購物中心管理事項與重點
購物中心的營建規模與復雜程度比傳統商場及百貨公司要高 許多，且招商的業種、業態差異極大，因此其管理模式與管理要 點也不盡相同，開發商勢必在此領域投入更多的精力、降低未來 的營運成本，才能在這場購物中心的大戰中爭取主動。
一、管理工作的分類
管理工作牽涉的事項及專業領域范圍很廣，大至建物及設 備，小至花草樹木的維護，均為各領域的專業工作，非一般開發 商所能獨立承擔，其中部份工作甚至需要委托專業公司來協助， 以下僅就一般常見的管理項目分類列舉如下：
（一）建物硬件與設備管理
1、建物管理：
?裝修工程管理(公共空間改裝)
?建材定期維護、保養和更新
?建物防水設施定期檢驗
?外墻、主要隔間墻的使用管理
?緊急逃生通道與逃生梯維持暢通
2、設備管理：定期保養、測試、一般故障排除、例行使用操作演練
?空調設備(冷卻水塔、管線系統等項目)
?運輸設備(電梯、貨梯、扶梯、電動步道等)
?消防設備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具)
?機械停車設備與管理監控設備
?照明設備(一般照明與特殊照明)
?安全監控
?廣播系統(含緊急播音系統)
?電訊系統
?電氣設備
?緊急發電機、緊急排煙機等
?給排水管線系統
?污廢水處理設備
?電子顯示版、電視墻、招牌
?其它特殊用途的設備
（二）廠商管理：
1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內容變動或糾紛處理等)
2、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)
3、營業人員管理(服裝、儀容、上下班時間等)
4、營運配合管理(促銷活動的配合)
5、進撤柜管理(進撤柜商品與設施裝備清點、場地移交等)
6、裝璜設計與施工管理
（三）營運管理：
1、收支管理(營業費、租金、管理費的分擔計算等)
2、POS系統管理(含人員操作培訓)
3、進出貨管理
4、倉庫使用管理
5、營業范圍管理
6、營業人員檢查
7、營業時間管理
（四）行銷活動配合管理：
?開幕活動管理(僅一次)
?經常性與季節性活動管理
?臨時性或特別活動管理
?單店促銷活動管理
（五）服務性作業管理：
1、清潔管理
2、保全管理
3、服務管理
4、停車管理
5、年度安檢準備與改進
6、緊急事故應變與平時演練
二、管理費計算需考慮的計價項目
管理費的項目相當繁多，雖然向租賃廠商收取時可能僅以概括的金額列舉，但實際發生的費用卻需要羅列清 楚，以免運營后入不敷出，屆時若要再向廠商補收，可能造成糾紛甚至訴訟，負責者不得不慎！
（一）公共用電：
1、基本用電(契約容量)
2、空調用電：空調主機、風車、冷卻水塔
3、運輸設備用電：扶梯、電動步道、客用電梯、貨用電梯
4、公共照明用電
? 樓梯間、電梯間照明
? 公共廁所、走道、服務區
? 美食區公共座位區
? 公共停車場照明
? 室外廣場照明
? 外墻照明
? 公共招牌照明
? 室外景觀照明
5、其它雜項電費
? 停車管理監控系統及通風用電
? 保全監控系統用電
? 公共廣播系統用電
? 電氣系統用電
? 美食區共用廚房排煙用電
? 給水、抽水馬達
? 污水處理設備用電
? 水池噴泉用電
? 每日清潔器具用電
? 舉辦活動的臨時用電(可能有大量的照明、音響用電)
（二）公共水費：
1、清潔維護用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲水池清洗等用水)
2、廁所用水
3、景觀維護用水(植物澆灌)
4、水池噴泉用水
5、冷卻水塔用水
（三）清潔費：
1、清潔設備及用品購置費
