購物中心經營管理的模式

經營管理從表面上看好象是一種極為靜態的后勤作業，在既 有的制度范疇，設定組織架構，一切按計劃執行，經營管理的職 責似乎是組織和制度的運作后的消極把關作業，只要年終業績達 到預期計劃目標，則經營管理的人員大功一件，完成任務。但積 極的經營管理應采取進取的管理策略，在組織運作過程中力求創 新，使經營的組織體注入動力，同時使經營者降低風險。經營管 理者應發揮多角化經營的優勢，防止因商店數量甚多、經營面積 擴大、產生經營管理的盲點，使競爭的有利因素反轉為不利因 素。所以應不斷地創新、發揮多角經營特色，為有效的經營管 理，奠定穩定的基礎，使經營風險消減于無形。

購物中心的經營管理為適應各種不同性質及規模，多設計不同的執行模式，企業以堅強的組織架構來執行復雜 的經營管理任務。但是組織構架功能的需求，并不在于呈現其應有的組織，而是依賴專業人員有效地執行，才能呈 現其應有的功能，這些行政管理的成本，必然采取不同的方式轉嫁到每個商店的經營成本中，因此應講究精簡、有 效的組織架構。其經營管理組織架構模式的建制原則如下：

1．充分掌握管理的必要事項。
2．組織架構精簡、有效率，制定明確的工作職責表。
3．結合橫向獨立組織，避免組織過于龐大。
4．設立任務性、功能性組織，取代常設單位，于任務完成后解散。
5．賦予組織彈性、充分授權。
6．制定報表系統流程，輔助組織管理。
7．采用協力廠商，購物中心管理機能外包。

基于前述原則，購物中心于確定業種之后進行購物中心整合分析，并配合任務性編組確定組織架構安置人事， 開始執行功能時間表，逐漸推展。

一、組織架構

（一）購物中心組織架構完成后，依原有的開發小組組成總管理處，管理處是一個經營管理決策中心，隨著購 物中心的開發進度來搭建一個管理效用導向的組織架構?？偣芾硖幙捎煽偛眉懊貢航M成，秘書群采用具有專業能 力的專職人員，初期可為總裁的智囊團，未來可聘任于各相關組織部門，由于初期投入開發工作，熟悉完整的開發 過程，有利于未來專職業務的開展。

（二）總管理處下設3個主要部門：開發、行政管理、承租人委員會。這3個部門并非立即成立，必需視發展階 段逐期組成，在整體發展期間，至購物中心開始營運，在前置規劃的開發程序中，研究在哪一個必要階段配合組織功能組成。

1．開發部：
為購物中心開發前期功能性的編組，非永久性組織，一旦購物中心開發完成，予以解散或延用優良人才，參與 相關的經營管理架構。開發部的功能在于執行購物中心的開發計劃，包括協助廠商的監督、查核、驗收，預算的有 效執行，爭議的仲裁及開發期間的管理運作，并于開發過程中吸收外來的資訊，隨時導正開發的階段性成果。
購物中心開發初期，主題商店確定后必需配合開發計劃，整合于開發整體計劃中，各業種的需求也必需于開發 過程中配合，因此事業發展組執行各業種及主題商店在開發過程中的各項配合工程，及設備的適當配置，配合電力 系統、公共設施及動線規劃等細節作業。

2．行政管理部：

行政管理部門組織成立于購物中心營運的倒數時間，行政管理部門是購物中心的靈魂，通過它的有效控制，使 這個龐大的組織體運作自如。購物中心的行政管理任務大多為固定化、整體化，采取集中管理較具效力的功能，全 部歸納于行政管理。由于行政管理費用必需分攤于各個營業單位中，因此組織效率為經營成功要件之一，其一般性 的組織任務為：

（1）安全警衛：安全警衛任務可采取外包協力廠商合作的方式，其優點可避免組織過大，經營可有效控制， 又可精選專業機構協力執行，而行政管理部門只要責成專人監控、稽核其執行效果。

