商業地產的方興未艾致使許多原來從事住宅開發的地產商一哄而上大力開發商業地產,政府商業網點規劃的缺乏,不到位,開發商逐利的本性及短視行業,致使曾熱火朝天的地產項目在無情的市場競爭中遭到淘汰。如何有效實現商業與地產的對接?筆者就以下幾個角度思考,試圖為商業與地產之有效對接提供幾點建議與參考。
一、理順商業與地產的關系
商業與地產,孰先孰后?顯然,地產是商業的裁體,沒有地產,何談商業。那是不是意味著先地產后商業呢?確實,在相當長的一段時期內,很多房地產開發商做商業地產項目時,都是按傳統住宅項目開發模式運營,待項目建成后,再去找客戶,或租或售,也去招商。但結果呢?無數失敗案例的足以證明,先地產后商業是行不通的?，F在越來越多的開發商才意識到“先商業后地產”的重要性。為什么這樣說呢?首先,這是由商業發展規律所決定的。根據商業起源與發展,人類開始了交換、交易,于是就自發聚集起來在一些場地,慢慢的,場地就成了固定的交易場所了,就如現鄉村里依舊存在的一些自發聚集起來的菜市場般。所以,先有市后有場,市興則場旺。其次,商業也好,地產也罷,其所服務的最終客戶都一樣,都是為實現滿足消費者的需求從而達到利潤的獲取。而商業是與最終消費者距離最近的,也是最了解與熟悉最快的,所以商業必須先行,從而更好地服務地產。最后,近看港奧,遠學歐美,其商業地產發展的成功案例無不證明其商業先行的必要性與重要性。當然,國內萬達商業地產是做得比較成功的。
先商業,后地產。從而決定了開發商在進行項目開發的前期,即項目業態定位,產品定位及其他相關規劃設計時,就應該做到充分了解城市商業網點規劃,了解區域商業現狀,了解區域未來消費需求與熱點所在;就應該讓商業運營商參與進來,聽取他們的意見,從而打造符合商業運營商要求的商業經營場所。
二、重估商業地產的價值
大家都清楚,價值的外在表現為價格。一般而言,決定地產項目的價格的最主要因素是什么?主要是成本。這就是熟悉的在傳統房地產住宅項目價格評估的成本法、假設開發法的運用體現。但成本法適用于商業地產估價嗎?在估價法中,還有個收益評估法。商業地產的價值體主要體現于該項目未來經營收益的獲取。這顯然不同于住宅產品銷售去化良好,就實現了利潤的回報。這就提出了商業地產后期的經營問題。商業反哺于地產的最好體現也就是后期經營的興旺。
確實,商業地產的價值充分體現在其后期的經營收益價值,即其保值、增值功能。從而要求地產開發商完成項目開發使命后,更應該多多考慮如何做到與商業運營商有效對接,為項目后期經營與管理提供有力的支撐與保障。
三、明晰商業地產開發中的產業鏈
商業地產項目運作,離不開開發者、持有者、經營者等三大主體的共同努力。這里有三種可能,一是項目開發者,兼具物業持有者及經營者,集三重角色為一體,這是很多上規模具實力的商業地產開發商的選擇,如香港的恒隆地產在上海開發的恒隆廣場,即為長期持有與經營。第二種可能是,地產商把商業地產項目建好,然后以產權出售的方式售給眾多的小業者,然后由小業者自行經營或者租賃經營。顯然,開發商只是具備了開發者的角色。而眾多的小業者是物業持有者,而這一環節中的經營者,則更多的不確定性,他可以是小業者自身,也可以是大型商業運營機構統一租賃經營,還可以是其他散戶經營。第三種可能是,開發商開發完項目,而把項目整體出售給專業的大型商業公司,由其持有自行經營。很多海外房地產投資基金即是通過此種途勁進入中國商業地產市場的。
在這三種可能中,目前更多的開發商選擇了第二種,這是為什么呢?一是其欠缺商業運營能力,“不是不想做,實在是不知道如何去做”;二是其資金實力有限要求其必須快速變現實現資金回籠,三是其社會責任心態的缺位,抱有能掙一筆是一筆的心態,不愿承擔后期興市旺場的風險。當然,其后期經營的高額利潤回報也就自然分享不了。有點扯遠了,第二種可能就把地產與商業的血脈被人為地割斷了,裂痕放大了,還得續還得補,后期的風險顯然就太大了。也就要求眾多開發商必須明確自身在商業地產項目開發中所處的位置,從而達到專業人做專業事。這也就為商業與地產的有效對接提供了可行性。
四、把握商業地產開發融資的結構