2、公共區域清潔費
3、美食區清潔費
4、停車場清潔費
5、廢棄物處理清運費
6、污廢水處理費
7、特殊清潔費
? 水塔、蓄水池清洗(每年2次)
? 外墻清洗(每年1-2次)
? 消毒費(每年3-4次)
? 高空燈具、金屬建材清潔(每年 1-2次)
? 采光罩、帷幕墻、薄膜構造清潔 (每年1-2次)
（四）設備器材維修費及更新：
1、空調主機、風車、冷卻水塔
2、電梯、扶梯、電動步道
3、消防設備(藥更新)
4、機械停車及管理監控設備
5、公共照明器具
6、安全監視設施
7、廣播系統(喇叭及電路維護)
8、電訊系統
9、電氣設施
10、緊急發電機、緊急排煙系統
11、污廢水處理設備
12、公共招牌、電子看板
13、中央監控室設施維護
14、清潔機具
（五）建物維修費：
? 地坪維護更新
? 廁所設施
? 墻面(內、外墻)
? 樓梯及扶手
? 屋頂防水
? 各類門窗保養維修
（六）景觀設施維護：
? 水池、水景
? 樹木、植栽、草坪
? 指引標示設施
? 公共座椅
? 藝術陳列品
? 公用圾垃桶
（七）人事費用：
? 行政管理人事費
? 保全人事費
? 設備設施
? 會計服務人事費
? 樓管人事費
? 清潔人事費
（八）停車場管理費
三、管理費的項目
一般開發商在計算管理費時，可能只注意經常性的支出費用分擔，但卻容易忽略設備的保養維護與更新費及廠 商特殊需求所增加的額外費用，茲列舉下列項目以供參考：
（一）需定期專人維護保養的設備項目如下：
? 空調設備(主機、風車、風管需定期清潔，壓縮機需添加冶煤)
? 電梯、扶梯、電動步道除保養維護外需定期接受主管單位檢查
? 消防設備與緊急應變相關設備需定期測試，滅火器需定期更換，并接受主管單位檢查
? POS系統的維修頻率非常高(主要因人為操作不當)
? 照明設備的燈泡更新
? 高空燈具的清潔維修費用較高
? 機械停車設備
? 停車監控管理設備
? 美食區的排煙設備油污清除
? 廣播系統與電訊系統
? 景觀設施、維護
（二）需大型修繕或更新的項目與年限(見表)
項 目年 限
空調設備15-20年
升降機設備約15年
電器設備10-15年
消防、給排水等管道 10-15年
電動卷門類約10年
停車設備8-10年
屋頂防水更新5-10年
外墻重新油漆修飾 5－10年
消防系統更3年
店鋪隔閥3年
鐵件油漆2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收費的項目
1、停車場使用費的分擔(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費用)
2、廣告招牌使用費(需獨立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等)
3、電視墻、電子看板使用費
4、需特殊用電的廠商：
? 高科技電子游樂設施(電壓穩定性、震動、噪音)
? 大量冷凍食品業(便利商店、餐廳等)
? 大量使用電器烹調的餐飲業(麥當勞等速食業)
? 電腦電器販賣業
? 糕點、面包烘焙店
5、需特殊照明、音響的表演活動
6、專用電梯、電扶梯使用費
7、獨立倉庫租
8、單店獨立保全費(設備另計)
9、公共空間臨時租借費
四、招商條件與規劃設計、施工及管理相關事項
招商人員對預定招募的廠商所提出的任何非常態性需求需特別注意，因該條件可能影響未來施工成本，必須適 度反應至租金或管理費上。
1、是否需要特殊用電？獨立電表？
2、是否需要專用空調？(空調主機、冷卻水塔設置位置?樓板荷重、通風散熱、設備吊裝空間、回風機排水等 問題均需考慮)
3、是否需要專用廁所？(設置位置與化糞池的距離，管線的泄水坡度是否足夠?)
