商業地產是近二、三年來伴隨房地產市場快速發展而催生的產物,目前呈現日益加速發展的趨勢。之所以開發商如此熱衷,一方面出于提升房地產開發效益的考慮;另一方面,增加居住或商務環境價值的考慮。此外,投資經營性地產的需求也表現得日益強烈。前兩種原因形成商業地產的供給,后一種原因引發市場需求。

商業地產風險產生的原因

1、開發規模過量

以北京為例,所謂“過量”是指在北京的房地產領域內,商業地產的開發超過了北京對商業地產的需求量。同時,在具體開發地塊上,商業地產的開發量超過該地塊或商圈的合理需求量。

前一種整體過量引發資金分流,通常使新增商業地產項目處于銷售或出租不暢,價格走低的狀態。后一種過量,使地塊或商圈內商業地產項目同樣面臨租售困難,并進而形成市場冷清的困難。

這兩種因素是互相影響的,特別是總量過剩的不良影響更大。

2、建設結構不合乎商業經營需要

不同業態的商業建筑具有對一般性經營的要求,如經營場地寬敞、透視性良好等,但也存在著一些特殊性的要求,如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。

由于大多數開發商和建筑設計單位很少具備這方面的專業經驗,致使商業地產的建筑結構和最終使用者的要求不吻合,從而在租、售方面造成了諸多問題。

3、投資或經營者的市場風險在增強

其一,商業地產經歷了從無到有,由少至多的一系列過程,現在已經處于買方市場,投資者或經營者可從容選擇,使商業地產資金的變現速度開始停滯,因而變數正在增多,風險也在加大。

其二,投資者或經營者在商業地產投資或經營上落敗的事件不斷增多,這也促使他們提高了風險意識,謹慎決策漸成風尚。

其三,投資者或經營者的實踐能力增強,表現為對商業地產項目識別能力的不斷提升。

上述三種原因說明,商業地產需求方已過盲目投資的階段,進入到投資的成熟和穩健期。

4、營銷計劃缺乏創意,流于俗套

由于開發商缺乏對商業經營的深刻了解,即使所提供的商業地產項目切合實際,也難以認識和挖掘商業地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創意,從而也就難以激活商業地產投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業地產的投入與產出的最優安排。

5、小區人口入住率偏低,商業投資過程緩慢

多數商業地產都是伴隨大盤居住區開發而產生的,及時在規劃與設計上,商業地產與住宅地產相適應,但由于提高入住率非地產開發商所能左右,因而在很長時期內往往造成商業地產在投入經營后的困難。這種現象的增多會使投資者延遲出手,以致于商業地產的銷售滯后于商品房的銷售。這也會加大其風險,增加其銷售的變數。

商圈的識別與開發的定位

所謂“商圈識別”是指充分、具體了解目前與未來商業地產開發區域周邊的市場狀況及其特點。只有調研清楚商圈狀況才能提供與之匹配,即取得良好效益的商業地產項目,從而達到開發商、投資者與商鋪經營者的滿意目標。

1、商圈識別的層次與考慮的基本因素

首先在層次上分為宏觀環境調研和微觀環境調研。

宏觀調研要考慮的因素:宏觀經濟狀況(GDP、經濟周期階段等)、房地產市場狀況、本項目所在城市經濟狀況、本項目所在城市商業地產市場狀況。

宏觀環境分析的目的是理清客觀經濟走勢與房地產市場當前的趨勢。特別是商業地產市場現在的發展特點。在此基礎上,為企業決策提供進退的間接依據。

微觀環境要考察的因素:人口規模、收支狀況、區域規劃、交通狀況、競爭對手。

微觀環境分析即商圈識別,以探求潛在商業規模、市場特點、機會與風險,從而為商業地產開發決策提供直接依據。

2、開發定位的三種模式

依據宏觀、微觀調研結論,確定開發定位。大體上有三種模式可供選擇:區域乃至市級商業中心、社區商業中心、便利型商業。

區域乃至市級商業中心:屬于

特大盤開發的商業地產,其建筑形態是以商業街區的形式存在,不僅總開發面積大,其中單體商業項目的體量也大。此種商業地產項目的開發是以區域或整體城市的購買力為依據的,以區位及交通條件的優越性為基礎的。因此,必須經過充分的市場調研后才能定奪。

