購物中心經理人職責

購物中心經理人的職責就是如何使購物中心的價值最大化：
一個被告知的購買人在公開市場上，愿意支付的價格，對投資人而言，購物中心價值最重要的要素就是其賺錢的能力，越高的預 期收入表示越高的價值，但是明天的錢將較之今日的錢擁有較低 的購買力，所以利率因素就非常重要，以說服投資人放棄其它的 投資機會，在估價分析、利息、支付借貸的款項被稱之為折現率 (Discount Rate)，復利檢核可以協助投資人比較現在值與未來值 并計算其內部投資報酬率(ROI)，依據不動產估價的方式之一， 分析購物中心凈現金收入可以經由資本化的模式將未來的收入轉 換為今天的價值，基于資本化的觀念，在購物中心，現金流量即 使是極小的改善措施，也能對購物中心的價值產生極大影響，所以購物中心經理人應重視任何收入與支出項目，分 析預算并與營業額及租金水平的相關性進行比較，同時盡可能檢查租約條款中有關如何收回代墊款的規定，財務分 析的工具包括每月營運報告書(Operating Report)、損益報表、現金流量報表及營業額報告，租金收入必須要能滿足 購物中心所有的支出及投資人投資報酬率的要求，基本租金配合按營業額增加而提高的百分比租金，租賃契約的協 商可能對承租戶有所讓步，也可能按消費者物價指數調整租金。

篇2：購物中心經理人職責(2)

　　購物中心經理人的職責（二）

　　購物中心的經理人可以參與管理的業主，即由業主直接擔任經理人，也可以是合同制或薪金制經理人，即與業主簽訂管理購物中心的合同的經理人（或者管理公司）。

　　購物中心的經理人負責為中心的業主贏得利潤，因此也被稱之為資產經理人。他們的主要職責是提高資產的價值，也就是購物中心本身的價值。為了完成任務，經理人必須熟悉中心管理的要領--這是指維護中心的環境，完善中心的功能，形成合理的承租人結構以吸引客流，改善社區居民對中心的印象，學會資產保值和增值的方法等等。

　　同時，經理人也必須了解中心的財務狀況--這是指設法增加經營收入，提高經營凈收益。他們的任務則是使盡量減少開支，增加現金的流入。

　　成功所必備的素質

　　成功的經理人必須要具備預測和分析的能力，處變不驚和解決問題的能力。他們的反應必須果斷而準確，但要靈活，必要的時候要作出適當的調整。他們對人友善，對待工作則興趣盎然。對待承租人、消費者以及購物中心所在的社區，始終秉持著“客戶至上”的態度。

　　良好的管理猶如梯子的橫檔，使中心業績節節攀升。底部的梯檔是基礎，即購物中心基礎設施必須齊備；而頂部的梯檔則表示中心自身價值的增值。這架管理的梯子包括如下的一些部分：

　　*購物中心增值

　　*租賃

　　*商業計劃（包括財務計劃和發展計劃）

　　*預算管理

　　*營銷管理與社區關系管理

　　*人員管理

　　*危機管理

　　*公共關系管理

　　*安全管理

　　*基礎設施及場地維護

　　*景觀美化

　　*日常管理

　　經理人必須了解和密切關注購物中心管理的基礎環節，即上述底部的幾個部分。經理人必須自覺地對其加以關注。