現代的住宅小區中物業管理服務面對的是多個業主較為復雜的物權關系，《物權法》對建筑物區分所有權作出了立法規定，從而確立了住宅小區物業管理各方的民事法律關系。筆者結合《物權法》的規定，對區分所有權制度下的住宅小區物業管理各主體的基本關系作分析，希望幫助廣大業主和物業管理企業認清自身的定位和權利、義務，共同促進物業管理的健康發展。

　　一、住宅小區的物權歸屬及利用關系根據《物權法》關于區分所有權的規定，住宅小區的物權關系已經基本明晰，簡單歸納為：

　　1. 業主的專有物權?！段餀喾ā芬幎?，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。對非獨立住宅而言，業主專有部分僅指住宅和經營性用房內部空間及其圍蔽結構，也就是通常說的關門部分或是套內面積及其空間。對專有部分業主享有占有、使用、收益、處分的權利。

　　2. 業主的共有物權?！段餀喾ā芬幎闃I主共有的部分包括小區道路、綠地、公共場所、公共設施、管理用房以及占用道路設立的停車位等。這是以法律直接規定的形式，明確了業主共有物權。這些共有物權應屬于小區內全體業主共有。但應當注意到，業主房屋權屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內面積和公攤面積，公攤面積包括樓梯 ( 電梯井 ) 、管道井、過道、配套設施用房等，公攤面積嚴格意義上講屬于共有，但是屬于該建筑物內的業主共有，區別于同一住宅小區其他建筑物的業主。業主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

　　3. 建設開發單位的物權?！段餀喾ā芬幎?，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這條規定實質上明確了按規劃建設的停車場的所有權屬于開發建設單位，可以出售、贈與和出租，但停車場應當首先滿足業主的使用，也就是業主有優先于小區以外使用人使用的權利。

　　4. 仍有未明確的物權。由于在立法過程中爭議較大，《物權法》對部分設施未明確規定物權歸屬。

　　是小區會所的物權，法律并沒有像小區道路、綠地或停車場等設施直接明確權屬，留下了懸念，如果從其他公共場所去理解，可以屬于業主，但從經營性用房的角度看，可以是屬于開發商。在法律未明確的情況下，開發建設單位作為開發土地的使用權人，自然取得建筑物會所的實際控制權，并可以在房屋買賣合同中與業主約定會所的管理和使用問題。二是開發商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院?！段餀喾ā酚嘘P于綠地屬于業主共有，明示屬于個人除外的規定，但這項規定是只適用于獨立住宅 ( 別墅 ) 還是可以適用多層次多業權的房屋，有不同理解。按照目前的產權登記規則，這些部位都不予登記為相關業主名下的產權。但在法律有明確規定前，對于目前開發建設單位在售房時約定贈送給相關業主的露臺、地下室、庭院等使用權應予尊重。

　　5. 區分所有權對物業管理的意義。一是區分了物權的專有和共有關系，為業主對物業管理行使權利、享受服務和承擔義務奠定了法律基礎。業主對物業專有部分享有所有權，具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權利，同時對共有部分共同享有所有權和管理權，承擔共同義務。共有權來自于專有權，取得專有權就同時取得了共有權和管理權，而且對共同義務的承擔是法定的，不得以放棄權利為由而不履行義務。因此，物業管理從法律意義上來講是業主管理權的延伸，來自于業主的授權。同時，業主在享受物業服務的同時，必須履行共同義務。

　　二是確立了物業管理的基本制度?，F代住宅小區中，業主不僅獨立享有專有空間，而且還存在共有和共用部分，在建筑物區分所有權的制度下，如果沒有將業主組織起來共同實施物業管理的機制，沒有專業化、社會化的物業管理，各業主就不可能建立公共物業利用秩序，容易誘發爭相利用而將責任或負擔轉嫁給他人的情況，對物業造成損害。所以，業主對物業管理服務的需求主要是對共有和共用部分的維護和管理，以建立良好公共物業利用秩序，從而確保專用物業和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明確物業各部位的物權歸屬，有利于建立對物業的利用秩序，減少矛盾和糾紛。比如對小區道路設立停車位的利用關系，明確了該車位屬于業主共有，也就自然明確了收益歸業主共有。比如明確了綠地屬于業主共有，就能有效對抗開發商、物業公司或個別業主等有關各方對綠地的侵占行為。

