購物中心的維護管理之一

購物中心維護管理重要設施項目包括屋頂、停車場、景觀、 電氣設施、機械設備及全體承租戶共同使用的公共區域。通常它 應由業主或購物中心經理人與所有的承租商店協商，彼此關系的 重要事項應在租賃契約中載明，而每一方的責任通常以書面方式 作成標準作業手冊。

良好的維護管理對購物中心的經營具關鍵的影響，因為 它：(1)建立愉快吸引人的購物環境(2)樹立業主與承租戶良好的 互動關系(3)降低意外發生的風險(4)增進能源使用的效率，皆有 賴良好的維護管理制度，所有前述的措施將可延長購物中心資產 的經濟壽命從而增加業主的凈營業收入。

維護保養將是購物中心業主與承租戶最大的支出之一，良好的維護保養管理可以協助降低此項財務上的負擔。

雖然購物中心的維護保養包含非常廣泛非比尋常的課題與作業程序，但是成為一位稱職的維護經理人并不是一 非常困難的工作，本部份詳細說明重要的事項將可協助你，購物中心專業人員、進一步了解基本的維護管理并將重 點陳述實務以便幫助你改善管理的技巧。

購物中心維護管理是經由保養、整修及更換實質設施及機械系統的手段，保持購物中心的營運功能。

租賃契約上的條款則是建立業主與承租戶相互責任范圍的基礎。

基本上，承租戶對其專屬使用范圍應負維護管理的責任，而業主則是其它公共區域及設備系統(未出租由所有 承租戶所共享)，例如，店家內部地毯的清潔保養應由店家自行清理，但緊接著店家門外的磁磚地板就是業主經管單位的責任。

一般在標準契約較可能屬于業主責任范圍的系統及項目包括：

屋頂。

停車場及其它瀝青鋪面區域。

造園景觀。

暖氣通風與空調暨公用電氣系統。

公共區域照明。

公共區域地板。

公共區域設施。

除此，業主應對下列各項的服務承擔管理的責任：

安全警衛。

垃圾清除。

積雪清理。

停車場清潔維護。

公共區域及建筑物的保險。

除各別個案外，向承租戶收取不動產稅。

公共區域管理費用的收取(業主為執行主體但費用由承租戶共同分攤)。

維護管理程序(The Maitenance Process)

下列所述的工作通常視為維護管理程序的一部份：

與承租戶的協調溝通(Communication with Tenant)

建立與承租戶互信的基礎，共同分享資源，并使購物中心獲得適當的維護管理。

設施檢視與保養時程的安排(Scheduling of Inspection ＆Maintenance)，安排購物中心內不同的設施及場所的 檢視保養的程序與時間。

建筑物暨財產檢視(Property Inspection)

對購物中心實質設施進行較深入的檢視，決定是否進一步進行保養、維護、修理或更換的工作。

實際維護保養工作(Maintenance Work)

例行維護保養工作，使購物中心能夠維持高效率運作的功能。

機械設備的更換(Equipment Replacement)

當設備的使用年限屆滿，在經濟上有時候就按時將之更換，較具比較利益。

記錄(Documentation)

購物中心所有的維護、保養、修理、更換工作必須完整地作成記錄，以供查核。

預算(Budget)

簡單地說，預估購物中心年度維護保養費用與成本，預算通常是按年度或專案的形式作為費用的基礎，但如緊 急事件所延生的費用則必須要修正預算及進行成本分析。

維護保養目標(Goals of a Maintenance Program)

維護保養目標的底線無非是滿足承租戶的需求，并藉此提升購物中心的來客率，減少訴訟，增進能源使用效 率，和避免意外問題的產生。其項目包括：

維持美觀的門面：

一個維護良好整潔美觀的購物中心將能夠吸引消費者，因而促進與承租戶的關系，有助于招租，并增加彼此的營業額。

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bsp;安全與警衛系統(Safety and Security)：