（2）財務管理組：負責財務規劃、銷貨收入及支出管理，控制現金流量。

（3）維護保養組：財產設備使用前、使用中、使用后的管理維護，依季、月及年度等計劃性執行。

（4）廠商咨詢顧問：對各營業單位所發生的各項問題，提供有效改善建議。采取主動檢查或被動由商店經營者提出。

（5）行政管理組：除購物中心日常事物外一切集中管理、績效較高的聯絡性工作，結合管理可獲得經濟利益的事項等。

二、 經營管理組織結構模式建立的思考：
由于國內經營管理觀念及方法處于起步階段，基于永績經營理念，結合國外類似購物中心的經營者或聘請國外 專業經理人，注重純熟的經營管理理念與方法，配合經營管理構架及組織職能迅速有效地執行。因此為達到經濟有 效的目的，經營管理理念如下：

1．國際化：吸引國外投資者以技術合作，使國際經營管理理念生根并塑造特殊的風格。

2．永績經營：迎合社會化需求，結合社區發展建立形象，呈現永績經營的服務企圖，降低風險，提高經營效益。

3．共中求同的獨立自主的經營管理架構：知名商店讓其呈現獨特性增加集客力，并總體經營管理整合為一致 性的服務品質，以發揮全方位服務功能的組織架構以執行賣場管理、市場行銷、租賃管理等目的。

篇2：以營銷為主導的經營型物業管理模式

　　以營銷為主導的經營型物業管理模式

　　作為誕生不久的物業管理行業來說，它是為了滿足人們生產、生活和工作需要而生存、發展，并不斷壯大的新興行業。在這一行業的成長和成熟過程中，市場化、專業化進程在不斷加快，市場競爭十分激烈，在不斷的優勝劣汰中，物業管理品牌正在逐步形成。下面，結合中航物業多年的發展實踐談一談對"經營型物業管理模式"的看法，供大家參考。

　　一、經營型物業管理模式的含義

　　我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。

　　上述經營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業管理工作之中，通過對管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。

　　經營型物業管理模式和收益性物業管理有所不同，后者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理，普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中;而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念，通過對物業整體功能的開發，提高物業的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內容。有些同行把經營型物業管理理解為配套服務網點經營和有償的各類家政服務當然是相當片面的。

　　經營型物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括是租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業管理公司代理或參與管轄物業的經營，在提高企業經濟效益的同時，促進了物業的市場流通，挖掘了蘊含于物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

　　二、經營型物業管理模式的市場需求

　　1、國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。

　　以美國為例，經歷ω多年市場歷煉的美國物業管理行業，大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。再看看近年來在大陸迅猛發展業務的香港物業管理企業，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營飛管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域，我們會感悟到，香港規模較大的物業管理企業都以提供物業經營、管理綜合服務為特色，香港物業管理市場需求的是綜合性的服務。由于深圳和香港的毗鄰關系，以及WVIO入關在即，深圳物業管理行業在發展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經驗，包括經營型物業管理模式的運作。

　　2、國內市場對經營型物業管理需求旺盛。

　　近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產服務領域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范，給眾多的物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。香港地產三級市場的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級市場所占比例只有289b，市場潛力深厚。當三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業務和物業管理企業都將發生必然的聯系，顯示出經營型物業管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業將是資產值不斷變幻的商品，我們服務的客戶也將是面孔常新的動態群體，而在這動態的市場中，蘊含著萬千商機。

　　3、大量物業缺乏專業管理，更缺乏合理的規劃和經營。

　　由于缺乏對物業真正價值的理解，有很多業主單位從建筑功能確定、售后使用到物業資產運作沒有跟著市場走，觀念滯后，導致大量的物業資產流失?？梢哉f，當前眾多的業主單位和業主個人缺乏物業管理，更渴望對其物業理想的經營。以中航物業管理有限公司隸屬的中國航空工業總公司為例，據統計，航空工業總公司所屬廣、所、企業、院?？傎Y產中，超過659b屬于物業資產，而在這物業總資產中，大量物業未得到充分利用，甚至有大批物業長期閑置。就全國情況看，很多單位發工資困難，但對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業管理企業管轄項目中，或多或少地存在著物業經.營的業務，業主和客戶需要專業的物業管'理服務，更關注其物業效益潛力的發揮?，F代物業不再是業主終生相守的昂貴家產，而是一種在流通中價值不斷更新的商品，物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業商品的游戲規則。大陸物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢承受更大的市場壓力。

　　三、經營型物業管理模式的利弊分析

　　隨著市場經濟的日益成熟，房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致，經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良后果?我們認為，經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營，參與物業營銷本身應該是現代物業管理概念的應有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業的運作經驗來看，物業管理企業不但要為開發商和業主、客戶當好管家，還應有償性的擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中，由物業顧問這個角色向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要，物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并相互促進。

