房地產社區商業發展趨勢研究

隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步，主要體現在社區商業的前期規劃、業態組成等方面。國內出現了一大批“社區購物中心”、“生活館”、“livingmall”、“商業步行街”等眾多社區商業項目。但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為首要目的，特別是居住區內部的商業設施。在此基礎之上，利用規模、主力經營商家的吸引力以及商業的特色等等達到擴大商圈規模的目的。

總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比很大差異。并且由于各級城市經濟水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。

就社區商業的發展趨勢而言，在某種程度上來說，一線城市的社區商業發展現狀就是二、三線城市社區商業的發展方向。

一線城市目前是國內經濟發展水平最成熟，城市面積相對較大，社區商業發展也相對完善的地區，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區商業有如下特點，也是二、三線城市社區商業的發展趨勢：

趨勢一：政府對社區商業的規劃力度加強

城市經濟的飛速發展，城市市級商業中心、區域商業中心的發展已經相對成熟和穩固，社區及社區商業的發展逐步成為政府發展規劃的重要內容之一。政府經過由計劃經濟向市場經濟的轉變，職能更加清晰明確，效率更高，將對社區商業的發展發揮指導作用。

政府在逐步退出對市場的干預過后，加強了對經濟的宏觀調空能力，城市的發展受政府規劃的影響非常大。另外，由于城市商業發展日益成熟，城區不斷擴大，對于政府而言，城市商業規劃的中心由以前的發展和完善市級商業中心轉變為擴大區域商業中心和完善社區商業。由于政府的參與，城市商業項目、住宅項目的開發更加有規律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區商業作為住宅項目的商業配套也會更加合理、有序。

隨著一線城市經濟持續的良性增長，商務區、開發區、城市副中心等扮演不同角色的城市功能將陸續出現。相應的居住環境、基礎設施、商業規劃等都需要政府事先經過周全的考慮。目前國內很多城市在城市未來的商業網點發展規劃的方案中大都涉及到了社區商業、社區商業中心的規劃。比如，北京市政府將在20**年對社區商業進行全面的規劃。

只有在政府參與社區商業的規劃和引導的大前提下，社區商業才能真正的往正確的方向發展，才能真正的便民、利民。

趨勢二：購物中心造就大型社區商業

城市產業結構日益合理，城市各區域的產業功能定位日益清晰，有各自的商業中心、副中心、商務中心、城市副中心（居住區）、開發區等城市功能配套。大型住宅社區日益增多，livingmall、社區生活館等大型社區商業中心成為社區商業發展的特殊力量。

隨著城市化進程不斷加快，城區面積不斷擴大，出現了越來越多的產業功能區、住宅區等，由于老城區的城市改造難度相對較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉結合部甚至郊區，非常容易形成大型的住宅社區，而相應的商業供應則非常匱乏，因此社區商業的可塑性極強。類似購物中心的社區商業中心具有比較廣闊的發展空間。

如在北京東北部，望京等大型社區的出現使人們看清社區商業的重要性。大型社區住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區商業便應運而生，在滿足居民日常的消費需求以外，在現代商業服務業發展趨勢下，其商業業態也處在不斷的變化發展中。在這樣的地方，其社區商業特別是大的社區商業已進入房地產開發商、房地產策劃公司以及研究機構的視野，其地位也不亞于區域或市級商業中心對城市發展的作用。

這些區域的大型社區商業在大量居民的消費支撐下，同時市場競爭壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務業、美容美發等側重生活配套的商業形式，形成一個功能完善，結構合理的綜合性社區商業中心。

這些社區商業在操作上將逐漸和商業中心區集中商業的做法相似，前期進行嚴謹的調研、定位和規劃，做出概念，同時與商業中心區集中商業不同的是，這種社區商業可以打出“生活館”、“livingmall”等時尚的概念，在滿足周邊消費者日常消費以外，還有可能得到其他區域消費者的支持。

在北京，位于城區東部的通州一直以來是大量來京務工的外地人員的棲息地，如今除了租賃以外，越來越多的人開始在通州置業，而這里的商業卻相對短缺，從而為社區商業的發展提供了肥沃的土壤。另外，諸如貴友百貨、冠軍超市、天通苑購物中心也已紛紛進駐社區，西單商場更是先后進駐了天通苑、皂君廟等大型社區，成為大型社區商業的主力。