持續性的保養維護可避免不必要的意外，進而減少責任風險，例如汽車在停車場內漏機油，對消費者而言是一 項潛在的危險，但每日例行的清潔工作將可消除這一問題。

能源節約(Energy Conservation)：

持續性定期檢視機械設備運作正常與否可以節省能源操作費用，另外，檢視工作可以提醒業主何時該更換過時 的設備，例如位于公共區域走道的螢光燈管或許已可以更換為較省電的設備。

危機管理(Avoid of Crisis Management)：

高效率的維護管理計劃可提供業主對發生在購物中心里的事件有一正確判斷的基礎，因而降低非預期性高代價的修復事項產生。

建立與承租戶的緊密關系(Developing Relationship with Tenant)：

合理的維護保養制度可以強化與承租戶彼此休戚與共的關系。

維護保養準則(Maintenance Guidelines)

租賃契約或業主與承租戶間的書面約定(agreement)將是購物中心經理人就維護保養工作權責范圍界定的基礎， 其重要性乃基于下列原因：

建立權責范圍(Establishes Responsibility)：

租賃契約條款一般將載明哪些事項應由業主或承租戶承擔，并對每一事項加以定義說明。

建立執行的標準(Set Standards)：

租賃契約條款同時將說明作業的標準程序，一般購物中心常以書面作成“標準作業手冊”(Standard OperatingProcedure Manual)以供依循，另外業主及其專業經理人應同時了解相關的中央及地方法令，這些法令規定將對 維護管理作業產生極大的影響，例如在美國某些州政府不允許直接在舊有的屋頂上加蓋新的屋頂，而拆除舊屋頂將 增加作業程序及修繕成本，業主有必要將諸如此類的問題事前讓承租戶了解。

說明承租戶分攤費用的項目：

租賃契約中除了建立公共區域維護管理費用的標準(CAM)，另外亦說明未來哪些資本投資項目亦應由承租戶共 同來分攤或由業主支付，例如承租戶雖然每月支付屋頂的清潔維護費用，但是更換屋頂的支出則是應由業主承擔。

當然，并非所有購物中心租賃契約都完全一樣，因此也使購物中心的維護管理工作復雜化，例如所謂三重凈租 約，承租戶除支付一般租金外，將100%分攤所有稅負保險與維護管理費，而固定租約(gross lease)則完全由業主來 承擔，在與主要承租戶洽商時，通常他們也會堅持使用他們的標準契約，這又和一般承租戶所使用的標準契約有很 大的不同。

標準作業程序為描述不同設施及系統正確的執行步驟，通常這些事項將載明于購物中心標準作業手冊(Standard Operating Procedures Manual) ，指導購物中心經理人及工作人員于何處、何時、如何正確地執行任務，當然標準作 業手冊也將隨購物中心的差異而有所不同，其原因包括購物中心所在位置、氣候條件、設施使用狀況及業主的經營目標。

與承租戶的溝通協調：

成功的維護管理計劃常建立在業主與承租戶共同的工作關系上，彼此暢通的連盤管道將可使維護保養工作的進 行更加有效率，例如屋頂輕微漏水，承租戶及時的通知，將可馬上解決問題，避免擴大事端。事實上溝通連系宜在 合約簽署的同時就應開始，對于未來可能發生潛在的課題都應詳細討論，下列兩種不同的作業冊子將有助于業主與 承租戶的溝通：