　　從目前的實踐看，經營型物業管理模式的利處主要體現在:首先，該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要，如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務;其次，經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。

　　經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點:一是壓力大。物業管理企業承擔了一項物業的經營、管理權，同時也就承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力;二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才，形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一但經營出現嚴重偏差和失誤，物業管理公司難以承受。

　　四、經營型物業管理模式的實踐

　　1996年，深圳市中航物業管理有限公司在認真分析自身優劣勢基礎上，確定了將經營型物業管理模式作為企業的核心競爭力。經過五年的實踐和積累，經歷多個項目的市場磨合，這一競爭優勢得到進一步強化。從我公司實踐來看，經營型物業管理模式具有較強的生命力。在實施經營型物業管理模式的實踐中，我們注重以下幾個重點：

　　(一)強調經營觀念到位。

　　物業的經營是動態的，物業的營銷永無止境，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄物業潛力得到更充分發揮。公司要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事，物業管理固然重要，而一項優秀的物業營銷方案可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業管家，我們還可以替您打理這份物業"。實踐證明，管理概念加上系列營銷服務，可以使管轄物業的價值發生很大變化。

　　(二)注重培養物業經營的人才隊伍。

　　物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已經進入到個性化、網絡化飛整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。因此，幾年來，我們注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，初步建立了一支配合默契的經營管理團隊。1998年，天津津都花園物業進行管理公司招標，香港梁行飛歐思諾均在競爭之列，經過二輪拼搏，我們的經營、管理方案以最高分奪標。

　　(三)注重向專業公司學習。

　　隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。我們在物業經營專業上差距仍然很大，因此，近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業務合作，吸收經驗，培養專業實力。去年，全球最大不動產中介機構美國21世紀不動產公司進入珠江三角洲后，我們及時參加交流培訓，建立業務聯系。在未來的五年內，在物業經營專業領域，我們還要認真當好學生，縮短差距，迎頭趕上。

　　(四)根據不同物業項目，安排經營、管理的主次關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。

　　在具體運作中，還要注重物業管理收支與經營收支保持適當獨立，體現各類業務的規范性，還要具備物業經營相關的專業資質。

　　經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場空間，我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。

篇3：住宅小區物業管理有效經營模式

　　住宅小區物業管理有效經營模式

　　“住宅物業管理本身就是保本微利行業”，這讓一些公司面臨進退兩難的尷尬境地：一方面，在項目銷售期，要依靠爆炒物業管理賣點來實現對住宅熱賣；另一方面，則又要保證在業主入住后物業管理服務與前期承諾之間沒有落差，以實現長期的品牌效應。然而，物業管理的運行成本與其盈利能力往往讓它們成為一對難以化解的矛盾。如何讓住宅小區管理企業盈利？如何對住宅項目實施有效的經營管理？

　　一、住宅物業管理市場需要有效經營模式

　　商品化住宅產品的市場化特征尤為突出，但目前達到中高檔消費水平的人畢竟還是少數，小區的購房者大部分還是工薪階層，有的人甚至為此用掉了一輩子的積蓄，再加上有些樓盤的物業管理費一開始就比較高，這樣不僅限制了物業管理消費空間的可持續發展，也會造成物業管理收費難的局面。欠收的物業管理公司只能慘淡經營，不少公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務水準和服務質量。

　　據此，物業管理公司在提供服務同時，把對物業項目的有效經營管理培養成為企業的核心競爭力，這對提高經濟效益和開拓市場會起到巨大推動作用，擴大了企業的盈利空間，如房屋租賃代理、小區車位出租、有償家政服務等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金，使住宅項目管理企業的綜合實力得到提高。

　　二、住宅小區物業管理經營模式特點分析

　　首先，應該明確住宅小區物業管理的經營模式和寫字樓、零售商業中心、酒店及其他可出租物業類型的管理運營模式有所不同。后者多以出租經營性房屋為物業管理主體對象，屬于收益型物業管理模式；而住宅小區的物業管理由于受到項目服務對象和小區資源范圍的限制，不可能像收益型物業管理把租賃房屋、項目估價和地產項目策劃作為運營的主要內容。其次，住宅小區的物業管理經營和房地產開發商對項目所采用的項目型或置業型運營模式也存在很大差別，原因在于住宅小區的使用周期相對于地產項目的銷售周期來講是一個較長的過程，住宅小區的物業管理所開展的經營范圍和內容始終要為后期物業項目服務。據此，住宅區物業管理在提供服務的同時，要積極拓展一些能夠保持物業管理經營模式滾動發展和多元化收入的資金來源，并要重點考慮住區物業項目的可持續發展問題。