在深圳，社區生活館——一種社區商業的全新業態已經誕生，其首家樣板店在彩田社區正式亮相。即將在彩田社區盛世家園商業裙樓開業的旺德福商場，是一家以生鮮超市為主，輔以專賣店、服務配套類項目，包括干洗、連鎖藥店、花店、美容會所、兒童游樂天地等于一體的新的商業業態，其功能完全不亞于市級商業中心的商業功能。

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sp; 20**年2月，易鋪網對20**年全國零售額前100家零售商進行了統計分析，該分析表明，社區型購物中心的平均體量將依然偏大，2萬—3萬平方米的中型社區購物中心更具發展潛力。

通過對100家零售商的調查，易鋪網發現零售業多元化、集團化的戰略優勢日益明顯。其中，百貨、超市、便利店的組合三類業態組合零售額最高；單一超市業態零售額居于第二位，家電、專業店組合業態位列第三位。

有關人士分析認為，零售業的變化為商業地產開發商提供了更為廣闊的市場，并認為2萬—3萬平方米的中型社區購物中心更具發展潛力。

趨勢三：便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分

1、便利店

零售商店、菜市場之類的商業形態歷來是社區商業的重要組成部分，不過隨著市場經濟的發展，新的商業形態不斷涌現出來。采取連鎖經營的便利店開始席卷北京、上海等一線城市，其選址主要是社區。

國外領先業態在擴張策略上會首先選擇一線城市。比如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業態，由于這些業態的進入，不僅僅豐富了城市的主流商業，社區商業的功能和業態也因此變得更加齊全和多樣。目前，在北京，7－11便利店至今已經達到8家，冠軍超市也有了5家分店。

便利店是營業面積在50~150平米左右，經營品種在2000種左右，靠近居民區，可以滿足顧客的日常消費需求，且縮短了購物的時間，營業時間可達15個小時以上甚至24小時，全年不休息，門店的位置便利，顧客購物方便，填補了商業中心之間以及超市之間的消費空隙，銷售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價格偶爾會比超市稍貴。北京市商務局的一位官員分析說：“截至去年底，北京的便利連鎖店已發展到1500多家?！?/p>

2、生鮮超市

菜市場對社區的作用不言而喻。在國內有些城市，“農改超”一度被看作菜市場突圍的方向而成為媒體的炒做對象，隨著“農改超”的升溫，生鮮超市的前景越來越被看好。但農改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場環境骯臟、討價還價的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問題，它的成熟需要一個過程。

相反，隨著國外零售巨頭的陸續進入，生鮮超市對于一線城市的消費者來說已經不是什么新鮮事了，生鮮超市作為一種采取超市的經營模式，經營產品和菜市場一致，特別國外的企業已經在這行已經有多年的發展經驗，完全可以輕輕松松進入這個還未充分發展的市場。因此生鮮超市替代菜市場進入社區也是時間的問題。

法國冠軍超市是世界知名的專業食品超市集團、歐洲最大的生鮮食品超市，是家樂福旗下三大業態之一，在全球擁有近2300家店的冠軍超市。與家樂福、沃爾瑪等超市業態不同的是，冠軍超市更側重生鮮食品，面積在3000-5000平方米左右，所售商品幾乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉類、海鮮等生鮮食品及各類干食一應俱全。在北京勁松的居民社區開出亞洲第一店以來已經有5家店。

趨勢四：社區商業也開始細分市場

一線城市人口眾多，結構復雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質的人才，因此消費層次不一、消費結構多元，相應的也會造就各種各樣的社區商業。

消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構。較高的收入水平決定較高的消費水平，這類消費者的消費結構更加多元化，注重生活品質，對充滿體驗、娛樂、數碼等元素的新鮮事物的需求相對其他消費者有所提高。相應的，收入水平較低決定了較低的消費水平，其消費結構則更側重吃、穿、用等日常生活最基本的消費需求。這些不同的消費特點和消費結構就決定了社區商業在開發時需要考慮商業的業態配比和商業組合。因此一個城市消費群體的結構越復雜，其社區商業類型也就越多。

