動的主題(東南亞風情)與銷售中心、示范單位非常吻合，三者的結合可以更好的為客戶理解東南亞的生活方式，充足的體驗措施促進產品銷售。

　　6.整個開盤活動對現場的作用比較明顯，現場氛圍非常熱烈，對于促進客戶成交起到相當大的效果；更為重要的是，這次活動得到了廣大客戶的認同，同時鞏固了項目全新的市場形象(通過電視、單張、戶外廣告等一系列推廣去建立市場形象)，對于項目形象檔次的提升起到了相當大的作用；第三，本次公關活動不僅是項目，而且可以說是東升區域市場的首個上檔次、上規模的營銷公關活動，為公司的集團形象起到了重要的作用。

　　總的來說，本次營銷公關活動取得的成績比較的令人滿意。