物業管理設備維護成本的控制

　　設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命，現代化的設備賦予物業以現化的生命，智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備，物業就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣，都會嚴重影響業主的生活和工作，都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說，真是“接到報修如聞警報，排除故障刻不容緩！”

　　物業管理設備維護服務

　?。ㄒ唬┰O備維護服務對象的構成

　　以設備電氣性質和機電結合的程序為標準，可以劃分為：1、強電設備：（1）高、低壓變配電設備。（2）緊急發電機組。（3）照明系統。2、弱電設備：（1）樓宇自動化系統（BAS）（廣義的）。（2）通訊自動化系統（CAS）。（3）辦公自動化系統（OAS）。3、機電設備：（1）電梯。（2）中央空調。（3）燃氣燃油鍋爐。（4）給排水各類動力機械等。

　?。ǘ┰O備維護服務形式的構成

　　以人與設備相互間的互動關系為標準，可以劃分為：1、運行：值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修：日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養護：日養護、周養護、月養護、季度養護、年度養護。

　?。ㄈ┰O備維護服務成本的構成

　　以產生成本的對象為標準，可以劃分為：1、能源成本：耗電、耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本：定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

　　設備維護服務成本控制的意義

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　　在現代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高，各類強電、弱電、機電設備的大量應用，使建筑能耗急劇增加。有專家統計，當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設備都開動，每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計，在發達國家，建筑物的耗能占全國總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右，是耗能大戶；生活熱水占15%；照明、電梯、電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益，而且直接關系到環境效益和社會效益。

　?。ǘ┚S修成本控制的重要性

　　在一座現代化大廈的投資中，各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5A級智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設備的價格是：

　　1、大廈結構化綜合布線系統（加拿大）1套：1,000萬元。

　　2、智能自動消防系統（美國）1套：500萬元。

　　3、燃氣/燃油自動鍋爐（德國）3臺：360多萬元。

　　4、離心式中央空調水冷機組（美國）4臺：385萬元。

　　5、變頻式空氣處理機（法國）61臺：623萬元。

　　6、三菱高速電梯（日本）14臺：3,330萬元。

　　該建筑建安總投資3億元，結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發生故障，其維修成本是難以承受的。

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　　本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實際上在大部分物業管理項目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務寫字樓，1997年2月物業管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費（電費、水費、燃油費）為35.7萬元，占總支出的36.9%；人工費（員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費）為29.7萬元，占總支出的30.7%；維修費（維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等）為17.5萬元，占總支出的18.1%。而且實踐證明，控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

　　設備維護服務成本控制的方法

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　　管理方法：

　　1、編制能源成本控制計劃：（1）成本預算。（2）控制指標。（3）控制標準。（4）控制措施。（5）控制過程。（6）控制崗位責任制。

　　2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

　　技術方法：

　　1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測，由計算機智能管理建筑物的能源。

　　2、提高樓內溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計，夏季設定溫度下調1℃，將增加能耗9%；冬季設定溫度上調1℃，將增加能耗12%。

　　3、空調設備采用高效率機組，以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。

　　4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行（系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米循環水泵耗電控制指標等）。

　　5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根據實際情況，靈活運用質調節、量調節、分階段變流量的質調節、間歇調節等運行調節方式。

　　6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。

　　7、全部實現路燈的自動控制（例如聲控）等。

　?。ǘ┛刂凭S修成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制維修成本控制計劃。

　　2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章

　　技術方法：

　　1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中，運轉完全正常的設備，即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%；正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%；運行基本正常，但報警水平在增長的設備比例為15%~20%；已經存在嚴重問題，必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本，就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施，以保障安全運行，降低維修成本。

　　2、設備在其壽命周期內發生故障的情況，與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。

　?。?）在初期故障期：設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足，找出隱患并加以解決，盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。

　?。?）在偶發故障期：此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段，應著重提高設備維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。

　?。?）在磨耗故障期：這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養，定期對零部件進行檢測，掌握其劣化，程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整，減緩零部件的磨損和劣化進程，延長使用壽命，降低維修成本。