而城市的經濟發展水平和城市消費群體結構有著直接的聯系。一方面，當城市經濟水平越發達，其城市居民素質越高，不同類型的消費者的消費習慣越容易出現差異；另一方面，城市經濟水平越發達，在城市從事商品或服務經營的企業的營銷能力越強，會根據不同類型的消費者生產出不同類型的產品，引導消費。比如房地產開發商在進行住宅開發的時候會考慮目標消費者是什么，從而指導產品的定位和設計。相反，經濟水平越低的城市，這些企業的相應能力越低，其產品千篇一律。另外，城市經濟水平越發達，對人才的吸引力就越大，會吸引不同類型的外地人員前往發展，因此其城市居民的結構就越復雜，反之城市發展水平越落后，就越難吸引和留住各種人才，其消費群體就越單一。

因此，經濟水平越發達的城市，其社區商業會根據不同的消費群體表現出不同類型的社區商業。特別是會出現適當比例的現代型社區商業、高檔社區商業、中高檔社區商業、大型社區商業、集中型社區商業、年輕人社區商業和外國人社區商業等。而對于二、三線城市，社區商業的規模較小、形式比較單一、比較缺乏特色，再加上開發商的操作能力，比較難以形成較有影響力的商業中心。

趨勢五：專業化操作是社區商業成功的保證

住宅越來越多，社區商業的規模也越來越大，其操作難度

亦隨之增加；另外目前國內的商業地產大都為開發商開發，然后出售給零散投資者。因此一個商業地產是否做好不僅僅影響到周邊居民的生活，而且關系到眾多投資者的利益。所以社區商業的操作有必要按照購物中心的操作模式，從前期的市場調研、市場定位到后期的招商營銷和經營管理都需要經過比較科學的可行性論證，且需要專業的團隊配合進行。

在國內商業地產開發的開發商當中，很大一部分是由住宅房地產的開發起家，逐步涉足商業房地產的開發。他們對商業知之甚少，照搬住宅房地產的開發模式進行商業地產的開發，這樣出來的商業項目潛在著較大的風險。

商業地產的核心其實是商業，地產只是商業的載體。因此要成功開發一個商業地產項目，從最開始就應從商業經營的角度來考慮。市場環境、市場競爭、消費者需求等是商業運作無時不考慮的問題，由此延伸的市場定位以及商業規劃是商業的本質。簡言之：做商業地產，首先做商業；做商業，首先做市場定位。

就社區商業而言，由于有固定的消費人群做支撐，且商業功能主要是供消費者日常的生活需求，因此一般而言小規模的社區商業是自發性的也很容易生存。但當社區商業發展到一定的規模后，則需要對社區商業進行較為科學的規劃和定位，準確把握周邊消費者的市場需求以及周邊商業市場的供應情況，以決定自身項目的可發展規模；其次，需要對社區商業的市場定位、業態比例、商業規劃、產品組合等因素進行合理調控。避免社區商業在檔次或功能等方面不適應消費者的需求，防止重復性建設和盲目競爭，使社區商業各部分協調經營，形成一個有機的整體，便于持續的良好發展。

針對社區商業的招商，目前國內大多數居住社區的配套商業設施由地產開發商自己負責招商。這樣就造成兩個方面的問題，一方面很難滿足居民的需要，另一方面也很難對各商戶的經營進行專業的管理。因此，經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊對于社區商業的成功開發起著比較關鍵的作用。

前面已經提到商業地產的操作涉及到多個步驟，而每個步驟都意味著相對專業的問題，是一項跨行業的工程。遇到的各種問題包括建筑的尺度與配置、空間規劃、成本控制、市場調研、產品定位、商業規劃、招商營銷、銷售管理、經營管理、財務支持等等。而開發商一般不具備相應的專業知識和實際經驗，若要求發展商對如此繁雜的事務都統統解決，是不太可能也不太現實的事情，且獨立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。因此，應該借助于一個甚至多個具備商業地產操作經驗的專業團隊，來規劃、設計、定位及實施等工作。

