南京商業現狀研究及未來發展趨勢

一、南京商業發展研究

商業發展現狀

目前，南京商業零售規模列全國第六。統計部門提供的數字顯示：截至20**年底，南京市的社會消費品零售總額為711億元，凈增100多億元，從業人員達到了50多萬人，零售總額在長三角的16個城市中名列第二，僅次于上海。在全國位列第六，較前年上升一位。與此同時，來自商貿部門的信息顯示：未來三年內，南京市的社會消費品零售總額將突破1000億元大關。

在商業零售迅猛發展的同時，南京局部區域的商業因為過于密集出現了過度競爭的態勢，不少商業設施因為經營不善而資源浪費，部分商業地產被人為爆炒，房價虛高甚至達到六七萬元每平方米。從房產部門登記的商業可售面積看，建鄴、鼓樓、雨花臺分別以12萬、6.3萬、5.3萬平方米名列前三位。從成交價格看，今年成交的商業地產的均價為13254元/平方米，其中，鼓樓區的商鋪價格最貴，達到22281元/平方米。

商業發展規劃

未來南京的商業發展中，會形成以新街口、河西兩大市級商業中心為龍頭的商業格局，夫子廟、火車南站、江寧等地被定位為商業副中心，中央門、邁皋橋等27個地區并列成為區級商業中心。規劃中的河西中心區面積將是現在新街口的1.5倍至2倍。（見南京市商業網點規劃）。

第二部分雨花臺區商業發展現狀及未來發展趨勢

一、雨花臺區發展現狀

1、歷史人文

座落在六朝古都南京的西南郊，是金陵的“南大門”，面積近134平方公里，轄7個街道辦事處，人口18萬。相傳梁代高僧云光法師曾在此講經說法，感泣天神，落花如雨，故名雨花臺；在金陵四十八景之中，雨花臺區占有十景。著名的雨花臺烈士陵園、菊花臺、龍泉寺、渤泥國王墓、將軍山位于本區境內。

2、區位交通

雨花臺區基礎設施健全，交通近年來發展較快，投資環境優越。區政府距市中心僅3公里，距長江最大的內河外貿港——新生圩港8公里，距新建的祿口國際機場10公里；北依浩蕩長江，南有秦淮新河；寧蕪鐵路穿區而過；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機場路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；南京地鐵總站、長江三橋、賽虹橋立交已在該區開工建設，規劃中的火車南站也即將在該區南部開工。全區水、電、氣管網發達，供應充足，通村通廠，使用便捷。

3、國民經濟

近年來，雨花臺區以“郊區城市化，經濟效益化”作為戰略取向，在農業、工業、第三產業、城市建設和社會事業上有了長足的發展。農業上主要是利用高新技術，大力發展無公害農業、綠色農業和有機農業，同時雨花臺區還依托區位優勢，大力發展觀光農業、旅游農業和休閑農業，目前鐵心橋都市農業發展較快，千畝桃園正在建設之中，成為市民休閑觀光的好去處。

4、工業經濟

工業經濟是雨花臺區的主導產業，全區擁有雨花經濟技術開發區、鐵心橋生態科技創業園、寧南高科技研發區等工業園區。形成了鋼鐵、汽車制造、能源、科技研發四大支柱產業，其中鋼鐵年產1200萬噸，汽車年產6萬輛。經過多年的改制，目前全區工業企業主要以民營和三資企業為主，重點企業主要有：中興通訊南京研發中心、春蘭汽車制造公司等。

5、第三產業

第三產業是雨花臺區發展最快的產業，初步形成了以商貿流通、倉儲運輸、房地產、旅游業為重點的發展格局。目前寧溧路市場帶以麥德龍、歐倍德為龍頭，商貿流通業日益發達，其中寧南汽車貿易園汽車市場銷售量占全市的30%以上。在旅游業上，建成將軍山、牛首山南郊旅游風光帶，每年都要舉辦雨花石藝術節、牛首踏青節等活動。目前，正在以建設“綠色雨花”為契機，打造十里新秦淮風光帶。