　　二、物業管理的委托與被委托關系

　　1. 物業管理權來自于物業所有權，是業主的基本權利?！段餀喾ā芬幎?，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業管理服務的基本關系，即業主與物業管理服務企業的關系是委托與被委托關系;物業服務合同的性質屬于委托合同。委托關系具有多重的意義：一是業主對物業管理享有充分的話事權，可以選擇或更換物業管理企業，決定物業服務內容、服務標準、服務收費;二是物業管理企業應當在受委托范圍內開展工作，提供服務;三是如果業主對物業管理服務不滿意，有權終止物業服務合同。根據合同法規定，委托合同即使未到期，委托人也有權終止合同，解除委托關系。

　　2. 業主大會成立前的前期物業管理委托關系。房屋在出售前物權屬于建設開發單位，物業管理服務的引入是由開發建設單位主導的，房屋買受人在簽定商品房預售合同的同時，需簽定臨時業主公約和物業管理服務協議，接受建設開發單位選定的物業管理企業和物業管理服務內容和服務收費。在這個階段，物業管理服務在形式上體現了雙重委托關系，一是開發建設單位委托物業管理企業管理其未出售物業和己出售物業的共用部位、共用設備設施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業管理服務協議時，對接受物業管理服務的確認。這種確認盡管沒有選擇權，但在法律上也構成了委托關系。

　　3. 業主大會成立后的物業管理委托關系。當住宅小區的房屋出售和交付使用達到一定比例后，業主可以成立業主大會，選舉業主委員會來行使對物業管理的主導權。一旦業主大會對選聘或續聘物業管理企業、確定物業管理的服務內容、服務標準和服務價格形成決議，業主委員會按照業主大會的決定與物業管理企業簽訂物業合同，則物業管理從前期物業管理階段進入法規意義上的物業管理階段。這時候，物業管理的委托關系就是業主委托物業管理企業從事物業管理服務的關系。

　　三、業主對物業管理行使權利和履行義務

　　1. 業主權利的行使形式?！段餀喾ā芬幎?，業主有委托物業管理的權利，有對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人依法更換的權利。但是由于住宅小區的共用部位和共用設備設施存在物權共有關系，必須設計有效的制度使多業主共同行使其對物業管理的權利?！段餀喾ā芬幎藰I主大會和業主委員會制度，對業主大會和業主委員會的權限和運作作出了規定。

　　由業主共同決定的事項包括：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。而且需要業主專有部分建筑面積和業主數量兩項過半數才能決定上述事項。

　　業主遵循上述規定就可以行使對物業管理主要事項的決定權。但在物業管理實踐中，由于業主的參與自治熱情不高，民主協商的意識不強，對決定事項很難形成共識，成立業主大會和業主委員會往往比較困難。所以，《物權法》規定了地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　為防止物業管理企業或業主大會、業主委員會濫用職權侵害業主的權益，《物權法》規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　2. 業主對物業管理的義務。在物業管理活動中，業主具有共同決定物業管理事項的權利，同時《物權法》規定，業主亦有應當遵守法律、法規以及管理規約的義務。廣大業主生活在同一物業管理區域內，需要有共同遵守的行為規范來維護住宅小區的秩序和安全，規范對共用部位、共用設施共同使用，在自己行使權利的時候不得侵害其他業主的權益。為此，實施物業管理的住宅小區都要求制定業主規約，作為業主公共遵守的行為規范。

　　同時，《物權法》賦予業主大會和業主委員會規范業主行為的權利和職責?！段餀喾ā芬幎ǎ簶I主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益;業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　這里特別強調業主有繳交物業管理費的義務。如前面所分析的，不管是前期物業管理還是業主大會決定的物業管理，都是業主共同委托維護共用部位、共有設施、共同秩序的服務行為，由物業管理服務合同所約定。業主享受了物業管理服務，就具有支付物業管理費的義務?！段餀喾ā芬幎?，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務，并拒付物業費列為損害他人合法權益的行為。

