VK物業設備維護、改造對接流程

　　1.目的

　　為了做好部門設備設施管理工作，為部門提供更好的服務，也為了維修工作的順利開展，維護雙方的利益。

　　2.適用范圍

　　適用于設備維護部。

　　3.方法與過程控制

　　3.1物業服務中心可根據管理工作需要和設備運行情況，以郵件或其他的形式提出設備改造申請，發送給設備維護部。

　　3.2對物業服務中心提出的維修改造申請，設備維護部相關責任人須填寫《設備維護改造登記表》，在表中明確填寫改造方案和改造費用，發送設備維護部經理審核，物業服務中心負責人批準。

　　3.3設備維護部按要求施工，施工完畢后提請物業服務中心驗收。

　　3.4，物業服務中心驗收合格后，設備維護部須將《設備維護改造登記表》及填寫的《客戶服務情況記錄表》交物業服務中心設備責任人和部門負責人簽字確認，《客戶服務情況記錄表》顧客聯交給該責任人，存根聯交設備維護部客戶助理以便回訪，財務聯交設備維護部出納以便轉賬。

　　3.5設備維護部憑物業服務中心負責人確認的郵件或其他書面證明如《客戶服務情況記錄表》向財務部進行費用結算。

　　4.記錄表格

　　VKWY7.5.1-J05-03-F01 《設備維護改造登記表》

　　VKWY7.5.1-J05-02-F01 《客戶服務情況記錄表》

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　?。ㄒ唬┪飿I設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　?。ǘ┰O備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　?。ㄒ唬┰O備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　?。?）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　?。?）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　?。?）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　?。ǘ┮幎üδ艿膬群?。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　?。ㄈ┮幎顟B的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　?。?）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　?。?）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　?。?）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　?。ㄒ唬┱J識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　?。ǘ┰O備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施?？茖W合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通?？刹扇∠铝写胧┦乖O備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　?。?）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　?。?）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通?？刹扇￠_窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　?。?）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　?。?）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通?？刹扇￠_窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　?。?）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵?？罩械膲m埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　?。?）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　?。?）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　?。?）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　?。?）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　?。?）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業管理設備維護成本控制

　　物業管理設備維護成本的控制

　　設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命，現代化的設備賦予物業以現化的生命，智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備，物業就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣，都會嚴重影響業主的生活和工作，都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說，真是“接到報修如聞警報，排除故障刻不容緩！”

　　物業管理設備維護服務

　?。ㄒ唬┰O備維護服務對象的構成

　　以設備電氣性質和機電結合的程序為標準，可以劃分為：1、強電設備：（1）高、低壓變配電設備。（2）緊急發電機組。（3）照明系統。2、弱電設備：（1）樓宇自動化系統（BAS）（廣義的）。（2）通訊自動化系統（CAS）。（3）辦公自動化系統（OAS）。3、機電設備：（1）電梯。（2）中央空調。（3）燃氣燃油鍋爐。（4）給排水各類動力機械等。

　?。ǘ┰O備維護服務形式的構成

　　以人與設備相互間的互動關系為標準，可以劃分為：1、運行：值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修：日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養護：日養護、周養護、月養護、季度養護、年度養護。

　?。ㄈ┰O備維護服務成本的構成

　　以產生成本的對象為標準，可以劃分為：1、能源成本：耗電、耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本：定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

　　設備維護服務成本控制的意義

　?。ㄒ唬┠茉闯杀究刂频闹匾?/P>

　　在現代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高，各類強電、弱電、機電設備的大量應用，使建筑能耗急劇增加。有專家統計，當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設備都開動，每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計，在發達國家，建筑物的耗能占全國總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右，是耗能大戶；生活熱水占15%；照明、電梯、電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益，而且直接關系到環境效益和社會效益。

　?。ǘ┚S修成本控制的重要性

　　在一座現代化大廈的投資中，各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5A級智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設備的價格是：