篇2：Z國際商業發展連鎖管理公司文化理念

　　Z國際商業發展連鎖管理有限公司的文化理念

　　*我們的理念：

　　--專業化管理、品牌化運營、股東化運作、人性化服務；

　　--以模式造就未來，用品牌整合市場！

　　*我們的使命：

　　--奉獻優質產品，幫助人們實現消費的同時享受增值快樂！

　　*我們的目標：

　　--旨在成為全球擁有最強大營銷網絡體系的采購商與運營商！

　　*我們的精神：

　　--建立一種模式，帶動所有行業，發展一片經濟，富裕廣大百姓！

　　*我們的事業領域：

　　--實現網上購物、地面百業聯盟，構建“產品經營、資本運作，品牌策略”三位一體的宏偉框架！

　　*我們的價值觀念：

　　--顧客滿意，員工自我實現，社會進步！

　　*我們的行為準則：

　　--為人守本份、凡事須用心、講究基本動作、加強聯系溝通、發揮團隊精神

　　*我們的經營策略：

　　--在主要事業領域建立優勢，并不失時機地在其他事業上有所作為！

　　--與國內外優秀同行廣泛開展交流與合作，吸收先進的技術和管理經驗！

　　--建立一支具有高度敬業精神和優良業務素質的員工隊伍！

　　*我們的上市規劃：

　　--將由國際專業證券承銷商，摩根史坦利(morgan.stanley) 規劃輔導上市

　　*我們的核心競爭力：

　　--結合各領域專業團隊、組建廣大的消費者股東團隊，加上百業聯盟的整合趨勢，創造一個無堅不催的優質團隊

　　*我們的服務理念：

　　——永遠是更好的！

　　——顧客永遠是正確的！

　　象上帝，顧客給Z人以生長的資源！

　　象陽光，顧客給Z人以健康的神采！

　　象甘露，顧客給Z人以豐收的吉祥！

　　象朋友，顧客給Z人以堅定的信心！

　　——Z人視顧客利益為最高利益，顧客是Z的事業保障，滿足顧客的需要是我們的第一天職，提供無微不致的服務是Z人的承諾！

　　*我們要努力的方向：

　　◆ 善用公司資源：

　　——善于利用公司的物質條件和空間、時間、人力、政策，使效益不斷提高。

　　◆ 追求更好，滿足顧客：

　　——重視顧客，給顧客方便，讓顧客喜歡，對顧客的事要優先處理。

　　——把服務精神貫徹到每一位同仁身上。

　　——強化商品力、企劃力、服務力。

　　◆ 讓更多的同仁承擔經營責任：

　　——把責任明確化，讓每位同仁了解該做什么，如何做以及達到哪些指標才表示他成功了。

　　◆ 提高效率，追求更多的利潤：

　　——調動員工的積極性，主動性，能動性。

　　——有全體的觀念，發揮環環緊密結合的精神，把效益提高到最大化。

　　*我們要貫徹的工作精神：

　　◆ 把優點發揮到最大化：

　　——有貢獻才有報酬，沒有貢獻就沒有報酬。

　　◆ 強化制度與管理：

　　——了解規定，遵守規定。

　　——追蹤落實執行。

　　——用成績說話。

　　——白紙黑字（有確切的依據）。

　　——系統化、全盤化的思考，抓緊每一個環節，照顧每一個細節。

　　◆ 創造良性循環：

　　——全體員工的努力：積極性高 → 營銷政策好+好的產品+好的服務+高利潤的空間=顧客滿意 → 公司盈利 → 有能力提升員工的福利待遇 → 員工積極性更高 → 品質、服務更好 → 顧客更滿意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

　　◆ 建立相互協助、相互依賴的團隊：

　　——每人承擔與負責本身責任與服務。

　　——主動、積極地完成責任與目標。

　　——相互協助，使環環緊密結合，讓UM成為一個勝利的團隊！

　　◆ 我們要抓緊的工作：

　　熟練掌握公司的運作模式。

　　致力快速拓展業務。

　　貫徹規定制度的執行。

　　保證資金安全回籠。

　　發現問題，及時解決。

　　——問題是什么？

　　——造成問題的原因有哪些？

　　——有哪些解決的方法？

　　——最好的解決方法是什么？

　　在解決問題時，是否符合增進顧客滿意與追求利潤的兩個條件。

　　Z營銷策劃有限公司

篇3：房地產社區商業發展趨勢研究

房地產社區商業發展趨勢研究

隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步，主要體現在社區商業的前期規劃、業態組成等方面。國內出現了一大批“社區購物中心”、“生活館”、“livingmall”、“商業步行街”等眾多社區商業項目。但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為首要目的，特別是居住區內部的商業設施。在此基礎之上，利用規模、主力經營商家的吸引力以及商業的特色等等達到擴大商圈規模的目的。