通常而言,開發商業地產的利潤是住宅開發利潤的2-7倍,于是越來越多的房地產開發商把資金投入了商業地產領域,畢竟的資本逐利性使然。同理,商業地產開發的成本是住宅地產開發成本的2倍左右,這就要求開發商具有更強的資金實力?？v觀國內地產開發商,做住宅也罷,做商業也罷,其主要資金來源無外乎有三,一為自身資金儲備,二為銀行貸款,三為前期銷售所得回籠資金。其中,銀行貸款是主要的,通常占50%以上。沉重的銀行利息,緊繃的資金鏈,這都使得預售或前期階段所獲取的回籠資金最為關鍵。這也就使得絕大部分商業地產開發商做項目時都考慮物業的銷售,以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發商為什么選擇第二種可能。
當我們把眼光放在那些大型商貿流通企業等商業運營商身上時,發現他們的資金實力是相當強大的。設想,我們
可不可以發現或搭建地產開發商與商業運營商兩者之間的資本橋梁呢?開發商獲取了強大的資金支持,而商業運營商獲得了更好的地產資源,更理想的商業經營場所呢?篇2：發展商商業地產運營商有效對接
商業地產的方興未艾致使許多原來從事住宅開發的地產商一哄而上大力開發商業地產,政府商業網點規劃的缺乏,不到位,開發商逐利的本性及短視行業,致使曾熱火朝天的地產項目在無情的市場競爭中遭到淘汰。如何有效實現商業與地產的對接?筆者就以下幾個角度思考,試圖為商業與地產之有效對接提供幾點建議與參考。
一、理順商業與地產的關系
商業與地產,孰先孰后?顯然,地產是商業的裁體,沒有地產,何談商業。那是不是意味著先地產后商業呢?確實,在相當長的一段時期內,很多房地產開發商做商業地產項目時,都是按傳統住宅項目開發模式運營,待項目建成后,再去找客戶,或租或售,也去招商。但結果呢?無數失敗案例的足以證明,先地產后商業是行不通的?，F在越來越多的開發商才意識到“先商業后地產”的重要性。為什么這樣說呢?首先,這是由商業發展規律所決定的。根據商業起源與發展,人類開始了交換、交易,于是就自發聚集起來在一些場地,慢慢的,場地就成了固定的交易場所了,就如現鄉村里依舊存在的一些自發聚集起來的菜市場般。所以,先有市后有場,市興則場旺。其次,商業也好,地產也罷,其所服務的最終客戶都一樣,都是為實現滿足消費者的需求從而達到利潤的獲取。而商業是與最終消費者距離最近的,也是最了解與熟悉最快的,所以商業必須先行,從而更好地服務地產。最后,近看港奧,遠學歐美,其商業地產發展的成功案例無不證明其商業先行的必要性與重要性。當然,國內萬達商業地產是做得比較成功的。
先商業,后地產。從而決定了開發商在進行項目開發的前期,即項目業態定位,產品定位及其他相關規劃設計時,就應該做到充分了解城市商業網點規劃,了解區域商業現狀,了解區域未來消費需求與熱點所在;就應該讓商業運營商參與進來,聽取他們的意見,從而打造符合商業運營商要求的商業經營場所。
二、重估商業地產的價值
大家都清楚,價值的外在表現為價格。一般而言,決定地產項目的價格的最主要因素是什么?主要是成本。這就是熟悉的在傳統房地產住宅項目價格評估的成本法、假設開發法的運用體現。但成本法適用于商業地產估價嗎?在估價法中,還有個收益評估法。商業地產的價值體主要體現于該項目未來經營收益的獲取。這顯然不同于住宅產品銷售去化良好,就實現了利潤的回報。這就提出了商業地產后期的經營問題。商業反哺于地產的最好體現也就是后期經營的興旺。
確實,商業地產的價值充分體現在其后期的經營收益價值,即其保值、增值功能。從而要求地產開發商完成項目開發使命后,更應該多多考慮如何做到與商業運營商有效對接,為項目后期經營與管理提供有力的支撐與保障。
三、明晰商業地產開發中的產業鏈