二、雨花臺區商業發展現狀

如圖，雨花南路以北是傳統意義上的老城南區域，老城南雖然距離市中心最近，但形象破敗，形成了以雨花新村為核心的傳統老居住區，其間夾雜眾多棚戶區，是南京目前需要改造的重點區域之一，但近期改造力度不大，區域內整體商業業態落后，缺乏大型專業市場；
寧南新區東起寧溧路，南至繞城公路，西到寧丹路，北自緯八路與雨花臺烈士陵園相接，總占地約8.9平方公里，該南京市政府已將寧南新區列入三年內南京市三大重點開發新區之一，并以“高綠化區、高文化區、高尚住宅區、高級商貿區、高新技術研發區”五高板塊來定位，成為近期雨花臺區重點打造的核心區域。目前寧南區域由于居住區人氣尚未成熟，規劃雖然利好，但其產業真正導入需要一個過程，商業氛圍有待進一步提升。
鐵心橋在南京人甚至城南人心目中一直是農村概念，在規劃上也缺乏大的利好，目前僅在寧丹路南端上有少量汽車配件店，但難以和寧南汽車貿易園的專業汽車市場抗衡。

雨花臺區未來商業規劃及發展趨勢

根據南京市雨花臺區20**年-20**年商貿發展布局規劃，緯九路和安德門大街將規劃建設成為大型專業市場帶。豐盛寧南產業園正好位于此專業市場帶的中心地帶，但從目前的發展態勢來看，寧南的商貿區

才是發展的重中之重，緯九路和安德門大街大型專業市場帶的規劃已經鮮少有人提及，淪為市場自發行為。

三、區域內大型主力店的動向（花神家具港）

緯九路上剛剛落成的花神家居港，是目前區域內唯一的專業大市場，處于試營運狀態，20**年9月28日正式營業?；ㄉ窦揖痈劭偨ㄖ娣e為8萬方，分三期開發，前兩期已經建成，三期正在建設中。以家居生活用品為主，包括電視柜、沙發、床套居、辦公用品等，經營中低檔產品，缺乏有號召力的主力品牌。
整體建筑分為三層，無中央空調，空氣流通較差。目前租金為一樓26元/平米/月，二樓20元/平米/月，三樓15元/平米/月，一期尚未完全入場，經營狀況不甚理想。

第三部分 項目研究

一、地塊概況

項目位于南京市雨花臺區，緯九路以北、安德門大街以西交叉處，一期占地142畝，呈近正方形分布，地塊整體東高西低，北高南低，地塊南部落差達到6米之深。地塊南部有多處干涸的池塘和凹陷之地，植被覆蓋豐富，但是作為商業門面的能見度較差。地塊安德門大街沿線標高與道路持平，加之車流、人流量較大，商業門面表現力較優，地塊北邊目前分布嘉盛混凝土攪拌廠、在建的涂料廠、中昊汽車等廠家。

二、地塊資源分析

1、交通

地塊位于緯九路和安德門大街交匯處。緯九路為城市交通主干道之一，雙向8車道，安德門大街是主城區與近郊連接的一條重要通道，因為建成時間的先后，形成一邊熱，緯九路上的車流量和人氣相對較差，而安德門大街相對車流人流量都較大，從長遠看，緯九路更有發展潛力。
從公交線路來看，安德門大街有7條線路經過，分別為75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善線，緯九路有26路、75路兩條公交線路。地塊距離地鐵安德門站約1公里，距離小行站約1.5公里。
從交通可達性而言，地塊擁有的交通優勢具備一定競爭力。

2、生態人文

古浡泥國王墓風景區

3、地塊周邊商業資源

眾多的生產性企業引入了大量的人口，交通干線帶來了車流量和人流，加上原有周邊居民形成了層次不同的商業需求空間，但是目前配套性商業欠缺，目前僅有安德門大街分布幾家簡單餐飲服務店和寧南大道的花神家居港。
沿寧南大道向東前行2公里到在寧南新區的郁金香路，將建成2000平方米的農貿市場及4000平方米蘇果超市。在寧南汽車站附近，還將建一集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心。再前行3.5公里到寧溧路、雙龍街，分布歐倍德、麥德龍等大賣場。歐倍德超市由于經營不善，即將易主為百安居。