1、歡迎手冊(The Welcome Book)：歡迎手冊說明承租戶進駐購物中心時的基本規定，同時提供下列資訊：

承租戶可能常用的社區服務項目。

危機處理單位名稱暨服務電話。

經營管理單位人員姓名與聯絡電話。

本購物中心營運管理的理想與目標。

2、危機處理手冊(The Emergency Book)：危機處理手冊指導承租戶在危機或意外發生時應遵循的事項，手冊可能包括的事項有：

危機處理單位名稱暨服務電話。

各項緊急事件發生時處理的程序與應聯系的單位。

購物人潮管制暨疏散程序。

事故發生時如何避免影響其它商家，例如切斷瓦斯與電力系統。

自然界災難如地震或水泛的處理程序。

下列其它方式則提供給購物中心經理人參考，以增進與承租戶之間的關系：

讓承租戶充分了解經營管理預算評估，在每一會計年度結束后，讓承租戶明白花費的金額及項目所在。

事先擬定作業時程表，告知可能的修繕計劃，并說明可能對其營業的沖擊。

及時回應

承租戶的請求事項，跟催且態度和藹，使承租戶能夠親身感受到其為購物中心整體的一份子。

檢視時程的安排（Scheduling of Inspection and Maintenance)

租賃契約及標準作業手冊應就購物中心維護管理作業的項目檢視時程有所說明，其中重點包括：

檢視進程的安排，通常按照設施原廠作業手冊的規定編列或以年度為基礎，而一般性檢查則包括每日、每周 及每月的審查項目。

由維護經理親自督導全面性檢視工作，將依據購物中心實際的狀況，每月或每隔一月作一次。

某些設施暨場所則需要每日檢視，如公共區域內的盥洗室。

某些場所則在每日或每年特定的時段應給予特別的檢視，例如瀝青鋪設的停車場，由于熱漲冷縮，低溫時龜 裂將非常明顯。

配合設施原廠保證的規范，安排檢視時程。

配合保險公司保單的要求，安排檢視時程，以維持保單的有效性。

大型專案維修可以配合購物中心整體的修繕計劃，但其它必須考慮的項目包括：

不可延宕某些緊急維修只是因為必須等待合適的氣候施工，例如在冬季發現建筑物有微小的坑洞也必須要作 處置，雖然這一處置措施可能是暫時性的，必須等待較理想的氣候條件重新施作。

絕對避免在零售業旺季時，進行重大的修繕工作。

事先讓承租戶了解重大修繕工程的時程安排，其中的要點包括：

(1)哪一類型的修繕工程將進行。

(2)此項工作將如何進行。

3)工程持續的時間預計多久。

(4)對個別承租戶的沖擊及影響為何。

建筑物整體的檢視(Property Inspection)

建筑物整體檢視工作是對購物中心作較全面性通盤的了解，通常也含蓋所有的實質設施及機械設備定期的保養維護，包括：

屋頂停車場樓板及其它附屬設施。

機械及設備系統如室內外公共照明、暖房及空調系統。

積雪及垃圾處理設施，景觀及其它服務性設施。

其它必要的檢視(租賃契約或作業手冊特別載明者)。

檢視作業的重點(Keys to Inspection)

了解購物中心的細部設計及其規范，此不但有助于檢視工作的進行 在危機處理時更形緊要，例如在火災發生 時，購物中心經理人應充分了解相關的消防設施，如消防栓所在位置、形式及使用方式，而無須翻閱設計圖說。

設計圖說尺寸的標示愈詳細愈好，峻工圖說應是建筑師及營造廠最后實際施工的版本，且包括近期以來更新的資料。

圖面標示的可出租面積要正確，曾有案例圖示大小與實際丈量有10%以上的差距，所以按規劃出租店鋪圖，現 場按柱中心及墻面中心線復丈就極為重要。

購物中心經理人與承租戶、營造商、維護工作小包、工作同仁及消費者經常性溝通接觸就非常重要，讓參與 人充分了解檢視工作如何進行及為什么要進行，只要有任何疑問，一定要積極詢問到底。

