購物中心的商業管理理念

對于購物中心開發商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是 不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理， 才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸 還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對購物中心的管理 更為重要。如果購物中心商業管理不力，影響商鋪業主的租金收 益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭 上。綜觀國外購物中心，開發商成立商業管理公司管理購物中心 是一種通用的模式。

（一)購物中心具有“統一管理，分散經營”的特點

購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進行“統一 管理,分散經營”是購物中心區別于其他房地產的核心特點?！敖y 一管理”，要求購物中心必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難 以經受激烈的零售業市場競爭?！胺稚⒔洜I”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管 理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

（二）購物中心的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管為了達到“統一管 理,分散經營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些 購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

1、“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

①所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書 （適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

②“完善的租約管理”。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理（可以借 鑒國際購物中心協會（ICSC）的標準格式），比如：

（1）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的 認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；
（2）營業時間的確定；
（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
（4）為整個購物中心促銷承擔的義務；
（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
（6）投保范圍事宜；
（7）是否統一的收銀。

③購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業企業。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與 連鎖商業企業往往更能達到較好的合作。

因為對購物中心來說，其一，連鎖商業企業因為有規模、有足夠的店鋪做支撐，故而其商品銷售價格會低于非 連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的“法寶”之一；其二，購物中心對進駐商戶的管理雖屬統 一規劃，但只要商戶遵紀守法，購物中心的商業管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律 性高、有固定經營模式的連鎖企業，對購物中心的管理來說，是相當省心和放心的。

另外對連鎖商業企業來說，選擇商業價值高的地段和足夠大的面積經營是至關重要的。購物中心由于選 址慎之又慎，多選在人氣最旺的區域或最有潛力的區域，因此進駐購物中心的連鎖企業，就等于不費力氣找到經營 的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨立經營的模式、多功能商業規劃，人氣上有保證，故連鎖商業企業也希 望入駐購物中心。

2、“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中 心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發 生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果 購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

3、“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由開發商領導、商業專家組成的管理 委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。

常見的方式有：
（1）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；
（2）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
（3）服務項目：行政事務管理；
（4）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

4、“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。
購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、 車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。

從房地產的開發類型的收益比較來看，購物中心的開發收益是最高之一（另外是豪華別墅），但是其風 險也最大。如果對購物中心的開發與經營沒有成熟的經驗和模式，購物中心的開發將如無椽之木，無水之魚，難以 為繼，只有把握其中的規律，勇于創新，才能笑傲江湖。

篇2：國內購物中心商業管理理念

　　國內購物中心的商業管理理念

　　對于購物中心開發商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。綜觀國外購物中心，開發商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

　?。ㄒ唬?購物中心具有“統一管理，分散經營”的特點

　　購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進行“統一管理,分散經營”是購物中心區別于其他房地產的核心特點?！敖y一管理”，要求購物中心必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭?！胺稚⒔洜I”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　?。ǘ┵徫镏行牡慕y一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物

　　中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

　　1、“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　?、偎^“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

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　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協會（ICSC）的標準格式），比如：

　?。?）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

　?。?）營業時間的確定；

　?。?）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　?。?）為整個購物中心促銷承擔的義務；

　?。?）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　?。?）投保范圍事宜；

　?。?）是否統一的收銀。

　?、圪徫镏行牡恼猩嚏娗橛谥B鎖商業企業。

　　一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業企業往往更能達到較好的合作。

　　因為對購物中心來說，其一，連鎖商業企業因為有規模、有足夠的店鋪做支撐，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的“法寶”之一；其二，購物中心對進駐商戶的管理雖屬統一規劃，但只要商戶遵紀守法，購物中心的商業管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經營模式的連鎖企業，對購物中心的管理來說，是相當省心和放心的。

　　另外對連鎖商業企業來說，選擇商業價值高的地段和足夠大的面積經營是至關重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區域或最有潛力的區域，因此進駐購物中心的連鎖企業，就等于不費力氣找到經營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨立經營的模式、多功能商業規劃，人氣上有保證，故連鎖商業企業也希望入駐購物中心。

　　2、“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　3、“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：

　?。?）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；

　?。?）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　?。?）服務項目：行政事務管理；

　?。?）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　4、“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。

　　從房地產的開發類型的收益比較來看，購物中心的開發收益是最高之一（另外是豪華別墅），但是其風險也最大。如果對購物中心的開發與經營沒有成熟的經驗和模式，購物中心的開發將如無椽之木，無水之魚，難以為繼，只有把握其中的規律，勇于創新，才能笑傲江湖。