三、地塊主干道現狀分析

地塊早期被規劃為產業園的范圍內，所以分布有眾多生產性企業，緯九路一線的思索數控機床、軸承材料廠，安德門大街一線的嘉盛混凝土、南京遠東藝騰包裝廠、恒峰機械廠、圣迪奧服飾、霞飛紙品等，生活配套相對欠缺。

安德門大街以北尚有回民和漢民的殯葬服務所，眾多生產性企業加上殯葬服務所給這一區域帶來了不佳的形象和心理定位。

篇2：Z國際商業發展連鎖管理公司文化理念

　　Z國際商業發展連鎖管理有限公司的文化理念

　　*我們的理念：

　　--專業化管理、品牌化運營、股東化運作、人性化服務；

　　--以模式造就未來，用品牌整合市場！

　　*我們的使命：

　　--奉獻優質產品，幫助人們實現消費的同時享受增值快樂！

　　*我們的目標：

　　--旨在成為全球擁有最強大營銷網絡體系的采購商與運營商！

　　*我們的精神：

　　--建立一種模式，帶動所有行業，發展一片經濟，富裕廣大百姓！

　　*我們的事業領域：

　　--實現網上購物、地面百業聯盟，構建“產品經營、資本運作，品牌策略”三位一體的宏偉框架！

　　*我們的價值觀念：

　　--顧客滿意，員工自我實現，社會進步！

　　*我們的行為準則：

　　--為人守本份、凡事須用心、講究基本動作、加強聯系溝通、發揮團隊精神

　　*我們的經營策略：

　　--在主要事業領域建立優勢，并不失時機地在其他事業上有所作為！

　　--與國內外優秀同行廣泛開展交流與合作，吸收先進的技術和管理經驗！

　　--建立一支具有高度敬業精神和優良業務素質的員工隊伍！

　　*我們的上市規劃：

　　--將由國際專業證券承銷商，摩根史坦利(morgan.stanley) 規劃輔導上市

　　*我們的核心競爭力：

　　--結合各領域專業團隊、組建廣大的消費者股東團隊，加上百業聯盟的整合趨勢，創造一個無堅不催的優質團隊

　　*我們的服務理念：

　　——永遠是更好的！

　　——顧客永遠是正確的！

　　象上帝，顧客給Z人以生長的資源！

　　象陽光，顧客給Z人以健康的神采！

　　象甘露，顧客給Z人以豐收的吉祥！

　　象朋友，顧客給Z人以堅定的信心！

　　——Z人視顧客利益為最高利益，顧客是Z的事業保障，滿足顧客的需要是我們的第一天職，提供無微不致的服務是Z人的承諾！

　　*我們要努力的方向：

　　◆ 善用公司資源：

　　——善于利用公司的物質條件和空間、時間、人力、政策，使效益不斷提高。

　　◆ 追求更好，滿足顧客：

　　——重視顧客，給顧客方便，讓顧客喜歡，對顧客的事要優先處理。

　　——把服務精神貫徹到每一位同仁身上。

　　——強化商品力、企劃力、服務力。

　　◆ 讓更多的同仁承擔經營責任：

　　——把責任明確化，讓每位同仁了解該做什么，如何做以及達到哪些指標才表示他成功了。

　　◆ 提高效率，追求更多的利潤：

　　——調動員工的積極性，主動性，能動性。

　　——有全體的觀念，發揮環環緊密結合的精神，把效益提高到最大化。

　　*我們要貫徹的工作精神：

　　◆ 把優點發揮到最大化：

　　——有貢獻才有報酬，沒有貢獻就沒有報酬。

　　◆ 強化制度與管理：

　　——了解規定，遵守規定。

　　——追蹤落實執行。

　　——用成績說話。

　　——白紙黑字（有確切的依據）。

　　——系統化、全盤化的思考，抓緊每一個環節，照顧每一個細節。

　　◆ 創造良性循環：

　　——全體員工的努力：積極性高 → 營銷政策好+好的產品+好的服務+高利潤的空間=顧客滿意 → 公司盈利 → 有能力提升員工的福利待遇 → 員工積極性更高 → 品質、服務更好 → 顧客更滿意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

