地產商業是現代商業的一個組成部分,是多元化、多層次、多業態、大跨度的產業經濟活動,是生產和消費的結合部和連接體,直接關系到市場的實現,以及國民經濟的協調、穩定和快速發展。隨著商業地產的迅速發展,地產商業將會受到越來越多的房地產業、零售業等相關行業人士和學者的重視和研究。由于地產商業尚屬新概念,筆者覺得有必要就地產商業的范疇及其經營模式提出一些見解,愿能起到拋磚引玉之效,讓大家共同探討。

一. 地產商業的范疇

先看看商業的定義。

《辭?！穼ι虡I的定義是:指連接工業同農業、城市同農村、生產和消費的橋梁和紐帶;其職能是收購、銷售、調撥和儲存;其任務是為生產和消費服務。

而西方學者是這樣定義商業的:商業包括所有的交易形式-----批發業、零售業、進出口貿易、轉口貿易以及為進行交易而存在的一切服務業,如銀行業、儲運業、保險業及相關的中介服務等。

前蘇聯及其東歐國家的經濟學家則認為,商業是組織消費品的流通行業,但并不包含對外貿易、生產企業銷售和生產資料流通等。我國由于受到其影響,一直使用類似的劃分方法。在我國現行的統計指標體系中,“商業”為“批發零售貿易和餐飲業”所取代,進出口業和商業經紀代理業亦包括在內。

從行業結構來看,商業類型有批發業、零售業、進出口業;從投資主體來看,商業類型由買賣型向外買賣型的延伸,各類經紀代理和交易中介服務機構,如批發市場、商品交易所也列入商業范疇。商業地產正是這種交易服務機構。

地產商業就是指商業房地產開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業活動。地產商業包括批發市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區服務市場等相關的商業運作;其內容包括策劃、招商和日常營運管理;其任務是為生產者(或中間商)和消費者提供交易平臺,并為地產開發企業獲取未來不確定的收益。

二. 地產商業的經營模式

地產商業的投資主體為房地產開發商,然而,絕大多數開發商并沒有配備商業專才,而且亦不打算介入純商業中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者,開發商有必要設立與商業機構對接的獨立經營管理公司或部門,并配備相應的商業管理專業人員。有些大型房地產開發商設立或委托有專業的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作,分工之細和專,令一些專業人員連連叫好。其實這是容易理解的,花點小錢做些商業策劃,可提高項目的成功率,幫助開發商追求股東權益最大化的目的。

地產商業的經營模式是商業地產開發商比較關心的,不同的商業地產有不同的條件及其所處的區域、商圈,如何在多種經營模式中選擇合適的模式往往是開發商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產商業經營模式的適用于范圍及其優缺點進行分析。

1、整體出租模式

整體租賃是指開發商不將物業出售,而將其整體出租給一家商業企業,由這家商業企業進行商業規劃及經營,開發商每年向商業企業收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增,前二,三年主要是幫助商業企業培養市場,以實現項目的可持續發展;同時,商業企業向開發商交納相當于2—3個月租金的押金。

優點:

①不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員;

②交易簡單,結算方便;

③物業可進行抵押貸款,有利開發新的項目;

④物業的升值空間較大;

⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪。

缺點:

①收益低,其收報率在3~5%之間;

②租期長,物業就算升值,其套現的難度很大;

③不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能,國而對租戶的評估要求準確。

適用類型:

①無商業專才的開發商;

②資金實力雄厚的開發商;

③經營相對保守的開發商;

④售后返租的產權式物業開發商;

⑤物業面積一般不超過30000㎡。

2、分層或分片出租模式

與整體出租模式相似,只是開發商按市場需求,將各層或各片區分別出租給不同租戶。

優點:

①租金相對整體出租要高一些;

②風險分散,租金相對有一定保證;

③物業可進行抵押貸款;

④比整體出租更適合日后帶租約出售物業或設計成產權式商鋪;

⑤某一層經營失敗時,開發商能掌握主動權,并進行重新招租。

缺點:

①需重視前期的商業策劃(業態組合、功能定位、市場定位等);

②需設立相應的管理部門及配備有關的商業專才;

③各業態環環相扣,一家經營失敗,影響到其他租戶的經營,要求開發商建立儲備租戶資源庫,并具備極強的招商能力。

適用類型:

① 資金實力雄厚的開發商;

② 售后還租的產權式商城;

③ 物業面積在20000~50000㎡。

3、分散出租模式

分散出租亦稱零租,開發商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租,租期相對短些,一般為2~5年;開發商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記,甚至代開具銷售發票、財務結算等。許多成功運用模式的案例多數為大型專業批發市場,如深圳賽格電子配套市場,華強電子世界等。