總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比很大差異。并且由于各級城市經濟水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。

就社區商業的發展趨勢而言，在某種程度上來說，一線城市的社區商業發展現狀就是二、三線城市社區商業的發展方向。

一線城市目前是國內經濟發展水平最成熟，城市面積相對較大，社區商業發展也相對完善的地區，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區商業有如下特點，也是二、三線城市社區商業的發展趨勢：

趨勢一：政府對社區商業的規劃力度加強

城市經濟的飛速發展，城市市級商業中心、區域商業中心的發展已經相對成熟和穩固，社區及社區商業的發展逐步成為政府發展規劃的重要內容之一。政府經過由計劃經濟向市場經濟的轉變，職能更加清晰明確，效率更高，將對社區商業的發展發揮指導作用。

政府在逐步退出對市場的干預過后，加強了對經濟的宏觀調空能力，城市的發展受政府規劃的影響非常大。另外，由于城市商業發展日益成熟，城區不斷擴大，對于政府而言，城市商業規劃的中心由以前的發展和完善市級商業中心轉變為擴大區域商業中心和完善社區商業。由于政府的參與，城市商業項目、住宅項目的開發更加有規律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區商業作為住宅項目的商業配套也會更加合理、有序。

隨著一線城市經濟持續的良性增長，商務區、開發區、城市副中心等扮演不同角色的城市功能將陸續出現。相應的居住環境、基礎設施、商業規劃等都需要政府事先經過周全的考慮。目前國內很多城市在城市未來的商業網點發展規劃的方案中大都涉及到了社區商業、社區商業中心的規劃。比如，北京市政府將在20**年對社區商業進行全面的規劃。

只有在政府參與社區商業的規劃和引導的大前提下，社區商業才能真正的往正確的方向發展，才能真正的便民、利民。

趨勢二：購物中心造就大型社區商業

城市產業結構日益合理，城市各區域的產業功能定位日益清晰，有各自的商業中心、副中心、商務中心、城市副中心（居住區）、開發區等城市功能配套。大型住宅社區日益增多，livingmall、社區生活館等大型社區商業中心成為社區商業發展的特殊力量。

隨著城市化進程不斷加快，城區面積不斷擴大，出現了越來越多的產業功能區、住宅區等，由于老城區的城市改造難度相對較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉結合部甚至郊區，非常容易形成大型的住宅社區，而相應的商業供應則非常匱乏，因此社區商業的可塑性極強。類似購物中心的社區商業中心具有比較廣闊的發展空間。

如在北京東北部，望京等大型社區的出現使人們看清社區商業的重要性。大型社區住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區商業便應運而生，在滿足居民日常的消費需求以外，在現代商業服務業發展趨勢下，其商業業態也處在不斷的變化發展中。在這樣的地方，其社區商業特別是大的社區商業已進入房地產開發商、房地產策劃公司以及研究機構的視野，其地位也不亞于區域或市級商業中心對城市發展的作用。

這些區域的大型社區商業在大量居民的消費支撐下，同時市場競爭壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務業、美容美發等側重生活配套的商業形式，形成一個功能完善，結構合理的綜合性社區商業中心。

這些社區商業在操作上將逐漸和商業中心區集中商業的做法相似，前期進行嚴謹的調研、定位和規劃，做出概念，同時與商業中心區集中商業不同的是，這種社區商業可以打出“生活館”、“livingmall”等時尚的概念，在滿足周邊消費者日常消費以外，還有可能得到其他區域消費者的支持。