購物中心經理人一定要親自參與全面性重大檢視工作，經理人宜伙同專業人員共同檢視，以便確定工作執行的滿意度。

每日例行的檢視工作則可由專屬同仁或外雇人員執行，例如清潔小組的主管則可以決定走道樓板是否需要再次清理，而階段性的檢視工作則應符合作業規范及手冊的規定。

對于購物中心所使用的設施產品宜有所了解，明白警告標志的意涵及處置方式，避免問題擴大至不可收拾。

積極藉助專家的建議及協助，某些設施的檢視程序過于復雜，無法直接由經理人處理，了解個人專業上的極 限并藉助專家。

檢視工作不單只是在維修之前進行，在維修當時及之后皆應持續地進行，包括一般性保養及零件更換，而之后 的追蹤宜注意下列各點：

所有維修工作已經妥善地完成，對照外包合約工作條款也已經確實執行完畢。

所有維護保養工作記錄已經妥善分類歸檔。

檢視工作的結論也已經妥善整理歸類。

篇2：消防主機維護管理規程

　　消防主機維護管理規程

　　1．0目的

　　確保主機正常運行，有效監控中心消防終端設備的狀態；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關崗位維修人員協助消防主機維護保養工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1消防主機運行管理

　　5.1.1非值班人員禁止擅自操作主機和相應設備；

　　5.1.2未經允許禁止打開主機機柜拆卸各種線路、線路板、配件；

　　5.1.3經常檢查主機的數據、線路、電池、音響、指示燈；

　　5.1.4保持主機內外干凈無塵，打印紙用完后即時更換；

　　5.1.5禁止碰撞主機、劃傷主機及顯示屏；

　　5.1.6保持主機及聯動柜上的各開關及指示燈標識完好；

　　5.2消防主機維修保養

　　5.2.1打開機柜關閉交流電、電池的開關；

　　5.2.2電容放完電后（約經2分鐘以上時間）再拆除各系統的線路板（警告：帶電池的主線路板任何情況下嚴禁將電池與線路板分開，不然會造成全部數據丟失）；

　　5.2.3拆除各線路板、線路的同時牢記編號以免數據錯亂；

　　5.2.4清理積塵、緊固各聯接鏍絲；

　　5.2.5檢查各部位無異常后，按原樣裝好各部件及連線，并確認地區音響開關是關閉；

　　5.2.6操作主機檢查各系統及開關是否正常有無屏蔽；

　　5.2.7測試各開關、指示燈、音響、線路、中繼器、探頭能否報警；聯動是否正常；

　　5.2.8按規定認真填寫維修保養記錄表；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：貴陽市城區居建住宅供水設施建設維護管理辦法(2015)

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法(20**)

　　貴州省貴陽市人民政府

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法

　　政府令第30號

　　《貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法》已經20**年3月24日市人民政府常務會議通過，現予公布，自20**年6月1日起施行。

　　市長 劉文新

　　20**年4月8日

　　貴陽市城區居民新建

　　住宅供水設施建設維護管理辦法

　　第一條 為了規范城區居民新建住宅供水設施的建設、維護和管理，保障供水安全，滿足用戶正常用水，根據《中華人民共和國城市供水條例》、《中華人民共和國物業管理條例》、《貴陽市城市供水用水規定》以及有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理。

　　第三條 本辦法所稱新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“兩限”商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的綜合性樓宇和小區以及住宅區內為小區配套的公共設施用房和經營性用房等。

　　本辦法所稱城區居民新建住宅供水設施，是指從居民住宅小區規劃紅線起到用戶結算水表前的供水管道、水箱、水泵、電機、閥門、自動控制設施、配電設施、消毒設備、壓力水容器、結算水表及其附屬設施等，不含提供設備用房的土建、消防、熱水、直飲水、中水回用等其他供水設施。

　　本辦法所稱“一戶一表”是指一戶一結算水表，水表安裝出戶，供水企業抄表到戶。

　　第四條 城區居民新建住宅供水設施應當按照統一規劃設計、統一組織建設、統一管理維護的原則，與主體工程同時設計、同時施工、同時交付使用。

　　第五條 城區居民新建住宅供水設施（含二次供水）的設計、施工、調試和運行應當符合國家標準，沒有國家標準的，執行供水行業標準，國家和供水行業尚未制定標準的，執行地方標準。

