物業管理服務應注重承諾，規避風險
20**年5月24日，最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并將于20**年10月1日起施行。
在《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，第三條中司法解釋是：物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。在以前的物業服務過程中，物業服務企業在《投標書》、《物業服務協議》、《業主手冊》等很多地方為了表明自己服務的標準高，都作出了自己力所不能及的服務承諾，按照筆者對司法解釋的理解，10月1日之后，這些都是物業服務合同的組成部分。如果物業服務企業做不到，就屬于違約。在此，筆者針對以往工作中發現的物業服務企業存在的承諾與實際難以統一的地方提出自己的意見，供大家商討。
物業管理服務《投標書》中常出現的問題
許多企業在物業管理服務的《投標書》的治安服務的《日常巡查及重點區域巡查計劃表》中會有如此承諾“路燈、滅火器、標識牌等24小時內每30分鐘巡查一次”，然而，物業服務企業是很難做到。例如：一個50萬平方米的小區，一個治安協管員的管理面積都有1.5萬平方左右，管理的內容包括區域內的秩序管理、車輛停放管理、各樓層巡查、可疑人員監控等多項工作。有時候單處理一個違章停車都需要30分鐘。因此，物業服務企業很難保證每天都能做到對路燈、滅火器、標識牌等每30分鐘巡查一次。另外，以上設施又不是非常重要的部位，不需要作如此頻率的巡查。所以，筆者認為物業服務企業按實際工作能完成的時間，編寫投標書有關承諾。
《投標書》中還常見到的有“保潔服務實行隱性服務”，我們的保潔工作很難做到隱性服務，而且物業服務企業所認為的隱性服務往往會影響到小區業主的休息。如有些小區規定早上六點鐘前將小區打掃干凈，可是早上六點，業主都還在休息，窗邊的道路就有“唰，唰”的掃地聲，會影響業主的休息。八點鐘以后，大部分業主外出上班時間里，保潔人員卻休息了，這種“隱性服務”不是業主需要的，實際也不“隱性”。所以筆者認為類似這種物業服務企業做不到的承諾，盡量不要出現在《投標書》中。
《業主手冊》常出現的問題
《手冊》中對存在著巨大變數的問題作出一些固定的承諾。如在《業主手冊》中寫明：小區太陽能熱水夏天7.74元/立方米，冬天14元/立方米，電費0.6元/度。這些費用都是會隨著市場的變化而變化的，不可能是一成不變的。筆者就遇到物業服務企業因太陽能熱水費用成本上漲要提高太陽能熱水費的案例，這個提價的過程是相當的艱苦的，當時業主就拿出《業主手冊》來跟物業服務企業說：“你們明明白紙黑字寫的價錢，為什么現在要改了？”筆者認為這些內容應該加上“現行收費為”、“實際價錢根據??而定”等說明。
還有些《業主手冊》將智能家居系統的內容全部照搬。如筆者見過一家物業服務企業在《業主手冊》中寫有：小區有一卡通、閉路監控、可視對講、智能家居。并詳細介紹各項系統的內容，如智能家居：包括室內照明控制系統、家電控制系統、綜合保安系統、無線遙控系統、電話遙控系統。這些文字不能出現在《業主手冊》，因為，開發商根本就沒有安裝這套系統！小區除了閉路監控、可視對講以外，別的智能家居什么都沒有，物業服務企業將這些承諾寫進《業主手冊》，業主如果要追究責任，物業服務企業是承擔不了的。筆者認為物業服務企業應該將小區沒有的內容去掉。
《物業服務協議》中存在的問題
在物業服務企業與業主簽訂的《物業服務協議》中最常見的內容有“提供24小時，全封閉安保服務”。試問，物業服務企業能真正做到“全封閉”的安保服務？如果不能做到，筆者認為，這些內容還是要進行修改。
《物業服務協議》中有“提供24小時維修服務，接到業主報修后十分鐘到達現場”。做過物業管理的人都知道，有許多維修是無法在夜間進行的，小區管理面積很大，維修人員在接到報修后，走到現場的時間都不止十分鐘了，如果遇上維修人員全部有任務出去了，那物業服務企業不是違約了嗎？如果物業服務企業做不到，就應該對此類條款進行修改。
還有些公司的《物業服務協議》寫到“小區花草樹木長勢良好，無枯死，無病蟲害，綠化完好率在95%以上?！本拖笕硕紩∫粯?，花草和樹木也會有長蟲的時候，物業服務企業沒有必要對自己要求太苛刻。
《裝修管理協議》中存在的問題
有的物業服務企業對超過規定的裝修時間進行裝修的規定“為了
保證已入住業主有個安靜的生活環境，物業服務企業將對超時裝修的施工人員進行以下處理：停水、停電并沒收裝修工具，以保證其他業主的不受超時裝修影響?！辈豢煞裾J在現實中確實有些物業服務企業在進行裝修管理時，會采取這種方式來制止裝修人員的違反規定的行為，但是這樣做是不合法的，物業服務企業更加沒有沒收裝修工具的權利。因為，業主與物業服務企業是平等的民事主體，物業服務企業沒有處罰權，這一規定是物業服務企業對他人財產的侵犯。
有的《裝修管理協議》中有：“對業主在開發商贈送的花園中搭建房屋、亭子等行為，物業服務企業將強行拆除?！钡囊幎?，但實際上，物業服務企業根本就不敢對這種行為進行強行拆除，其他業主對物業服務企業不兌現管理規定就會不滿意，就會認為物業服務企業已經違約。
物業服務企業的《裝修管理協議》一定要量力而行，不能隨著承諾，不能侵犯業主的合法權益。
在小區張貼的通知、告示等存在的問題
根據筆者對最新的司法解釋的理解，張貼的告示也是物業合同的一部分，物業服務企業應該重視張貼出來的告示的法律效力。南寧市有一個小區就曾出現過這樣一件事。年初時，物業服務企業在小區內改貼告示說小區要提物業管理費，因為小區要實行二級物業服務標準，并將二級服務標準的內容改貼出來。十天后，物業服務企業漲了物業管理費。但是，物業服務企業并沒有按公司張貼出來的二級物業服務標準來提供服務，引起了大多數業主的不滿。今年四月份，該小區內的業主即聯名寫信給物業服務企業，要求降價或是按二級服務標準提供服務。
為更好維護業主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，已經不限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，就連物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業服務企業應盡義務的依據。物業服務企業應該注意重視自己的承諾，從而避免因承諾而引起的糾紛與賠償?！?/P>
作者系南寧市中聯金牌物業管理有限責任公司品質拓展部副經理中國物業管理雜志 20**年第07期(總第76期)
篇2：談物業管理風險與防范
談物業管理風險與防范
物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。
我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。
一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。
物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。
1、物業風險
物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。
2、物業管理企業運營風險
物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。
二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。
物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：
(一)接管新建物業項目存在的風險
主要包括：
1、接管新建物業報建手續不完善；
2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；
3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;
4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;
5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