商業地產項目運作,離不開開發者、持有者、經營者等三大主體的共同努力。這里有三種可能,一是項目開發者,兼具物業持有者及經營者,集三重角色為一體,這是很多上規模具實力的商業地產開發商的選擇,如香港的恒隆地產在上海開發的恒隆廣場,即為長期持有與經營。第二種可能是,地產商把商業地產項目建好,然后以產權出售的方式售給眾多的小業者,然后由小業者自行經營或者租賃經營。顯然,開發商只是具備了開發者的角色。而眾多的小業者是物業持有者,而這一環節中的經營者,則更多的不確定性,他可以是小業者自身,也可以是大型商業運營機構統一租賃經營,還可以是其他散戶經營。第三種可能是,開發商開發完項目,而把項目整體出售給專業的大型商業公司,由其持有自行經營。很多海外房地產投資基金即是通過此種途勁進入中國商業地產市場的。
在這三種可能中,目前更多的開發商選擇了第二種,這是為什么呢?一是其欠缺商業運營能力,“不是不想做,實在是不知道如何去做”;二是其資金實力有限要求其必須快速變現實現資金回籠,三是其社會責任心態的缺位,抱有能掙一筆是一筆的心態,不愿承擔后期興市旺場的風險。當然,其后期經營的高額利潤回報也就自然分享不了。有點扯遠了,第二種可能就把地產與商業的血脈被人為地割斷了,裂痕放大了,還得續還得補,后期的風險顯然就太大了。也就要求眾多開發商必須明確自身在商業地產項目開發中所處的位置,從而達到專業人做專業事。這也就為商業與地產的有效對接提供了可行性。
四、把握商業地產開發融資的結構
通常而言,開發商業地產的利潤是住宅開發利潤的2-7倍,于是越來越多的房地產開發商把資金投入了商業地產領域,畢竟的資本逐利性使然。同理,商業地產開發的成本是住宅地產開發成本的2倍左右,這就要求開發商具有更強的資金實力?？v觀國內地產開發商,做住宅也罷,做商業也罷,其主要資金來源無外乎有三,一為自身資金儲備,二為銀行貸款,三為前期銷售所得回籠資金。其中,銀行貸款是主要的,通常占50%以上。沉重的銀行利息,緊繃的資金鏈,這都使得預售或前期階段所獲取的回籠資金最為關鍵。這也就使得絕大部分商業地產開發商做項目時都考慮物業的銷售,以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發商為什么選擇第二種可能。
當我們把眼光放在那些大型商貿流通企業等商業運營商身上時,發現他們的資金實力是相當強大的。設想,我們
可不可以發現或搭建地產開發商與商業運營商兩者之間的資本橋梁呢?開發商獲取了強大的資金支持,而商業運營商獲得了更好的地產資源,更理想的商業經營場所呢?篇3：全區骨干企業迎新春實現開門紅暨銀企對接座談會講話
在全區骨干企業迎新春實現“開門紅”
暨銀企對接座談會上的講話
朋友們、同志們：
今天，我們很榮幸地邀請到了各金融機構、企業的負責人!首先，我代表**區委、區政府，對各位的到來，表示最誠摯的歡迎;對各金融機構、企業多年來為**經濟發展所作出的貢獻，表示最衷心的感謝;對本次會議的成功召開，表示最熱烈的祝賀!剛才，**軍同志作了《認清形勢抓機遇，同心協力促發展》的主題報告，我完全贊同;企業、金融機構代表分別從企業存在困難、拓寬服務渠道等方面談了各自的看法，講得都很到位，聽后很受感動與啟發。下面，我重點就進一步搞好銀企合作，實現政企銀三方共贏，再講三點意見。
一、樹信心。
“信心比黃金更重要。”銀企合作的根本目的是實現互利共贏，促進經濟社會的又好又快發展;要實現這一目的，首要的是樹立起成功合作的堅定信心。當前，我們推進銀企合作的信心主要來源于以下三個方面。一是基礎不錯。**和**年，我們政銀企三方同舟共濟，全面經受住了**的嚴峻考驗，實現了經濟社會的健康平穩較快發展。過去一年**區以堅持**為總領，突出四抓四勁，即抓發展鼓干勁、抓民生用足勁、抓穩定不松勁、抓隊伍使實勁，取得了發展一方經濟、致富一方百姓、維護一方平安的成效。我個人認為是**區區劃調整十年以來，是發展速度最快的一年、是城鄉面貌變化最大的一年、是人民群眾的實惠最多的一年。特別是工業經濟，化危為機，振興提質，再度獲評“全省加速推進新型工業化紅旗單位”。過去的兩年，我們共成功組織召開6次銀企對接座談會，通過座談會平臺，各大金融機構共為區內企業投放貸款突破**億元，給企業發展提供了有力的資金支持。在共克時艱的過程中，政銀企三方開辟了通達的合作渠道、積累了豐富的合作經驗、建立了親密的合作關系，推進了互信互助，實現了互利互惠。二是形勢向好。