在北京，位于城區東部的通州一直以來是大量來京務工的外地人員的棲息地，如今除了租賃以外，越來越多的人開始在通州置業，而這里的商業卻相對短缺，從而為社區商業的發展提供了肥沃的土壤。另外，諸如貴友百貨、冠軍超市、天通苑購物中心也已紛紛進駐社區，西單商場更是先后進駐了天通苑、皂君廟等大型社區，成為大型社區商業的主力。

在深圳，社區生活館——一種社區商業的全新業態已經誕生，其首家樣板店在彩田社區正式亮相。即將在彩田社區盛世家園商業裙樓開業的旺德福商場，是一家以生鮮超市為主，輔以專賣店、服務配套類項目，包括干洗、連鎖藥店、花店、美容會所、兒童游樂天地等于一體的新的商業業態，其功能完全不亞于市級商業中心的商業功能。

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sp; 20**年2月，易鋪網對20**年全國零售額前100家零售商進行了統計分析，該分析表明，社區型購物中心的平均體量將依然偏大，2萬—3萬平方米的中型社區購物中心更具發展潛力。

通過對100家零售商的調查，易鋪網發現零售業多元化、集團化的戰略優勢日益明顯。其中，百貨、超市、便利店的組合三類業態組合零售額最高；單一超市業態零售額居于第二位，家電、專業店組合業態位列第三位。

有關人士分析認為，零售業的變化為商業地產開發商提供了更為廣闊的市場，并認為2萬—3萬平方米的中型社區購物中心更具發展潛力。

趨勢三：便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分

1、便利店

零售商店、菜市場之類的商業形態歷來是社區商業的重要組成部分，不過隨著市場經濟的發展，新的商業形態不斷涌現出來。采取連鎖經營的便利店開始席卷北京、上海等一線城市，其選址主要是社區。

國外領先業態在擴張策略上會首先選擇一線城市。比如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業態，由于這些業態的進入，不僅僅豐富了城市的主流商業，社區商業的功能和業態也因此變得更加齊全和多樣。目前，在北京，7－11便利店至今已經達到8家，冠軍超市也有了5家分店。

便利店是營業面積在50~150平米左右，經營品種在2000種左右，靠近居民區，可以滿足顧客的日常消費需求，且縮短了購物的時間，營業時間可達15個小時以上甚至24小時，全年不休息，門店的位置便利，顧客購物方便，填補了商業中心之間以及超市之間的消費空隙，銷售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價格偶爾會比超市稍貴。北京市商務局的一位官員分析說：“截至去年底，北京的便利連鎖店已發展到1500多家?！?/p>

2、生鮮超市

菜市場對社區的作用不言而喻。在國內有些城市，“農改超”一度被看作菜市場突圍的方向而成為媒體的炒做對象，隨著“農改超”的升溫，生鮮超市的前景越來越被看好。但農改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場環境骯臟、討價還價的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問題，它的成熟需要一個過程。

相反，隨著國外零售巨頭的陸續進入，生鮮超市對于一線城市的消費者來說已經不是什么新鮮事了，生鮮超市作為一種采取超市的經營模式，經營產品和菜市場一致，特別國外的企業已經在這行已經有多年的發展經驗，完全可以輕輕松松進入這個還未充分發展的市場。因此生鮮超市替代菜市場進入社區也是時間的問題。

法國冠軍超市是世界知名的專業食品超市集團、歐洲最大的生鮮食品超市，是家樂福旗下三大業態之一，在全球擁有近2300家店的冠軍超市。與家樂福、沃爾瑪等超市業態不同的是，冠軍超市更側重生鮮食品，面積在3000-5000平方米左右，所售商品幾乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉類、海鮮等生鮮食品及各類干食一應俱全。在北京勁松的居民社區開出亞洲第一店以來已經有5家店。

趨勢四：社區商業也開始細分市場

一線城市人口眾多，結構復雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質的人才，因此消費層次不一、消費結構多元，相應的也會造就各種各樣的社區商業。

消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構。較高的收入水平決定較高的消費水平，這類消費者的消費結構更加多元化，注重生活品質，對充滿體驗、娛樂、數碼等元素的新鮮事物的需求相對其他消費者有所提高。相應的，收入水平較低決定了較低的消費水平，其消費結構則更側重吃、穿、用等日常生活最基本的消費需求。這些不同的消費特點和消費結構就決定了社區商業在開發時需要考慮商業的業態配比和商業組合。因此一個城市消費群體的結構越復雜，其社區商業類型也就越多。