　　第六條 市城市供水行政主管部門負責城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的監督工作。

　　市衛生計生、住房和城鄉建設、城鄉規劃、發展和改革、質量技術監督、城市管理等部門應當按照各自的職責，做好城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的相關工作。

　　第七條 市供水行政主管部門組織城區居民新建住宅供水設施建設，城市供水企業負責具體實施。

　　第八條 新建住宅供水設施建設項目應當進行招投標的，依照有關規定實施。

　　第九條 新建住宅開發建設單位應當委托具備相應資質的設計單位進行擬建項目市政供水承載力報告的編制，依法報城鄉規劃部門審批。

　　第十條 新建住宅供水設施由開發建設單位委托具備相應資質的設計單位進行設計，設計方案應當征求供水企業的意見，并將供水施工圖設計文件依法報送住房和城鄉建設行政主管部門審查，未經審查或者審查不合格的，不得使用。

　　第十一條 新建住宅建設單位應當按照一戶一表、水表出戶的要求設計和建設供水設施。

　　第十二條 新建住宅供水設施施工設計圖經審查合格后，新建住宅開發建設單位依法與供水企業簽訂供水設施建設工程合同。

　　第十三條 新建住宅從城市公共供水管道取水點位置至紅線邊緣供水管線的建設費以及破路毀綠手續和費用等相關事宜，由開發建設單位負責。

　　開發建設單位應當按照期限提供供水設施用房、用地和通道，將電源引至供水設施建設的指定地點，單獨安裝電表計量。

　　第十四條 新建住宅開發建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》所核定的建筑面積，根據建設合同約定支付供水設施建設維護費用。

　　城區居民新建住宅供水設施建設維護費用標準依法制定。

　　第十五條 新建住宅需經二次加壓供水的高層建筑用戶，按規定收取二次加壓費用。二次加壓費用由發展和改革部門制定收費標準，由供水企業實行管理到戶、抄表到戶、收費到戶。

　　第十六條 新建住宅開發建設單位繳納的供水設施建設維護費用計入新建住宅開發建設成本后，不得再向購房人收取與供水設施建設有關的其他費用。

　　第十七條 新建住宅供水設施建設維護費用應當集中管理，專戶存儲，專項用于住宅供水設施建設維護管理。市審計機關應當定期對供水設施建設維護費用支付和使用情況進行監督管理。

　　第十八條 新建住宅供水設施建設工程竣工驗收后，由供水企業與用戶簽訂供水用水合同，實行統一管理。

　　未經驗收或驗收不合格的，供水設施不得投入使用。

　　第十九條 建設單位應當在新建住宅供水設施工程竣工驗收合格后供水前，向所在地衛生行政主管部門依法申請辦理生活飲用水許可手續。未取得生活飲用水衛生許可證的，不得供水。

　　第二十條 按照本辦法建設的供水設施投入使用后，從城市公共供水管網取水點至用戶結算水表前的供水設施應當移交供水企業進行統一管理。

　　供水企業應當建立健全供水設施的運行維護和管理制度，嚴格執行供水設施運行維護的有關技術標準規范和操作規程，保障供水設施的完好和運行正常。

　　第二十一條 供水企業應當確保24小時受理供水設施故障報修業務。供水設施出現故障時，應當按照規定時限處理，保證用戶正常用水。

　　第二十二條 供水企業應當建立用水投訴制度，公開投訴電話。對用戶的投訴，應當自接到投訴之日起24小時內提出處理意見并答復用戶。

　　第二十三條 在新建住宅供水設施建設和管理過程中,有關部門及其工作人員有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法予以處分。

　　第二十四條 本辦法實施前供水企業與開發建設單位簽訂合同的,按合同約定執行。

　　第二十五條 縣級供水行政主管部門負責本行政區域內供水管理的，參照本辦法執行。

　　第二十六條 本辦法自20**年6月1日起施行。