社區商業中心:通常伴隨大盤住宅地產開發而成為提升其整體居住環境質量的一個必要組成部分。此類商業地產是為社區及周邊居民提供日常生活消費的商品和服務而精心打造的,通常以底商或商業街形式存在。

便利型商業:當住宅地產開發規模較小,而周邊商業發育又十分成熟時,便利型商業是配套開發的另外一種選擇。具體講,就是為社區居民提供便利商品和即時服務的商業形態,通常是一種切合實際的選擇。

3、商業地產開發規模的影響因素

空間位置───遠,大;近,小。

交通條件───通暢小;不暢大。

總消費模式:人口數量、階層、年齡;收支特征與消費偏好。

上述因素及其影響是以一個相對獨立的地產項目為基準給出的,通常開發總量與商業地產之比在3%-5%之間。換言之,具體項目開發要據此而展開切合實際的研究。

4、商業地產投資的業態及選擇

業態可以按規模要求與商圈半徑的大小劃分為兩個層次:

其一,基本適合規模經營的業態:包括百貨店、大型連鎖超市、專業店、倉儲店、家居中心、購物中心。

其二,基本適合小規模經營的業態:包括超市、專賣店、便利店。

上述兩個層次的業態可根據項目要求有機組合。顯然社區級和便利級商業難以引入大規模經營的零售業態。

此外,未列入國家規定而又具有我國零售市場特征的經營方式,包括農貿市場、小商品市場、服裝市場等,通常它們具有批零兼營的特點,經營規?？纱罂尚?。

據此可知,商業地產開發應根據項目所在市場的現實情況和未來發展趨勢,確定開發規模,進而擇定業態組合。

商業建筑與布局的基本要求

商業地產設計與開發應基于商業經營的特點與要求,來進行建筑結構的設計與空間布局。

從商業經營的一般性而言,建筑設計方案應滿足商業經營的以下要求:

外觀醒目,透視性和展示性良好

內部空間寬敞,柱距盡量長,層高不宜低

預留水、電、氣管線

充分利用街角及考量TOD需要

相對集中,避免社區私密性降低

綜上所述,規避商業地產投資風險,必須展開前期充分的調研與評估,才能切合實際的開發為社會所需的商業地產,進而為投資者青睞,為經營者帶來良好收益。

篇2：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)

　　房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)

　　二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)

　　1.下列表述正確的是( )。

　　A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲

　　B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小

　　C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大

　　D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險

　　E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用

　　2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。

　　A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策

　　C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度

　　E.房地產的凈現金流量

　　3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。

　　A.意外事故 B.自然災害

　　C.戰爭 D.政變

　　E.通貨膨脹

　　4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。

　　A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭

篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(上)

　　房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(上)

　　一、單項選擇題(共50題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意。)

　　1.由于營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險,也就是收益的變動而造成的風險,稱為( )。

　　A.信用風險 B.財務風險

　　C.經營風險 D.業務風險

　　2.房地產投資風險按風險性質可分為靜態風險和動態風險,區分這兩類風險的主要意義在于動態風險( )加以解決。

　　A.通過投保方式 B.通過對市場需求的預測

　　C.通過對投資項目的風險分析 D.需要通過經營者自身努力

　　3.風險是發生不幸事件的概率,其一般定義是( )。

　　A.投入資本損失的可能性

　　B.不利于達到預期目的

　　C.預期收益未達到而遭受的可能性

　　D.某一項事業預期后果估計較為不利的一面

　　4.為降低由于銀行貸款利率變化帶來的房地產投資金融風險,可在簽訂借貸合同時選用( )計息。

　　A.固定利率 B.浮動利率

　　C.復利 D.單利

　　5.房地產是投資額大、投資回收期長的產業,且房地產投資大多使用抵押貸款,而使用抵押貸款的最大風險就是( )。

　　A.借款人喪失還款能力 B.取消抵押品贖回權

　　C.房地產的拍賣成交額較低 D.貸款銀行有權拍賣抵押物