品牌商家與商業地產的對接
●品牌經營是讓商業地產騰飛的翅膀
●在規劃設計之時便準備集中眾多品牌商家，并在全國主要城市 鋪開的MALL網絡，正是品牌商家應該考慮的極佳通路。
MALL擁有品牌商家渴求的人氣
正常來說，在MALL里面一般都會有幾家超市、百貨店等大 的主力店。另外，我們看到，在國內MALL的周圍，還可能有已 經比較成熟的百貨店，在這些百貨店內已經有眾多的品牌服裝、 品牌服飾、品牌箱包等就可能是進駐MALL內專賣店的品牌商 家。那么MALL能否與百貨店競爭？
1.未來商業的發展趨勢是越來越專業化，差異化競爭將成為 主要競爭模式之一。MALL內商鋪的主要出租對象是知名品牌商 家，對于這些商家來說，專賣店和百貨店內的專柜是兩種不可替代的業態。專賣店可以專營一種產品，也可采取不 同形式。專賣店規模上要逐步向200～500平方米規模過渡。顯然百貨店內的專柜已經不能滿足現在商家的要求，更 大規模、更能體現企業文化的專賣店將成為企業品牌通路的重要選擇之一。對于集娛樂、休閑為一體的MALL，商 鋪的出租對象還包括各種特色餐飲店，甚至知名品牌商的概念店。
2.良好的購物環境、完善的物業管理、穩定的客源客流、高額的投資回報和低門檻的入場機會，會使越來越多 的購物中心成為國際國內品牌商可以倚重的市場前端。另外，這種購物中心如果經營得當，會形成與固有商業不同 的精品性和專業性，拉開與傳統百貨店的經營檔次，減少了同質化競爭的風險。因此，更多的品牌商會改變固有的 思維方式而將天平偏向這些MALL項目。
3.不能否認的是，由于看中穩定的客流量和目標客戶構成以及整體形象的統一和管理的規范，國際國內著名品 牌產品經銷機構進入中國市場的傳統經營方式是選擇與本品牌檔次相當的成熟的大型百貨商場或星級酒店設立店中 店、專賣店或柜臺，對他們來說，這種經營方式同樣有利于將經營風險降到最低。
4.在美國商界有句經營名言：百貨店惟一的差別在于對待顧客的方式?？梢?，即便店內商品完全一樣，也可能 創造不同的業績，服務是競爭的最關鍵手段。而在統一管理下的MALL，服務正應該成為其優勢。
5.MALL與百貨店相比，自然有其不可替代的優勢。在日本，MALL的店鋪數僅占零售業的1％，但它們卻創造 了全國零售總額的大部分；在歐美國家，MALL銷售額已占據其社會消費品總額的一半左右。隨著商業的逐步發 展，MALL內的商鋪將越來越顯示其商業價值！如果開發商與品牌經營者之間能建立良好穩定長期的合作關系，有 計劃地引進一定檔次規模和特色統一的國際國內品牌加盟入場，形成市場獨特的經營特色，不但為消費者提供了大 量可供選擇的優質商品，也為小業主提供了穩定的租戶，雙管齊下，兩全其美。所以，作為品牌商家，需要MALL 所提供的這樣優質的品牌通路，也理所當然地應該更加關注國內MALL的發展。
品牌商家與商業地產的對接
對于商業地產的這場盛宴，我們不禁要問：誰來赴宴？誰來埋單？對接需要什么？房地產與商業的結合孕育出 商業地產，無疑為傳統商業和房地產提供了一個新的通路，同時也成為這個市場上的強音。既然商業地產需要品牌 通路解決其發展瓶頸，而品牌商家也需要商業地產的優質品牌通路，那么如何實現品牌商家與商業地產的對接呢？ 更多品牌的進入，需要商業地產開發商了解品牌的運行規律，同時也需要品牌管理機構做大量的工作，更需要品牌商的認同。
（一）應該定制規則，這是起承轉合的第一步。沒有永遠的利益者，商場也無父子，但是可以做到共贏。
1.商業地產需要地產商從開始規劃設計MALL時就考慮其商業屬性。開發商業地產與住宅不一樣，不是先規劃 設計好再銷售，而要先確定經營模式、服務對象，再按經營業態需求進行建筑規劃與設計，不然以后改建的費用會 使成本大大抬升。在建筑設計上也要充分注意動線（人流移動的路線）設計的科學性，避免由死角所帶來的物業價 值的貶損。
2.由于SHOPPINGMALL強調功能的多樣化，因此在功能設施的配置上不僅要滿足購物需要，而且也要滿 足文化、娛樂、旅游和餐飲等需求，這些功能設施將大大提高購物中心的吸引力，延長消費者在購物中心的停留時 間，從而增加消費者目的性消費和非目的性消費的機會。