　　1、大廈結構化綜合布線系統（加拿大）1套：1,000萬元。

　　2、智能自動消防系統（美國）1套：500萬元。

　　3、燃氣/燃油自動鍋爐（德國）3臺：360多萬元。

　　4、離心式中央空調水冷機組（美國）4臺：385萬元。

　　5、變頻式空氣處理機（法國）61臺：623萬元。

　　6、三菱高速電梯（日本）14臺：3,330萬元。

　　該建筑建安總投資3億元，結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發生故障，其維修成本是難以承受的。

　?。ㄈ┤斯こ杀究刂频闹匾?/P>

　　本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實際上在大部分物業管理項目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務寫字樓，1997年2月物業管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費（電費、水費、燃油費）為35.7萬元，占總支出的36.9%；人工費（員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費）為29.7萬元，占總支出的30.7%；維修費（維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等）為17.5萬元，占總支出的18.1%。而且實踐證明，控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

　　設備維護服務成本控制的方法

　?。ㄒ唬┛刂颇茉闯杀镜姆椒?/P>

　　管理方法：

　　1、編制能源成本控制計劃：（1）成本預算。（2）控制指標。（3）控制標準。（4）控制措施。（5）控制過程。（6）控制崗位責任制。

　　2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

　　技術方法：

　　1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測，由計算機智能管理建筑物的能源。

　　2、提高樓內溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計，夏季設定溫度下調1℃，將增加能耗9%；冬季設定溫度上調1℃，將增加能耗12%。

　　3、空調設備采用高效率機組，以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。

　　4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行（系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米循環水泵耗電控制指標等）。

　　5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根據實際情況，靈活運用質調節、量調節、分階段變流量的質調節、間歇調節等運行調節方式。

　　6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。

　　7、全部實現路燈的自動控制（例如聲控）等。

　?。ǘ┛刂凭S修成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制維修成本控制計劃。

　　2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章

制度。

　　技術方法：

　　1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中，運轉完全正常的設備，即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%；正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%；運行基本正常，但報警水平在增長的設備比例為15%~20%；已經存在嚴重問題，必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本，就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施，以保障安全運行，降低維修成本。

　　2、設備在其壽命周期內發生故障的情況，與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。

　?。?）在初期故障期：設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足，找出隱患并加以解決，盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。

　?。?）在偶發故障期：此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段，應著重提高設備維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。

　?。?）在磨耗故障期：這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養，定期對零部件進行檢測，掌握其劣化，程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整，減緩零部件的磨損和劣化進程，延長使用壽命，降低維修成本。

　?。ㄈ┛刂迫斯こ杀镜姆椒?/P>

　　管理方法：

　　1、編制人工成本控制計劃。

　　2、因事設崗，因崗定員。

　　3、科技含量較高的物業管理項目（例如智能化大廈），其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。

　　4、科技含量較低的物業管理項目（例如普通住宅小區），其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性，強調崗位的綜合性，其本質就是“減少崗位種類，增加崗位內容”。實踐證明，這種方法非常適用于科技含量較低的物業管理項目，對減少用工、降低成本、提高效益（工作效率和員工收益）、做好工作具有顯著的效果。

　　技術措施：

　　1、組織實施“強化專業，一專多能”的培訓。

　　2、組織實施“強調綜合，一崗多責”的培訓。

　　設備維護服務成本控制的效果

　　這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。

　?。ㄒ唬┰O備情況

　　某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區（建筑面積1萬m2，兩棟6層磚混結構的居民樓，120戶業主）提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺DRQ-95型自動燃氣鍋爐，輸出熱量為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

　?。ǘ┕澞芸刂?/P>

　　該項目在20**—20**年供暖期采取了以下節能措施：

　　1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修，使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

　　2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準，任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫，確保室溫不低于18℃（北京地區國家規定是16℃）。

　　3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即：在整個冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。

　?。ㄈ┬Ч@著

　　實施節能控制前：

　　燃氣日均耗量：894m3。

　　燃氣總耗量：894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　實施節能控制后：

　　燃氣日均耗量：614m3。

　　燃氣總耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　綜合效益：

　　社會效益：節省燃氣40,000 m3。

　　環境效益：減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

　　經濟效益：

　?。?）節支（等于增收）：72,000元。

　?。?）燃氣成本比率：控制前為70 .9%，控制后為49.1 %，下降了21.8%。