4、是否需要專用停車位？(停車位數量與管制問題)
5、是否需要專用播音系統？
6、是否需要專用貨梯、電梯、電扶梯、電動步道？(設置費用高、空間及動線均需檢討)
7、是否需要專用獨立廣告招牌？(若為落地式，需預埋安裝基座螺栓、建管法令問題及整體景觀問題)
8、是否需要特殊防震、隔音設施？(如影城，防震、隔音設施成本非常高)
9、是否會制造噪音與振動？(游樂場、CD店)
10、是否需專用倉庫進卸貨空間？ (如IKEA、家樂福等量販系統)
11、是否會制造大量廢棄物？
12、是否需要特殊保全系統與金庫？(銀行、珠寶金飾店)
13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量販店、生活親子館)
14、如為餐飲業是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專用廚房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戲水設施？(俱樂部，須濾水設備、加溫鍋爐、特殊結構與荷重考慮、特殊防水處理等 配合作業)
16、營業時間能否與賣場配合？(影城、PUB、DISCO等業種營業時間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車、 進出動線等)
五、結語
以上所述管理相關工作看似復雜，但實際執行時的復雜性與難度尚不止于此，尤其未來的購物中心將大量引進 國外新型或特殊店，勢必造成更新的管理問題與需求，因此如何建立有效、經濟的管理系統，確實是未來購物中心 發展的一大課題。
篇2：舊房裝修20大重點其注意事項
舊房裝修20大重點及其注意事項
老屋裝修除了準備好一筆不小的預算外，也要留意“錢要花在刀刃上”，才能徹底舊屋翻新，讓老房子搖身一變成為舒適美觀的新住屋。
裝潢老屋，包含水電、建材等基礎工程應列為最優先，基礎工程完成后，再來考慮裝潢，房子的老化問題務必要徹底解決，否則可能發生才裝潢沒幾年，漏水等房子結構性的狀況便一一浮現，再來打掉重作，就白忙一場。
不妨以10年作為老屋的分水嶺，基本上，10年以內的房子，除非有立即明顯問題，否則基礎工程不用動太多，除了地板、天花板以及墻面重新粉刷，再更新廚衛設備，就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上屋子，就要注意基礎工程；尤其屋齡超過20年以上的，水電及瓦斯管線最好全部換掉，避免水管生銹、堵塞或破裂，此外，要注意電力負荷容量及電線老舊問題，以免發生電線走火的危險。
重點1.強調基礎工程
老屋的問題多，花錢裝修就必須花在刀口上，避免不必要的浪費，該解決的問題一定不能忽略，因此多注重在基礎工程，強化房子體質。
重點2.預算取決裝修程度
裝修費用并無一定的金額，以20年以上的老屋來說，裝修費用的比例，取決于裝修計劃的程度，也有專家建議裝潢預算，可以房屋總價的20%來估算。
重點3.盡可能不動到泥作工程
裝修只要動到泥作、隔間花費自然就大，比如：打一面墻就會衍生地磚修補、墻面修補、瓷磚修補、油漆修補、木工等工程，可謂牽一發而動全身，一定要三思。
重點4.解決漏水為先
無論是自住或出售，若有漏水等問題，因為牽涉問題大，一定要優先處理。
重點5.空間不要乾坤大挪移
設計裝潢最基本的原則就是切忌房間的移位，尤其是衛浴、廚房，因為除了泥作工程以外，更會增加水電工程的費用，而且排水管線的移位只要施工稍不注意，日后可能會造成漏水。
重點6.拆除時不可拆梁柱及承重墻
梁、柱及承重墻對建物本身有支撐、承重的功能，基于安全上的考量及法規的約束，是不得任意破壞的，如果需要動到結構體部分，必須經由建筑師審查才可以施工。