　　四、物業管理企業受委托向業主提供物業管理服務

　　1. 物業管理服務的基本定位。根據《物權法》規定，物業管理企業是受業主委托提供物業管理服務，不管是前期物業管理階段還是業主大會決定委托的階段，物業管理服務都屬于委托服務，因此服務業主是物業管理服務的根本出發點。需要強調的是，在前期物業管理階段，雖然具有雙重委托關系，但開發商的委 托也是為了服務好業主，維護開發商的品牌，其出發點與業主的委托是一致的。業主對物業管理服務是否滿意是物業管理服務能否持續、穩定的決定性因素，物業管理企業必須清楚認識物業管理服務的基本關系，切實做好對業主的服務。

　　2. 物業服務的基本內容。物業管理從物的維護角度來講，主要是對共用設備設施的維護、保養、修繕，使之正常運轉和使用;從社區環境的角度上講，主要是安全、清潔、綠化服務，建立起良好的生活環境;從物的利用秩序角度，主要是勸阻物業使用人對自用部分進行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中，前兩種是服務行為，是物業服務最基本的內容，后種屬于管理行為，是約束物業使用人以建立物的利用秩序，維護業主共同的利益和權利。做好以上三方面的管理工作，是物業管理企業從事物業管理服務的基本職責。

　　3. 以物業服務合同為依據提供服務。物業管理服務的委托與被委托關系是通過物業服務合同來確立的，委托的服務內容、服務標準、服務收費以合同的形式經過雙方確認簽署，才構成委托服務的民事關系。物業服務合同受法律保護，既是物業管理企業提供物業服務依據，也是業主履行繳費義務的依據。物業管理企業應當按照物業管理合同的約定提供相應內容和標準的服務，也可以依據物業服務合同維護自身權益。

　　4. 提供專業化的服務。隨著住宅小區設施的不斷完善和建設水平的不斷提高，專業化管理成為物業管理的基礎性要求，也是物業管理行業生存和發展的必然方向。物業管理的專業化服務主要體現在：一是設備維護;二是綠化維護;三是安全監控;四是清潔服務;五是突發事件應變處理;六是其他專業技術性服務。物業管理企業通過配備專業性人員或進行專業分包實現對物業維護的專業化管理，確保服務的水平和質量。

　　5. 提供規范化的服務。物業管理企業建立內部管理制度，規范物業管理各個崗位的著裝、行為規范、對業主服務要求的反應時間和服務標準，對突發性事件的處理規范，按照合同要求定期公布管理費及公攤費用的收支情況，聽取業主對物業管理服務的意見和建議等，形成一套規范化的服務，是提供讓業主滿意的物業管理服務的重要基礎。

來源：《住宅與房地產 .物業管理》

篇2：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。

　　業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。

　　第一節 業主的專有權及其限制

　　建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。

　　一、業主的建筑物專有部分所有權概述

　　所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。

　?。ㄒ唬I主專有所有權的概念

　　專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。

　　專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。

　　那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。

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　　確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：

　　(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。

　　(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。

　　物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。

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　　專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。

　　二、業主的建筑物區分所有專有權的限制

　　建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。

　　各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。

　　物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務

　　如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。

　?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。

　　2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務

　　區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。

　　此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。

　　在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：

　?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；

　?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；

　?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；

　?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；

　?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；

　?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；

　?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；

　?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。

篇3：建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　反訴人（本訴被告）：z總（個人信息 ）

　　住址：**市**區**北三里

　　被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個人信息）

　　住址：**鎮**村

　　反訴請求：

　　1、判令被反訴人將**市**區古龍居住公園*號房產的入戶門退回以房產證為準的歷史入戶門位置；

　　2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀；

　　3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。

　　事實與理由：

　　反訴人系址在**市**區古龍居住公園V號房產（下簡稱為“301室”）的業主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區古龍居住公園V號302室房產（下簡稱為“302室”）的業主。

　　20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經小區物業公司出面調解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業管理單位**華菲物業管理有限公司古龍居住公園服務中心向302室的業主發出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀；次日，**市**區城市管理行政執法局禾山中隊發現302室業主將入戶門向外移動，向302室業主發出單號：0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發生。

　　被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚，其行為已構成侵權，給反訴人造成了損害和妨礙，應承擔相應的法律責任。

　　本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實真相，依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　反訴人：z總

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　　20年 月日