優點:

①租金很高,開發商收益可最大化;

②物業升值空間大,容易出售表現;

③租期短,容易改變功能或調整經營。

缺點:

①需設立專業的經營管理公司負責經營管理;

②需充分重視前期的市場定位,功能定位,功能定位的策劃工作;

③招商能力的要求極高;

④ 日常經營能力的要求高;

⑤ 經營風險最大

適用類型:

① 商業區或城郊的大型商業物業;

② 面積在10000~500000㎡停車場及卸貨區的面積足夠大;

③ 售后返租的產權式商城。

4、層(或片)與散結合出租模式

此模式是將上述第2種和第3種模式結合。在確定了功能后,采用第2種模式引進若干主力店,之后再利用主力店的品牌效應,對各類中小店進行招租。目前多數大型購物中心采用此模式。

優點:

① 大小租戶的結構使項目穩定性提高;

② 主力店的進駐有助于將部分物業設計成產權式鋪位,并容易取得銷售的成功;

③有利建立完整的租戶資源庫,為以后開發商業地產項目創造成功運作的條件;

④為開發商創造經常性收益。

缺點:

①要求開發商具備很雄厚的自有資金實力;

②需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才;

③對主力店的招租能力要求極高。

適用類型:主要是50000㎡以上的購物中心。

篇2：中國房地產商業創新模式

　　創造流行300多年“土地是財富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經濟的實證研究,揭示了支配產業結構變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產業轉移, 告訴人們驅動商業模式變遷的動力是資本逐利的本質,提出了產業分析的“配第--克拉克經濟法則”。

　　以先哲的智慧解剖房地產業,可以幫助我們理解近幾年房地產屢創發財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產商業模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產發展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經濟學家面紅耳赤地爭論房地產泡沫,政府接二連三頒布調控措施,可以說無論是“國八條”、“地產新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產業的質疑,不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期,而且改變了政府對房地產發展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產商業模式的發展環境和生存土壤的巨大變化,使房地產企業不得不直面全新的行業政策、經濟、需求的巨大挑戰。一些聰明的房地產商埋頭苦練內功,尋求新的商業模式撬動各種開發資源,繼續演繹財富增長的傳奇故事。

　　房地產企業選擇何種商業模式,決定了其對經濟周期的抗跌性,決定了其能否持續發展。在房地產業興起初期,單純的混合開發模式和百貨公司模式占主導地位,開發商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環。他們之所以能夠生存、發展,依靠的不是產品和服務質量,而是土地制度的不完善以及消費者的不成熟。他們占用建設單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預售占用一部分客房的資金,他們在稅費上減、免、拖。還有一些開發商自己缺乏開發資金,就千方百計構建關系鏈,靠關系拿土地,靠關系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規范的市場運作辦法很快地完成了資本積累,為企業進一步發展贏得了時間和物質基礎。但這種開發模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業管理也有市場需求。但房地產市場發展環境今非昔比,這種模式現在已經暴露出諸多弊端,不僅投資結構不合理,而且潛藏著巨大的信貸風險。

　　從產業的發展規律來看, 企業商業模式的創新已經取代了產品創新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業模式的確定是綱,是企業發展的根本,是一切經營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務的?，F在房地產業政策的不斷調整、市場狀況的不斷變化,要求企業的商業模式也要不斷改革、與時俱進。尤其是金融緊縮和土地嚴控,大多數房地產企業失去了“錢袋”和“糧票”,傳統的“賣燒餅”的開發模式已難以為繼。改造公司的商業模式、確定企業的戰略定位、 采用與市場相適應的商業模式,已成為企業能否生存發展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠、SOHO中國、萬達集團改造傳統房地產商業模式的探索路徑、創新模式,以期為房地產商業新模式的形成拋磚引玉,為房地產業的健康持續發展建言獻策。

篇3：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式

　　Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式

　　一、項目概況

　　本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。

　　本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規?；膶I市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。

　　二、項目分析及定位

　　1、項目分析

　　1）物業屬性

　　本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。

　　2）服務對象

　　本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。

　　2、物業服務項目定位

　　1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。

　　全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。

　　2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。

　　實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。

　　3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。

　　5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。

　　全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業廣場物業管理服務要點

　　1）樹立本商業廣場物業整體形象

　　通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務

　　商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。

　　三、物業管理服務模式

　　本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：

　　1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；

　　2）本商業廣場車輛安全管理；

　　3）本商業廣場環境保潔；

　　4）本商業廣場綠化養護管理；

　　5）本商業廣場消防管理；

　　6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；

　　9）租戶其它需求服務等。