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　　管理方法：

　　1、編制人工成本控制計劃。

　　2、因事設崗，因崗定員。

　　3、科技含量較高的物業管理項目（例如智能化大廈），其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。

　　4、科技含量較低的物業管理項目（例如普通住宅小區），其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性，強調崗位的綜合性，其本質就是“減少崗位種類，增加崗位內容”。實踐證明，這種方法非常適用于科技含量較低的物業管理項目，對減少用工、降低成本、提高效益（工作效率和員工收益）、做好工作具有顯著的效果。

　　技術措施：

　　1、組織實施“強化專業，一專多能”的培訓。

　　2、組織實施“強調綜合，一崗多責”的培訓。

　　設備維護服務成本控制的效果

　　這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。

　?。ㄒ唬┰O備情況

　　某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區（建筑面積1萬m2，兩棟6層磚混結構的居民樓，120戶業主）提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺DRQ-95型自動燃氣鍋爐，輸出熱量為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

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　　該項目在20**—20**年供暖期采取了以下節能措施：

　　1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修，使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

　　2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準，任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫，確保室溫不低于18℃（北京地區國家規定是16℃）。

　　3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即：在整個冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。

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　　實施節能控制前：

　　燃氣日均耗量：894m3。

　　燃氣總耗量：894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　實施節能控制后：

　　燃氣日均耗量：614m3。

　　燃氣總耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　綜合效益：

　　社會效益：節省燃氣40,000 m3。

　　環境效益：減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

　　經濟效益：

　?。?）節支（等于增收）：72,000元。

　?。?）燃氣成本比率：控制前為70 .9%，控制后為49.1 %，下降了21.8%。

篇2：流動設備維護工安全生產責任制

　　流動設備維護工安全生產責任制

　　一、認真執行《煤礦安全規程》和有關安全生產的方針、政策、指令、規定和要求，對分管的電氣設備防爆工作負責。

　　二、熟悉電氣防爆檢查規程、電氣防爆修理規定及質量標準，熟悉設備完好標準和有關規定，嚴格按規程、標準工作。

　　三、保證電氣設備防爆率及檢漏使用率100%。

　　四、把好電氣設備下井關、驗收關、使用關。

　　五、嚴格掌握防爆標準，不得漏檢。

　　六、積極參加安全會議、安全學習和業務技術培訓，不斷提高自身保安能力和業務水平，及時、保質、安全地完成工作任務。

　　七、定期對電氣設備保護設施進行試驗，及時發現和處理防爆電氣故障。

　　八、運行中的電氣設備要定期進行防爆性能檢查，并認真記錄，同時監督檢查使用單位每班日查。

　　九、杜絕“三違”，無因失爆引起的責任事故和重傷及重傷以上傷亡事故。

篇3：固定設備維護工安全生產責任制

　　固定設備維護工安全生產責任制

　　一、認真執行《煤礦安全規程》和上級有關煤礦安全生產的法律、規定、指令、文件，牢固樹立“安全第一”思想。負責本人所分管設備的安全運行，持證上崗。

　　二、負責提升絞車、運輸絞車、壓風機、扇風機、主排水泵、鍋爐、井筒金屬結構、罐籠天輪的每班維修保養工作，定期大中小修。每班不少于一小時檢修時間，主要提升絞車嚴格執行每天四小時的強制檢修。

　　三、每天必須進行一次全面的巡回檢查，特別是提升系統安全設備安全保護設施以及其它固定設備安全保護設施必須進行一次（或多次）動作靈活性試驗，確保靈活可靠，并作詳細記錄，及時報送分管技術人員審核，對查出的問題及時處理。

　　四、嚴格執行交接班制度、巡回檢查制度，做到一般部位天天查，主要部位班班查，處理問題及時有效。

　　五、凡大型固定設備的重要配件，在使用前必須認真檢查質量是否符合要求，不合格者嚴禁使用。

　　六、積極參加安全會議、安全學習和業務技術培訓，提高保安能力和業務水平，保證及時安全地完成各項任務。

　　七、大型檢修工程嚴格執行“一工程一措施”，嚴格按措施施工，杜絕違章作業。

　　八、參加“比、學、趕、幫、超”活動和技術練兵活動，不斷提高業務技術水平。