重點7.頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請
許多舊屋都有頂樓或前后院加蓋，因此，對違建的管理及修繕更是不得忽視。先向有關單位報備，可省卻很多的麻煩及被告的困擾，也不至于讓改裝的錢白白浪費。
重點8.總電量要配足
現在的家電用品越來越多樣化，如窗型冷氣改分離式冷氣、廚房加專業烤箱、洗碗機、瓦斯爐改用電磁爐具、熱水器改電熱水爐的人越來越多，相對地用電量也大為增加，每一回路的用電分配也就相對不可忽視，如果是20年以上房屋，所用的電箱最好換成無熔絲開關，較為安全。
重點9.所有線路均需配管
線路最好配管（電線、電話線、電視訊號線），配管的好處在于可避免老鼠或其它動物咬壞電線，且可避免電波的互相干擾，而日后重新抽換或加線時，也有管路可尋。
重點10.排水及給水另外接新管
一般屋齡超過20年的舊屋，排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞，非但不能排水，甚至還會有冒出水來的現象。而一根供整棟住戶使用的排水管，常會因為一戶不慎堵塞排水，使得低樓層住戶浴室廚房或陽臺淹水，所以，重新配管時最好另接新管至地下排水處，并將舊管封住不再使用，如此就不用煩心排水口倒流的情形發生。
重點11.木作防蟲處理
木作最好使用經過防蟲處理的角料，一般的角料都有防腐處理，卻未必有防蟲處理，最好指定廠商使用經過防蟲處理的角料，可以減低遭蟲蛀蝕的機率。
重點12.浴室、陽臺、外墻防水作足
只有做足防水才不用擔心漏水滲水的問題，尤其是很多人容易忽略窗臺防水工程；在舊屋改裝時，如須換鋁窗則應于鋁窗安裝前后，各做一次防水，才是最有保障的作法。
重點13.拆除瓷磚連原來粉光水泥一并打掉
瓷磚拆除后都會留有一層原來的水泥沙，接下來才是磚塊或鋼筋混凝土。拆除瓷磚時應一并拆除，可以減少日后瓷磚剝落的機會，而且重新打底時可避免墻壁過厚，而增加使用的面積。
重點14.陽臺盡量不要外推
雖然只是打掉一面墻，可是后續增加的工程卻很多，像鋁窗或氣密窗、防水等，還有現在法令也規劃陽臺不得外推。如果覺得陽臺空間閑置可惜，可利用陽臺美化成花園或收納空間。
重點15.用現成家具代替木作工程
裝潢最耗費人工的除了泥作，另一個就是木工，而且還很耗時，所以除非你需要利用屋內來創造更多的收納空間，否則還是建議用現成的家具來代替。另外，也可以沿用部分舊家具。
重點16.天花板板材裝飾
有些天花板凹凸不平，由于不易粉光，設計師通常用板材修飾；天花板裝飾還有一個功能，就是可以埋燈座、藏燈管、冷氣冷媒管線、電線等管線，讓這些管線不會出現在生活空間的視野中，室內規劃看起來也會很干凈。
重點17.地板材質以耐磨為主
地板材質以耐磨為主要功能考量，拋光石英磚、大理石或超耐磨木地板都能符合此標準。若使用實木地板，需要半年進行一次打蠟保養，此外，若想做和室，可用木地板架高，架高底部可當作儲藏空間，不過費用會增加不少。
重點18.線板提高室內高度
壁面除了以油漆涂裝之外，還可裝飾做造型壁面，并使用側面打光增加氣氛；或將線板使用于天花板下1520公分高之處，可以有效提高室內高度。
重點19.考慮原熱水器是否該換新
原熱水器太過老舊或保養不易的熱水器，不妨在重新裝修時一并更換，一般家用熱水器只需花上千元，省事又安心。
重點20.掌握裝修工程運作流程
在舊屋裝修上，施工的順序應先去除不要的部分，再將墻壁里面的管線配好后砌磚墻；再來，配合木作的施工，將藏在天花板及木隔間的管線配好；最后才做表面的美化工程，一些較容易弄臟或被破壞的部分則留在最后才作。