物業管理公司如何規避治安風險

　　在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害而將物業管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業管理公司不堪重負，有些規模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急，因此，筆者將就物業管理企業的保安責任等問題談一談自己的看法。

　　首先，要重視物業服務合同的簽訂，謹慎擬定合同中的各項條款。

　　資料表明，法院對“望京某小區命案”判物業管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區命案”卻以證據不是駁回了業主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據看，前者是物業管理公司沒有按物業服務合同去做，也就是我們平常所說的“物業不作為”，而后者則正好相反。因此，物業的作為與否是此類問題的關鍵，而法院衡量物業管理公司是否作為的依據就是物業服務合同?！段飿I管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕撘幎?，物業管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：1、物業管理公司未能履行服務合同約定的義務;2、物業管理公司的違約行為導致了損害結果的發生。鑒于物業服務合同在法律中的重要性，物業管理公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業管理公司承擔過多的法律義務。

　　怎樣訂立嚴格的物業服務合同呢?按照《條例》規定，我們在合同中應約定常規的安全服務內容，如小區內是否安裝閉路監控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“不承擔對業主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業管理公司對小區提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環境衛生和小區內的公共秩序，而不是對某一特定業主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發生傷害事件，就要承擔相應的責任;相反，如果物業管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業管理區域內發生了安全事故，業主也不能向物業管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。

　　其次，是強化企業全體員工特別是物業保安人員的法律意識，制定切實可行的規章制度，確保服務合同的履行。

　　如何有效地履行物業服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規范約束。法院審核的依據是物業管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發生問題，風險就由此產生?！吧虾Ｅ髮W生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業管理公司已在服務合同中承諾保安有安全監控義務，但事發時物業保安均擅自離崗，且連接至門衛的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負責任的個人行為致使企業承擔了賠償10萬元的風險。所以要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業保安員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業服務合同。在此基礎上，公司再輔之以品質保證部的強力督導，從而保證每個保安的工作質量符合物業服務合同的要求，確保合同的順利履行。

　　再次，是購買物業保險。

　　俗話說“百密總有一疏”，公司在強化員工規避風險意識的同時，對那些意外事件也應做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。近來，一些大型物業管理公司都已開始運用這種方法來轉移風險，如萬科、中海等公司先后購買物業管理保險，以規避可能出現的風險。筆者所在公司也向保險公司購買了公眾責任險，該險種又稱普通責任險或第三者責任險，是承保被保險人在各個固定場所或地點從事生產經營活動時，由于疏忽或發生意外事故而造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任的保險。

篇2：物業公司如何規避治安風險

　　物業管理公司如何規避治安風險

　　在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害而將物業管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業管理公司不堪重負，有些規模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急，因此，筆者將就物業管理企業的保安責任等問題談一談自己的看法。

　　首先，要重視物業服務合同的簽訂，謹慎擬定合同中的各項條款。

　　資料表明，法院對“望京某小區命案”判物業管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區命案”卻以證據不是駁回了業主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據看，前者是物業管理公司沒有按物業服務合同去做，也就是我們平常所說的“物業不作為”，而后者則正好相反。因此，物業的作為與否是此類問題的關鍵，而法院衡量物業管理公司是否作為的依據就是物業服務合同?！段飿I管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕撘幎?，物業管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：1、物業管理公司未能履行服務合同約定的義務;2、物業管理公司的違約行為導致了損害結果的發生。鑒于物業服務合同在法律中的重要性，物業管理公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業管理公司承擔過多的法律義務。

　　怎樣訂立嚴格的物業服務合同呢?按照《條例》規定，我們在合同中應約定常規的安全服務內容，如小區內是否安裝閉路監控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“不承擔對業主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業管理公司對小區提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環境衛生和小區內的公共秩序，而不是對某一特定業主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發生傷害事件，就要承擔相應的責任;相反，如果物業管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業管理區域內發生了安全事故，業主也不能向物業管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。

　　其次，是強化企業全體員工特別是物業保安人員的法律意識，制定切實可行的規章制度，確保服務合同的履行。

　　如何有效地履行物業服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規范約束。法院審核的依據是物業管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發生問題，風險就由此產生?！吧虾Ｅ髮W生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業管理公司已在服務合同中承諾保安有安全監控義務，但事發時物業保安均擅自離崗，且連接至門衛的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負責任的個人行為致使企業承擔了賠償10萬元的風險。所以要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業保安員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業服務合同。在此基礎上，公司再輔之以品質保證部的強力督導，從而保證每個保安的工作質量符合物業服務合同的要求，確保合同的順利履行。

　　再次，是購買物業保險。

　　俗話說“百密總有一疏”，公司在強化員工規避風險意識的同時，對那些意外事件也應做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。近來，一些大型物業管理公司都已開始運用這種方法來轉移風險，如萬科、中海等公司先后購買物業管理保險，以規避可能出現的風險。筆者所在公司也向保險公司購買了公眾責任險，該險種又稱普通責任險或第三者責任險，是承保被保險人在各個固定場所或地點從事生產經營活動時，由于疏忽或發生意外事故而造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任的保險。

篇3：小區物業應重點規避的風險

　　· 物業有風險，服務需謹慎 ·

　　小區物業應重點規避的17項風險

　　1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流于形式而失去實質意義;物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。

　　2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況后的責任有一個明確約定。

　　3、如果對停車進行收費，租賃協議中須注明是“占位費”還是“保管費”。

　　3、如果對停車進行收費，租賃協議中須注明是“占位費”還是“保管費”。

　　4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區。

　　5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤;巡邏時必須進行攝錄(物業觀察：巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內)，以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據;發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任;夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害。

　　6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，如：上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內)、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或寵物誤食)、已噴灑農藥(果樹)、娛樂設施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現場要設置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區進出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。

　　7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決物業公司承擔15%的賠償責任)。

　　8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間。

　　9、樓頂、公共陽臺上的雜物(物業觀察：如太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由于業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上并攝錄證明通知書已經送到(相關規定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償)。

　　10、采取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門。

　　11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車。

　　12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬于小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的。

　　13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故。

　　14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告。

　　15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任。

　　16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題，物業就要承擔相應的賠償責任。

　　17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。