　　◆ 建立相互協助、相互依賴的團隊：

　　——每人承擔與負責本身責任與服務。

　　——主動、積極地完成責任與目標。

　　——相互協助，使環環緊密結合，讓UM成為一個勝利的團隊！

　　◆ 我們要抓緊的工作：

　　熟練掌握公司的運作模式。

　　致力快速拓展業務。

　　貫徹規定制度的執行。

　　保證資金安全回籠。

　　發現問題，及時解決。

　　——問題是什么？

　　——造成問題的原因有哪些？

　　——有哪些解決的方法？

　　——最好的解決方法是什么？

　　在解決問題時，是否符合增進顧客滿意與追求利潤的兩個條件。

　　Z營銷策劃有限公司

篇3：試論商業物業管理特點發展趨勢

　　試論商業物業管理特點及發展趨勢

　　“商業物業”在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業用途的建筑。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。

　　一、購物中心的管理特點

　　在一般的商業物業，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶（用戶）的職員，而該群體素質比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區域的行為規范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態，注重形象，行業上也已形成了公認的規范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業的最大特點是：管理者所面對的服務對象在物業區域內的目的非常潔簡明確，由于環境和氛圍對場內的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復雜得多，他們面對的是三類具有不同性質、目的和要求的群體：業主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調整自己的目標和訴求。加之購物中心所營造的購物環境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負面行為的充分顯現，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質還有待提高的我國，更會引發許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1.業主

　　期望物業的知名度不斷提升，物業管理有較高的專業能力和水準，設備設施保養精良。環境和業態布局合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。

　　2.租戶

　　希望具備優越的營商環境，設備設施配套先進、齊全，物業的社會知名度高。物業管理企業的服務優良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經營交投暢旺，能取得滿意的經營收益。

　　3.顧客

　　享受格調優雅的購物環境，流暢方便的交通設計和設施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業態，簡單明了的標識系統，一應俱全的功能配套先進的服務設施并多樣化、選擇性強，高品質的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務優良有保障。

　　從以上特征中不難發現這樣的規律：營商者希望物業管理做得更好，提高物業的知名度，使物業保值增值，創造更好的經營條件、更大的商機；消費者則都希望享有最理想、完善的服務配套，舒適的環境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽，而付出的經濟代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統一；由于購物中心的物業管理涉及方方面面和多種內、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達到高端消費群體的標準，所以工作既要求實在但又需要有相當的修飾，以達到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業管理公司必須精準地掌握市場動態，隨時根據不斷變化的市場信息調整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術的極高要求，對管理者的專業素質，心理修養等指標也大大提高。由此可見，購物中心物業管理的責任重大，工作要求十分細微，商業意識要遠瞻超前，操作水平、經營策劃等更可見一斑。

　　三、商業物業管理發展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的服務。

　　購物中心管理的中心任務就是隨著市場需求的變化，構造和持續地調整、優化行業結構、業態結構和品牌結構，調整商業組合，以形成合理、完善、協調、能最大程度滿足消費者需求的商業環境。

　　由于專業管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調查、項目定位、規劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設、經營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業的購物中心管理公司已經向全程參與直至主導購物中心的規劃、建設、招商和運營方向發展

　　目前，國內規范化、專業化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關政府部門、行業機構、行業法規等在購物中心的規劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質評定、培訓和上崗資質考核等方面，管理、指導和規范作用還不夠強，國內購物中心的規劃建設、經營管理已經出現了比較混亂的局面，出現了多種多樣的問題。但歸根結底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統一經營、管理來實現經營收益和物業增值，是一種長期的投資經營過程。購物中心的本質是地產商業而非商業地產，即在地產基礎上的商業經營。而現今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經營，這種為了套取現金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業航空母艦很難經營成功，

小業主的投資收益預期基本不可能實現。由此引發的種種社會、經濟問題將是極難以解決的。

　　購物中心管理企業在尋求行業歸屬的過程中，出現了類似于酒店管理行業發展路徑的趨勢，即在基本物業管理的基礎上，向綜合商業管理公司方向發展并尋求行業歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發來對購物中心行業進行調控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業產權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產權的物業進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。

　　這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經營上來，現存的種種問題將不會繼續出現。國家物業管理行業機構可以在購物中心管理企業資質等級評定、購物中心管理榮譽評定、行業發展動態跟蹤、從業人員資質認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規范購物中心管理行業的發展