金融危機逐步消退，國家改革發展步伐不斷加速，省市區“兩型社會”建設高效推進，我區區域優勢得到進一步顯現與提升。搶抓機遇，就國家層面來說，就是大力推進科學發展，從全國來說發展面向好的基本面沒有改變。從省一級層面講，國家對**的建設，打造**城市一體化，省里對**、**、**市要先行先試，出臺了三十三條，同時我們**市還享受國家老工業基地改造的政策，**市還被國家授予了國家服務業改革試點城市、中國現代服務業最佳投資城市、國家級加工服務業梯度轉移承接地，全國優秀旅游城市、全國科技先進城市，也有一些配套政策。目前，全區積極搶抓各種戰略機遇、整合各類相關要素，不斷加快發展方式轉變和經濟結構調整，區域和諧發展動力強勁。三是潛力很大。我們必須堅持以**為主題，以加快轉變經濟發展方式為主線，以**引領，以改革創新為動力，以項目建設為抓手，努力建設三宜城市。具體來說我們要繼續圍繞“百姓增收、企業增效、財政增長、后勁增強、和諧增加”五增目標，實施“項目興區、工業強區、商貿旺區、城市靚區、民營活區”五區戰略，突出“培育大產業、推進大設施、建設大市場、開發大樓盤、融入大旅游”五大主攻方向，做好“向上爭資、銀行融資、招商引資、盤活存資、激活民資”五資工作。強力打造“宜居、宜業、宜游”的新**。全區一大批重點工程和重大項目的投資建設如火如荼，可吸納**億元以上的信貸投放，銀企合作空間廣闊、潛力巨大。
二、講責任。
責任是干事創業的根本之需。我在這里強調責任的重要性，就是希望我們樹立高度的責任感，合力建設責任政府、責任企業和責任銀行，共同促進全區經濟社會的繁榮進步。我們要堅持把保障和改善民生作為加快轉變發展方式的根本出發點和落腳點，把民生事業和社會管理放在更加突出的位置，按照業有所就、老有所養、病有所醫、困有所助、學有所教、居有所住的目標，重點抓好創業就業、衛生、醫療、教育、公共服務以及廉租房建設等工作，進一步提升老百姓的幸福指數。一是以責任引導搶抓機遇。如前所述，目前我們面臨的總體形勢是機遇與挑戰并存，機遇大于挑戰。為此，我們既不能盲目樂觀、坐以待斃，也不可盲目悲觀、坐失良機。搶抓機遇、迎接挑戰，需要智慧，需要勇氣，更需要責任。面對機遇和挑戰，我們絕不能夠視而不見、無動于衷，而應該樹立強烈的責任感，搶抓一切可以抓得住的機遇。二是以責任保障精誠合作。開放、合作、發展是主流，也是規律。實踐證明，任何時候，政銀企三方都有著共同的發展方向和利益，誰也離不開誰。既然是不可分割的整體，就必須樹立牢固的責任意識，精誠合作，共謀發展。三是以責任支撐科學發展。政府、金融機構、企業，都是推動經濟社會發展的重要一員，脫離社會責任感和使命感的支撐，就會游離社會發展。相應的，只有樹立高度的責任感和使命感，才能推動整個經濟社會的科學發展。
三、求創新。
“創新是一個民族進步的靈魂，是國家興旺發達的不竭動力。”沒有創新，就沒有生存，更談不上發展。新年伊始，**市1800多名處級干部今年又收到了市委書記張文雄送來的“新年特殊禮物”──《維基經濟學》一書，倡導廣大黨員干部少應酬、多讀書、勤思考，用“羅文精神”來提高執政能力，剎住“頑風”重“學風”，創建學習型機關、學習型企業和學習型社會。銀企合作這件大事，參與各方都要主動并大膽追求創新。一是政府要創新。要不斷強化服務理念，加快自身轉型，提高行政效能，著力建設法治政府、服務政府、責任政府和效能政府，高效服務企業和經濟社會發展。二是金融機構要創新。要牢牢樹立“開門辦銀行”的全新觀念，一改過去等企業上門、等客服請求的老做法，主動上門服務;要大力創新金融產品與服務手段，重點加強擔保體系建設、改進貸款質押方式，擴面、增量、優比例，全面保障并提升信貸投放的安全和質效。三是企業要創新。要創新管理方式，建立現代企業制度，嚴格財務管理，加強科學對接，夯實銀企合作基石;要加強技術改造和品牌建設，綜合提升企業核心競爭力，增強金融機構的投資信心，增加銀企對接的成功機會，提高銀企合作的質量效益。
瑞雪兆豐年，令人向往的農歷新年即將到來。在此，我給在座的各位拜個早年，祝福大家新年擁有新機遇、開創新局面、獲得新發展!