3.現在的MALL必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。例如東莞華南MALL打造“水鄉風情”主 題，利用珠三角的河漢水網營造供游客泛舟觀光的水道景觀?，F在的百貨店已在千方百計增加餐飲及娛樂休閑方面 的功能，MALL特別是市區型MALL必須通過主題樂園的營造才能更具吸引力。而對于特大型的郊區型MALL＆nbsp 而言，只要規模足夠大,＆nbsp功能足夠齊,就可成就其綜合性一站式的定位，主題的營造倒在其次了。
4.MALL定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據所處商圈情況，MALL內部全部商品高、 中、低檔的比例，各零售業態營業面積的比例，購物、餐飲、娛樂、休閑各區域的比例必須合理，才能發揮MALL 整合消費的功能。
5.據了解，在香港和東南亞的一些國家，商鋪賣出后，開發商依然不撤場，而是提供物業管理和服務。除了管 好衛生、保潔等等小事之外，還要從商鋪經營的流水里提倒扣，一年0.5個點，這是一個經營性的管理基金，每年 張榜公布。
管理基金有兩種用途：一是打廣告，商場即使經營得很好也要打廣告；其次是搞促銷活動，要定期邀請 演藝明星，這是小業主做不了的。大業主會張榜公布管理基金的使用情況，如今年的管理基金是100萬元，50萬元 打了廣告，還有50萬元請了五
6.對投資型小業主，要采取返租的方式以求為管理鋪平道路，返租期可以是五年甚至更長，也許有人會問：那 租金多少才合適呢？我以為以品牌商的租金為波動是合理的，那不是開發商賠了么？因為賣給業戶的價格租金要遠 遠高于租給品牌商的價格，誰來為這個差價埋單？我認為應該是賠多賠少到賺多賺少觀念的轉變。開發商聘請高水 準的商業管理公司進行管理，由于管理績效提高，品牌效應顯現，整體效益明顯，物業本身也得到保值和增值，資 產管理有效，所成旺勢，隨著時間價值的凸現，投資者利益是可以保證的，而管理者在這個過程中也得到鍛煉和提 高，因此，開發商必須要培育市場，進行部分返租運營，也許，對于開發商而言，是吐出了一塊肉，賠了一部分 錢，但總體而言，開發商能在短周期內形成高額利潤，而且所付出的是對整體物業的保險，應該說利大于弊，是賺 多賺少的問題。所以，我們也希望返租走好。需要多久，一要看市場的成熟度，二要看投資者的承受能力，先把生 意做火了，將來產權人委員會會據實來定奪。
（二）銷售前期即應該與品牌管理機構建立聯系。
1.就目前大多數開發商的實際經驗而言，并不具備在品牌商與小業主之間充當橋梁紐帶的能力。所以，在商業 房地產發展的現階段，最行之有效的方式就是由專業的品牌管理機構介入，商談為MALL引入品牌的事情，解決小 業主分散招商難的問題，也為以后統一管理打下基礎。像國內的中研國際品牌管理機構，既了解國情，也能同國際 品牌機構站在同一舞臺上，結合商業地產的開發，不斷調整現有的商業業態，改變傳統的百貨經營模式，聘用國際 化的管理人才，按照國際化的企業運作方法，從較高的層面起步，與國際通行的商業模式接軌，定制規則，起承轉合，營造軟環境，成為開發商、小業主和品牌經營者三方信賴和倚重的核心力量。
2.MALL在規劃設計之初,應先確立主力商店（如百貨公司、大型購物中心、大型專業店），并在招商過 程中優先辦理旗艦店和專賣店以及滿足一些品牌商家自營和租賃經營的需要，從而在建筑方面能夠滿足主力商店的 特殊建筑要求，因為這些店具有一定的?？湍芰?，營業績效較有保證。當然各獨立商店都具有一定的集客能 力,被吸引進各個商店的顧客也將成為整個MALL的顧客，每個商業個體在MALL整體計劃的指導下，均 能提供最適合的服務，因此客源重疊使每個商業單元均能獲得重疊效益。MALL最成功的客源策略始于主力商店， 在此基礎上展開招商計劃，以扣住穩定客戶層的需求特征，在品牌互動關系下達到整合的效果，形成一股強有力的經營動力。
客源重疊也是建立品牌通路的關鍵。但必須注意，客源的重疊應避免內部競爭的不利因素，而這些因素必須在 規劃和招商之初就有效排除。MALL的所有者必須主動尋找這些有特色的商店，而非坐等商家上門。當然，品牌商 家也應該關注各地MALL的動態。