而城市的經濟發展水平和城市消費群體結構有著直接的聯系。一方面，當城市經濟水平越發達，其城市居民素質越高，不同類型的消費者的消費習慣越容易出現差異；另一方面，城市經濟水平越發達，在城市從事商品或服務經營的企業的營銷能力越強，會根據不同類型的消費者生產出不同類型的產品，引導消費。比如房地產開發商在進行住宅開發的時候會考慮目標消費者是什么，從而指導產品的定位和設計。相反，經濟水平越低的城市，這些企業的相應能力越低，其產品千篇一律。另外，城市經濟水平越發達，對人才的吸引力就越大，會吸引不同類型的外地人員前往發展，因此其城市居民的結構就越復雜，反之城市發展水平越落后，就越難吸引和留住各種人才，其消費群體就越單一。

因此，經濟水平越發達的城市，其社區商業會根據不同的消費群體表現出不同類型的社區商業。特別是會出現適當比例的現代型社區商業、高檔社區商業、中高檔社區商業、大型社區商業、集中型社區商業、年輕人社區商業和外國人社區商業等。而對于二、三線城市，社區商業的規模較小、形式比較單一、比較缺乏特色，再加上開發商的操作能力，比較難以形成較有影響力的商業中心。

趨勢五：專業化操作是社區商業成功的保證

住宅越來越多，社區商業的規模也越來越大，其操作難度

亦隨之增加；另外目前國內的商業地產大都為開發商開發，然后出售給零散投資者。因此一個商業地產是否做好不僅僅影響到周邊居民的生活，而且關系到眾多投資者的利益。所以社區商業的操作有必要按照購物中心的操作模式，從前期的市場調研、市場定位到后期的招商營銷和經營管理都需要經過比較科學的可行性論證，且需要專業的團隊配合進行。

在國內商業地產開發的開發商當中，很大一部分是由住宅房地產的開發起家，逐步涉足商業房地產的開發。他們對商業知之甚少，照搬住宅房地產的開發模式進行商業地產的開發，這樣出來的商業項目潛在著較大的風險。

商業地產的核心其實是商業，地產只是商業的載體。因此要成功開發一個商業地產項目，從最開始就應從商業經營的角度來考慮。市場環境、市場競爭、消費者需求等是商業運作無時不考慮的問題，由此延伸的市場定位以及商業規劃是商業的本質。簡言之：做商業地產，首先做商業；做商業，首先做市場定位。

就社區商業而言，由于有固定的消費人群做支撐，且商業功能主要是供消費者日常的生活需求，因此一般而言小規模的社區商業是自發性的也很容易生存。但當社區商業發展到一定的規模后，則需要對社區商業進行較為科學的規劃和定位，準確把握周邊消費者的市場需求以及周邊商業市場的供應情況，以決定自身項目的可發展規模；其次，需要對社區商業的市場定位、業態比例、商業規劃、產品組合等因素進行合理調控。避免社區商業在檔次或功能等方面不適應消費者的需求，防止重復性建設和盲目競爭，使社區商業各部分協調經營，形成一個有機的整體，便于持續的良好發展。

針對社區商業的招商，目前國內大多數居住社區的配套商業設施由地產開發商自己負責招商。這樣就造成兩個方面的問題，一方面很難滿足居民的需要，另一方面也很難對各商戶的經營進行專業的管理。因此，經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊對于社區商業的成功開發起著比較關鍵的作用。

前面已經提到商業地產的操作涉及到多個步驟，而每個步驟都意味著相對專業的問題，是一項跨行業的工程。遇到的各種問題包括建筑的尺度與配置、空間規劃、成本控制、市場調研、產品定位、商業規劃、招商營銷、銷售管理、經營管理、財務支持等等。而開發商一般不具備相應的專業知識和實際經驗，若要求發展商對如此繁雜的事務都統統解決，是不太可能也不太現實的事情，且獨立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。因此，應該借助于一個甚至多個具備商業地產操作經驗的專業團隊，來規劃、設計、定位及實施等工作。