　　三、住宅小區物業管理經營中的重點問題

　　隨著市場經濟的日益成熟，物業管理服務所涵蓋的日常作業內容及其外延拓展業務的分工會日趨細致，如何從物業管理到物業經營是需要認真加以研究的課題。既不能因住宅項目運轉困難就全力去搞其他經營，降低管理服務質量；也不能死死看守物業項目本身，忽視創新開拓，將物業項目中的大好資源白白浪費。在實施物業管理經營的實踐中，應注重以下三個重點問題：

　?。ㄒ唬└淖兾飿I管理意識，轉換服務經營角色。

　　隨著眾多商品化住宅小區的出現，市場迫切要求傳統“服務型”物業管理公司向“經營型”物業管理公司進行角色轉化。更多的開發商都希望下屬的物業管理公司在進行物業管理的同時，也要進行經營管理，并給物業管理公司提供了一個可充分操作的天地。作為一個專業物業管理公司，其各項管理服務舉措一定要針對所服務對象，根據物業項目不同，住宅小區內涵不同，客戶群不同，業主需求也不一樣，經營管理服務就會出現新的業務內容，其中包括社區局域網絡信息發布、向區內業主銷售花木、對社區周邊商家實施廣告推廣、增加有償特約服務等業務，全方位拓展住宅小區物業的盈利空間，物業管理公司亦可在經營服務中獲得相應收益。在強調改變物業管理意識，轉換服務經營角色的同時，也要求小區每一位物業管理從業人員深刻理解物業經營是物業管理工作的應有之義和份內之事，管理服務工作固然重要，而一項優秀的物業項目策劃、一個好點子，可以使開發商、小區業主和物業客戶得到更多的實惠。當一個管理處在做好管理服務的同時，不斷迎合市場，為滿足業主不斷增長的需求而創新經營，住宅小區物業項目的市場價值會發生很大變化。物業的管理服務是動態的，物業的有效經營永無止境，物業管理人員只有具備了強烈的經營意識，才能使所管項目潛力得到充分發揮。

　?。ǘ┨幚砗梦飿I管理日常業務和多元化經營業務的關系。

　　從目前一些住宅項目的經營管理實踐來看，有些人擔心經營型物業管理模式的推行會因盲目地多元化經營而導致不良后果。而筆者認為，對物業管理實施有效經營屬于多元化經營范疇，這種模式是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的經營、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為小區業主提供更全面的服務，將物業經營的概念深刻地融合于管轄項目的物業管理工作之中，通過經營與管理的合力運作，更好地體現物業管理使住宅項目保值增值的重要功能。

　　還有人認為強調經營管理物業，會導致放松物業管理本職服務。其實恰恰相反，因為住宅小區物業管理經營的商品就是服務，沒有商品提供市場也就無從談起經營，而忽視了常規管理服務，對于經營物業來說也等于沒有了生命之源。將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、小區業主、物業客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力，擴大物業管理企業的贏利空間，同時物業經營開展的越好也恰恰增加了更多的物業服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關鍵就在于經營管理者如何去認識、去操作。正確的做法是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行物業經營創利活動，根據不同物業項目安排經營管理的主次關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運作中，還要注意物業管理費用與經營費用保持相對獨立，體現不同業務的規范性。

　?。ㄈ┳⒅嘏囵B物業經營人才隊伍。

　　物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，缺少富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。住宅小區的物業管理企業承擔了物業項目的管理權，同時也就承擔了物業經營的義務，相應地加大了物業管理公司的經營壓力和經營風險。而物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。在這方面，住宅小區物業管理企業應注重向專業公司學習。隨著中國市場開放程度的加深，國內物業管理公司將面臨來自國外的激烈競爭，借鑒國外物業管理公司的先進管理經驗和服務理念，在物業經營專業領域，認真學習，縮短差距，加強對員工進行法律知識、經營技能、營銷經驗的培訓是當務之急。

　　北京首佳物業管理有限公司蘇寶煒 李薇薇