（三）管理服務接軌，營造軟環境。
后期應該注意統一管理，保證MALL的品牌通路沒有任何阻塞,而現實的瓶頸卻是市場集中度低、管理手段落后、沒有形成核心競爭力。
1.SHOPPINGMALL的管理特征區別其他的商業建筑如集市、單一超市、單一百貨商店、單一專賣店或者 專業市場，真正的SHOPPINGMALL采用所有者、管理者和經營者分離的管理模式，在統一開發建成后出租 于不同的承租戶經營，實行集中管理和分散經營。集中的管理為經營者提供良好的經營條件和優質、專業、高效的 服務，為消費者提供舒適、便利的購物環境，建立統一的品牌形象和商業號召；而分散經營則更為符合人的消費行 為和心理特征，滿足消費者在購物或服務時進行對比的需求，同時避免由單一商戶經營的風險，擴大經營業態和經營規模。
2.商業地產開發商對于物業管理不能僅僅局限于給自己的物業公司留下幾間營業用房或一些廣告位，讓物業公 司通過這些局部的資源賺點錢來貼補物業費收入的不足。其實，物業公司所管理的全部物業作為資產，可以通過物 業服務、管理、創造性的經營活動，使資產保值和升值。從某種意義上來說，物業的延續價值是靠經營體現出來的，例如可以通過促動買賣、租賃來升值硬件資產。傳統的物業公司一定要變革成資產管理公司。開發商業物業， 尤其在搞長期經營管理的商業物業時，物業管理（資產管理）成為極重要和關鍵的企業職能。商業物業的經營管理 搞好了，可以提升企業品牌，增強融資能力，擴大企業現金流，實現經常性回報，有利于連鎖和跨地區發展。
3.應該引入專業的商業管理機構對MALL進行統一管理。如若房地產商有意開發連鎖MALL或多家系列MALL， 房地產商也可考慮自行設立專業的MALL管理公司統一管理旗下所有的MALL，但必須招募大量高素質的MALL管理人才。
中國有句話：風物長宜放眼量！一個大型商業地產的正常運行，首先要求事先策劃設計的成功，此外還須實行專業 化的管理。把商業地產的管理簡單地視為物業管理或商業管理都是錯誤的，它幾乎是一門邊緣學科，物業管理與商 業管理的交織。管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉，周圍環境的整潔與安全，還應該知曉店鋪 經營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議，更重要的
還在于進行統一的廣告宣傳及促銷活動，負責 把顧客引進店中來。管理者必須保證入租客戶具有完美和大體一致的形象，招商時不但要考慮各廠商愿意承擔的租 金高低，還要考慮其與商業地產的規劃與形象是否吻合，其經營業績是否能持續發展。商業地產漫長的回報期是對投資商戰略智慧和資金耐力的考驗。如果說一批實力孱弱、追逐短期利益的房地產 商造成了先前大型商廈的先天殘疾和扭曲，那么新一代商業地產能否成型，則取決于有沒有一種深謀遠慮、更具實 力、更有耐心的資本力量加入到這一產業中來。對開發商來說，眼光應該放長遠。要知道，商業氛圍大多是由習慣 形成的，不是短期所能夠完成的。所以，無論是先行者還是后來者都應在不斷創新的同時，研究市場，作＆nbsp好 調研，尊重規律，這樣才可能規避風險實現收益。因為，創新既是一個抗風險的過程，也是一個不斷試錯的過程。 只有不斷地防錯、試錯、糾錯，才能踏出一條通路來！
篇2：物業公司采購物料商家招標情況分析報告
東 莞 市 * * 物 業 服 務 有 限 公 司
關于公司采購物料尋商問價商家招標情況分析報告
從二月底、三月初開始，工程部、行政部、倉庫管員一起到**各處尋商問價，“貨比三家”，走訪詢問了十來家商鋪。物料品種、價格差額不大，共拿回來8份物品價格表，其中包括：工程方面四份，辦公用品文具類二份，清潔用品二份，具體情況如下，僅供參考。
A.客戶服務中心清潔用品類：
1.店名：**頌興批發部地址：**鎮**路98號
2.店名：東莞**清潔機械用品聯系人：黃小姐 電話：*******，*******
B.辦公室文具用品類：
1.店名：**文具店聯系人：馬**(老板)電話：*********
2.店名：**太誠文具行 聯系人：盧小姐(老板) 電話：*******，*******
C.工程材料、電器物品類：
1.****五金電工器材店 聯系人：王**(老板) 電話：*******，*******，******。
2.**電工、照明器材商店 聯系人：何**(老板) 電話：**********，****。
3.**照華電氣工程有限公司 聯系人：曾** 電話：******，******，******。
4.**電器五金行 聯系電話：*******
通過市場調查、行情分析、價格了解，和**一致看法，目前價格是臨時的，價格幅度變化是有時間性、季節性、行情性變化的，不是一口價、固定價，而是活動價。幾個商鋪比較，衡量了一下，認為“****電氣有限公司”和“**電器五金行”兩家商行可以，財力、物料品種齊全，價格適宜，信譽好。**、**營業執照等證件齊全，**前身是**供電公司下屬，1992年公司開業。綜上所述，我們認為公司采購物料供應商招標應考慮以上兩家公司優先。以上看法分析，對否?供請參考。
后附詳細情況表8份。
行政人事部：***
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篇3：E品牌商家小區推廣活動方案
E品牌商家小區推廣活動方案
針對zz三月份商家大型促銷活動儲備客戶，為日后銷售經營奠定良好的人脈基礎，并達到聚攏高端客戶從而擴大與提升參加商家的品牌、項目、產品知名度與美譽度，在房產小區而進行的有針對性的商家品牌推廣活動。具體安排如下：
一、活動名稱：zz建材家居品牌"開年大戲、三月極促"-----小區推廣活動
二、活動目的：針對zz三月份商家大型促銷活動儲備客戶，為日后銷售經營奠定良好的人脈基礎，
三、活動時間：20**年3月14---3月15日星期六日早上9:00-18:00分
四、活動地點：**城小區內場所
五、活動形式：禮品派送，客戶互動，銷售賣卡, 品牌推廣
六、參與人員：zz策劃公司工作人員及zz品牌商家工作人員
七、活動內容：
一、活動形式
1.）業主邀約：與小區物業或銷售團隊進行合作m.airporthotelslisboa.com，通過它們的邀約平臺對客戶進行邀約
2.）新春送禮：針對小區業主的邀約進行送禮，
3.）方案宣傳：針對某部分準備裝修或正在裝修的業主，進行優惠促銷內容的講解及宣傳
4.）銷售賣卡：通過現場銷售賣卡進行目標客戶鎖定，為了小區推廣活動進行客戶籌集
二、活動內容
1.來者有禮，共邀抽獎(業主禮品劵)
1）在活動期間，只要是小區的業主，都可領到一個印制著zz標志的（精美水杯套裝）一對禮物
?。▊渥ⅲ好繎粝薅ㄒ环荻Y品）在活動當天工作人員剪下現場或者物業派發的業主VIP禮品劵中的禮品聯可到活動時間14、15日當天進行領取
2）只要在工作人員指引下剪下業主VIP禮品劵的無需購物抽獎聯放入抽獎箱中，即可在指定時間3月15日下午16：00點到活動現場參加無需購物抽黃金大獎，獎品為。
一等獎（1名）：十克黃金（價值388元）
二等獎（2名）： 紅包（現金188元）
三等獎（3名）： 紅包（現金88元）
參與獎 （10名）紅包（現金**元）
2、終極大獎，舍我其誰(認購卡)
(1)現場購買3月14、15日促銷活動認購卡（50元）的顧客，憑卡可到現場領取價值118元的禮品一份，（蕎麥糖果枕）
?。▊渥ⅲ涸诨顒赢斕旃ぷ魅藛T剪下現場或者物業派發的認購卡中的禮品聯可進行領?。?/P>
(2)如當天憑卡到現場進行購物,可參加當天購物的即抽免單獎一次(每張劵購買一家商家產品可抽獎一次）訂金最低繳納一千元（定金在三天內到商家店內進行購物、如未能成功購物，可退還定金）
A、免定金50%B、免定金25%C、免定金10%D、參與獎、蕎麥枕糖果枕一個
*該部分請明確表述減免有沒有購物時間的限制，具體是哪幾天；免定金的具體是免什么樣的錢，免多少錢
(3)購物后.憑卡參加3月15日16:30終極抽獎活動，領取超級黃金及大獎?。抠徺I一戶可有抽獎劵一張, 購買兩戶有抽獎劵一張,以此類推）
一等獎（1名）：十克黃金（價值388元）
二等獎（2名）：紅包（現金188元）
三等獎（3名）：高檔蕎麥茶禮品
參與獎（6名）：古典特色蕎麥枕
**建材家具zz（簽名/蓋章）
年月日